第一章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
中国海外投资联合会研究表明，2013 年以来已有落地海外的房地产项目或有确定投资计划的房企，包括万达、绿地、中海、万科、中海等 14 家大型房企，规模超过 120 亿美元，比去年增长 24%。据相关机构显示，2014 年第一季度，包括商业地产与住宅投资在内的海外房地产投资总额同比增长了 26%，至 22 亿美元。同时，中国投资者对境外住房型开发项目上的投资已增加至 11 亿美元，同比增加 80%，其中大部分投资者在美国、英国、法国与澳大利亚表现最为活跃。中国房企在国内频繁受到房产税、限贷、限购等调控政策的冲击，迫切希望市场多元化以规避或分散这类风险的影响。再加上国内个人或投资客看上了海外房产和土地的永久性产权，良好的市场环境、稳定的回报率、优良的生活或教育资源，当他们在国内的需求得不到满足时，自然就产生了向海外地区投资的意向，这些痛点都被敏锐的中国开发商所关注，也成为他们对海外住宅类项目兴趣越来越浓厚的原因。
A 地产公司为中国名位前五的大型地产开发商，2014 年进军澳大利亚住宅市场。此项目为该公司海外第二个，发达国家第一个地产投资项目，斥资 7300 万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地，该地块总占地面积 17,580 平方米，距悉尼西北部 15 公里。并于当年底推出其在澳大利亚的首个住宅开发项目：悉尼 XX 公寓，该项目为当年为止悉尼最大公寓项目，总造价 2.56 亿澳元，工期预计 3 年。
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1.2 文献综述
1.2.1 国际采购的理论研究
随着全球经济一体化的提升，国际采购的快速发展，企业经营国际化，资源配置全球化的趋势愈发明显。便捷，先进的通讯技术发展，国际间进出口低关税的发展态势也为大范围的国际采购提供了有效的支持条件。
在国外研究方面。1817 年，DavidRicardo 在《政治经济学及赋税原理》一书提出了关于外贸的“比较成本理论”。比较成本理论认为，从劳动时间决定商品价值量论断出发，认为扩大外贸不能直接增加本国商品的价值总额，但却能使本国可以享受的商品总量增加。David 从劳动价值理论出发，论证了自由贸易有利于资本积累，提高资本家的利润率[2]。古典经济学家亚当.斯密在其所著的经济学开山之作《国富论》中阐述了通过比较优势可能实现“双赢”的观点，国际贸易对双方都是有利的，即使有一方出现贸易逆差[3]。1990 年，美国管理学者 C.K.Prahalad 和 G.Hamel 提出了核心竞争力的概念，认为企业战略流程的出发点应基于企业的核心力量。二人对传统的战略组合进行了批判，他们认为，唯战略事业单元（SBU）至上是一个显著的错误，应该紧密围绕共享的竞争核心来组合或构建企业业务组合[4]。科斯在 1937 年提出的“交易成本”理论也是国际采购的重要理论组成部分[5]。威廉森（1985）指出了 7 项交易成本的来源，并进一步深入研究揭示了来源于交易本身带来的三个主要指标，它们所形成三个关键因素对交易成本起到了显著的影响效果[6]。瑞典的赫克歇尔－俄林（1933）的资源禀赋理论认为价格的国际绝对差是国际贸易的直接原因，成本的国际绝对差是国际贸易的第一个原因[7]。
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第二章 项目概况及项目采购面临的三种模式
2.1 公司简介
A 公司成立于 1992 年，2007 年在香港联交所主板上市，2017 合同销售额跃居行业第一，进入世界五百强，为中国最大的综合性房地产开发商之一。围绕地产开发，A 公司致力于产业链纵向延伸，拥有物业发展、建筑及装修、酒店开发和管理、物业投资、物业管理以及建筑材料制造等垂直一体化的综合开发运营能力。其“一条龙”开发模式几乎覆盖了房地产开发的所有环节，获取价值链各环节的利润，并以此为基础实现低成本扩张与快速开发。其上下游关联公司的设置在税务筹划上有助于合法避税，成本内部化有利于成本控制，提高毛利率。被外界评价为地产价值链条的“通吃者”，房地产产业链的“整合专家”。
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2.2 项目背景分析
项目位于悉尼中心偏西北方向约 15 公里处的莱德区，紧挨主城区，在北莱德火车站南边，直线距离少于 50 米。号称悉尼“硅谷”的麦考瑞高科技园区与项目在同一行政区，附近各大跨国公司总部林立，如 3M、ORACLE、微软等，符合悉尼城市发展方向，属于一个投资热点区域。
项目地理位置示意图如下。
此项目作为 A 公司首个进入发达国家的项目，选址澳洲一线城市城区，不同于国内三四线城市选址的发展策略，旨在打造悉尼大型高端生活社区，实现品牌落地。项目由3 栋楼组成，建筑类型为高层公寓带底层商铺，单套公寓面积在 50-92 平米之间，公寓皆为精装交楼，A 栋为 23 层，B 栋为 27 层，C 栋为 13 层，在家可观看全球闻名的悉尼新年烟火。项目占地面积 17595 平米，共有公寓 829 套，容积率 3.5，可售面积 52158 平米，商铺 10 套，可售面积 1070 平米，货值 4.75 亿澳币。
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第三章 三种采购模式的劣势与项目采购模式风险识别 ......................... 28
3.1 甲供采购模式的劣势 ....................... 28
3.2 甲指乙供采购模式的劣势 .................... 29
3.3 乙供采购模式的劣势 ............................. 30
第四章 A 公司项目采购模式风险评估 ............................. 40
4.1 项目采购风险评估方法 ........................ 40
4.2 项目采购风险评估思路 ........................... 40
4.3 项目采购风险评估过程 ............................ 41
第五章 三种采购模式的风控措施与建议 ................. 54
5.1 甲供与甲指乙供采购模式风险控制 ........................... 54
5.1.1 材料价差与材料售后风险控制.................... 54
5.1.2 材料质量风险控制........................... 55
第五章 三种采购模式的风控措施与建议
5.1 甲供与甲指乙供采购模式风险控制
在第二章阐述过，甲指乙供实质是甲方控制下的乙供材料采购模式，在风险控制手段上甲指与甲指乙供可通用，这里将这两种采购模式的风控手段合并论述。
5.1.1 材料价差与材料售后风险控制
经济风险（材料价差）与质量风险（材料售后）属于主观性风险，可对它们采取缓解与转移的风险管控措施-采购业务外包，挑选低风险甲供材与汇率波动管理来处理。
1. 采购业务外包
此两种的风险主要来源于供应链不成熟，A 公司目前面向国内市场的供应链与面向澳大利亚出口型的供应链匹配度不高，能快速提高供应链匹配度的方法是引入悉尼成熟的建材供应商，将他们现成的供应链与 A 公司的供应商资源库结合，进行优势互补。A公司开发了 5 家在悉尼的本地供应商，让这 5 家供应商负责甲供材在中国的采购，材料符合性控制、当地供货以及售后质保，中国供应商的选定由 A 公司与悉尼供应商共同评估，选定。
与当地供应商合作，可以在当地供应商多年成熟供应链的基础上快速建立 A 公司的采购供应链，避免在材料采购过程中走弯路，同时把当地供应商靠近项目，反应快，与总包方沟通方便，售后服务有保障的特点以及当地供应商有现成仓库与配送渠道，无需重建的优势与 A 公司在中国供应商数量多，对供应商把控能力强，与供应商沟通，验货方便的长处有机结合，实现双方资源优势互补，取得共赢。
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第六章 总结
6.1 本论文的主要结论
近年来，伴随着国内市场竞争加剧，政策环境趋严，出于风险分散以及满足国内高端阶层海外购房的旺盛需求，中国房地产企业加大了走向海外的步伐。面对海外复杂的环境形势，中资企业一方面希望建立一条低成本，高收益的采购供应链，但同时面临巨大的供应链风险，这对走出国门不久，对海外项目，特别是发达国家项目采购经验积累不够丰富的中国企业来说充满了挑战。
本文对 A 公司与项目背景进行了简介，其 2017 合同销售额跃居行业第一，进入世界五百强，为中国最大的综合性房地产开发商之一，擅长垂直一体化的综合开发运营能力，其“一条龙”开发模式几乎覆盖了房地产开发的所有环节。研究对象代表面广，有较强的现实意义。
在 A 公司海外项目经验不足的条件下，分析了其面临的三种采购模式的概念和特点，运行模式，每种采购模式的优点，需要注意的关键问题以及各采购模式的劣势。接着通过历史资料法、专家调查法与因果分析法进行风险识别，得出了三种采购模式风险指标表，列出了影响三种采购模式风险的四个方面，七个因素。经济风险-材料价差，质量风险-材料质量、材料售后、材料符合性，物流风险-供应商交期，供应商管理风险-供应商服务水平与供应商配合度。然后用层次分析法对三种采购模式进行了定性与定量结合分析，以理论方法与问卷调查来收集数据进行量化，最终根据数据计算结果，按权重从高到低的顺序排列出三种采购模式的风险大小为：甲供（0.3362）>甲指乙供（0.3342）>乙供（0.3296）。
同时，指出风险最低的选项不一定是企业实践中会采用的方案，现实中不乏风险爱好者，偏好高风险高收益的选项。针对三种采购模式，将风险分为系统性风险，主观性风险与博弈型风险三种。系统性风险是无法规避无法消除不以人的意志为转移。主观性风险是由人员或组织不成熟所产生的，理论上是可以避免或减缓。博弈型风险十分复杂，严重的技巧化与因人而异化，它是最难把握的一种风险类型，但处理得好却能带来最丰厚的回报。这三种风险可按包容，规避，缓解或转移四种方式进行应对。
参考文献（略）