本文是一篇项目管理论文，笔者认为不同于传统的财务评价方法只考虑单个财务因素的影响，系统动力学以整个系统的角度对房地产开发项目的财务问题进行分析，在充分考虑影响房地产住宅项目开发财务分析系统的内外因素的基础上，重点分析了以反馈环为基础的系统作用机制，研究影响财务分析各因素之间的因果关系。
1绪论
1.1选题背景、目的与意义
1.1.1选题背景
21世纪的开始，全国各个方面都有很大的发展，我国的经济方面的发展尤为显著。而作为经济支柱产业的中国房地产发展势头非常大，全国各个地区房地产的开发越来越多，房地产企业和从业人员也越来越多。从国家统计局公布的信息来看，2018年房地产开发企业共97937家，房地产开发企业27303家；2018年房地产开发平均从业人员有2889165人，2000年房地产开发平均从业人员有971942人；2018年完成房地产开发企业120263.51亿，房地产开发2000年完成4984.05亿的投资。这三个指标10年近三倍的增长，平均每年增长30%。另2018年房地产开发企业计划总投资是740022.33亿元，而完成投资却只有120263.51亿元，只完成了计划投资的16%。这些数据表现，近几年中国房地产业发展得越来越快，房地产企业的机遇也越来越大，同时房地产企业之间的竞争也是越来越激烈，房地产企业争相进行房地产项目开发，但计划开发投资额却未能实现。房地产企业应如何解决这些问题，如何在从多房地产开发企业中立足，在开发项目中更好的实现企业开发经营目标，笔者认为首先要做好房地产项目投资前期的财务评价。
目前，房地产投资项目的评估体系通常包括社会评估、经济评估、环保影响或前期、中期、后期评价三个方面，其间的差异在于评估阶段不同和立足点的不同[1]。以项目本身为考虑因素，财务评估是项目利益最密切的评估，也是项目初期可行性分析的一个重要因素，牵系到企业利益的实现。房地产项目财务分析是以开发项目的财务基础资料为主，对开发项目的经营结果进行多方面测算和分析。
从2000年开始，房价从缓慢升高至急速升高，房价上升的速度远远超过了居民收入上升速度和消费增长的速度，为了缓解这种情况，国家和地区政府相续的颁布实施了相关抵制房价的政策法规。另外房地产投资项目与一般建筑工程项目不同，具有例如项目开发期土地征收拆迁涉及到的手续相对复杂、完成时间的不确定；
1.2国内外研究综述
1.2.1项目财务评价国内外研究现状和发展趋势
西方工程项目的铁路财务成本评估分析方法最早开始于1887年，亚瑟姆·惠灵在英国铁路最佳轨道长度和最大曲率模型选择算法方面的的首次应用开创了铁路成本评估分析的世界先河，并由此开创了铁路工程项目的铁路财务成本评估[2]。此后很长时间，项目的财务评估方法仅考虑了企业的财务收支来计算金融能力，仅以项目收支为基础来衡量金融计划是否有可取性。随着投资项目评估理论的发展并逐步完善，以及资金时间价值理论的提出，国外对具体财务评估指标的用途也出现了显著改变，最经典的法则是现值NPV和内部收益率IRR的现金流量折现方法(DCF)。1907年艾文·费雪首倡的债券评估方法是其理论依据[3]。这个法则的投资指标是根据项目投资回收期时间长度，净现值NPV数值的正负以及项目内部收益率IRR的取值，现实操作中是根据市场分析当前房地产项目的价格从而去分析项目在开发运营阶段可能的现金流入流出情况，从而去按照一定的方法依据基准贴现率计算项目投资回收期、NPV及IRR。目前，世界各国广泛采用的财务评估方法，基本上延续了现金流的折现思想，如L—M、UNIDO法等[4]。
我国目前正在实行的建设项目财务评估的方法，也是以项目现金流量数和折现结果为评价基础的，评价依据一般是国家建设部2006年1月发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第3版)，包括《建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》这三个文件组成。
除了由政府倡导发起的现金流量折现法外，实物期权法的应用也较多。RobertMerton和Myron Mscholes于1973年研究并发布了可以处理金融期权定价问题的著名的Black Schholes期权定价模型[5]。Myers教授将期权定价理论用在实物投资项目决策中，正是在此基础上首次发布“实物期权”的说法。这个概念的提出为实物期权理论奠定了依据[6]。实物期权评价方法是将投资项目不是要求义务或放弃投资，而是作为类似于金融期权的选择，拥有该项目的人享有权利。在投资过程中投资者可根据其所拥有的资产未来用途和对将来投资机会的选择其价值增加和减少，计算利润时使用类似的评估期权方法计算其所产生的现金流量，最终确定投资项目、延期投资、停止和扩张等方面的选择[7]。
2房地产投资项目的财务分析理论依据
2.1房地产项目可行性研究
房地产投资项目的可行性研究也称为建设项目技术经济分析工作。由于房地产投资项目的特征是投资项目金额多、项目建筑经营时间比较长、项目运营过程中的不确定状况多等，如果房地产投资荐的投资者前期没有做好准确的财务评价，容易在开发过程中出现投资失败，造成开发的项目没有达到预期的经济效果，甚至项目因为资金链断裂无法进行后续的开发经营，造成项目中断开发。
因此在房地产投资项目的开发前期要对影响房地产投资开发的各种因素进行分析，包括前期的市场需求调查、开发地块的区域位置、开发项目的品牌定位、开发项目的目标客户、开发项目的成本费用、开发项目的收益等。
1902年，美国率先在建设项目开发过程使用了可行性分析研究工作，将可行性分析研究用于河道河流项目。我国可行性研究工作起步比较晚，直至1981年国家发改委才把可行性研究纳入基本建设程序，发布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理方法》、《建设工程经济评价参数》、《关于建设项目评价工作的暂行规定》、《建设项目经济评价方法》、《投资项目可行性研究指南(试用版)》，到此我国可行性研究工作的理论依据才更加完善[59]。
房地产开发企业需要对开发项目进行可行性研究，通过可行性研究的结果决定是否对项目进行开发，避免投资失误造成企业经济损失。银行也需要对项目的可行性研究作为参考，目前房地产投资项目开发的资金来源都离不开银行贷款，银行需要根据项目的可行性研究报告，分析该项目的投资可行性，才能对其进行放贷，避免贷款资金无法正常收回的风险。国家的税收很大一部分来源于房地产开发企业，同时房地产开发项目的开发也会带动当地的就业和经济发展，所以政府部门也关注房地产开发项目可行性研究，政府部门在制定城市规划和城市固定资产投资时也可能依据企业的房地产项目可行性研究报告。
2.2房地产项目的财务评价
财务分析是房地产投资项目可行性研究的中心，通过收集有关材料、数据，结合房地产开发项目的特殊性，采用相关的财务计算方法，测算财务评价所需的各项经济指标，对项目的盈利水平、偿还债务水平和资金平衡水平进行研究的一项财务管理方法。
2.2.1财务评价的目的
(1)财务评价是可行性研究的重要组成部分。项目可行性研究的范围很广，包括前期的市场需求调查、开发地块的区域位置、开发项目的品牌定位、开发项目的目标客户、开发项目的成本费用、开发项目的收益等，这些内容的研究结果最终都要通过财务评价来体现，也就是说投资项目的优劣及可行与否都要依据财务分析的结果，所以财务评价是可行性研究的重要组成部分。
(2)财务评价是项目投资的主要依据。财务评价是依据当下的财务制度和市场体质下，预估投资项目的成本和收益，对房地产开发项目进行盈利水平、偿债水平的研究，评价项目的财务可行性，企业投资者根据财务评价中项目的利润是否达到企业预期、项目的偿债能力是否够高、是否会带来巨大的还贷压力、自有资金回收情况等作出是否投资的决策，因此财务评价是房地产投资项目决策的主要依据。
3系统动力学理论基础..................................18
3.1系统动力学简介..........................................18
3.2系统动力学建模......................................19
4基于系统动力学的房地产项目财务评价模型..................................26
4.1房地产项目财务评价模型系统分析..........................................26
4.1.1建模目的.........................................26
4.1.2系统边界.........................................26
5系统动力学财务评价模型的仿真与应用................................36
5.1项目基本情况................................................36
5.2项目模型基本模拟的假设和参数估计...............................36
5系统动力学财务评价模型的仿真与应用
5.1项目基本情况
在第四章建立住宅项目系统动力模型的基础上，本章将利用案例分析方法进行住宅项目财务评价分析，本文选择了真实的某市一个一般性的住宅开发项目，并将其开发方案作为案例资料来源，将相关数据代入模型，在这个基础上对模型进行不断的优化，对仿真结果进行财务指标的模拟和分析，将评价结果与传统财务分析方法得到的结果进行比较，判断系统动力学的方法是否能够用于项目财务评价与分析且优于传统的方法。
A住宅项目由B侨资企业开发，是B企业在C市开发的商住楼，位于市中心，离该市中心最繁华的商业区步行街大约一公里；项目西侧及北侧均有公交站；周边有中学和幼儿园。项目总占地面积51954.6平方米，住宅总建筑面积198077平方米，其中住宅建筑面积为152744平方米，商铺建筑面积为10473.4平方米，地下车位建筑面积为34859.6平方米，共1162个车位，公共建设配套设施建筑面积为11783.33平方米。（配套有幼儿园2160平方米、老年人服务中心350平方米、会所1000平方米、社区居委会100平方米、公共厕所60平方米等。）容积率为8，建筑密度为30%，绿地率30%。规划内除主体结构外，另外本项目园林规划是极具文化氛围的临江休闲小区，精心打造小区内的园林布置，同时打造片区繁华商业规划，集餐饮、休闲、娱乐、购物等为一体的城市综合体，业主无需离开小区就能满足生活、娱乐、学习所需。项目规划现代风格的建筑，三房的户型为主，精装修，顶楼是复式。
本项目从2011年开工，开发周期为6年，设定项目的计算期为6年，住宅项目采取边建设边运营模式，即项目一期主体工程完工后就开始预售活动，预售收入的一部分作为投资投入建设。
结论
本文在对财务分析和系统动力学的研究背景下，运用系统动力学的方法对房地产住宅项目进行财务分析与评价。运用Vensim软件建立了筹资投资、成本、收入、利润和现金流量子系统的房地产住宅项目的SD模型。将系统动力学运用到房地产住宅项目的财务评价中，给房地产住宅项目的财务评价提供了新方法，通过项目模拟的仿真结果，能尽可能准确的给投资者提供决策意见。
（1）主要成果
系统动力学方法对房地产投资项目财务分析更全面。本文采用系统动力学的方法对房地产住宅项目进行财务评价是一种新的尝试。财务评价的影响因素很多，运用系统动力学的方法，可以帮助研究者更好的了解对房地产住宅项目开发的影响因素及因素之间的因果关系。
系统动力学对项目财务分析更客观、更智能。系统动力学通过系统间的反馈机制，可以使一些主观性强难以估测的数据直接由系统反馈得到，使项目财务评价数据更准确。系统动力学能通过Vensim软件自带的Input Output Object功能，通过滑动数值，观测评价指标在常量变动范围内的影响与改变，可以直观的看到项目在何种情况会出现不可行的状况。
系统动力学能对项目财务分析有效判断，可用于现实案例的财务评价。通过构建模型，搭建了筹资投资子系统、成本子系统、收入子系统、利润子系统和现金流量子系统，并对各子系统进行关连，仿真模拟得到财务评价数据和图表。通过对传统方法财务评价的对比，运用系统动力学的方法具有可操作性，对财务评价是可行的，在实际应用中房地产住宅项目财务评价有实践价值。
参考文献（略）