本文是一篇会计论文，笔者认为房地产行业是资金密集型行业，行业内企业的生存和发展离不开融资，随着近年来宏观政策“房住不炒”总基调的奠定，传统的债务性的融资方式日益趋严，我国房地产企业在对外融资的过程中处于十分被动的状态。如何解决政策的不利变动带来的融资困境，化解融资的风险，创新化融资渠道已经成为众多房企发展所要思考的第一问题，也为研究房企融资行为赋予了较大的现实意义。
1 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
房地产行业，是我国的国民经济支柱的行业之一，一直以来都与我国的国民经济的发展有着密切的联系。因其业务较特殊，房地产开发企业开发项目的开发建设期较长，土地成本加上建设安装成本的投入较大，项目建成后的销售期较长，因此房地产开发类的企业对资金有着较大的依赖性，是典型的资金密集型行业，整个行业的发展也受政策变动以及国家经济形势的影响较大。从整体的国家政策变动来看，2016 年以前国家政策相对比较宽松，整个房地产市场的相关政策基本是以促消费、去库存为总基调，供给以及需求两端的宽松政策频出，使得房地产市场交易数量以及价格共同上升，也为各大房地产企业带来了发展良机。自2016 年，两会针对房地产市场提出因城施策的方针以来，行业市场上开始出现了分化情况，出现了热门城市的政策收紧相应的三四线城市还在积极促进市场发展的矛盾现象。随后，行业政策开始由热门城市始，逐渐扩大范围到全市场趋紧，到了 2017 年国家明确了“房子是用来住的不是用来炒的”的市场定位，加之国家经济发展早已过了高速发展时期，经济发展速度的下行，也宣告着行业艰难时节的到来。房地产宏观调控已变成常态，政府遏制炒房行为，各大城市尤其是以北上广为主的一二线城市限贷限购政策持续推行，监管机构对金融机构的监管加紧，银行也因此收紧资金，房地产企业的融资渠道缩窄，市场融资成本有所上升，也为各大房地产企业的发展带来了阻碍。此后 2018 年与 2019 年，国家对房地产市场“房住不炒”的定位坚持不变，并又提出来不将房地产作为刺激短期经济增长的要求，宏观政策层面没有放松任市场发展，监管层面亦未放松，对银行、信托等金融机构业务发展的要求依旧严厉，为房地产企业通过各大金融机构融资带来了较大的压力。2019 年以来新冠肺炎疫情的爆发更是为国家经济的发展带来了较大的不确定性，整个房地产行业的发展也随之充满了未知。因此，在行业发展前景不明，充满未知，宏观政策及监管政策严厉的背景下，资金需求量大房地产开发企业如何周转，如何满足自身发展所用的资金需要变成了关键所在。本文将在当前大环境的背景下，以行业内部一家民营上市公司为例，对该房地产开发企业通过私募股权基金渠道融资的状况进行分析研究。
1.2 文献综述
1.2.1 国外文献综述
国外关于企业融资的文献综述如下所示：
Arturo Bris、Yrjö Koskinen、Mattias Nilsson（2014）研究了欧元危机前欧洲上市公司的融资政策，发现欧元区国家的非金融公司在引入欧元后，大大增加了他们的债务融资。
Michaël Dewally、Yingying Shao（2014）调查了 2007-2009 年金融危机期间批发融资市场流动性冲击对银行贷款和企业融资的影响，发现无论是在危机期间还是之后，银行依赖型企业的杠杆率变化都小于有机会进入公共债务市场的企业。此外，依赖银行的公司更依赖现金为业务融资，与银行建立了借贷关系的公司更好地度过危机。
Anshu Handoo、Kapil Sharma（2014）运用了回归分析法确定了印度 870家上市公司（包括私营部门公司和政府公司）2001-2010 年资本结构的最主要的决定因素，并发现盈利能力、增长、资产有形性、规模、债务成本、税率和偿债能力等因素对印度企业选择的杠杆结构有显著影响。
Saskia Clausen、Christian Riis Flor（2015）在信息不对称的动态环境下，考虑了企业的债转股选择和投资时机，并增加了一个放弃选择权和资产到位条件，提出，成熟公司（拥有较大资产）主要使用债务融资，而年轻的高增长公司（没有资产）经常使用股权融资。
Zhao Shuangling;、Cao Guohua;、Wu Lijuan（2019）提出了一个财务约束的企业研究与发展投资、实物投资、融资和风险管理的动态模型，为无形资本的投融资提供了新的视角。
Chi-Hsiou D. Hung、Shammyla Naeem、K.C. John Wei（2020）提出当公司的评级低于行业平均水平时，公司会降低杠杆率，即使控制了低于平均水平的影响，同行公司的评级效果仍然很高。
2 房地产企业私募股权基金融资的概述
2.1 房地产企业私募股权基金融资的概念
房地产私募股权投资基金，是专门针对房地产企业的私募基金，且专门投资于房地产企业的股权。该类基金一般由专门的基金公司发行、设立与管理，投资者买入基金份额以获取收益，基金本身由专业的机构与人员来运作，以保证基金运行的收益与投资者的利益。而私募性质的股权基金，一般不在公开市场发行，投资者只面向少数的个人或机构，在获取特定投资者的资金投入后，通过基金的运作来获取收益，为投资者实现增值。对于房地产企业来讲，利用私募股权基金融资的过程中，房地产企业在其中扮演的一般都是被投资者的角色，被基金收购的是公司的股权，获取的是基金投入的资金支持，得到的是资金需求的满足。因此，房地产私募股权投资基金可以作为一个新颖又有效的融资工具用来满足房企自身的融资需求。
2.2 房地产企业私募股权基金融资的特点
2.2.1 资金来源范围较小
房地产私募股权基金，主要突出在私募二字上，即通过非公开发行的方式吸引投资者，这便意味着投资者的选择范围比较小。尽管如此，因其收购的目标主要是公司的股权，所以房地产私募基金的份额往往较大，因此，尽管投资者选择范围较小，质量却偏优质。也因为不能公开宣传销售的缘故，在投资者的选择上，可能会需要资金需求方，即融资方或者其委托的基金管理方主动出击。事实上多数的私募股权基金，因为投资人选择范围较小的缘故，多在计划成立前就已锁定投资人，尤其是在组织模式上选择使用有限合伙型私募股权基金的房企。这些房企一般都采取自己锁定投资方的方式，在与投资方达成投资共识后，才会选择与基金管理人一起共同商讨基金结构的设置方式。
2.2.2 资金筹集与利用效率较高
前述分析所及，因投资者范围较小的缘故，私募股权基金在成立之前，多数房企或者相关的管理、代理机构会自己提前选择好投资者，并与投资者达成投资共识，在基金成立后便开始资金的投入工作。这样的投资人选择方式意味着，私募股权基金在资金筹集的效率上是非常高效的，即在基金成立之前便已确定好了投资人与投资份额，待基金成立后投资者只需按照约定投入资金即可，大大减少了基金成立后的资金募集时间，能让资金更快地投入到项目建设中。不仅如此，房地产私募基金的设定多为项目的建设服务，在基金计划成立前期投资方或者代理方便会对融资项目的基本情况进行详细地背景调查，出具详尽的投资分析报告，掌握项目建设的基本情况，这样便使得基金的设立紧跟项目特点，资金的投入与项目建设相结合，大大提高了资金的利用效率，有效避免了资金的浪费。
3 R 地产私募股权基金融资的案例分析...............................17
3.1R 地产简介............................ 17
3.2 R 地产利用私募股权基金融资的背景与条件............................17
4.R 地产私募股权基金融资的效果及启示.................................. 38
4.1R 地产私募股权基金融资的效果................................38
4.1.1 丰富融资渠道......................................38
4.1.2 降低财务风险........................................39
5R 地产私募股权基金融资的问题及建议.............................47
5.1R 地产私募股权基金融资存在的问题.........................47
5.1.1 部分问题仍未解决.............................................47
5.1.2 融资的成本较高...................................................48
5R 地产私募股权基金融资的问题及建议
5.1R 地产私募股权基金融资存在的问题
5.1.1 部分问题仍未解决
R 地产原有融资问题主要体现在内部融资支持有限，对外部融资依赖大、外部融资以债务性融资为主，易产生风险、外部融资支持较短期，再融资需求大以及再融资阻碍大这四个方面，R 地产引入的股权基金融资模式对于减少外部融资需求，尤其是债务性融资需求，降低风险以及解决再融资阻碍方面表现比较好，但在外部融资支持较短期，再融资需求较大这一方面虽然发挥了一定的作用，但仍然存留一些问题。原有融资结构中，两年内到期的款项较多，使得期限的结构不合理，短期还本付息的压力较大，R 地产引入的股权基金融资虽然相对来讲较长期，但一开始的基金结构设置也只设置了三年期，加之才刚刚运用到第一个项目里，对于解决外部融资支持偏短期所以再融资需求大这一问题并没有很好地体现，该问题目前来讲依旧待有效解决。不仅如此，R 地产再融资需求大的又一重要原因是受盈利水平低导致内部留存有限的影响，R 地产不得不采取使用旧债偿还新债的方式来偿还本金和利息，但股权基金的融资几乎全部用于项目的建设中，就算资金有剩余，想要将闲置资金运用到还债中还需经过基金投委会的审批，流程繁琐复杂且不一定通过，如果 R 地产盈利状况无法提升，原先的债务大部分可能仍然要使用新债去偿还，再融资需求大这一问题短期之内无法得到根决。
6 结论及展望
6.1 结论
因国内资本市场并不成熟的原因，私募股权基金在国内的发展起步较晚，且关于这方面的理论研究也并不充分，因此，本文在此基础上，从一家利用私募股权基金融资的房地产企业入手，研究地产公司利用私募股权基金融资的效果，本文的主要结论如下所示：
（1）本文认为，案例公司之所以引入私募股权基金融资，是因为私募股权基金融资可以增加外部融资来源，减少债务性依赖；可以降低公司原本过高的负债率，减弱财务风险；可以增长案例公司融资款项的支持期限，并在一定程度上解决再融资的障碍。另外，案例公司本身也具备有私募基金融资的条件，本文认为，案例公司 R 地产拥有较高的成长性、较为专业优秀的管理团队以及具有投资价值的项目，为其利用私募股权基金融资提供了基础。
（2）在案例公司利用私募股权基金融资背景与条件分析的基础上，在案例公司具体操作私募股权基金进行融资时，本文分析其融资特征，认为案例公司丰富了融资结构，降低了依赖单一渠道风险；并且因私募股权基金本质股权性质融资的缘故，降低了资产负债率；也因此引入了优质投资者，获得了较长期的支持，也较好解决资产受限的问题，总体呈现出的效果较好。
（3）在案例公司私募股权基金融资特征分析的基础上，本文进行了拓展，认为案例对于其他公司拥有①背景良好拥有融资的条件；②出任普通合伙人可把握资金运作；③融资款项能贴合项目需要，提升资金的利用效率；④合作了优质长期股权投资者，提升融资可持续性的可启示之处。
参考文献（略）