本文是一篇市场营销论文代写，本文经研究发现：当前，一是HT房地产公司Y住宅项目存在产品定位不准确，通过与项目营销人员和项目客户进行座谈交流，笔者发现大多数已购买或正在楼盘踩点的客户，对项目产生兴趣的原因不是对该项目考虑的文化品牌形象，超过半数的楼盘客户主要看重的是国有平台开发的项目品质和质量，比较信任国有平台企业开发的楼盘所带来的后期物业服务等。
第一章绪论
第一节研究背景与意义
一、研究背景
改革开放之后，国内经济发展水平得到了迅猛的提升，尤其是伴随着市场化和城市化步伐的深入发展，国内人民生活质量得到了明显的改善。纵观国内的房地产发展情况，可以说是经历了一个从无到有、从稚嫩到完善、从起步到繁荣的过程。而伴随着房地产的发展与变迁，所有涉足于房地产开发的投资者和管理者们也历经了前所未有的机遇和挑战。在此背景之下，越来越多新的房地产企业以雨后春笋般的速度涌现了出来。但是由于国内市场化的进程尚不够成熟，在房地产方面的法律文献资料也呈现出了明显滞后性的特点。正是由于房地产行业没有形成科学完善的管理，才导致国内的房地产行业没有及时由卖方市场转化成为买方市场。再加上部分房地产开发商发展观念仍停留在传统阶段，在投资房地产相关项目的过程当中，也更倾向于分析财务管理方面的相关信息，并未深入思考“房子是为谁而建”或者是“入住的人对于所建房子有哪些需求”，即使有这些方面的相关思考，也大多都停留在表面层次。正是由于许多房地产开发商在日常投资经营过程当中始终以“生产导向”和“销售导向”为中心，导致房地产行业出现了严重的重销售生产，轻视营销的问题。这一系列的问题均体现出了房地产开发商不了解购房者的心理需求，也没有对购房群体有一个精确的把握，导致房地产行业出现了产品构造不合理、配套设施不完善、与购房者需求不相符等问题，这些问题所带来的直接后果便是房地产企业陷入了库存过剩和供不应求的困境。久而久之，这些问题又进一步的引发了房地产泡沫，在这些问题的影响之下，政府开始试图通过宏观政策来对房地产行业进行调控，也出台了一系列限制土地买卖的政策、信贷收缩以及市场准入等政策，这些宏观调控也在一定程度上使房价有所回落，并最终实现软着陆。
第二节国内相关研究现状
一、国外房地产营销策略相关研究现状
同国内房地产相比，由于国外的房地产行业起步较早，所以发展体系较为成熟，同时国外有关于房地产方面的相关文献研究资料也较为系统和完善。加之，房地产行业对于国民经济的发展能够起到至关重要的影响作用。所以，深入研究房地产业的发展状况及营销策略，已经成为当前经济学、管理学所共同研究的侧重点。现阶段，国外许多房地产行业都会从风险预防、投资收益以及风险识别和评价等方面入手来对房地产行业的整体发展状况展开分析和讨论。其中，从投资收益角度来展开分析，主要是探讨房地产行业的投资收益问题，即通过对房地产项目投资收益率进行高低判断，可以明确该房地产项目的实际投资价值。而从风险识别和风险评价等方面展开研究，主要是对房地产行业的风险性进行分析和探讨，并在此基础之上找到规避方法形成有效的方案。通常情况下，从房地产行业系统性入手来展开研究，主要是对房地产行业的周期性及发展趋势进行预测，并通过这种研究方式来改进房地产行业的周期理论，从而提出有效的改进方案，以预防房地产业风险隐患的出现。
William（2018）在研究过程当中曾明确指出房地产在国民经济发展过程当中处于主导地位，所以国家要加强对该行业的宏观调控，确保房地产行业能够在变化莫测的市场环境当中得到可持续发展，防止出现较大波动。Kaldor（2017）在研究过程当中认为，房地产业对于国民经济的发展能够产生至关重要的影响作用，因为房地产行业不仅关乎到国家经济发展状况，同时也关乎到国家的政治稳定以及文化科技等领域的发展情况。因此，在对房地产行业进行宏观调控的过程当中，一定要提高重视程度，确保房地产能够始终处于国家可管控的范畴当中。Kiev、Balanchine、Goldberg（2019）几位研究学者结合房地产行业市场调控、防止土地投机倒把等方面的内容而展开了研究，不过这三位学者所研究的不足之处主要体现在他们将房地产行业看作城市经济活动的一项生产要素来展开研究，存在需要改进之处。
第二章基本概念及理论基础
第一节房地产营销的概念界定
一、房地产市场营销
房地产市场营销指的是在最全的消费者价格预期以及需求进行充分把握的基础上，房地产开发商适应瞬息万变的房地产市场，该过程一般要用到具备创造性的营销策略。房地产市场营销主体一般为房地产企业，属于交换的积极者以及主动方；房地产营销属于商务管理的一种活动，除了房地产市场调研、细分、销售管理以及产品定位之外，还包括销售渠道、目标客户选择、消费者定位、市场调研以及促销方式等相关活动，在项目调研、开发、施工以及后期的销售以及售后等所有环节始终贯穿其中。房地产开发企业之所以开展市场营销，主要目标在于企业可以合理整合并利用所有可以控制的营销因素，在此基础上合理管控成本，尽快完成阶段性销售目标，实现最大化社会影响以及最大化利益，实现企业的长期可持续发展。
二、房地产市场营销策略的特征
地产市场已经从之前的卖方市场过渡至当今的买方市场，房地产企业竞争变得越来越激烈，政府在政策把控以及干预方面也在持续增强，在项目开发过程中房地产企业已经不再具备之前的绝对优势，要借助科学合理的市场营销，完善的房地产营销，总体来说具有如下几个方面的特征：首先，具有全局性的特征。在实现销售过程中，市场营销策略属于常见的手段以及规划，不过归根结底为商务管理活动的一种，市场调研、分析、细分销售管理、售后服务、目标客户选择一系列内容，同时在项目调研、开发、施工以及后期的销售与售后等环节也贯穿其中。因此在市场营销策略制定的时候一定要把握全局，不管出发点还是落脚点都要以最终目标作为基础，逐渐在市场上拥有核心竞争力，确保企业的长期可持续发展。
第二节房地产营销的理论基础
一、4P营销组合理论
Jerry McCarthy（1960）在个人经典著作《营销学》里面首次提出4P理论，该理论主要以企业作为基础，总结市场营销理论。在该理论被提出的前十年，尼尔·博登已经提出“市场营销组合”理念，对消费者需求影响因素进行量化时选择使用“销售变量（销售因素）”，利用“销售变量”制定与消费者需求相符的产品策略。随后专家在其中加入politics、people以及public relations等相关因素。科特勒随后又提出对probe、partition、priority和position因素的考虑。以营销自身的丰富性，复杂性以及广度等相关特征为基础，科特勒继续提出people、process、program以及performance这些因素的考虑。以上这些理论是营销理论满足消费者需求的基本功能得以丰富并完善，随着4P营销理论的不断提出与丰富，相关因素考虑也得以增加，然而很难将全部因素进行覆盖。通过该迭代过程可以看出，在营销活动开展过程中，需要考虑自身以及周围环境等相关因素。
（1）产品策略Product Strategy。产品策略指的是房地产企业借助特殊方式之间的组合，将房屋以及无形服务投入市场，帮助企业实现预期经营目标。
（2）价格策略Price Strategy。价格主要通过量化数据将产品价值体现出来，一般受产品竞争、成本以及需求关系等方面的影响。产品价格往往取决于需求关系与生产成本，面对激烈的市场竞争，企业应对的一个关键手段就是价格策略，通过政府补贴、贷款以及折扣价格等方式，有助于企业掌握价格技巧并作出有效调整。在市场有效开展过程中，房地产企业可使用合理的价格策略，也就是结合统计市场以及现场销售情况，及时对其中一部分代售或者在售的房产价格作出调整。
第三章HT公司Y住宅项目概况及营销环境分析................................24
第一节HT公司及项目概况...............................................24
一、HT公司简介........................................24
二、Y住宅项目基本情况..........................................24
第四章HT公司Y住宅项目营销策略存在问题及成因分析...............36
第一节HT公司Y住宅项目营销策略存在的问题.................................36
一、项目产品定位不准确............................................38
二、项目产品价格定价混乱..................................38
第五章HT公司Y住宅项目营销策略改进的建议................................45
第一节完善项目产品策略.......................................45
一、重视消费者的需求............................................45
二、提升购房体验感......................................46
第五章HT公司Y住宅项目营销策略改进的建议
第一节完善项目产品策略
一、重视消费者的需求
在房产公司当中，首要体现的便是客户，换言之，要以客户为导向，分析何种房屋才是客户愿意购置的，基于此，使顾客需求得到满足成了HT公司提高营销有效性的前提。这主要表现在下述两个方面：
（1）使顾客个性化的需求得到满足。在严峻的市场竞争环境中，HT公司Y项目若想取得更好的销售成绩，就一定要注重客户的需求，在上一章中，已成交客户对这个项目中的5类户型已表达了其看法（详见表4.2），这些意见中有些因设计不足而难以改变，但能够让客户满意的方面则必须重视并切实落实。详细来说，Y项目应主抓其优势，利用丰富多样的精装风格来补足设计方面存在的不足，为客户提供相应风格的装修设计，同时对卫生间、卧室等功能区的家具摆放进行细致设计，为顾客提供更具象化的服务，从而使对方个性化的需求得到满足。
（2）满足消费者的多层次需求。目前从第一批楼盘的销售情况看，效果并不理想，需要加强客户关注点，分析客户需求如下表。
第六章研究结论与展望
第一节研究结论
本文以HT房地产公司为研究对象，以4P理论为基础，深入分析HT房地产公司Y住宅项目在营销过程中遇到的问题，并剖析问题的成因，针对当前HT房地产公司Y住宅项目存在的营销问题，有针对性的提出HT房地产公司Y住宅项目营销策略改进措施和建议。
经研究发现：当前，一是HT房地产公司Y住宅项目存在产品定位不准确，通过与项目营销人员和项目客户进行座谈交流，笔者发现大多数已购买或正在楼盘踩点的客户，对项目产生兴趣的原因不是对该项目考虑的文化品牌形象，超过半数的楼盘客户主要看重的是国有平台开发的项目品质和质量，比较信任国有平台企业开发的楼盘所带来的后期物业服务等。二是产品价格较混乱，Y项目房价均价在2019年8月为9000元/平，但到了9月下跌2000元，后续3个月（到12月）上涨，至8000元/平以上，但2020年1月受到新冠疫情影响，再次下跌1000元，后续保持在7800元/平，但从区域房价整体走势来看相对平稳，而Y项目房价波动过于频繁。三是促销手段缺乏新颖，从某种程度上来说能够起到宣传作用，然而对于Y项目来说，并未令其在营销方面达到比较好的状态，对销控的压力依然很大。四是营销渠道狭窄，现阶段其营销途径有间接营销、直接营销两种形式。当中，前者占比仅有30%，而后者占比则达到了70%。所谓直接营销，指的是HT集团自行促销，且该公司的营销方式以现场展示为主，这部分占比达到了80%，其他部分则是公司利用网络渠道来展开销售活动。就其原因主要体现在：产品策划不充分、消费者需求调研不足，促销创新意识不足，营销过于依赖传统。
参考文献（略）