本文是一篇行政管理毕业论文，通观沈阳市房价调控政策的全文我们发现，此阶段调控的限购政策并没有对二手房市场进行相关规定，也没有明确说明二手房的限购政策。因此，推动二手房市场的发展成为比较重要的发展目标，二手房市场的发展能够提高住房的流转率，减少二手房的闲置，促进房屋资源配置合理优化，缩小供应量和需求量之间的差距，使得经济水平较低的老百姓能够拥有房屋。同时，加快建设二手房市场能够增加就业，扩大就业人员的流动范围。而且，二手房市场的发展能够改变老一辈人的传统观念，满足不同经济水平的消费者的不同需求。
1 相关概念界定及理论内涵
1.1 相关概念界定
1.1.1 政策执行
对于政策执行的概念的界定，学术界尚存分歧。罗伯特·艾思顿(Robert Eyestone)将公共政策作出了如下定义：“政府机构与周边环境之间发生的关系。”唐纳德·冯美特和卡尔·冯霍恩则针对这一概念作出以下界定:“为了针对政策提前设定目标进行实现，接受有关政策指导的公共部门或私人部门的个人(或团体)所采取的行动”。与此同时， “政策的执行主要是将政策在实践中付诸行动的活动，各项活动在开展过程中，作为重要的三个环节是解释、组织和实施”这也是行动学派查尔斯·琼斯所作出的观点。国内钱再见则为此作出以下解释“从根本上来讲，这次之间主要指的是为了实现公共政策的目标，社会组织及其成员在实践中执行政策的全过程，公共政策目标要想实现在很大程度上需要对公共权威系统的正确政策制定具有较大依赖性，而且最为重要的是政策的执行有效率”。从实际状况可以看出，针对政策执行概念虽然存在很多不同的理解，在不同派别内有不同解释，但其中心思想都认为：“所谓政策执行主要指的是作为执行者利用组织机构的作用，并将各项政策资源作用进行充分发挥后，为实现某一政策目标或内容的转化而采取的解释、宣传、实验、实施、协调与监控等多种行动，也就是说其所有活动的过程都是以实现既定目标为主。” 据此，可以将房价调控政策解释为：为了有效抑制过高房价以稳定我国经济和社会稳定发展，作为执行主体以各种优势政策资源为主将国家各项房产调控政策进行执行过程中产生的各种活动。
1.1.2 房价调控
从宏观角度来讲，房价调控主要是利用经济、法律以及行政等多种手段来针对房地产行业的发展所实施的监督、指导以及调节控制，其最终的目的是要让整个市场中房地产资源的供给需求得到满足，同时针对房产结构的供给总需求进行改善，促进我国房地产行业与国民经济发展形成协调。
1.2 史密斯政策执行模型的基本内容
影响政策目标实现的效果，一般而言是在公共政策执行的过程中受到各种不确定因素干扰。其中自己代表性的一种是史密斯(T.B.Smith)政策执行模型。在 1973年史密斯朱所长《政策执行过程》针对该模型的具体概念进行了界定，同时也针对该模型在政策执行过程中的理想化政策、执行机构、目标群体、环境因素等几个影响因素和变量进行了解释。针对该 4 要素进行分析之后，运用史密斯的政策执行过程模型并对其他因素加以合理整合，可以达到延伸公共政策执行环节中可能遇到的障碍并针对性的探寻解决困境的办法。
1.2.1 理想化的政策
政策本身所追求的理想表达方式被称为理想化政策。政策方案在类型、形式、范围和社会支持度上做好顶层设计后，政策在实施过程可以少些遇到执行困难。要达到明显的实施效果，应尽可能让出台的政策合法、合理，同时考虑社会对政策的印象，并且具有超强的可操作性。
1.2.2 执行机关
所谓执法机关主要指的是政策执行过程中主要负责的政府机构，一般作为政府机构的一个或多个相关单位。任何一个单独的个体并不可以直接来完成一项政策，因此执行机构需要对各种社会资源以及政策功能进行协调，充分发挥出事物之间的关联性和动态性才能实现。作为公共政策的执行主体，政府机关及相关诉讼主体不仅有责任制定相关的法律法规，而且从某种意义上来说其指定的分配方案已经从政策文本经过转化后逐渐形成了现实权威性。政策在执行过程中作为政策执行者的领导方式、内部人员配置、机关组织构成、执行者的性行以及能力等都会对执行效果产生影响。
1.2.3 目标群体
所谓目标群体主要指的是公共政策只是执行过程中受到影响的人，而通常情况下这一课题主要指的是政策的直接影响要素，根据群体对政策的理解、认可、接受与否，作为直接影响着政策的有效执行程度的存在。公共政策直接作用于群体或者个体的同时，应当考量目标群体的文化素质水平、对政策的接受程度、可能会做出的反应预测、制度化和组织化程度、组织运行方式以及组织的规范性以及特殊性等相关程度。
2 沈阳市房价调控政策执行现状及存在的问题
2.1 沈阳市房价调控的政策执行现状
2017 年的房产制度控制力度空前，房屋租售市场建设速度提升，全国房产市场投资对应比较稳定，新建面积小幅度下落。这都是得益于颁布的“因城施策、分类调控”政策的指引。但区域和城市间分化现象仍较为显著，住房营销产生显著分化，尽管总体增长速度连续下落，住房价格增长过快的趋势获得限制，但土地购买显著加快，土地价格增长幅度比较高。2017 年沈阳与其他热点城市相同，均以“稳房价”为主,发展租赁住房战略开始进入思考阶段，“房子是用来住的,而不是用来炒的”的全国房产主基调明确，高品质产品逐渐进入市场,整体的房地产市场呈现健康态势，但也因此带动了市场价格的走高，基于此沈阳市政府亦开始出手稳定房价。
完善促进房地产市场长效机制、深化住房制度改革、坚持房地产市场调控政策连续性和稳定性等基本基调的确立，随着“秉持房子是用来住的、而不是用来炒的定位，加速构建多主体供应、多途径保障、租售并行的房屋政策，使所有民众住有所居。” 在 2018 年 19 大报告中强调这一指导方针，“房住不炒”的定位在今后一些年不会转变。
沈阳房产市场在 2018 年仍维持着 2017 年价量同升的趋势，于此政府贯彻让人才可以住有所居，民众可以购买到好住房的方针政策，在八月颁布了“稳定房价，保持刚需”的“限购制度”。围绕“建立国家中城”的目标，沈阳“三引三回”效果显著。沈阳截止到十月末，工程项目数量已经达到了 1008 个，投资总金额到达5232 亿元，俨然已经变成新的创业福祉与投资宝地。
全国与沈阳地区房产关联制度相比于前年同期公布信息呈现出增长趋势，推出的制度类型包含公积金、出租房屋、学区、土地出让、人才落户及营销改进等，2019年共发布超 500 余条，松紧兼并，调控趋严。沈阳住房秉持着“因城施策”的制度，“房住不炒”变成沈阳的房产市场的主要定位，促进市场稳定发展。受“限购、限售、限价”政策的影响，炒房态势得到了有效的抑制，沈阳人口连续维持净流入趋势，住房年出售量在 1400 万平米左右，刚需比较平稳。全市房屋平均价格不会被归入“住建部着重管控城市”行列，归功于 2018 年“沈北、苏家屯”刚需版块土地成交比例大幅度提高影响获得合理抑制。
2.2 沈阳市房价调控政策执行存在的问题
近年来，沈阳市的住房价格仍旧保持连续增涨，于此政府颁布了一连串的制度与法律，但都收效甚微，沈阳新开发商品房对比下浮 0.1%。（数据源自国家统计局公布 2020 年 10 月份七十个大中城市商品房售价变化状况）买不起住房的居民数量也因为沈阳市的房价依然持续不断地上涨而居高不下。本文通过对调控政策的研究和对政策执行情况进行调查，研究发现的问题同时剖析产生问题的深层原因，并讨论如何让房价调控政策真正起到有效的作用。针对房价上涨过快的现状，立足于沈阳市政府近四年来对于房价调控的相关政策，发现制度制订环节与实施过程当中仍旧存有不足之处。
为更好的了解沈阳各个区域房价调控政策执行情况及存在的问题，笔者采用了实地访谈的方式选取调研对象，对沈阳市十大重点板块分别是原有的重点区域和平板块，长白板块，大东板块，铁西板块，沈北板块，皇姑板块；以及近两年新兴区域如曹仲板块，新市府板块，苏家屯板块及东湖板块相关重点楼盘的售楼处，房产中介及二手房交易中心的工作人员，售楼处办理贷款的银行工作人员，购房者和其他利益相关者进行结构化访谈与非结构化的访谈及问卷发放。发放问卷共计 300 份，收回 289 份，有用问卷总计 270 份。在对所进行的访问与问卷调查做出整理和剖析之后，总结出了以下沈阳市房价调控政策在执行中存在的问题。
3 沈阳市房价调控政策执行存在问题的原因分析....................................... 22
3.1 房价调控政策有待完善 ................................ 22
3.1.1 政策未适应当地经济发展水平 ................................ 22
3.1.2 政策制定未涵盖二手房和租赁房范围 .............................. 23
4 完善沈阳市房价调控政策执行问题的对策建议..................................... 31
4.1 完善政策目标的范围与可执行性 .......................................... 31
4.1.1 政策制定应该适应经济发展水平 .............................. 31
4.1.2 明确房价调控政策的范围 ......................................... 31
3 沈阳市房价调控政策执行存在问题的原因分析
3.1 房价调控政策有待完善
理想化政策是公共政策执行过程中不考虑任何干扰和意外因素、一切按着最完美精准方式发展是几乎无法实现的状态。经过国内外学者对政策执行的研究分析表明，影响政策执行是否有效的因素有很多，其中最重要的也是最基础的就是政策执行方案本身。其原因很明显，假如政策方案本身在形式和范围上有待完善并且存在着合理性和操作上的不完备，那么在政策执行的过程中必然会为执行机构和目标群体提供错误的导向，同时不利于政策效果的评估，也会对政策落地和政府公信力产生消极的影响。沈阳市房价调控如果可以在现有基础上制定更加完善的政策，能够适应沈阳市经济发展水平和延缓其政策制定修改的频率，则会大大增强政府政策执行的效果反馈和政府公信力。
3.1.1 政策未适应当地经济发展水平
沈阳市近四年不断出台并更正的，如果调控仅仅从房产价格开始，不能够做到寻根溯源，那么这样的限购令本身就与市场规律相违背，甚至可能会导致价格体系出现混乱。从本质上讲，房产价格与其他商品价格具有相同属性，其结果体现也仅仅有一种，都是通过供需来决定。只有市场调节中的供需稳定有以后，才能实现在沈阳市 GDP 稳定增长的同时，房价控制在合理的范围内的目标。
对于房价的合理确定，温家宝总理在两会上与记者会面试指出：“政府部门可以明确的告诉大家一个地方的方向目前还远远没有回归到理性。”居民的承受程度是房价理性的关键，”①，在人民日报在报道中，针对房价合理性做出了这样的标准界定，可即使按照这个来衡量，在制定一个统一的标准时仍然会面对很多问题：谁是居民?哪些收入的居民能接受叫做合理?这里所指的合理是面向环卫工人还是政府公务员？是面向刚步入社会的大学生还是面向年轻超过百万的老板？“一千个人心中有一千个哈姆雷特”，在不同的人心中“合理房价”有不同的理解。“因此从本质上应该保障居民收入与房价形成适应，房价与成本以及合理利润形成匹配”。针对合理房价这很两门家宝总理给出了这样的标准意见。
4 完善沈阳市房价调控政策执行问题的对策建议
4.1 完善政策目标的范围与可执行性
4.1.1 政策制定应该适应经济发展水平
通过研究，我们发现，在最近几年，造成我国房价快速上涨的原因有很多，但总体上可以划分为以下两点：第一，商品房吸引了大量的流通货币，商品房数量相对较少，流动货币相对较多，供小于求，因此房价上涨；第二，房地产行业可以利用的土地较少，为市场提供的商品房数量也相对较少，供需关系不对等，因此就拉升了房价。①据相关报告，现在，相对于过高的商品房需求量，沈阳市的商品房供应量还远远跟不上。
因此，在起草房价调控政策的过程中，沈阳市政府应当结合现阶段的实际情况，力求与本市经济发展水平和收入水平相适应。另外，因为不同的地区政治经济文化发展水平不同，政府应当结合相关数据，以快速、中速、慢速、浅速四个标准对沈阳市进行不同层次的划分。划分之后，政府要根据不同的发展区域制定与之相应的发展目标，适当引导，为区域发展提供一定的政策与物质支持。同时，政府不应当将重点只放在刚需居民而忽略其他需求的居民，同时也不能忽视二手房市场这一相当壮大的群体。沈阳市政府应当发挥自身的宏观调控作用，出台并落实好房价调控政策，维持市场正常运行，保证其公正性、公平性和透明性，让人们都有所居，朝着社会主义现代化建设目标迈向一大步。
参考文献（略）