第一章 绪论
第一节 选题背景、研究意义与研究目标
一、选题背景
2014 年我国进入了经济发展的新常态，房地产市场面临着经济下行压力，受此冲击，房地产商从粗放型投资和建设方式，朝着细致化运作的方向发展。供给侧结构性改革的提出，更加快了房地产企业在行业内转型的探索需求。而另一方面，新型市场化的需求结构在土地市场传递出生长的信号，产业的改革升级也随之而来。一拍即合之下，产业与地产两种资源的结合催化了出产业地产的快速发展。
产业地产发展始于 2002 年末，其发展思路指导着新型工业地产的创新和升级，能够更充分的实现经济的增长，为整合提升区域经济，发展产业结构，合理利用土地效益提供了一种新的、高效的发展模式及方向。
第一节 选题背景、研究意义与研究目标
一、选题背景
2014 年我国进入了经济发展的新常态，房地产市场面临着经济下行压力，受此冲击，房地产商从粗放型投资和建设方式，朝着细致化运作的方向发展。供给侧结构性改革的提出，更加快了房地产企业在行业内转型的探索需求。而另一方面，新型市场化的需求结构在土地市场传递出生长的信号，产业的改革升级也随之而来。一拍即合之下，产业与地产两种资源的结合催化了出产业地产的快速发展。
产业地产发展始于 2002 年末，其发展思路指导着新型工业地产的创新和升级，能够更充分的实现经济的增长，为整合提升区域经济，发展产业结构，合理利用土地效益提供了一种新的、高效的发展模式及方向。
整个房地产行业面临着升级挑战，国有企业也同样面临转型更新的需求。国务院 2014 年底颁布了《关于加强地方政府性债务管理的意见》，文件主要目标为清理地方债务，同时鼓励社会资本和政府合营模式，鼓励社会资本参与市政基础设施及公益性事业的开发和经营。43 号文意在控制地方政府的债务风险，剥离政府与政府投融资平台的债务牵扯，推动企业市场化发展，规范政府的投资行为。在渡过了房地产行业“黄金十年”后的今天，在政府政策调整和改革发展的地产行业中，昆明 JT 公司应实现产业地产模式的顺利开发，进一步在地产企业市场资源配置中发挥新型作用，发挥出资源优势。创新研究和发展产业地产模式，更新产业项目建设，提升区域价值，带动企业发展，是昆明 JT 公司产业地产建设的探索目标，也是本文选择对产业地产进行研究的时代背景。
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第二节 国内外产业地产相关研究文献综述
一、国外产业地产研究综述
国外更早的进行了产业地产相关的研究和发展。产业地产归根溯源是由工业革命兴起发展形成，也是工业地产的转型升级。
美国的区域经济学家埃德加·M·胡佛在 1937 年发表了《区位理论与靴鞋和皮革工业》，开始进行不同经济发展阶段下的区位结构，并相继发表了《区域经济学导论》《经济活动的区位》等著作。在论证了不同产业的区位结构之后，他将规模经济区分为三个层次：一是单个区位单位的规模决定经济；二是单个企业的规模决定的经济；三是某产业在某个区位的集聚体的规模决定的经济，在他看来这三种经济体都能达到最佳规模的状态。在这之中的“集聚体最佳规模”为产业地产的发展做出了理论上可行性的指导。
第二节 国内外产业地产相关研究文献综述
一、国外产业地产研究综述
国外更早的进行了产业地产相关的研究和发展。产业地产归根溯源是由工业革命兴起发展形成，也是工业地产的转型升级。
美国的区域经济学家埃德加·M·胡佛在 1937 年发表了《区位理论与靴鞋和皮革工业》，开始进行不同经济发展阶段下的区位结构，并相继发表了《区域经济学导论》《经济活动的区位》等著作。在论证了不同产业的区位结构之后，他将规模经济区分为三个层次：一是单个区位单位的规模决定经济；二是单个企业的规模决定的经济；三是某产业在某个区位的集聚体的规模决定的经济，在他看来这三种经济体都能达到最佳规模的状态。在这之中的“集聚体最佳规模”为产业地产的发展做出了理论上可行性的指导。
19 世纪末，剑桥经济学家马歇尔根据英国本土工业生产建设集聚的研究提出了产业区的概念和理论，这一创新“产业区”理论指导工业发展的聚集化效应。若干年后，有经济学家指出在经济全球化背景下经济发展状况先进的区域，其发展性质与马歇尔的产业区理论模型预测一致。得益于此，在经济地理学和区域科学领域，使得马歇尔的理论成为主要的工业研究和经济发展研究指导依据，其作为当时经济学的创新概念，促进了区域发展为目标的“区域性、新发展”，以此为基础的理论在为英国工业园的建设和转型提供了政策指导。
在 20 世纪 40 年代伴随着世界第三次工业革命的兴起，金融投资、复合材料和计算机技术等高端科技的蓬勃发展，对工业用地的整合需求在迅速的增加。而在这之后，被称为“硅谷之父”的斯坦福大学工学弗雷德·特曼教授开始创建了美国首个科技工业园—斯坦福工业园区，其通过出让土地给工业企业获取资金收入，这便是早期的硅谷，也是产业地产的先驱案例。推动硅谷迅速发展的重要因素中，重要的一项是源自于风险资本的大力支持。在这个基础之上，硅谷的成功离不开风投机构的大胆投资和研究机构的技术支持，且硅谷的发展中强调创新精神和研究实力，以市场为发展向导，重视产业结构和支撑度，逐渐形成全球化趋势下最著名的的科技研发中心。在全球产业地产的探索初期，形成了工业园区的科学规划，典型案例包括美国硅谷、英国剑桥工业园等。
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第二章 产业地产的相关概述
第一节 产业地产的含义
一种说法认为，产业地产具有广义和狭义两种概念。狭义的概念中产业地产是依托于某一产业，以土地为支撑，实现土地整体开发和运行的工业地产升级模式；广义的概念中，产业地产将房地产业与工业、物流、旅游等其他产业多重结合的一种新兴地产模式。人们通常所说的产业地产是指其广义的概念。
产业地产由工业地产衍变而来，却表现出不同于工业地产的属性，原因在于，较传统的工业地产，其土地上承载资源结构和经济活动是多样性的，而非传统工业地产那样单一地以生产为主，仅提供生产和住宿。特别是在信息时代，第三产业在国民经济的比重中持续上升，服务和流通环节急需土地资源的承接转移，据此，产业地产的服务性扩展开来以后由区域范围共同承载了生产、生活、服务配套等多种业务，因此也用产业地产加以统称这些多样化的土地开发结构。
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第二章 产业地产的相关概述
第一节 产业地产的含义
一种说法认为，产业地产具有广义和狭义两种概念。狭义的概念中产业地产是依托于某一产业，以土地为支撑，实现土地整体开发和运行的工业地产升级模式；广义的概念中，产业地产将房地产业与工业、物流、旅游等其他产业多重结合的一种新兴地产模式。人们通常所说的产业地产是指其广义的概念。
产业地产由工业地产衍变而来，却表现出不同于工业地产的属性，原因在于，较传统的工业地产，其土地上承载资源结构和经济活动是多样性的，而非传统工业地产那样单一地以生产为主，仅提供生产和住宿。特别是在信息时代，第三产业在国民经济的比重中持续上升，服务和流通环节急需土地资源的承接转移，据此，产业地产的服务性扩展开来以后由区域范围共同承载了生产、生活、服务配套等多种业务，因此也用产业地产加以统称这些多样化的土地开发结构。
总结而言，笔者认为产业地产是以发展为目标，将区域内的地产经济、资本经济、社会资源融合，以地产为发展载体，配套工业、商业、住宅和服务型设施，以金融为投资依托，产业为实施基础，将一个区域打造为具备可持续发展能力的经济混合体，提供多样化服务，确保区域经济的快速发展。
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第二节 产业地产的特征
产业地产不同于住宅地产，区别主要在于产业地产是以产业发展为中心，因此，产业地产需要在产业规划和招商投资中有很高的要求；产业地产不同于商业地产，产业地产具有商业属性，也具有工业属性，产业地产能够有效利用区域内的自然经济资源和办公工作资源，在其发展中需要提供生产需求而非单纯的服务需求。产业地产具有如下特征：
一、需要高效的资源利用
产业地产以土地为经济载体，在其选择上必须严格考虑其土地经济效益和区位优势。在这样的区域选择下，产业地产更多的是追求区域内的资源优势，以土地建设和区域影响的充分开发带动经济快速增长和资源的最大化利用。比如休闲度假类产业地产项目，不仅要考虑其在土地旅游发展中的经济效益和环境，舒适良好的居住氛围，良好的观赏景物，也要结合其是否便利的交通影响，在发展中对区域内进行资源的深度挖掘，做到区域经济影响最大化。
二、具备完善的配套设施
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产业地产不同于住宅地产，区别主要在于产业地产是以产业发展为中心，因此，产业地产需要在产业规划和招商投资中有很高的要求；产业地产不同于商业地产，产业地产具有商业属性，也具有工业属性，产业地产能够有效利用区域内的自然经济资源和办公工作资源，在其发展中需要提供生产需求而非单纯的服务需求。产业地产具有如下特征：
一、需要高效的资源利用
产业地产以土地为经济载体，在其选择上必须严格考虑其土地经济效益和区位优势。在这样的区域选择下，产业地产更多的是追求区域内的资源优势，以土地建设和区域影响的充分开发带动经济快速增长和资源的最大化利用。比如休闲度假类产业地产项目，不仅要考虑其在土地旅游发展中的经济效益和环境，舒适良好的居住氛围，良好的观赏景物，也要结合其是否便利的交通影响，在发展中对区域内进行资源的深度挖掘，做到区域经济影响最大化。
二、具备完善的配套设施
产业地产区别于商业地产的重点是其能够提供商业地产不能提供的配套设施，这些配套设施不仅服务于消费者，更多更集中的是服务于生产经营者。产业地产需要搭建出完善的生产服务链，健全的市政基础设施，高效的服务结构。在产业投资入驻产业时，满足其产业发展的各类生产资料需要，上下游产业的进驻条件和政府的政策支持。
三、充足的建设资源
三、充足的建设资源
产业地产具有的一个重要特征是其整体开发规模较大，需要稳定的资金投入，健全的运营周期，对投资方的投资决心要求较高，需要在项目主要前期进行充分的研究和论证，对生产运营进行合理的资源分配。产业地产中的产业导入和运营服务是其能够保障可持续发展的关键。在这样的形势下，具备充足的投资意愿和投资能力，并准确的把握开发运作方式，对产业地产的开发尤为重要。
除此之外，还需注意产业地产的一大特点：产业地产不是以商业为核心的，而是以产业服务为核心支撑，配套的相应服务设施或环境体系。
除此之外，还需注意产业地产的一大特点：产业地产不是以商业为核心的，而是以产业服务为核心支撑，配套的相应服务设施或环境体系。
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第一节 昆明市产业地产发展形势.................................. 16
一、产业建设成为昆明发展重点..................................16
二、昆明产业园区发展概况........................................18
第四章 华夏幸福产业地产发展模式案例分析............................ 33
第一节 华夏幸福的介绍............................................ 33
一、华夏幸福的基本情况............................................33
二、华夏幸福产业地产的发展阶段..............................33
第五章 昆明 JT 公司产业地产发展模式优化方案...................................43
第一节 案例对比与分析................................... 43
一、企业情况对比....................................43
二、产业地产相关概况对比..................................44
第五章 昆明 JT 公司产业地产发展模式优化方案
第一节 案例对比与分析
华夏幸福作为国内先进的产业地产开发运营商，在相关业务方面，特别是固安模式对昆明 JT 公司的产业地产发展具有指导意义。对昆明 JT 公司而言，做好案例对比，分析产业地产项目的发展情况，对企业升级有积极作用。以下对华夏幸福和昆明 JT 公司在发展过程中的相关概况进行比较，为准确指导昆明 JT 公司在实施过程中存在的问题和不足，找到差异性，制定合理的优化方案提供参考依据。
一、企业情况对比
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第六章 总结与展望
第一节 总结
产业地产模式的发展目标是对土地资源进行优化整合与持有经营，把公司的内部土地资源合理利用提升为区域经济的增长聚集体，项目运作形成产城融合的理念，在企业转型空间上为昆明 JT 公司的产业平台搭建提供了新的引导。以产业地产的形式打造区域化产业聚集平台，是地方政府、昆明 JT 公司在地产转型、产业升级建设中重要的发展方向。
本文围绕昆明 JT 公司的产业地产现状及发展模式进行创新研究，运用 SWOT分析法研究昆明 JT 公司在产业地产发展中存在的问题与优势，以华夏幸福固安产业地产的发展模式为例，对昆明 JT 公司自身的具体情况和产业地产发展趋势做出借鉴分析，最后优化昆明 JT 公司在产业地产开发中的发展要点和模式结构，指导其合理的进行产业地产项目开发。但相关研究仍然存在很多不够完善和深刻的地方，对此需要更多的实践和理论在建设过程中进行丰富，设计出更为优化的产业地产发展模式，才能有效解决开发的问题。
由于本人的理论研究、实际经验相较不足，尽管总结了昆明 JT 公司在产业地产的发展现状和问题，并提出了开发模式的创新优化运作，但也存在很多不足。首先，是对产业地产这类土地运作的新兴模式带来的影响未能做到全面的分析，特别是针对很多企业盲目发展产业地产的失败经验没有进行分析；其次本文的理论研究和产业地产的开发模式研究主要为案例分析和借鉴，定性的分析不够完善，欠缺一定的说服力。
参考文献（略）