大连国泰帝柏湾建设项目策划分析

  

绪论
       1.1研究的背景随着社会的不断发展，中国的住宅建设已进入品质时代，进入到从追求外在环境的舒适、代写会计论文休闲到讲究内在的居住性能质量，特别是在当今提倡中小套型开发的建设模式。房地产开发需要精明发展、精细化建设，要提倡居住品质，要提高开发效率、降低成本，要对环境保护和资源、能源的合理利用做出理性决策。住宅产业现代化是采用社会化大生产的方式进行生产和经营，将住宅建设全过程的建筑设计、构配件生产、住宅建筑设备生产供应、施工建造、销售及售后服务等诸环节联结为一个相对完整的产业系统，实现住宅产供销一体化。在住宅建筑工业化的基础上，为用户提供优良的住宅产品和优质服务。我国的房地产开发及住宅建设正由粗放型阶段走向理智型，由不成熟走向初步成熟，由卖方市场走向买方市场，国内有实力的跨地区发展的代写会计毕业论文房地产集团企业，诸如:万科、国泰、金地、万通地产等为应对多元市场的竞争、提高产品品质、简化运营机制、降低开发成本，开始向国际化集团管理运营模式看齐[ma从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业己经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，中国的房地产发展的历程大致有四个阶段:(1)19781991年的理论突破与起步阶段:土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据。
        当时我会计毕业论文范文国房地产还是一个年轻产业，自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，(2)19911995年非理性炒作与调整阶段:这时的消费者对住宅产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，市场正在起步，总的来说是卖方市场。以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，随后急速的“硬着陆”，使南方一些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。(3)19952003年相对稳定的协调发展阶段:整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好的一个时期，各地市场全面稳步地成长，中国的房地产业进入一个稳步上升的通道。19%年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。(4)20032007年，调控、反调控与总体反思阶段:2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控。而20052006年则是政策出台最为密集的阶段，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。20062007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。
          90年代以前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度，风格单调，缺乏多样性。从1990年到2000年左右的时间，房地产开始商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。通常是单位统一购买以后，把房子分配给单位的职工，个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。总的说来，当时我国城市居民的居住环境是不理想的，其住房理念只是解决人们从“居者无其屋，，到“居者有其屋，，的住房紧缺状态，这个阶段是没有理念的阶段[2]0随着1998年开始取消福利分房以后，房地产市场的购房主体发生了变化，集团购买基本退出市场，而个人消费成为主体，普通居民有了选房的自由。随着市场化的推进和消费者对生活品位的提高，这个阶段是理念产生、形成的阶段。进入2000年，我国房地产市场进入到大规模的市场化开发阶段。从2000年到2005年，房地产进入以“新产品主义”为开发导向，整个中国的房地产快速发展，这时不仅要有理念，还要有文化、讲产品，这是我国房地产发展最为迅速的时期。消费者从“居者有其屋”开始向“居者优其屋”转变。房地产业从原有的计划经济模式下单位自建、职工集资逐步过渡到现今市场经济条件下的投资开发模式，其相关动作环节发生了质的变化。新的开发模式使房地产项目融入市场经济，使之产品化，因此开发商对项目进行合理的策划是房地产开发与经营成功的关键。“房地产项目策划”是房地产项目运作过程中的核心步骤，房地产项目策划与运作正是一个成功的房地产发展商必须掌握和了解的。房地产项目策划是指一个开发商从获取土地使用权后开始，进行的市场小调查、消费者心理行为分析、市场定位、项目规划设计、制定价格策略、广告策略、销售策略等物业管理前期介入的全过程策划工作。