本文是一篇市场营销论文，本文在研究过程中首先研究了市场营销理论的发展背景，根据市场营销理论的适用范围，研究目的，采用方法，具体作用等分析和睦府项目。
1绪论
1.1研究背景
房地产是我国国民经济的重要产业之一，同时也是重要的民生保障。回顾我国房地产行业的发展历程，按时间及相关宏观政策可以划分为三个阶段；
第一阶段（1979年-1998年）房地产行业萌芽阶段、探索期，相关制度和经验的不完善是该阶段的主要特征，学习和探索是这阶段的主要方向[1]。自1980年第一次把房子定义为商品，当时提出“出售公房、调整租金、提倡建议个人建房买房”的设想；随后以深圳、广州作为商品房开发试点，我国第一场土拍于1987年在深圳举行。直到1998年，7月22日正式颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，此通知可以通俗的理解为“房改通知”，标志着住房计划经济时代终结。
第二阶段（1998年-2016年）房地产行业蓬勃发展阶段，该阶段我国房地产市场开始发生翻天地覆的变化，是房地产市场的黄金时代。自1998年正式启动房地产市场后，2002-2004年房地产市场异常火爆，2005-2007年国家采取调控、稳定房价。2008-2009年国际金融危机爆发，为稳定经济增长，国家层面通过信贷支持、增加保障房供应和税收减免等一系列相关政策开始刺激住房消费，避免房地产市场过度下滑[2]。2010至2013年间持续放松限售、降低购房首付款比例、购房补贴等来刺激房地产市场。可以说，这不仅对于整个地产行业，对于普通消费者也是一个利好。坚持“房住不炒”政策的前提下，力促房地产市场健康平稳的发展。
第三阶段（2016年-至今）房地产行业进入调整、规范阶段。2016年房地产市场过热，同年12月中旬中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，要求回归住房居住属性。既要有效防范同时抑制房地产市场泡沫的产生，又要有效控制房地产行业大起大落，房地产市场需要平稳有序的发展。在国家政策的调控之下，如今房地产行业已经进入调整、平稳期。国家层面曾不止一次地讲过，中国房地产不能再走过去的老路，要积极探索新的模式，要坚持能让想买房的人买得起房，让暂时无法买房的人起码住得起房，这也是未来需要解决的两个重要问题。未来新的发展模式，应该是政策保障和市场并行。不仅要增加商品房的供给，同时也要大力发展保障性住房的供应量，其中包括公租房、人才公寓。
1.2研究的目的和方法
a研究目的
（1）有利于制定有效的营销策略
通过对安徽HS集团和睦府项目在宏观政策调控、区域取消限购限贷政策执行及金融市场宽松等核心因素影响下，深入了解合肥房地产市场尤其是肥东县房地产市场现状、安徽HS集团和睦府项目的营销现状，并分析出本项目存在的营销问题，研究问题产生的根本原因并提出改进的可行性方法，有利于后期房地产营销策略的制定及实施。
（2）有利于企业的稳定发展
房地产企业的稳定、长久的发展与项目去化速度、回款速度直接挂钩；面对未知及不确定的市场变化，合理的营销策略能够帮助房地产企业实时追踪市场变化，有效提高销售量，提高市场占有率，快速回款，增加企业的现金流[3]。对和睦府项目的营销策略详细深入的研究，为安徽HS集团的长久、健康发展奠定了坚实的基础。
（3）有利于企业公众形象及品牌提升
本人通过对和睦府项目营销策略制定及优化中，有利于拓宽销售市场，加快去化，同时帮助企业树立起良好的企业品牌形象，促进企业持续稳健的发展。
2相关概念与理论基础
2.1市场营销的概念
2.1.1市场营销的内涵
市场营销是针对于企业对市场定位后产生的，为了将自己的品牌信息更好的传递给客户，通过一些策略的制定来达到宣传目的。科学的市场营销首先要对自身产品进行定位，步骤为分析市场，进入市场和占领市场，市场营销与市场推销有很大区别，首先市场营销的目的性没有推销这么强烈。市场营销主要目的是为了渲染企业形象，且扩大企业的知名度，市场推销的目的性较强，主要目的是为了把企业的产品推销出去，卖出去，可以说两者先有营销再有推销。一个好的市场营销首先要以市场为导向，克服交换障碍，实现潜在交换。
企业在市场营销过程中应特别注意以下三点：
（1）营销过程应该以人为中心，分析用户需求，将用户需求放在第一位，市场营销主要是为了更好的宣扬公司产品，更好的迎合客户需求，从而促成整体的交易成功[12]。如果没有合理的分析用户需求，例如给一些刚需客户推荐大户型或者高价位楼房，会导致用户对整个项目直接拒绝，所以及时的根据用户提供信息分析用户的需求，能够更好的在市场中把握先机。
（2）企业应该用发展的眼光看待问题，提升服务质量。营销过程中遇到的客户群体很多，营销人员会遇到各种各样的消费群体，在实施营销活动时不可避免的会与一些态度不好的客户产生矛盾，一旦双方情绪都激动，很可能会破坏整个营销的效果[13]。所以企业应该鼓励员工用发展的眼光看待问题，避免与客户产生冲突，提高自身专业素质能力，能够认定客户，找准用户需求。
（3）市场营销需要不断调整，由于市场营销受到的未知影响因素较多，所以整个营销市场是不断变化的，这也需要企业不断地调整项目营销策略。房地产企业的营销是贯穿在整个项目中的，从产品的设计、产品的包装、产品的投入市场、产品的推广、产品的策略制定、产品的价格制定、产品的成本控制等整个过程都需要营销的参与。一旦某一环节发生变化，营销策略就要立马进行调整修改[14]。
2.2营销环境及SWOT理论
2.2.1营销环境分析
房地产企业营销策略的制定离不开营销环境的分析。这些营销环境主要包括人口、政治法律、经济、科学技术、社会文化、自然生态、企业、供应商、中介、顾客、竞争者、社会公众[17]。以上这些情况从大层面上可以分为宏观环境和微观环境两种。下面来对这两种环境进行分别分析。
（1）宏观环境
首先宏观环境与微观环境息息相关，在房地产项目营销过程中，宏观环境通过微观环境作用于整个营销市场[17]。例如当人口的迁出和迁入率发生变化时，将会直接影响到整个顾客的变化，从而影响整个房地产企业的销售额，下面来对宏观环境进行分别分析。
人口：人口直接影响整个营销环境，房地产企业营销之前需要对城市区域内所处人口的性别比例，民族分布，职业状况，年龄层次进行具体划分，从而确定整个市场的占有情况。随着新购房政策的颁布，国家对于刚需人群的扶持力度更大，房地产企业的营销活动针对于年轻人群成交几率将更高，所以性别比例和年龄层次直接影响整个房地产营销活动。所以企业在进行市场营销时，应提前做好市场调查工作，根据市场人口的情况，针对性的制定营销策略，不断的调整和优化整个营销策略，使其针对性更高。
政治：政治制度与体制，政府的态度、政府制定的法律、法规等属于政治环境[18]。国家政策层面，多次强调“房子是用来住的”，因城施策的限购限贷政策直接影响房地产市场。房地产整个开发周期内，利用各项法律法规严格规范房地产市场，从而促进我国房地产健康平稳发展。
经济：经济因素对于企业营销活动的影响在近几年的表现尤为明显。2020年新冠疫情的影响，全球经济下行，各行各业失业率一度飙上，经济来源及家庭收入逐渐减少。消费者消费水平降低，消费者消费更加理性，家庭可支配资金少，投资或者购房购买力下降，购房更加谨慎。
3 和睦府项目营销现状分析 ................................ 15
3.1 安徽HS发展集团简介 .................................. 15
3.2 和睦府项目介绍 .............................. 16
3.3 和睦府项目营销现状分析 ....................... 19
4 和睦府项目营销环境及SWOT分析 .................................... 27
4.1 宏观环境分析 .............................................. 27
4.2 微观环境分析 ................................ 29
5 和睦府项目营销策略制定 ............................. 34
5.1 和睦府项目STP分析 ..................................... 34
5.1.1 市场细分 ........................................ 35
5.1.2 目标市场选择 ................................. 38
6和睦府项目营销策略实施建议
6.1优化项目管理组织架构
对和睦府项目公司组织架构进行优化调整，由项目部变为项目公司，由项目公司总经理总负责制，：
（1）项目公司项目总经理负责制，对项目公司的经营、利润以及交付等事项进行考核；项目公司第一负责人，全责分明，在沟通过程中信息对称，高效决策落地执行[64]。
（2）优化组织架构使公司业务开展更加顺畅，避免职能部门间来回协调，减少内部矛盾，建立高效统一执行可落地方案；
（3）整合人力资源，充分发挥领导管理水平，不断优化成本，提高项目利润。
（4）优化项目管理组织结构，能够明确各部门的职责分工，增强各个部门之间的联系，让各个部门的主管有更多的自主管理权，在决策环节节省了很多时间成本，为企业创造更大的效益。
7结论
7.2主要结论
本文在研究过程中首先研究了市场营销理论的发展背景，根据市场营销理论的适用范围，研究目的，采用方法，具体作用等分析和睦府项目。对和睦府项目所处的宏观环境（政策、社会文化、经济、技术创新）和微观环境（企业内部、客户、竞争者）分别进行了具体分析，下面为整个研究的具体实施过程：
（1）首先研究了和睦府项目所处营销背景，为了使和睦府项目的优势劣势呈现的更加明显，本文对和睦府项目做了SWOT分析，根据项目自身特点列举了安徽和睦府项目的优劣势。
（2）其次是和睦府项目的目标市场。首先介绍了和睦府项目的目标客户群体，对当地政府的购房优惠政策，产品本身的户型和面积，客户购房动机原因分析等方面进行了阐述。搜集当地新开楼盘，对比各自优劣势，分析和睦府项目的主打产品。
（3）最后，提出和睦府的营销策略的制定及实施建议。
参考文献（略）