本文是一篇MBA论文范文，本文通过内部因素评价矩阵、外部因素评价矩阵、SWOT 分析矩阵等工具总结概括公司的长处优点及短板弱项，总结分析了可以采取的几种发展战略，最终将公司总体战略确定为能最大程度地发挥内部环境与外部环境的优势机遇的 SO 战略，即增长型战略，并对其进一步分析确定为横向一体化发展战略，将公司竞争战略确定为差异化竞争战略，为企业制定了积极开拓市场，提升占有率，借助现代信息技术完成企业转型升级等发展目标，为企业不断做大做强提供了遵循。
第 1 章 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
从国家层面来看，当前正是两个一百年的历史交汇期，各项改革攻坚任务也进入了深水区，各类社会矛盾易发多发频发，物业管理服务作为直接服务人民群众生活的服务行业，作为现代化城市管理与社区建设的重要一环，如何提高服务质量以满足人民对美好生活日益增长的需求是亟待解决的问题。党的十九大报告明确提出，中国经济发展模式已从高速增长改善为高质量增长，人们对生活质量的要求越来越高，而物业管理服务担负着满足人们生活舒适、环境清洁、配套设施齐全、文化生活多样化、物业维护及时等美好生活的任务，发挥着举足轻重的作用。在《2020 物业服务企业综合实力测评研究报告》中，我们可以了解到，随着城乡融合发展不断加速以及人均可支配收入节节攀升，物业管理服务市场规模在不断扩大，2019 年全国物业管理行业总面积同比增长 11%，达到 310 亿平方米，虽然 2020 年数据暂未公布，但根据预测这项数据将可能突破 330 亿平方米，物业管理服务行业前景依旧广阔，有着巨大的发展空间。但同时也要清醒认识到，物业管理服务市场的分布并不均衡，全国物业管理行业排名前一百名的企业所瓜分的市场份额进一步增加，已经占到市场的 43.6%，人才、资金等资源要素进一步向百强企业集中，导致中小企业的生存压力增大，发展空间被压缩，与优秀的企业之间的差距越来越大，不利于充分释放物业管理服务行业的发展活力。
从地区层面来看，枣庄市十四五规划提出“东强、西活、南高、北兴、中优”的总体思路，持续推进产城融合，强化创新要素聚集，优化城市核心区环境，力争到 2025 年实现老旧小区改造全覆盖，新城区面积达到 60 平方公里，常住人口超过60 万。这样的发展形势无疑需要更多的城市建设配套设施，随着枣庄市主城区建设速度不断提高及城市基础设施建设持续提升，枣庄市房地产及物业管理服务行业获得了难得发展机遇，恒大、碧桂园等大型企业纷纷进驻枣庄，开发楼盘项目，一方面给枣庄市经济带来利好的同时，另一方面也给枣庄市本土企业带来了很大的冲击。表现在物业管理服务行业，由于业主维权意识的日益提升，将会促使与物业公司矛盾加剧，业主委员会行使权力更换物业管理服务公司的事例已不少见，但之前由于枣庄市并没有大型物业管理服务企业，业主的选择面比较窄，随着全国其他优秀物业管理企业相继进入枣庄市场，业主的选择权进一步增强，选择面进一步增加，很多本土中小型物业企业这种“失业”的压力下感到前路迷茫。
1.2 文献综述
1.2.1 国外研究现状
19 世纪 60 年代的英国诞生了最早的物业管理。当时的英国政府成立了主要以廉租房管理为主的皇家特许建筑经理人协会，这是世界上第一个非营利性的物业管理服务行业组织。当时物业管理服务刚刚起步，还属于萌芽时期，直到 19 世纪末，以第一个行业协会——芝加哥建筑管理协会在美国成立为标志，现代物业管理开始建立。从这个时间点出发，物业管理服务行业及其相关研究开始在西方国家兴盛起来。之后，在英国、加拿大、日本等发达国家都建立了类似芝加哥建筑管理人协会的物业管理组织，发展至今已经有了超过一个世纪的历史。特别是近几年随着经济的发展与科技的日新月异，物业管理取得了极大成长。
在西方国家和其他发达地区，由于物业管理起步早、发展久，法制化发展已经有了比较坚实的基础，形成了比较成熟的物业管理服务体系，这在一定程度上为物业管理的发展提供了良好的法律保障和社会环境。目前现代物业管理的基本特征是：法制化、专业化、综合性、统一性、社会性、科技性和契约性。物业管理的一切事情都是由物业公司按照市场原则和契约精神来处理，政府只是从宏观角度为其提供良好的法律保障，并通过各种政策来管理或引导[3]。国外自从进入 21 世纪以来，出现了一大批学者对物业管理领域进行了研究。
（1）对于影响物业管理因素方面的研究。Knight（2000）在全面细致的对物业管理进行研究后发现，影响物业管理的因素有很多，包括人力资源、专业技术、财务配置等都能在一定程度上影响物业管理，并且提出了大量新颖深刻的见解，有效拓展了物业管理的研究视角[4]。Walters M（2002）指出，虽然业主有权利选择对拥有的房屋自己进行管理，但是对于小区的一些公共设施来说，则会造成“搭便车”的情况出现[5]。
（2）对于改善社区环境的研究。Yiu and Yau（2006）在如何建设更加和谐有序的社区环境中研究中，通过物业管理对于建设和谐社会的作用为出发点，提出物业管理在帮助业主处理产权等相关问题中可以发挥一定作用，从而降低业主之间产生矛盾冲突的情况[6]。Steve R Doe（2004）在对政府如何更好地参与社区管理进行研究后，提出可以由政府联合中介服务机构，如物业管理服务公司、家政公司等，充分发挥这些机构在社区治理中的效用[7]。
第 2 章 相关概念及分析方法概述
2.1 相关概念
2.1.1 物业管理
物业管理是房地产开发市场当中十分重要的组成部分，主要为其提供各项附加服务，从而更加方便业主的生产生活，经过多年市场经济的洗礼，已经逐渐发展完善成为相对独立的一个行业。
根据侧重点的不同可以赋予物业管理很多概念，目前最被广泛认可的是广义概念与狭义概念这两种。从广义概念层面来说，物业管理者以人性化管理为理念，以先进技术手段为依托，对物业进行全方位的管理，通过这种管理实现了物业管理服务公司的价值，体现了公司服务社会、创造价值的能力[19]。从最广泛的意义上讲，物业管理涉及面十分广，涵盖了整个周期中绝大部分的管理服务项目。比如说，在项目开展前期，物业企业需要提前进行建设、装修、维修、保养等工作，在项目开展后期则需要为业主创造优良的生产生活环境，提供便利贴心的服务。从狭义概念层面来说，物业管理服务公司作为受雇于业主的第三方，需要拥有丰富的物业管理服务经验以及先进的管理经营模式，双方通过合同约定达成服务协定，公司根据合同具体内容提供便捷舒适的服务项目。狭义的物业管理只是作为一种企业经营模式，相较于广义概念的物业管理涉及更加具体专业的内容，比如对住宅区、商业区内的卫生清洁、养殖绿化、设施保养等工作，通过专业化、具体化的工作来来为业主提供不同服务[20]。
根据以上对物业管理概念的介绍，我们可以发现物业管理就是雇佣双方按照合同约定，业主作为雇佣者一方支付一定数额的报酬，物业管理服务公司作为被雇佣一方按照合同规定的范围对辖区内的建筑物、绿化带、基础设施、卫生环境等进行管理，并负责在一定程度上维护区域内的正常秩序，物业管理服务公司要必须严格履行合同内容，对照合同标准为业主提供更加人性化、个性化、科学化的服务，使业主所处的区域能够始终保持正常运转[21]。物业管理主要有两大功能：一方面，可以为用户和业主提供更加满意、高效的服务，为业主提供更加安全、高效的生产生活环境；另一方面，作为劳动密集型企业通过为业主提供服务体现物业的使用价值与经济价值，也提供了更多的就业岗位[22]。
2.2 分析方法
2.2.1 SWOT 分析法
SWOT 分析法主要用于分析企业战略，其中 SWOT 中的字母分别代表优势、劣势、机会以及威胁。S 和 W 是内部因素，O 和 T 是外部因素。在综合分析企业内外部条件的基础上，通过企业战略环境中外部的威胁与机遇，再加上内部的优势与劣势，两方面的有机结合就构成了企业战略，并以此确定企业核心竞争力。
在市场经济背景下，许多企业为了更加了解行业对手，制定切合实际的发展战略，都采用 SWOT 分析方法，这也是一种十分有价值的战略分析方法。SWOT 分析的主要内容有：（1）环境因素分析。SWOT 分析主要是研究企业的内部条件和外部环境，即优势劣势和机会威胁，在分析中可以结合 PEST 模型，波特五力模型等工具。（2）建立 SWOT 矩阵。根据环境因素的重要性，对研究得到的影响因素分析总结，在此基础上绘制表格构建矩阵。（3）制定实施方案。根据构建的 SWOT 矩阵，制定有效的实施方案。该方案应突出以下特点：能够利用优势，规避劣势，把握机遇，应对挑战，同时要进一步结合企业实际，明确更长远的发展方向。运用 SWOT 分析方法，经过排列组合分析影响因素之间的关系，可以清晰地得出可供企业选择的四种战略类型，即 SO 战略、ST 战略、WT 战略和 WO 战略，从中分析得出一系列相应的结论，帮助领导者做出正确的战略规划和战略决策[27]。
2.2.2 波特五力分析
模型波特五力分析模型是一种广泛应用于各行业战略制定的方法，包括以下五个方面。
一是供应商的议价能力。供应商作为提供要素资源的关键一环，对行业现有企业产品竞争力和盈利能力的影响主要来自于提供的投入要素价格和单位价值质量能力。
二是买方议价能力。买方要想影响行业内现有企业的盈利能力，首先要了解自己的压价以及对产品和服务的质量要求。一般情况下，买方要想有很强的议价能力，必须满足以下条件：买方有很强的购买力，且人数少，购买量大。
三是潜在新进入者的威胁。在市场经济条件下，潜在新进入者会为行业带来新的活力，同时由于行业市场不会无限扩大，资源要素不会无限供应，新进入者会分走部分市场份额和资源要素，从而导致原有企业的市场占有率降低，利润水平进一步下降。
第 3 章 BM 物业有限公司内部环境分析·······························15
3.1 公司概况······································15
3.2 公司组织结构分析·········································· 16
3.3 公司人力资源管理分析··································· 18
第 4 章 BM 物业有限公司外部环境分析·························21
4.1 宏观环境分析·············································21
4.1.1 政治环境分析·································· 21
4.1.2 经济环境分析········································ 21
第 5 章 BM 物业有限公司发展战略制定····································29
5.1 BM 物业有限公司 SWOT 分析······································· 29
5.1.1 优势分析···············································29
5.1.2 劣势分析····················································30
第 6 章 BM 物业有限公司发展战略的实施保障
6.1 BM 物业有限公司发展战略实施
发展战略的制定实施对企业的发展有着重大的影响，这是一个自上而下的过程，将影响到所有部门和职能领域。根据 BM 物业有限公司基本情况，新的发展战略实施过程将主要分为以下三个阶段执行。
（1）2021 年—2022 年为发展战略实施初期阶段。主要是在企业内部推广战略管理理念，让员工对战略管理有新的认识，使员工进一步认识到当前公司发展战略的重要性。同时完成组织内部流程规范化、标准化建设，通过建立专业机构，对战略实施中存在的问题进行调查、分析和解决，并建立更加科学合理的绩效考评体系，为发展战略的实施创造良好条件。
实现管理层与运营层独立运行：对于各项目部的管理方式可以采取独立核算、独立经营的模拟损益模式，为企业下步兼收并蓄、扩大规模积累经验。为了更好激励员工，提高员工积极性，前期可以将项目部作为团体利润中心。在建立管理层模块时，要注意以下“六项统一”，包括统一管理制度、统一业务管理、统一信息平台、统一执业标准和质量控制标准、统一人力资源管理和培训、统一企业形象设计，以便提高企业执行力，为差异化战略提供管理保障。
建立科学合理的绩效考核体系：设定年度绩效考核目标，综合评价企业现有的绩效考核体系，结合流程标准化的结果对公司现有的考核体系进行修订，初步建立反映公司岗位、流程和绩效的新考核标准。
成本控制：在为客户提供各种优质服务的前提下，尽量降低运营成本。通过优化业务流程，严格控制各种费用，实现最佳成本控制，将成本预算管理与绩效有机结合，确保数量与质量并重。评估整合公司现有的采购活动，提升公司整体采购能力，降低公司采购成本。结合流程标准化的结果，对公司各岗位进行整合优化，降低公司的管理成本和人员成本；同时加强对各个项目的财务控制，实现公司的统一财务管理，为差异化战略提供财务基础。
第 7 章 研究结论与展望
7.1 研究结论
企业的发展战略研究对企业有着明方向、定目标的作用，目的是通过对企业内部与外部环境的评估给企业量身制定一个适合的发展目标。BM 物业有限公司成立六年以来，虽然取得了一定的成绩，成功运营了多个项目，但业务增长速度一直有限，在信息技术迅猛发展与物业管理服务亟需行业转型升级的大背景下，亟需一个指导企业快速壮大的发展战略。通过大量阅读资料文献，并将理论联系实际，将管理学理论运用到 BM 物业有限公司发展战略制定中，通过战略管理分析工具进行了科学分析，对 BM 物业有限公司把握历史机遇，发挥自身优势壮大经营规模、迅速提升自身核心竞争力有一定的指导意义。主要结论有以下几点：
首先，通过对 BM 物业有限公司的内外部环境的全面分析，利用 PEST 分析和波特五力分析模型等战略管理分析工具总结出 BM 物业有限公司目前所面临的机遇与挑战，以及优势与劣势。可以发现目前物业行业中企业之间的竞争比较激烈，行业壁垒不高，替代品的威胁也不断加剧，特别是供应商和购买者的议价能力也比较强。企业自身也存在经营成本较高，缺乏新的利润增长点以及与企业发展相适应的人力资源管理等问题。
其次，通过内部因素评价矩阵、外部因素评价矩阵、SWOT 分析矩阵等工具总结概括公司的长处优点及短板弱项，总结分析了可以采取的几种发展战略，最终将公司总体战略确定为能最大程度地发挥内部环境与外部环境的优势机遇的 SO 战略，即增长型战略，并对其进一步分析确定为横向一体化发展战略，将公司竞争战略确定为差异化竞争战略，为企业制定了积极开拓市场，提升占有率，借助现代信息技术完成企业转型升级等发展目标，为企业不断做大做强提供了遵循。
最后，为 BM 物业有限公司的发展战略制定了保障措施，依据企业未来发展战略实施中可能遇到的困难问题，从组织保障、人才保障、财务保障、技术保障、文化保障等几方面提出意见，通过全方位、多角度的措施来保障公司战略能够有效执行，顺利实现各项目标，取得预期的效果，使企业获得长久的发展进步。
参考文献（略）