本文是一篇市场营销论文代写，本文以YZ房地产DT项目为研究对象，发现YZ房地产DT项目营销策略存在诸多问题，如营销策略、产品问题、销售人员专业能力、内部采用传统营销模式，更新步伐缓慢、执行能力弱等。
第一章 绪论
第一节 研究背景与研究目的
一、研究背景
众所周知，经历了几十年的时间，我们所从事的房地产营销行业已经从黄金时期走向了淘金时期，随着我国的经济水平不断地日益壮大越来越好，城市化的发展加快，人们的生活水平日益提高越来越好，同时，人们对房地产住房的观念也产生了更多的需求，要求品质提高，在房地产企业经营中，市场营销观念也逐渐被人们熟悉，营销也越来越得到人们的重视，从市场营销理论出发，在进行对房地产项目的实践，形成了具有特征的房地产市场营销理论。可知道房地产开展营销策略活动，更好地实现房地产企业营销目标，奠定了基础和收益最大化。房地产行业是推动我国经济的增长有着重要的贡献和影响，在随着经济全面发展的今天，房地产行业也是加快发展期，在大市场的背景下，房地产企业项目需要采取科学合理有效的营销策略才能提升市场竞争力和占据市场。目前，关于房地产公司项目营销策略的研究还不够充足，以往的研究更多的集中在对房地产市场营销的理论研究，而具体的应用到房地产项目营销策略的实践研究还比较匮乏，本研究则把房地产营销策略和项目实践的营销策略结合起来，并引入房地产营销策略的具体改进。通过实践研究，结合理论分析，构建本研究的内容以及研究框架，探讨房地产项目营销策略。
YZ房地产DT项目属于大同市房地产行业新涌入的一个企业，由于公司成立时间短，拿地速度快，公司战略节点仓促，开发项目后营销策略制定不充分，没有充分深入营销策略制定，导致该项目销售量没有达到理想预期的效果。本文选择YZ房地产DT项目研究为案例，可通过本文研究的深入探讨，一方面助力企业制定营销策略方法科学有效，争取实现最大化收益，另一方面促进我国房地产健康发展对中小企业做出实践性的建议。
第二节 研究意义
本文的研究意义主要分两部分，一方面是理论意义，另一方面是实践意义。实践意义主要是在房地产营销理论的研究对房地产行业整个营销过程中能够解决面对的具体问题，是房地产企业发展中不可缺少的一部分。理论意义主要是在房地产营销理论研究中的理论层，缺乏科学实证的分析，房地产营销理论研究主要来于房地产企业营销实践，通过理论分析，实践来验证结论。
一、理论意义
通过对YZ房地产DT项目的案例研究和理论分析，找出适合本案例项目的营销模式，并形成营销策略改进，在一定程度上丰富了营销策略的理论。进一步充实了本案例项目科学性理论基础，给类似房地产企业存在共性的营销策略问题，带来一定的借鉴作用。
二、实践意义
通过实践研究，结合理论分析，探讨房地产项目营销策略，为本案例项目营销策略的具体应用提出建议和指导。具有某种程度上利于房地产行业在发展中找到共性点和个别点的参考，进一步丰富相关实践意义。且增加YZ房地产DT项目营销策略上的研究，加强营销策略，在整个营销过程中能够解决面对的具体问题从而能够提高销售量，获得更好的营销效果。
第二章 相关理论基础
第一节 房地产营销理论概述
从营销的共性来说，房地产营销是指具体的营销活动，又有明显的行业特征。房地产市场营销是开发商参与社会的一个连接，房地产营销的特点有营销产品的地域差异性，房地产的位置是固定性的，属于地产地销，尤其是在三四线城市这一特性更突出，因地制宜进行营销决策。营销活动的社会复杂性，比起普通的市场，房地产营销更加复杂，主要有市场调研、地段选择、土地问题、产品设计、楼盘定价、渠道选择、促销决策等一系列的复杂过程，牵扯的单位合作部分过多，每一个环节都在影响着营销活动的顺利开展。营销决策时机的重要性，本项目要把握时间的决策，营销技术的专业性，从开始拿地，前期规划设计，建筑施工、营销推广等多个环节，每个环节都是需要专业性。菲利普·科特勒强调了市场营销是个人和集体通过创造产品和价值，并同别人自由交换产品和价值，来获得其所需之物的一种社会和管理过程是营销的价值导向。市场营销是一个过程，在这个过程中一个组织对市场进行生产和盈利活动；市场营销是满足顾客和创造的艺术；市场营销是在适当的时间、地方给消费者提供价格、信息沟通促销手段；市场营销是满足人们各种正当需求为目的，通过市场在交换为现实交换的活动。
房地产市场营销的概念在我国比较多，主要有两种，一是买方市场和卖方市场形成一种达到一致的交易，二是房地产市场包含了房屋的房产和土地的产地两种方式，也就是房屋的买卖、转让、出租、抵押等交换的总称，土地的产地就是土地出让、转让、划拨等的一种总称。两种方式角度不同，有区分。组织形式不同，国家是土地的所有者。房地产市场分为三种市场，一级市场是国家将土地的使用权，有偿、有期限的挂牌或是划分给房地产企业、其他事业单位、学校、工业等，由使用土地权者和国家签订土地使用合同，从而获得土地用地批准书，在进行后续的开发建设等，一级市场由国家主导。
第二节 STP理论
市场细分最早提出者是温德尔.史密斯在1956年，在此基础上菲利普.科特勒完善了市场细分(Segmenting)、目标市场选择 (Targeting）、市场定位(Positioning)这三方面概念，形成了STP战略。 市场细分是房地产营销者通过市场调研、各种数据等，把一种类产品整体划分为若干个消费者群体，每一个消费者群体就是一个细分市场，每一个细分市场既有类似需求的群体，市场细分有调查、分析、细分三个阶段，房地产行业市场细分对营销起到了极其重要的作用。
选择目标市场是一般运用下列三种策略。无差别性市场策略就是把整个市场作为自己目标市场，考虑市场需求的共性，忽略差异，用产品、价格、促销方法吸引可能多的消费者，这种策略产品单一，但稳扎稳打，能大批量生产，降低生产和销售成本。如遇竞争强手时，无差别策略也有它的局限性。差别性市场策略就是把整个市场细分为细小的分支市场，不同的分支市场，产品不同、营销策略不同，以达到不同消费者的满足。集中性市场策略就是在细分后的市场上，精选少数几个细分市场作为目标市场，精准生产和销售。在个别少数市场上发挥放大优势，提高市场占有率。采用这种策略的要自身对目标市场有深入的了解，大部分中小型企业采用的策略。结合三种目标市场策略各有利弊，取长补短。选择目标市场时，必须考虑自身房地产企业面临的问题、因素和条件，灵活的采取策略。
第三章 YZ房地产DT项目营销环境分析 ................................... 16
第一节 公司概况 ................................... 16
第二节 PEST分析 .............................. 17
第四章 YZ房地产DT项目营销现状及存在问题分析 .............................. 24
第一节 YZ房地产DT项目营销概述 .............................. 24
一、项目基本状况 ...................................... 24
二、项目目标市场定位 .................................... 24
第五章 本项目可借鉴案例................................ 37
第一节 本项目可借鉴案例 ................................ 37
第二节 案例启示 ....................................... 38
第六章 YZ房地产DT项目营销改进
第一节 YZ房地产DT项目STP改进
一、市场细分
我国房地产虽起步晚，但是发展迅速，在每一个阶段中，采取不同的营销策略。近些年，房地产行业不断涌入新建房地产企业，市场中存在着大中小各种各样的房地产，比如本项目就是新建房地产企业，这些不断涌入的企业给房地产行业带来了一定的饱和度，因此，营销策略是关键，小型房地产利用本土资源对当地的市场进行分析和宣传。面对内部因素要评估自身实力，取长补短的发展。营销应收集周边片区的信息，归纳，整理，采用分析方法，发现市场的需求，预测市场中的未来发展趋势，公司规模小，公司应对自身的经济实力和管理能力评估，可内部消化，推出员工购买推优，如企业想要长远发展，必须在此项目作出标杆，树立企业品牌形象。竞争策略直接关系到企业的生存和发展，YZ房地产DT项目应对周边已建和在建项目收集整理分析，掌握周边市场发展的规律，从而对未来的市场进行预判。YZ房地产DT项目要在周边已成熟的片区进行调查，调查详细、深入，对楼盘分布图进行绘制、登记、整理、并分析出项目竞品的优劣势。避免出现雷同，找好市场，在了解市场的提前下细分市场需求，对项目进行新的分析，找到价值所在，推广定位，精准投放。加强市场调研，加强自身的实力，从传统观念转换为主动适应时代，让产品适应市场需求。从而实现利益共赢。房地产市场细分应以项目的性质、面积、价格和购房者的收入、购房需求来进行细化,具体见下表6.1所示：
第七章 总结与展望
第一节 主要结论
本文研究是关于YZ房地产DT项目营销策略的研究。首先提出YZ房地产DT项目公司的营销策略现状，围绕营销策略现状主要核心问题，采取STP、4P理论分析，并提出案例中存在的主要问题和问题原因，制定营销对策，从而达到提升项目销售量和企业长远发展的目的。本研究认为，在市场竞争日益激烈的情况下，针对本项目案例提供共性的问题和个别问题情况来解析，具体的研究结论如下：
（1）竞争策略对本项目有一定的影响，良好的营销策略有助于企业发展，且企业的品牌也是该项目重视的问题。
（2）房地产企业的建设和发展，不只是拿地、开发和销售，而是一个整体全面的流程，环环相扣，整套流程背后的含义以及后续房地产企业的发展也是有关，企业在发展过程中重视员工的专业知识能力培训，提升公司品质形象。
（3）本文以YZ房地产DT项目为研究对象，发现YZ房地产DT项目营销策略存在诸多问题，如营销策略、产品问题、销售人员专业能力、内部采用传统营销模式，更新步伐缓慢、执行能力弱等。
（4）针对YZ房地产DT项目营销策略实际情况和存在的主要问题，本文提出YZ房地产DT项目要加强品牌宣传的认知、产品组合策略和内部人员的培训及线上线下渠道拓展等问题的对策。
参考文献（略）