第一章 居住小区空间共有的历史演进
第一节 空间基底的制度性构建
在中国的空间语境中，封闭性似乎总伴随着城市与房屋的构造。从古代的封闭里坊制度到明清的胡同里弄，围合的空间格局始终跟随在人们的生活左右。
上世纪五十年代的学习苏联则让大院走向了中国的城市之中。单位大院，是一种封闭的集体空间形态。在行政力量的主导作用之下，大院的空间是一种具有政治标志性的空间格局。作为公权力的空间结构，大院空间之内，政府负责公共管理，同时进行秩序调整和资源供给，③这种状况持续到了改革开放时期。
改革伊始，共和国的顶层设计者便关注到了房屋制度的建设问题。1978 年，邓小平在参观北京前三门新建的公寓住宅楼时，对于北京市新住宅存在的问题提出了意见，“今后修住宅楼时，设计要力求布局合理，尽量增加使用面积，更多的考虑住户的方便，比如尽可能安装一些淋浴设施等，”已经提出了关于城市住宅小区的建设和供给问题。
随后，邓小平在 1980 年同胡耀邦、万里、姚依林等人谈长期规划问题时，又再次谈到建筑业和住宅问题，他指出：“提出住房分配改革的问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。新房子不但可以出售，老房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出租之后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租，使人们感到买房合算。”⑤这次讲话成为中国住房制度改革的节点。
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第二节 模式空间的市场化生产
空间的制度性框架构建了商品房市场的制度基底，房屋作为资产与商品交易进入了城市市场之中，在市场力的作用下，封闭的居住小区开始作为商品房市场中的主力空间居住形态而构成了城市空间实践的主流。
土地制度的结合性构建则形成了商品房的空间生产模式。事实上，商品房市场本质上是融资的产品与工具，亦是地方政府土地财政的重要一环。随着福利式分配住房体制的结束，商品房市场进一步繁荣。在市场之中，空间生产则基本都采纳了政府审批-开发商生产的模式。大部分政府出让土地进行平整，然后转让给开发商使用权进行整块土地的开发，进一步促进了商品房开发的空间生产模式生成，其表现在具体步骤层面则为：
第一，具体操作上，开发商为实现土地经济效益最大化，按照居住小区 “谁开发、谁配套”的开发模式，倾向于封闭式管理，将居住小区内的道路、公共设施与公共绿地内化成小区集体共有设施。
第二，事实上，地方政府往往倾向于大的地块审批，这不仅可以降低政府的财政开采成本，同时可以减少城市维护的开支。“我国大部分城区在规划时，地方政府为了快速开发与招商而进行粗放的总体规划，将整个区域进行大块的划分，先期仅提供‘七通一平’的基本场地设施建设，再由二级开发商在相应地块上进行详细规划和单体设计。由于政府的总体规划道路仅仅修到了主次干道层面，支路却并未在此体现，因此这些被二级开发商独自拥有的大地块上的道路通常作为内向服务道路而封闭在地块之内，这样就使得城市的支路建设更加不足。”
第三，小区内部的空间资源配置，也基本由开发商主导进行建设。开发商出于经济利益的考量，将公共资源内化为小区内部的资源。②而资源的内化即意味着空间的界限设立和阻隔的生成，空间的围合则成为较为合适的选择。
第四，商品房开发与物业制度紧密结合。商品房开发需要在特定的地块和区域范围内进行房屋建设，因此分散的空间不容易进行物业的配置。集中的土地空间更有利于物业的管理，进而降低物业的成本。于是，商品房开发商们多选择集中的土地进行封闭式的住区建设。
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第二章 共有权利塑造的居住小区空间关系
第三章权利实践与空间问题在居住小区中的表征.........................32在中国的空间语境中，封闭性似乎总伴随着城市与房屋的构造。从古代的封闭里坊制度到明清的胡同里弄，围合的空间格局始终跟随在人们的生活左右。
上世纪五十年代的学习苏联则让大院走向了中国的城市之中。单位大院，是一种封闭的集体空间形态。在行政力量的主导作用之下，大院的空间是一种具有政治标志性的空间格局。作为公权力的空间结构，大院空间之内，政府负责公共管理，同时进行秩序调整和资源供给，③这种状况持续到了改革开放时期。
改革伊始，共和国的顶层设计者便关注到了房屋制度的建设问题。1978 年，邓小平在参观北京前三门新建的公寓住宅楼时，对于北京市新住宅存在的问题提出了意见，“今后修住宅楼时，设计要力求布局合理，尽量增加使用面积，更多的考虑住户的方便，比如尽可能安装一些淋浴设施等，”已经提出了关于城市住宅小区的建设和供给问题。
随后，邓小平在 1980 年同胡耀邦、万里、姚依林等人谈长期规划问题时，又再次谈到建筑业和住宅问题，他指出：“提出住房分配改革的问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。新房子不但可以出售，老房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出租之后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租，使人们感到买房合算。”⑤这次讲话成为中国住房制度改革的节点。
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第二节 模式空间的市场化生产
空间的制度性框架构建了商品房市场的制度基底，房屋作为资产与商品交易进入了城市市场之中，在市场力的作用下，封闭的居住小区开始作为商品房市场中的主力空间居住形态而构成了城市空间实践的主流。
土地制度的结合性构建则形成了商品房的空间生产模式。事实上，商品房市场本质上是融资的产品与工具，亦是地方政府土地财政的重要一环。随着福利式分配住房体制的结束，商品房市场进一步繁荣。在市场之中，空间生产则基本都采纳了政府审批-开发商生产的模式。大部分政府出让土地进行平整，然后转让给开发商使用权进行整块土地的开发，进一步促进了商品房开发的空间生产模式生成，其表现在具体步骤层面则为：
第一，具体操作上，开发商为实现土地经济效益最大化，按照居住小区 “谁开发、谁配套”的开发模式，倾向于封闭式管理，将居住小区内的道路、公共设施与公共绿地内化成小区集体共有设施。
第二，事实上，地方政府往往倾向于大的地块审批，这不仅可以降低政府的财政开采成本，同时可以减少城市维护的开支。“我国大部分城区在规划时，地方政府为了快速开发与招商而进行粗放的总体规划，将整个区域进行大块的划分，先期仅提供‘七通一平’的基本场地设施建设，再由二级开发商在相应地块上进行详细规划和单体设计。由于政府的总体规划道路仅仅修到了主次干道层面，支路却并未在此体现，因此这些被二级开发商独自拥有的大地块上的道路通常作为内向服务道路而封闭在地块之内，这样就使得城市的支路建设更加不足。”
第三，小区内部的空间资源配置，也基本由开发商主导进行建设。开发商出于经济利益的考量，将公共资源内化为小区内部的资源。②而资源的内化即意味着空间的界限设立和阻隔的生成，空间的围合则成为较为合适的选择。
第四，商品房开发与物业制度紧密结合。商品房开发需要在特定的地块和区域范围内进行房屋建设，因此分散的空间不容易进行物业的配置。集中的土地空间更有利于物业的管理，进而降低物业的成本。于是，商品房开发商们多选择集中的土地进行封闭式的住区建设。
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第二章 共有权利塑造的居住小区空间关系
第一节 居住小区空间共有与边界关系
一、空间共有与空间私有化
（一）空间私有化来自于共有权利的法律确认
居住小区封闭性的空间特征，体现在空间的界定与结构的定型中。封闭不仅仅带来了物质形态上的空间塑造，同时还塑造着社会关系的空间样态。而私有则是封闭的前提。
从权利角度来看，小区内部道路、设施及空间的私有化，是在变革过程中多种因素作用之下形成的。但构成空间私有化的权利确认则来自于《物权法》的颁布。尤其是建筑物区分所有权中的共有权利。作为整体性权利之内的共有权利界定了共有部分及其空间之内共有设施的权利属性。
我国《物权法》规定，小区内部的道路等共有部分归业主所有②，与此同时，作为配套规范性文件的《不动产权利登记条例实施细则》第 36 条则相应规定，“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
“学界通说观点认为，建筑物区分所有权是由专有权、共有权和成员权所构成的复合权利。③专有权是建筑物区分所有权的核心和基础，它来源于业主基于房屋买卖所取得的商品房所有权。共有权则是作为专有权的延伸性权利，是在商品房住宅小区制度之下基于的商品房所有权人的小区内部空间的管理权，包括建筑物内和小区庭院等部分。成员权则是作为专有权利和共有权利的衍生性权利，成员权作为资格性的权利，是住宅小区业主参与管理事务的身份权。
在具体的权利关系上，业主的所有权是私有的房屋所有权，小区之内的空间是共有的所有权，而成员权则是所有权的延伸。在整体性的权利之内和空间实践中，无论邻里还是管理或是空间行为都主要行进在共有空间之中。在物权法理论中，共有权利是法律制度的赋予，而共有和共用部分则是共有权利的对象，无论共有部分、共用部分还是共用设施都是共有权利的权利对象，拥有直接支配、占有、使用的权利。但是从系统性的角度来说，居住小区之内的共有权利并不是纯粹的权利赋予，其存在于整体性的制度空间和社会关系之中。
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第二节 边界关系塑造的空间样态
商品房住宅小区中的法律空间是法律空间实践与空间塑造干预过程中产生的复杂而涵混的关系空间以及社会空间，它反映出国家力量、公民权利与法人或非法人组织在空间之中的权利实然状态，尤其以城市为基础的，形成公有权力与市民权利的交错状态。
“如果说居住包括了人们在大地上所有的生存行为”①，那么空间则反映出一系列的生活状态，法律空间则是一系列的权利状态。当空间中的生产转向了空间的生产，空间中的法律亦转向了法律空间本身即空间的法律化。法律空间在空间实践的过程中产生多元的空间内涵与社会效果，这种空间关系的法律化体现在居住小区的物理空间、地理空间以及社会空间。
一、空间共有与空间私有化
（一）空间私有化来自于共有权利的法律确认
居住小区封闭性的空间特征，体现在空间的界定与结构的定型中。封闭不仅仅带来了物质形态上的空间塑造，同时还塑造着社会关系的空间样态。而私有则是封闭的前提。
从权利角度来看，小区内部道路、设施及空间的私有化，是在变革过程中多种因素作用之下形成的。但构成空间私有化的权利确认则来自于《物权法》的颁布。尤其是建筑物区分所有权中的共有权利。作为整体性权利之内的共有权利界定了共有部分及其空间之内共有设施的权利属性。
我国《物权法》规定，小区内部的道路等共有部分归业主所有②，与此同时，作为配套规范性文件的《不动产权利登记条例实施细则》第 36 条则相应规定，“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
“学界通说观点认为，建筑物区分所有权是由专有权、共有权和成员权所构成的复合权利。③专有权是建筑物区分所有权的核心和基础，它来源于业主基于房屋买卖所取得的商品房所有权。共有权则是作为专有权的延伸性权利，是在商品房住宅小区制度之下基于的商品房所有权人的小区内部空间的管理权，包括建筑物内和小区庭院等部分。成员权则是作为专有权利和共有权利的衍生性权利，成员权作为资格性的权利，是住宅小区业主参与管理事务的身份权。
在具体的权利关系上，业主的所有权是私有的房屋所有权，小区之内的空间是共有的所有权，而成员权则是所有权的延伸。在整体性的权利之内和空间实践中，无论邻里还是管理或是空间行为都主要行进在共有空间之中。在物权法理论中，共有权利是法律制度的赋予，而共有和共用部分则是共有权利的对象，无论共有部分、共用部分还是共用设施都是共有权利的权利对象，拥有直接支配、占有、使用的权利。但是从系统性的角度来说，居住小区之内的共有权利并不是纯粹的权利赋予，其存在于整体性的制度空间和社会关系之中。
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第二节 边界关系塑造的空间样态
商品房住宅小区中的法律空间是法律空间实践与空间塑造干预过程中产生的复杂而涵混的关系空间以及社会空间，它反映出国家力量、公民权利与法人或非法人组织在空间之中的权利实然状态，尤其以城市为基础的，形成公有权力与市民权利的交错状态。
“如果说居住包括了人们在大地上所有的生存行为”①，那么空间则反映出一系列的生活状态，法律空间则是一系列的权利状态。当空间中的生产转向了空间的生产，空间中的法律亦转向了法律空间本身即空间的法律化。法律空间在空间实践的过程中产生多元的空间内涵与社会效果，这种空间关系的法律化体现在居住小区的物理空间、地理空间以及社会空间。
一、物理空间的法律塑造
空间的物理学概念与法律相关度并不高。住宅小区的物理空间是点的合集，线与面和长、宽、高构成了数学世界的空间形态，在这里空间是需要以可被测量的状态展现的，欧几里得的几何形态是最为经典的现实物理空间的表达。
法律则塑造了物理空间。比如《上海住宅小区安全防范技术规范》（以下简称《技术规范》）中规定了栅栏的设置。《技术规范》第 120 条规定，栅栏应处在与住区墙体相垂直的状态，这起到了安全保护的作用。当路过诸多的小区时便会发现，许多小区都设置了栅栏，只是栅栏顶端多数是向外的，这种防御的空间感加大了小区与城市的空间联系。
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空间的物理学概念与法律相关度并不高。住宅小区的物理空间是点的合集，线与面和长、宽、高构成了数学世界的空间形态，在这里空间是需要以可被测量的状态展现的，欧几里得的几何形态是最为经典的现实物理空间的表达。
法律则塑造了物理空间。比如《上海住宅小区安全防范技术规范》（以下简称《技术规范》）中规定了栅栏的设置。《技术规范》第 120 条规定，栅栏应处在与住区墙体相垂直的状态，这起到了安全保护的作用。当路过诸多的小区时便会发现，许多小区都设置了栅栏，只是栅栏顶端多数是向外的，这种防御的空间感加大了小区与城市的空间联系。
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第一节以空间本位看共有部分权利实践的局限性.........................32
一、非合理空间下的空间关系紧张.....................................32
二、作为权利实践对象的空间本位分析.................................35
第四章政策维度居住小区空间重构.....................................40
第一节街区制的提出与实施...........................................40
一、街区制政策的出台...............................................40
二、街区制引发的相关讨论...........................................41
第五章空间正义与共有权利的空间维度更新........................ ....49
第一节空间正义的概念................................49
第二节共有权利的空间诠释更新..............................50
第五章 空间正义与共有权利的空间维度更新
第一节 空间正义的概念
新的空间可以通过规划而得以构成，而现有的空间格局则需要通过正当性的变革予以更新。就本文的讨论对象而言，权利的正义应当来自于空间的正义基础之上，在法律制度之下，空间正义不仅仅来自于合理的空间，同时来自于空间本身所具有的权利价值和法理基础。权利的正义基础来自于空间的正义，权利的运行同样需要合理的空间，正义的空间才能形成空间之上物的权利的正义基础。
列斐伏尔认为，“空间正义的关键在于生产合理的空间”，但是如何生产合理的空间，列斐伏尔并没有说明。但是，笔者认为没有绝对标准的合理的空间，合理的空间需要立足于地方的空间实践、空间治理和空间经验。爱德华苏贾说我所感兴趣的是“不同的人类的不同实践是如何使用独特的空间概念体系的”，可以说空间本身就有着共性中的个性以及实践经验性。
新的空间可以通过规划而得以构成，而现有的空间格局则需要通过正当性的变革予以更新。就本文的讨论对象而言，权利的正义应当来自于空间的正义基础之上，在法律制度之下，空间正义不仅仅来自于合理的空间，同时来自于空间本身所具有的权利价值和法理基础。权利的正义基础来自于空间的正义，权利的运行同样需要合理的空间，正义的空间才能形成空间之上物的权利的正义基础。
列斐伏尔认为，“空间正义的关键在于生产合理的空间”，但是如何生产合理的空间，列斐伏尔并没有说明。但是，笔者认为没有绝对标准的合理的空间，合理的空间需要立足于地方的空间实践、空间治理和空间经验。爱德华苏贾说我所感兴趣的是“不同的人类的不同实践是如何使用独特的空间概念体系的”，可以说空间本身就有着共性中的个性以及实践经验性。
与此同时，合理的空间意味着合理的空间诉求与空间平衡，意味着空间权利的法律保障。每个时代都有每个时代的合理标准，合理并不是一个容易探讨的词汇，它意味着许多方面的诉求以及解释。而法律空间的正义性来自于法律空间调整社会关系的合法性、合理性以及有效性。
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结语.........................
居住区始终是与人类生存息息相关的命题所在，看似普通而平凡的空间当中蕴藏着丰富的权利实践与空间思想。
法律地理学的视角使我们拥有了另一个维度的视角去看待居住小区向居住街区这一空间形态转换所产生的诸多问题与法理路径。以往的关系概念化都遵循着事实展现-要素提取-概念抽象的过程。而法律地理学则很有可能由多学科交叉的其他社会科学中进行概念提炼。笔者以边界关系、地方空间以及物理、地理和社会空间等社会科学概念来描述权利实施下的法律空间关系，这些概念与城市的空间规律具有相应的联系性，是一次初步的尝试。於兴中在《法理学前沿》中论述到，法律地理学仍然缺乏系统的空间法律语言①。尽管如此，法律空间的内涵仍如然在文献与实践中依依展现。
事实上，法律空间的探讨让我们思考空间权利的正当性基础是什么？一个权利被赋予、或者设定一个权利、为什么设定这个权利，都有立法者的考量和社会情形的铺垫，所有秩序的背后都有深层次的制度背景、时代图景和立法考量。权利的设定与使用是科学与人文的结合，这是现代法律的构建以及适用过程。它区别于以往的法律秩序。笔者认为法律的要义既需要在条文的法律框架内进行法教义学的解释，亦需要对权利本身进行认知，对权利的社会基础进行研究，对权利的正当性缘由进行理论的阐述，而城市权利可能更为明显的体现这一点。在居住小区之中，权利的正义与公正是权利的立法基础，也是权利的法理基础和权利的正当性基础；而法律程序或者法律权利都来自于其正当性或者合理性，这也是城市权利空间正当性的理论基础。
参考文献（略）