本文是一篇行政管理毕业论文，本文聚焦社区物业治理实践的最新转向，试图在共同体视域下解析党建引领社区物业治理的实践机制，理清社区物业治理中多元主体的关系和行动逻辑，并据此总结构建社会治理共同体的经验启示。
1.绪论
1.1问题的提出
1.1.1研究背景
改革开放以来，单位制解体带来的城市住房市场化，使城市空间治理结构发生重大变化，社区从原来单位制下的行政管理体系中跳脱了出来，私营化的物业管理进驻社区接替单位制的行政管理，形成了以包干制、酬金制和自管式为主的三种物业管理模式。长期以来，这三种物业管理模式在促进社区有序运行和安全稳定、维持业主生活品质方面发挥了重要作用，但其存在的问题也一直被人们所诟病。其中虽然存在各种物业纠纷，但业主和物业企业之间的冲突最激烈且更容易激化，[1]因此要充分重视社区物业矛盾主体中的业主和物业企业。对此，党和国家陆续出台政策文件，要求要通过党建引领创新实践来补齐物业管理短板。在《关于加强和改进物业管理工作的通知》中更明确要求将住宅物业管理融入基层社会治理体系中，坚持和加强党对物业管理工作的领导，[2]充分调动居民、社区社会组织、社区志愿者、社会工作服务及机构等的积极性，构建共建共治共享的基层社会治理格局，这为以后的城市社区物业发展指明了方向和前进道路。关于如何将物业管理纳入社区治理体系中，各地也进行了一些探索性实践，比如武汉市创新实施的“红色物业”，[3]展现了党建引领物业企业参与社区治理的生动实践；浙江省试图推动政府在物业管理上有所作为，并制定了关于加快物业行业发展的指导意见等；[4]学界也积极回应现实物业问题，比如有的学者基于社区类型分类视角差别化应对社区物业危机；[5]有的学者从物业治理共同体的逻辑出发创新主体共治模式[1]......这些物业创新实践和研究昭示了当下社区物业治理的实践走向，重视发挥基层党组织的政治引领功能，激活社区多元治理主体力量，构建党建引领的多元主体共治物业模式是未来社区物业治理的重点。
然而，从现实发展中的“单位制”物业到党建引领物业这一实践转向可以发现，虽然学者们已经认识到物业是社区治理的不可缺失的一部分，并开始研究物业融入社区治理的可能性和实践路径，但是对物业治理本身逻辑和多元主体协调的忽视，导致现有的物业相关理论研究没有触及到最核心的问题，从而也无法从根本上缓解社区物业本身困境以及随之带来的负效应。此外，在社会治理共同体的背景下，一方面是物业本身的逻辑没有理顺，另一方面是物业需要党建引领多元主体来协调物业纠纷在社区治理中发挥中凝聚多元主体、整合分散化资源的作用，因此社区物业治理的体制机制错配和常年物业纠纷背后导致的信任缺失、行动无序等社会资本问题，带来了物业治理局面的分崩离析，严重阻碍了社会治理共同体的构建进程。
1.2研究目的与意义
1.2.1研究目的
聚焦党建引领物业治理，总结党建引领城市社区物业治理的实践机制。进入新时代，以习近平通知为核心的党中央高度重视党建引领多元主体在社区物业治理中的协同共治作用，各地基层治理中的党建引领创新实践也不断脱颖而出。本文通过分析信托制物业模式，深入研究党建引领多元主体协同参与的社区物业治理实践机制。既有学术研究对该议题的讨论虽然从应然和实然层面进行了理论探讨，但可以看到，相关研究还停留在尝试性探讨层面，而且也缺乏对治理共同体视角下物业治理本身的运作逻辑的反思。鉴于此，本文在共同体理论和社会资本理论的关照下，希望紧密围绕社区物业治理的实践逻辑，系统了解释党建引领社区物业治理具体的实践机制。
聚焦研究视角，为构建社会治理共同体提供现实载体。当前，如何在治理实践调动多元主体的积极性参与到社会治理共同体的构建中，是基层社会治理实践创新的重点和难点。本文聚焦治理共同体建构，从社区物业治理的多元主体协同互动实践出发，从社区物业治理难题着手，解密社会治理共同体的现实载体。
拓展研究议题，破解社区治理难题。当前我国社区物业治理面临的困境具有相似性、同质化和普遍性等特点，本文希望借鉴信托制作物业管理改革这一创新实践的分析，提炼出能够有效解决物业难题的共性方法，使各地各社区能够根据自己的特色资源禀赋和天然优势，破解物业难题。
2.核心概念、理论基础和分析框架
2.1核心概念
2.1.1城市社区物业治理
城市社区物业治理与城市社区物业管理、治理的概念息息相关。本文先简要介绍城市社区物业管理和治理的概念，再论述社区物业管理到社区物业治理的转变。
我国的城市社区物业管理很早就存在。早期的物业管理是单位制模式，由单位集中对社区进行管理；随着住房市场化改革，物业企业开始出现。为了能够规范物业行业的发展，2003年，国务院颁布了《物业管理条例》。根据这一条例，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。[1]这一定义明确了物业管理的主体是业主和物业服务企业，管理的内容包括房屋、环境和配套设施等。
“治理”一词强调主体的多元化、手段的多样化和利益的调和化。[2]我国比较权威的关于治理的定义出自于俞可平。他认为治理是要在多主体的参与下，为了达成公共利益、完成公共事务的过程，并且强调治理要满足人们的需要。[3]综合上述两类定义，治理主要是主体、手段、利益多元化，结果和行动的协同化、调和化和联合化，但后者结合中国特色明确中国“治理”需要发挥政府和政党的权威作用，通过引导和规范居民的活动，以最大程度的增进公共利益为目标，则更加符合中国特色治理场景。
2.2理论基础
2.2.1共同体理论
在城市社区物业治理中引入共同体理论作为分析视角，有必要对这一理论的大致发展脉络做一个梳理。共同体最早属于西方政治哲学的主流话题，“共同体”概念由亚里士多德提出，他重视“共同体的整合作用，认为共同体是通过相互协作实现个体成员之间的平衡，将分散的利益联结起来，形成城邦共同体。”[1]而对共同体进行系统论述的则是斐迪南·滕尼斯。他认为共同体是依靠传统的血缘、地域等自然因素建立的具有共同价值和亲密情感的结合体，可分为血缘共同体、地缘共同体和精神共同体。而社会则是原始共同体解散后出现的一种结合体。可以看出，滕尼斯关于共同体的定义更强调地域、血统和亲情。[2]在此基础之上，爱米尔·涂尔干从社会结构的角度将共同体划分为“机械团结”和“有机团结”两种形式，[1]“机械团结”是初始形态，呈现出集体吸纳个体的特点；“有机团结”指因现代化导致的地域流失、人口流动所导致的原始家族团结式微而催生的一种新的群体聚合方式，即“有机团结”，这是一种个体自由基础上的团结。齐格蒙特·鲍曼在共同体的出现和走向上与涂尔干类似，都认为工业化和现代化进程使传统共同体式微，个体经历了“脱域”后会形成新的团结。[2]马克思是较早对共同体思想进行论述的学者，他将共同体划分为“自然的、虚幻的和真正的共同体”，[3]自然共同体强调地域、亲情和血缘等传统情感，但忽视了共同体的社会属性；虚幻的共同体则是资产阶级的市民社会和国家在社会分工基础上的共同体，这是资本主义社会的“精英”统治社会的工具；真正的共同体则是“自由人的联合体”，不受地域、学院等限制，是充分代表每一个个体利益的共同体，后面的学者们所称的共同体大多是“真实共同体”这一形态。
3.案例选择及案例概况....................................33
3.1案例选择与资料收集.................................33
3.1.1案例选择的典型性分析.......................33
3.1.2资料来源及收集过程...........................34
4.共同体视角下党建引领社区物业治理实践机制...............................39
4.1组织整合机制...................................39
4.2多元参与机制.........................................43
4.3价值培育机制.....................................45
5.治理共同体的构建：党建引领社区物业治理的经验启示.......................52
5.1以中国特色的政治引领织密社会治理共同体的组织......................52
5.2以包容的信任关系营造社会治理共同体的情感..........................53
5.治理共同体的构建：党建引领社区物业治理的经验启示
5.1以中国特色的政治引领织密社会治理共同体的组织
构建社会治理共同体需要基层党委、居委会、业委会、业主等多元主体共同织密治理的组织体系，其中强化党的全面领导是社会治理共同体的重中之重。因此，在社会治理共同体的建构过程中，如何通过强化党的引领来扩大基层党组织的覆盖面是基层治理的重要议题。党建引领是党和国家根据中国特色情况提出的，其在治理实践中的兴起是有一个过程的。在计划经济体制下，单位是组成社会的基本细胞，也是党组织的活动载体。改革开放以来，单位制逐步解体，单位党建无法满足党组织的覆盖需求，社区党建应运而生。近年来，建立党群服务中心、成立小区内的党支部、鼓励社区党员代表参选业委会等做法扩大了党组织的覆盖面、强化了基层党建工作、织密了基层组织体系。也正是因为基层和社区事关群众基层和谐稳定，多年来，党和政府把治理的目光聚焦于社区的体制理顺、组织建立，聚焦于社区党委、居委会和业委会等行政和自治主体，但是却忽视了社区物业治理主体。而随着社区物业的发展，社区物业矛盾多、纠纷突出、运转失效等问题引起了政府的注意。党建引领是最具中国特色的政策话语，其能够通过组织嵌入、动员和示范等功能实现对物业企业、社区等的政治引领，在将要实现物业企业转型的前期，如何发挥党建引领的政治功能更是不可回避的话题。在成都市T社区的信托制物业管理改革中我们可以看到，基层党组织通过成立企业内部党支部、培育企业的党员工作人员、社区两委担任物业企业法人等做法来拓延伸基层党建的触角、拓宽基层党建的覆盖领域和范围，进而将社区中的市场主体吸纳到社区治理中，补足了市场主体在社区治理中的作用、丰富了社区治理的力量，进而为社会治理共同体的建构造就了紧密的组织体系。已有关于社会治理共同体的研究中，党建引领是必有话题，但是关于党建引领促进社会治理共同体的建构的文章很少对党建引领的独特作用进行分析。因此本文从对信托制物业实践分析中发现了“组织”是社会治理共同体的前置条件，依靠基层党组织来构建社会治理共同体就是要充分发挥政党的政治引领功能，各主体也要紧密的依靠在党组织周围，才能发挥出协同作用。
6.结论与展望
6.1研究结论
本文要探讨的核心话题就是为什么信托制物业模式能够实现物业治理有效？背后的核心机制是什么？信托制物业模式的有效运转能够为社会治理共同体的建构带来怎样的启示？这就是本文所要回答的问题。
多元主体参与治理是社会治理共同体的内在要求，而如何实现多元主体参与构建社会治理共同体是回应这一主题的关键。要解决多元主体参与社会治理共同体的问题，就要解决这一议题产生的空间场域、关键要素，其中社区是社会治理的基本单元，自然是构建社会治理共同体的最佳载体，然而因为社区物业的问题导致社区治理效能提升达到阶段性瓶颈，单纯倚靠社区治理无法和社会治理需求、居民需要相匹配，因此如何通过社区物业治理效能的提升来带动社区治理效能进而为社会治理共同体的建构提供助益，可以说是破解社区治理效能瓶颈、构建社会治理共同体的重要抓手。因此，本文聚焦社区物业治理实践的最新转向，试图在共同体视域下解析党建引领社区物业治理的实践机制，理清社区物业治理中多元主体的关系和行动逻辑，并据此总结构建社会治理共同体的经验启示。基于此，通过对成都市T社区党建引领信托制物业的观察和调研，本文主要得出以下研究结论：
首先，在共同体的视角下，提出了党建引领社区物业治理的组织整合机制、多元参与机制、价值培育机制和互利共生机制，这也回答了本文的研究问题，即为什么信托制物业模式能够实现物业治理有效。其中组织正而后机制是党建引领社区物业治理的组织嵌入和政治引领，是社区物业治理的前置条件，能够通过基层党组织的建立和找回党员来实现党建引领物业治理，进而织密社会治理共同体的组织体系。多元参与机制是社区物业治理的核心，如何通过各种制度建立起物业治理多元主体的参与网络是关键，其中还权给居民，赋能居民参与、强化业委会、议事会和院落管委会等社区自治力量队伍建设、发挥社区专业工作队伍力量等为社区多元主体提供了多种物业治理参与渠道，织密了多元主体的参与网络，真正促成了多元主体共同参与物业治理的格局。
其次，本文从社区物业治理创新实践出发总结出具有一般性的社区物业治理实践机制，其本质其实是揭示了物业治理融入社区治理的一般过程。以往关于物业治理融入社区治理的研究还处于尝试阶段，虽然一些地方已经开始发挥党建引领对社区物业治理的引领作用，但是这些研究揭示的党建引领物业治理融入社区治理的机制还不够全面、深刻，在为其他社区提供借鉴方面还比较欠缺。而本文通过分析党建引领多元协同物业治理的创新实践，从治理共同体的逻辑对这一过程进行了剖析，收集到了比较完整的事件发生链条，总结的实践机制也更为全面和具体，进而可以真正的为改善我国目前物业形势提供启示。
参考文献（略）