本文是一篇财务管理论文，本文在当前国家宏观背景下和前人学术研究成果的基础上，采用规范演绎分析和实证分析的研究方法，探讨了国内房地产企业财务风险的主要类型和成因，并分析XHL企业财务风险管理及XHL企业财务预警现状，得出其发生财务风险的根本原因是预警体系不科学。
第1章绪论
1.1研究背景及意义
1.1.1研究背景
自古以来，房地产行业在我国国民经济中有着举足轻重的地位，是事关老百姓民生的重要产业，改革开放以后，房地产业先后经历了住房制度改革、住房商品化和专业化的进程，对推动我国经济的增长起到了不可忽视的作用。从20世纪90年代开始，房地产行业发展经历了辉煌的30年，对国民经济增长、社会主义的建设更是做出了重大贡献，但是，随之而来的是房地产市场开始出现价格虚高，市场泡沫越来越大，房地产价格和使用价格严重背离等问题，为了避免房地产高涨带来的负面影响，2016年12月14日至16日中央经济工作会议，首次明确指出：“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。同时也进行了一系列制度上的改革，主要包括：土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等。各省市限购、限价、限贷政策更是层出不穷，这一系列政策对房地产市场造成了重大影响。现如今，房地产市场的辉煌一去不返，早已不再有十年前的风光，加之2020年新冠疫情的影响，各国经济都出现了一定程度的通货膨胀，房地产业上游各种建设原材料诸如钢材、水泥、金属等价格纷纷上涨。由此，带来的直接后果是房地产建设成本的上升，房地产行业迎来了史无前例的寒冬时刻。2021年，XHL企业发生债务违约,抵押、质押、被查封、扣押、冻结的资产账面价值总额454.58亿元，而这固然有政策、环境和外部经济因素的冲击影响，但最直接的原因还是由于企业自身投资与建设规模的盲目扩张，负债规模居高不下等造成。随着房地产业的调整，XHL企业财务风险发生了深刻的变化，那么，如何提前发现XHL企业市场风险？如何利用公司的财务指标衡量企业的风险程度？如何利用现有财务数据对企业进行风险预警？从而找到应对风险的方法，以构建财务风险预警机制，对房地产市场的持续、健康发展，具有重要的意义。
1.2国内外研究综述
1.2.1国内研究现状
一直以来，房地产业都是我国重要的产业，国内关于房地产研究的文章很多，据笔者对知网统计，有4万多篇。主要集中在房地产和房地产市场研究，研究房地产财务风险的并不多见。研究财务风险预警的只有2000多篇，主要研究成果如下：
（1）财务风险理论研究
风险管理理论最早起源于1930年，基本经过了传统风险管理、现代风险管理、全面风险管理三大阶段。财务风险作为公司风险的一部分也是公司全面风险管理的内容，适用于全面风险管理理论。企业财务风险管理通常会经过内外部环境分析、风险识别、风险评估、风险应对、持续监控以及完善内部控制等过程。彭韶兵（2001）在《财务风险机理与控制分析》中，认为风险的实质就是“预期结果的可能偏差”。风险的界定经历了从“危险损失观”到“结果差异观”，再到“不确定观”的演变。风险是由于外部环境的改变导致预期收益偏离的现象。“危险损失观”认为风险就是损失，风险只会带来损失而不会带来利益[12]。而王诗雨、陈志红（2018）认为，财务风险是指企业无法偿还债务的情况(这里的债务偿还既不是简单地指会计意义上的偿债能力，也不是财务上的创造现金流能力，而是一定时期内企业价值创造能够填补债务的能力)[21]。
（2）风险预警分析的研究
在风险预警方面，国内由于资本市场开放较晚，直到20世纪90年代，才成立上海证券交易所，因此有关上市公司风险预警的研究出现较晚，1996年以后，才逐步出现风险预警分析模型。
周首华、杨济华（1996）通过分析美国一家著名的环球航空公司，对Z分数模式加以改良，在自变量中加入了现金流指标,构建起财务风险预测的新模型—F分数模型，该模型选用31家破产公司和31家同年度、相同行业及相近净销售额的非破产公司,建立了F分数模式[41]。
第2章相关概念的界定及理论
2.1房地产企业的概念及特点
2.1.1房地产企业的概念
房地产从名字上来说，房指房屋，地指土地，是房屋财产和土地财产的总称，具体是指土地、附着于土地之上的建筑物及地上定着物。房产是指建造在土地上的各类建筑物，包括房屋、花园、商业中心等。地产则是指陆地表面及其上下一定范围内的空间，包括地下停车场、仓库等。房地产是房产和地产相结合的统一物，房屋与土地密不可分。
房地产企业是指从事与房地产有关的开发、建设与投资、经营管理和服务的企业。其基本职能是房地产开发经营，为房地产运营和周转提供服务性劳动，属于第三产业。具体包括土地开发和房屋建造、土地使用权有偿划拨和转让、房屋所有权的买卖和租赁、房地产抵押、房地产咨询与估价、房地产经纪、物业管理以及房地产调控与管理等。房地产业按经营内容的不同，主要划分为房地产开发企业和房地产服务业。
房地产开发企业指以营利为目的，从事城镇土地开发、房地产开发、房地产营销等活动，又称房地产开发经营企业。房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理，房地产中介主要提供房屋咨询、房地产经纪、房地产估价等；物业管理企业主要提供对房屋及其附属设施设备、相关场地进行的维护与维修，清洁、绿化、维护小区内公共秩序等活动。房地产服务业更多的是对房地产开发行业的补充，而且房地产开发是一个持续、动态的过程，从项目投资、土地征用、住房建设到房地产营销过程中都存在着诸多不确定性，且周期漫长，资金投入巨大。在开发的早期阶段，很难预测相关的成本和收益，难以避免的会存在财务风险。因此，以房地产开发企业为研究对象能更好的体现企业财务风险。本文所选研究对象XHL企业为房地产开发企业。
2.2财务风险预警的理论基础
2.2.1财务风险及预警的概念
2.2.1.1财务风险的概念
财务风险是指企业由于外部环境的不确定，经营者管理不善，导致该企业丧失偿还债务的能力，或股东未来收益受到影响，未能达到股东预期收益，从而产生更大损失的可能性。财务风险也指在财务活动过程中，可以以货币计量的各种风险，它为经营者从经营环境和资本运营的角度识别、评估和防范潜在风险提供了明朗准确的依据。
2.2.1.2财务风险预警的概念
财务风险预警，是指根据企业提供的财务数据、经营计划和其他相关会计资料,利用财务会计、数理统计、风险管理理论对企业的经营状况进行分析预测，运用比率分析、比较分析、因素分析及多种分析方法来发现企业在经营管理过程中存在的潜在风险，并在危机发生前向企业高层发出示警，督促企业管理者采取有效的措施，防止潜在风险转化为损失，起到防患未然的作用；同时，作为企业管理系统的重要组成部分，也可为企业提供正确的经营方向，改善经营和合理配置资源提供可靠依据。
财务风险预警分析则是指以企业报表为基础，利用各种财务分析或数学统计来评价企业财务状况，预测企业财务破产的可能性，并发出预警信号。对财务风险预警分析来源于对财务数据的分析。常见的预警模型包括单变量模型、多变量模型、杜邦分析、Z模型分析、F分数模型、主成分分析、logistic分析模型等。
第3章XHL企业财务风险现状分析............................21
3.1房地产企业面临的主要财务风险类型及成因分析.....................21
3.1.1筹资风险及成因分析......................21
3.1.2投资风险及成因分析.................22
第4章XHL财务风险预警模型的设定.................................31
4.1 XHL企业财务风险预警的构建目标.................................31
4.1.1 XHL企业财务风险预警的目标................................31
4.1.2 XHL企业财务风险预警指标选取应遵循的原则..................31
第5章XHL财务风险预警模型的应用...........................49
5.1 XHL企业财务风险预警模型检验分析...............................49
5.2 XHL企业实证结果分析与结论.....................................51
第6章XHL企业财务风险防范与管理措施
6.1 XHL企业财务风险防范
（1）合理的利用财务杠杆
首先，从前文预警模型中可以看出，F3因子为模型中影响系数最大的因子，而F3因子项下各指标，分析其组成部分，不难发现其组成核心为净资产、利息支出、利润三大部分，而这三者的勾稽关系可以简单表述为，当企业负债增加时，一定程度上，可以增加企业的净资产，但是随之而来的是利息支出的上升，从而减少企业的利润，因此，要防范房地产财务风险，需要做好这三者的平衡，不能再继续沿用过往的杠杆扩张的老路，在增加企业盈利能力的同时，应在负债经营风险和财务杠杆收益之间认真权衡，合理使用财务杠杆，把握好利润和利息支出的比率，寻找最有力的平衡点，控制好房地产的债务能力。实现净资产较为合理的增长，而形成较为合理的资本结构。尤其是在当前整个房地产宏观环境不景气的情况下，企业更应对负债进行严格的估算，比较其净资产收益和资金成本，以避免不必要的损失。
（2）关注现金流和非财务指标的变化
其次，从模型的其他影响因素来看，模型中只包含了四个影响因子，分别为F2、F3、F5、F8因子，其余影响因子由于未通过显著性检验，说明影响较小，因此我们应该重点关注这四个因子，其中F3因子影响最大，前文已经说明，F2为偿债现金因子、F5为现金因子，包含了经营活动现金流、投资活动现金流、筹资活动现金流以及每股经营活动现金流等所有现金流指标，很明显可以看出，企业现金流对房地产企业起着至关重要的作用，只有在充足现金流保证下，才可以实现房地产业的可持续发展，F8为分红盈利因子，主要衡量了公司的盈利能力，同时也体现了公司近三年现金分红均值占股东的净利润这个非财务指标，公司近三年现金分红均值占比，容易引发收益分配风险，对于房地产开发企业来说，其利润分配策略的制定应根据企业经营战略、企业自身盈利情况，投融资的策略需求来制定。杜绝分配的随意性。尤其是近几年房地产市场政策的缩紧，现金分红对企业来说最为直接的影响是减少了企业的现金流，因此，企业应制定合理的利润分配政策，可以在进行现金分红的同时，部分采取股票红利，优化资本结构，增强内源筹资能力，降低融资成本，增加企业利润。
结语
自90年代以来，我国房地产业经历了辉煌的发展，但是与之而来的是房地产泡沫的逐渐增大，近几年，国家对房地产业进行了严厉的宏观调控政策，房地产风险案例和暴雷事件也层出不穷，2021年，XHL企业发生债务违约,抵押、质押、被查封、扣押、冻结的资产账面价值总额454.58亿元，引发了重大财务危机，因此怎样提早发现房地产企业的财务风险就成为当前亟需解决的现实问题。本文在当前国家宏观背景下和前人学术研究成果的基础上，采用规范演绎分析和实证分析的研究方法，探讨了国内房地产企业财务风险的主要类型和成因，并分析XHL企业财务风险管理及XHL企业财务预警现状，得出其发生财务风险的根本原因是预警体系不科学。然后，为了确保构建的风险预警系统普遍性，从整体房地产行业的视角构建了风险预警模型，最终得出以下观点和结论：
第一，在系统分析我国房地产企业现状的基础上，本文认为房地产主要存在筹资风险、投资风险、营运风险、现金回收风险、收益分配风险五大类风险。并针对本文研究企业XHL企业的特性，通过企业官网、企业公布的年报数据进行分析，深入研究企业风险管理现状和预警现状，并针对上述风险，以整个房地产行业的企业为样本，选取了25个关键指标并进行因子分析降维，得到了九个对企业风险影响较大的因子，后用上述九个因子进行logistics回归分析。
第二，从建立的房地产企业财务风险预警模型和案例的实际检验可以得出：F3（偿债净资产）因子对企业的风险影响最大，主要由总资产报酬率、净资产同比增长率、净资产收益率、已获利息倍数四个指标组成，另外剩余的三个因子为F2、F5、F8因子，主要包含每股经营活动现金流量净额、投资活动现金流量净额占销售收入比重、筹资活动现金流量净额占销售收入比重、现金营运指数等现金流指标、销售成本率(%)、营业收入同比增长率(%)、销售净利率(%)等盈利指标，现金分红占股东股股东的净利润比率以及速动比率、资产负债率(%)等偿债指标，通过研究得出，XHL企业应当重点关注企业自身净资产的变化情况、现金流能力，盈利能力和现金分红以及企业的偿债能力。
参考文献（略）