本文是一篇市场营销论文，本文的研究是在后疫情时代特殊的背景下开展，论文撰写结束的时候疫情已经全面放开，今后的发展未曾可知，希望本研究能够为我国其他购物中心现阶段时期营销策略选择提供借鉴和参考，并期望LT万科广场购物中心能够根据市场环境变化不断对其营销策略进行创新优化，完善其管理理念及管理体系，增强其综合竞争力并获得健康持续发展。
1绪论
1.1研究背景及意义
1.1.1研究背景
自20世纪90年代引进国外的购物中心这一零售业态以来，其在我国的发展呈现出了蓬勃的势头。随着经济水平逐步提升，国人消费需求日渐扩大，购物中心成为当前城市生活的一部分，城市居民对其依赖性越来越强。目前，一线热门城市占据了相当大的比例，而二线城市则进入了快速开发的阶段，同时向三线城市扩张的趋势也越来越明显。
《2022年中国城市商业力发展报告》显示，城市商业规模的大小是城市商业力的直接体现，反映了城市商业的广度。以购物中心为核心的商业场所、品牌分布以及各业态门店等均是城市商业规模的重要表现。受新冠肺炎疫情的重大影响，2020年以来中国的购物中心增长速度逐步放缓，增量递减，增速下滑。截止2021年底，3万㎡以上的已开业购物中心+独立百货存量超52000万㎡。城市商业潜力是衡量城市商业发展趋势以及未来商业化建设预估的核心测评维度。近年来购物中心的整体运营并不理想，其原因大致归咎于两个方面：其一，开发商跟风开发、模仿运作以及盲目建设，以至于购物中心出现明显的同质化问题，购物中心数量过多，加剧市场竞争。购物中心的市场定位不合理，再加上缺少专业化运营与操作，致使最终运营惨淡；其二，近些年来电商平台迅速崛起，争夺了实体商业的一部分市场，严重挤压了购物中心的生存空间，在某种程度上线下实体成为了消费者“只逛不买”的体验平台，若无法瞄准市场特点精准地开展营销，势必难以打破局面。但大多数消费者的需求并不仅仅局限在“购买”上，而是显现岀社交化、多元化、个性化的消费诉求，比如亲友团聚、亲子互动、休闲娱乐等诸多需求，这些恰恰是网购无法实现而购物中心却有能力满足的。因此，购物中心应该思考如何抓住趋势、顺应趋势并制定合理的营销战略、策略，进而实现业绩增长。
1.2国内外研究现状
1.2.1国内研究现状
我国近年来购物中心发展速度很快，大大小小的购物中心如雨后春笋般的开业，这一现象引起了国内专家的重视。在商业领域中，对于商业地产项目而言，其投资决策和运营管理都存在着一定的问题，而这些问题往往会直接影响到整个项目的经济效益和社会效益。于波[1]（2019）提出，目前我国的商业环境中，还存在一些盲目的投资，因此，只有在深入分析市场环境的基础上进行投资，才能确保投资的生命力。刘鹤[2]（2018）指出，近些年我国的快速发展导致了大量购物中心的诞生，但是这些购物中心在质量的控制方面有所期欠缺，追求规模，今后需要对这些购物中心的质量实行严格控制。
毛逸群[3]（2018）简要的归纳和总结了购物中心这些年在我国发展的情况，认为购物中心之所以在我国可以蓬勃发展，最主要是能实现居民多样化的购物需求。李永景[4]（2018）认为，目前我国很多购物中心其实对自身的定位都没有很清晰，购物中心应该选择和依据更加全面的因素来决定购物中心的形象和地位。刘章勇和周小波[5（]2018）认为，不同体量大小，不同量级的购物中心在进行自我定位的时候，应该根据所处的环境等，从不同的角度进行自我定位。
江春雪[6]（2020）表示，未来零售业将实现线上与线下的高度融合，运用互联网等新型科技手段，零售业不仅能为消费者提供性价比高的产品，还能提供体验感十足的购物体验，相信未来零售业将更加积极地进行线上服务，将失去线下店铺的消费者导流到线上；将实现数字化升级，借助物联网，AI，区块链等全新技术手段为客户提供精准数字营销；将运用信息化手段降低销售环节成本和实现精准配送、改善物流水平、增强客户总体消费体验。
2相关概念及理论基础
2.1相关概念
2.1.1购物中心
在20世纪50年代，购物中心（shopping center或者是shopping mall）这一专业术语在美国诞生，经过数十年的演变，如今已成为主流零售业态[17]。随着我国经济水平不断提高和人民生活质量日益改善，购物中心已逐渐被越来越多的人所认识并接受。购物中心是指，以满足消费者多元化需求为目标，集中休闲、娱乐、餐饮、零售等多个业态的综合性场所，增加对消费者的吸引力。
购物中心的营销策略针对的对象包括商铺租户和消费者，这两个方面都是购物中心所关注的[18][19]。购物中心的目标市场定位是为消费者提供服务并获取一定利润，所以购物中心的营销策略应该与顾客的需求相吻合，这样才能达到吸引更多消费者进入购物中心的目的。我们的营销策略针对的是消费者，因为购物中心的核心盈利点通常是以商铺租户的租金为基础的，而要想获得稳定的租金收入，就必须确保商铺租户能够获得稳定的营业收入。因此，购物中心必须要保持一定的客流量才能获得稳定的营业额。
2.2市场营销相关理论基础
2.2.1 STP营销理论
温德尔•史密斯[21]（1956）是第一位提出市场细分概念的学者，随后菲利浦•科特勒[22]提出了STP理论，STP理论由市场细分、目标市场选择和定位三个方面构成。在启动项目前，需要对目标市场进行科学细分。市场细分的含义是指充分了解消费者的消费习惯、消费需求、购买能力等与消费有关的信息，对这些信息进行科学分析，然后找出相同类型项目的市场并进行市场划分的过程。总之，市场细分就是围绕消费者展开的市场划分过程。
企业在市场细分后，会选择一个或多个子市场，以满足其需求并提供相应的产品和服务。目标市场是企业在制定营销组合时首先应确定的市场目标。目标市场指的是某类消费层级确立的特定消费群体。所以对项目目标市场进行定位时，一方面要掌握并尽可能确保目标客群消费需求得到满足，另一方面，还需要去综合考虑一些其他因素，如周边群体的收入状况、人口布局、社会地位、未来一段时间市场发展趋势以及相关因素。企业通过对目标市场中相同类型产品竞争情况展开探究，以目标消费群体为核心，打造不同于其他特企业的特色，这就是市场定位的核心。
3 LT万科广场购物中心发展现状及问题分析 ...................................... 11
3.1 LT万科广场购物中心经营状况 ........................... 11
3.1.1 LT万科广场购物中心基本情况 .............................. 11
3.1.2 LT万科广场购物中心销售情况 .................. 12
4 LT万科广场购物中心营销环境分析 ............................. 24
4.1 宏观营销环境分析 .................................... 24
4.1.1 政治环境分析 ........................................... 24
4.1.2 经济环境分析 ................................... 24
5 LT万科广场购物中心营销策略的制定 ........................... 36
5.1 LT万科广场购物中心STP策略 ...................... 36
5.1.1 市场细分 ................................. 36
5.1.2 选择目标市场 ....................................... 38
6 LT万科广场购物中心营销策略实施保障
6.1优化人才战略
任何政策的实施都离不开人力资源的管理，优化人才战略也是为了更好的完成管理，提升管理效率。
（1）完善员工培养体系
不论老职工或新职工均应参加相关培训，并应符合企业基本要求。在此基础上，LT万科广场购物中心可以员工入职年限作为标准，划分成各个类别，对各类员工展开有针对性的培训活动，培训的主要内容是锻炼员工的领导能力和专业技能。一般情况下，新员工强调技能培训，提高新员工的技能专业度。同时兼顾企业规章制度、文化以及其他方面的培训。对于从业经验丰富的老职员而言，培训内容应以领导能力培养为主，为企业培养更多优质的领导人才。关于企业文化教育和培训问题，建议以自主代交等方式引导员工深化对企业文化的理解，了解企业的经营理念、价值观、未来发展目标、企业的使命、管理理念、竞争理念以及人才观和企业精神等。企业文化灌输应与日常工作结合，改善业务技能：营造良好的学习氛围，拥有专门的企业宝典，提供相应的管理书籍与行业资讯。同时积极与品牌公司互动，共同开展专题培训活动。日常可单独为员工安排技能强化培训。注意引导员工形成良好的数据意识，并将这种意识应用于车客流数据、客户画像和品牌经营业绩等方面，强化全员的数据意识。
7结论与展望
7.1主要结论
首先，本文从LT万科广场购物中心的经营现状入手，对经营现状进行分析，在分析过程中发放了消费者行为与需求情况调查问卷，针对LT万科广场购物中心的主要消费群体的消费特征、消费偏好、收入情况等方面展开了深入的研究和分析，从中勾勒岀消费群体画像的基本特性。并且得出目前购物中心经营中存在的问题，主要定位不明确、各业态品牌不够丰富、促销手段有待改进、客户体验感不佳等，并且分析出出现此类问题的原因为，营销管理系统、激励措施及促销的手段不太合理等因素。
然后，对LT万科广场购物中心的环境进行分析，通过宏观营销环境和行业营销环境进行分析，目前疫情的放开有利于实体商业的发展，但是挑战与机遇并存，LT万科广场周边的竞争者也对购物中心形成了激烈的竞争关系，本文详细的对购物中心周围半径五公里的主要竞争者进行分析，求同存异，错位竞争，又用SWOT分析模型得出购物中心所面临的优势机遇威胁与挑战。
再次，利用STP策略重新对LT万科广场购物中心进行市场定位，明确了LT万科广场购物中心的目标消费群体主要是年龄在28-48岁之间的，人均收入在9000元、3000-8999元的，以家庭为单位一起出行的收入较高的年轻消费人群。而商品定位为品质、时尚、潮流、品味，致力于在周边的购物中心中脱颖而出，将自己定位为“新中产的品值生活”，以家庭、亲子、品值、便利生活、社交空间为主的辐射半径在三公里内的社区型购物中心。然后利用7Ps营销理论，围绕LT万科广场购物中心的七大策略提出了优化改进的意见，主要包括促销策略与产品策略、过程策略与有形展示策略、渠道策略与价格策略、人员策略等，具有一定的针对性和有效性。
最后，从优化人才战略、强化技术支撑、加强风险管控、加大财务支持这四个方面对策略实施保障。
参考文献（略）