本文是一篇酒店管理毕业论文，笔者认为绿色产权式酒店的利益主体研究是一个全新的领域，产权式酒店涉及的各方面内容较多，综合性强。本文在多种理论基础上建立起利益主体之间的演化博弈与委托代理博弈模型，并得出指导性的结论并得以验证。
第1章 绪论
1.1 论文研究背景
1.1.1 问题的提出
公共建筑中的酒店作为旅游业的支柱产业，将住宿、餐饮、娱乐结合为一体，迅速发展下已成为高能耗和高污染的建筑体。酒店耗能情况依据建筑规模、建筑类别和入住情况决定，主要有照明、通风空调、供暖、动力设备能耗。
据有关部门统计，酒店类建筑电耗是主要部分，占总能耗60%左右，年耗电量是住宅类建筑的10倍，可达160kwh/m2。现今全国2.5万家星级酒店全年耗电占全社会耗电量的0.85%，用水量占全社会用水量的0.31%。例如一家拥有170间客房的四星级酒店，年能源支出为1000元，酒店一次性消费品达20余万元，可见酒店业在节能方面潜力十足。
同时厨房产生油烟、空调运转产生废气、洗涤产生废水等污染也不容忽视。据环保部门测算，餐饮、住宿单位释放的污染物仅次于工业和机动车污染量。我国酒店能源成本占据营业额的10%-13%，采取有效绿色措施可降低30%的能耗，降低经营成本的9%，利于资源优化配置，提升酒店核心竞争力，加之产权式酒店自2012年起因出台保障措施成为需求正盛的旅游产品。因此为绿色产权式酒店业寻找全新发展出路，使其走向经济效益与环境统一的循环经济道路。
1.2 论文研究目的和意义
1.2.1 研究目的
本文在可持续发展策略和顺应社会绿色趋势的条件下，将绿色建筑标准和产权式酒店结合起来，从绿色产权式酒店利益相关者角度出发，引入演化博弈和委托代理理论创建博弈模型进行分析。两种理论均结合数学与逻辑思维的量化方式，旨在使用理论探索和实例验证相结合的方法，探究绿色产权式酒店市场各利益主体的行为选择及如何通过相互利益博弈取舍达成互利共赢局面。具体而言就是使绿色产权式市场如何呈现开发商愿意开发、小业主愿意购买的局面，为绿色市场中参与监管的政府提供借鉴。同时也通过委托代理博弈的最优均衡解创造最合理有效的委托合同。
1.2.2 研究意义
本文运用博弈论方法，在社会崇尚节能环保的趋势下，以创建分析利益主体间博弈模型为契机，探索绿色产权式酒店实施主体之间如何追求自身福利效用最大、如何选择投资和开发策略的博弈关系。并分析在不同的支付函数条件下，各实施主体政府、开发商和小业主的策略选择以及在互利共赢的基础上业主和酒店管理公司的激励合同制定，以期为绿色产权式酒店实际应用提供参考，具有一定方法论意义。
此外采用两种贴近实际的博弈方法—演化博弈和委托代理博弈模型，分析多种博弈均衡解的适用范围，对比分析均衡结果，探索博弈各方福利效用，使结果更具有实际价值。将产权式酒店应用绿色理念后的能耗值和实际市场能耗情况进行对比，对于指导国内绿色产权式酒店市场具有一定的实践意义。
第2章 相关基础理论
2.1 产权式酒店概述
产权式酒店最早起源于欧洲旅游业发展迅速的地区，是将旅游、酒店、地产紧密结合的一种新型酒店置业产品。酒店正式经营运转形式如旧，但酒店产权所有人及收益形式等方面较普通酒店有明显区别。
2.1.1 产权式酒店内涵
2.1.1.1 产权式酒店概念
产权式酒店就是酒店建成后开发商出售客房独立产权，其余配套设施产权由开发商占有，最后将酒店委托给经营管理公司统一运营。
小业主作为投资人不仅拥有房产，每年还可享受一定天数的客房免费权，投资意义在于每年获取客房产权的稳定收益，还可对客房产权进行后续处理，属长期获取回报的投资形式。小业主和开发商均将自己拥有产权的部分委托运营，期限和收益分配方式由委托双方协定。
2.1.1.2 产权式酒店特征
参与投资的小业主作为酒店的股东之一，获益形式与普通酒店不同，其不承担经营风险，也不涉足酒店正常经营的管理，只是定期因客房产权的委托经营收取固定收益。对于小业主来说既是投资置业也是消费。投资者对其处理方式多样化，既能够通过销售、赠与、继承等形式处理客房产权，还可将每年的免费入住权转让赠与他人使用，最重要的是让小业主以较低的投资参与到大型酒店的经营投资并获得较其他投资形式更高的收益；对于开发商来说，可规避其他地产行业资金运用时间长，回报缓慢有风险的弊端，通过向小业主出售客房产权快速收回投资，减少风险发生；对于酒店管理公司来说，主要工作就是利用自身专业的经营管理经验获取管理费用，而不需其他事先成本支出。而且经营越努力，收益越高，其获得的管理费中的变动激励部分就越多。
2.2 绿色建筑标准与产权式酒店
2.2.1 绿色建筑标准
绿色建筑指在全寿命周期内，节约各项资源，注重过程环保无污染，给建筑使用者提供健康的空间环境，终极追求是使人、建筑和周边环境相统一。结合绿色技术、使用绿色建材创建健康舒适生活环境，减少破坏与污染，构建生态城市。
从20世纪60年代建筑师保罗提出的生态建筑理念开始，绿色建筑理念开始不断被各界认可，具备地域特点的评价标准也相继产生。各标准均侧重材料能源节约、无毒无害排放，并结合国家自身情况。英国最先制定绿色建筑评估体系标准BREEAM，并与美国LEED标准、澳大利亚Green Star标准共同在国际范围内予以使用，有利于在全球建筑行业中提升节能意识，在绿色竞争中推进绿色市场建立。其余包括加拿大的BEPAC标准、法国的ESCALE标准和荷兰的Eco-Quantum标准则使用于国内。
我国的ESGB即绿色建筑评价标准在2006年颁布，2008年正式用于建设实践，适用范围包括住宅、办公和商业建筑。该标准将绿色指标体系分为节地与节能在内的六个指标，具体细化到土地利用、建筑能源综合利用、节水器具、建材选用、室内视野与光环境、管理制度等在内的24项。参照评价指标级确定最终建筑绿色等级。
第3章 绿色产权式酒店利益主体的识别 ............................... 25
3.1 利益相关者理论 ........................................ 25
3.1.1 利益相关者定义 .................................. 25
3.1.2 米切尔评分法 ............................ 25
第4章 绿色产权酒店利益主体博弈模型构建与分析 ............................. 32
4.1 政府监督下三群体演化博弈模型分析 .................................. 32
4.1.1 模型构建 ................................................ 32
4.1.2 复制动态方程和ESS .......................................... 34
第5章 案例分析 .................................... 47
5.1 项目概况 ............................................ 47
5.2 普通产权式酒店收益测算 .......................... 48
第5章 案例分析
5.1 项目概况
深圳国际酒店位于东部黄金海岸，地理位置优越，属三星级酒店。楼高12层，1-3层为酒店裙楼，其中设有餐厅、酒吧、游泳池、洗浴中心和小型宴会厅等设施，并具备多规格会议厅。4-12层为产权式酒店客房，共有面积35-90m2的各类客房350间（套），分普通双床房、行政双床房和豪华套房三种。 酒店总建筑面积33679m2，其中客房17698m2，康乐设施2390 m2，餐饮区3120 m2，公共空间娱乐区1105m2，宴会厅2594m2，会议厅1684 m2和其他辅助配套设施（如：后勤区、行政办公区、机电设备区等）5088m2。酒店基本设置情况如下
（1）照明系统：普通照明采用感应节能灯，非黑夜照明亮度调制最低档位，采用分时段分区域降低亮度；客房内设分组开关。
（2）通风空调系统：通风采用风机盘管，卫生间设换气扇，空调均为新风机组，在夏季中央空调温度设置稍抬高1-2摄氏度。
（3）给排水系统：水源取自市区自来水，供应日常经营和消防。酒店室外绿化采用滴灌设备，运用节水型马桶、节水型淋浴头；排水管采用大直径的双单立管。地上单独排水，地下进入集水坑后再排出。
（4）消防系统：设消防水栓，控制室内外出水量，地下设两台供水泵供室内使用。
（5）供暖系统：采暖主要采用燃气锅炉，末端使用中央空调的风机盘管。
（6）电梯：共六部电梯，采用变频高效设备，减少空载运行。
（7）其余举措：正反面使用办公用纸；客房使用环保型电器；酒店餐厅减少一次性用品使用量；客房温馨提示，希望顾客重复使用客房内可用品。
第6章 结论与展望
6.1 结论
目前众多学者研究绿色建筑市场的发展，并且旅游热潮兴起，产权式酒店业又出台了针对性的法律法规保障投资者权益，在这样的背景下本文将绿色产权式酒店作为研究载体，其利益主体之间的行为博弈作为研究对象，采用博弈论构建相应模型。现得出如下结论：
（1）鉴于众多学者对利益相关者的选取缺乏定量措施，本文采用米切尔评分法对绿色产权式酒店所有利益相关者进行类别划分，重点找出政府、开发商、小业主和酒店管理公司四方利益主体作为博弈研究的着力点。 （2）本文将四方利益主体按照参与的时间段划分为两组分别创建博弈模型。首先创建鲜有研究的绿色产权式酒店市场中政府、开发商和小业主三群体演化博弈模型，通过模型和实际案例分析得出：
1）该演化博弈模型的支付参数中△D、△D1、△M、P、S几个因素较为关键，因素间大小关系影响演化稳定点。
2）运用matlab求得形式复杂的雅克比矩阵每个均衡点对应特征值的表达式，并结合稳定点判断原则进一步确定E（1,0,0）、E（0,1,0）、E（1,1,0）、E（0,1,1）、E（1,1,1）五种状态均可能通过博弈参数的改变趋于演化稳定。得出绿色产权式酒店理想目标是使演化稳定在E（1,1,0）状态点，在绿色市场发展前期可放宽要求至E（1,1,1）状态稳定。
3）要达到开发商开发绿色产权式酒店，小业主购买绿色产权式酒店的理想状态，前提需开发商方面满足△D+△D1＞△M1，即开发“绿色”产权式酒店比开发“普通”产权式酒店多获得的开发收益与多获得的投资收益之和比开发“绿色”比“普通”多投入的增量成本高；小业主方面满足△B＞△M2，即采用“购买”策略比“普通”策略多得的收益比“购买”策略比“普通”策略多支付的成本高；从政府本身利益角度出发，需满足G＞M2+S1+S2，即政府“监督强”策略下，开发商采取“绿色”策略且小业主采取“购买”策略比开发“普通”且小业主“购买”，政府从中多获得的收益大于 “监督强”策略下小业主“购买”得到的政府激励、给予“绿色”开发商的补贴额和政府付出的监督成本者之和。但此条件使政府选择“监督强”策略，演化稳定于E（1,1,1）处，并非是最优的绿色市场状态。若政府能够放宽自身获益，满足G＜M2+S1+S2成立，演化均衡最终稳定于理想点E（1,1,0），即开发商、小业主、政府三方策略集为（绿色，购买，监督弱）。
参考文献（略）