产权式酒店经营中投资者利益保护法学探究--以三个典型案例为视角

一审法院认为：产权式酒店的经营管理是作为一个统一整体的。投资者们享有的所有权也是受到限制的所有权，投资者在行使自身权利时不能损害到其他投资者的利益，为了保护其他投资者权益，保持酒店经营管理的目标和效益，个别投资者对于客房的处分如果影响到了酒店的经营管理就不被允许。所以该案中，在委托经营管理期间，即使投资者和酒店管理公司的合同期满，投资者不能随意要求退回客房。酒店管理公司对上诉人胡慕清购得的客房是基于酒店对于产权式酒店整体的统一经营，符合经营效益，所以不论他与原来的业主是否签订，是否合同期满等都不算是非法牟利。因此，酒店管理公司无需归还上诉人胡慕清那16 套房屋。另，作为整体经营整体收益，要调整收益也要整体调整而非对个体调整，要对收益进行全体业主的调整需告知其他业主并征得同意。故一审法院不支持原上诉人按其评估支付租金的请求，应按现行统一给付业主的固定收益标准。对收益有异议的业主们需通过业主委员会或业主大会形成代表性决议，代表全体业主与酒店管理公司进行协商调整。上诉人胡慕清因为和酒店管理公司没有协商好收益标准以致于没有收到收益，酒店管理公司理应偿还所欠租金继续履行合同义务。
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二 案例主要争议焦点概述
（一）产权式酒店经营中合同效力的认定
产权式酒店经营过程中主要涉及的是投资者和酒店管理公司之间的法律关系，其中主要有租赁法律关系和委托经营法律关系两种。①在这两种法律关系下存在着租赁合同和委托经营管理合同，合同的效力是投资者和酒店管理双方在产权式酒店经营过程中行使权利履行义务的前提。案例一和案例三认为是委托经营法律关系，案例二则是租赁关系。事实上，这两种法律关系是两种经营模式下的产物，没有严格意义上的孰优孰劣，但为了利于案件定性，下文仍将二者的优缺点作区分。从这三个案例出发分析合同的有效性，主要是探讨产权式酒店经营中的合同是如何成立生效的，合同的变更是否合法，合同的解除权又该如何行使。是否可以照搬现有的《合同法》来要求产权式酒店？如案例三中委托经营合同是基于购房合同产生的，购房合同及其补充协议均被认定无效的情况下委托经营合同是否也应认定无效？
合同中一般约定了双方权利义务，一旦酒店管理公司发生违约行为，投资者根据合同来保护利益，是否可以按照违约责任的管理办法来求偿？案例二中，金沙酒店公司既然不能以经营情势变化为抗辩理由，则对租金进行调整或者终止协议，须得到韩群的同意，既然韩群明确表示既不愿意调整租金，也不同意终止租赁协议，所以金沙酒店公司单方发出的通知无效。韩群与金沙酒店公司签订合同是双方真实意思表示，合同不附解除条件，韩群不同意解除合同，合同应当继续履行。根据《合同法》第一百零七条关于违约责任形式的规定，金沙酒店管理公司应当支付欠付租金并继续支付合同履行期内的租金。另外金沙酒店管理公司还要为延迟履行的租金义务承担逾期违约责任。在本案中，双方当事人也约定了支付违约金责任。双方当事人可以按照协议中约定的逾期支付租金的违约赔偿计算方法由金沙酒店公司赔偿。案例三中，在拿不到产权证延期交房的情况下，是算缔约过失还是违约责任，投资者能否依据合同获得预期委托收益金？

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第二章 主要焦点问题相关法理分析

一 产权式酒店解构
（一）产权式酒店定义
对于产权式酒店的定义，早在 2005 年我国学者认为产权式酒店与分时度假、时权酒店等概念类似，不做严格的区分。2012 年 2 月《海口市产权式酒店管理暂行办法》第三条对产权式酒店给出了较为正式的定义：“本办法所称产权式酒店，是指建设单位开发建设后将客房产权分割出售，酒店配套经营性用房及设施由建设单位或酒店产权人所有并由其统一经营管理的酒店。”根据这个定义，笔者认为至少把握其中的三个关键点：
1.产权上的特殊性。实际上，“产权”是一个经济学上的概念，缩写自“财产权利”一词。多数学者认为产权至少具有：所有权、占有权、使用权、收益权、支配权这五种功能。在我国，“产权”概念有时被等同于“财产所有权”，本文也认同产权概念的财产所有权含义，并作为产权式酒店研究的产权理论基础。①但产权式酒店的“产权”不应仅仅只有所有权的权能，还应包括使用权、收益权和让渡权等。应该说，产权式酒店形式上对整体酒店产权的直接分割出售，是其不同于传统酒店的显著特点，体现了其经营管理的特殊性。其中最特别的是所有权和让渡权。一是所有权：投资者通过购房合同获得客房的所有权，具有排他性。但投资者仍应在保持酒店整体经营效益的前提下行使所有权，受到了一定程度的限制，比如不能随意处分酒店客房，不能随意改建、扩建等。二是让渡权：投资者按照委托经营合同委托酒店管理公司经营管理并获得分红，实则让渡了产权中的占有权。产权上的分割，所有权和经营权的分离，形成了产权式酒店中复杂的产权关系。
关于产权式酒店受限的所有权，不同学者有不同看法。根据段耀峰教授的观点，产权式酒店的产权人不能对客房进行事实上的处分，这和所有权的特征相矛盾，但仍享有收益、使用等权益，可以视为一种基于合同产生的他物权；申卫星教授则基于投资者享有的居住和收益权益，引入投资性居住权的概念。②另外有些学者称其为有限产权，即部分所有权。该概念源自 1991 年 6 月《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》。③部分所有权是指在承认所有权的前提下，对其权能进行一定的限制的不完整所有权。笔者也认同该观点。产权式酒店所有权的限制在于对投资者客房实际处分权的限制。投资者对自身客房的处置不能有害于酒店的整体功用。

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二 产权式酒店经营中的合同效力分析
三个案例首先涉及的就是酒店管理公司和投资者之间签订的合同。合同的有效性是保障投资者利益的基础。根据现有的《合同法》，结合产权式酒店的特殊性，参考案件的审判精神，对产权式酒店经营中的合同效力问题进行探讨。
（一）合同的生效
根据《民法通则》第五十五条对于合同生效要件的规定：相应的民事行为能力；当事人意思表示真实；不违法或社会公共利益。产权式酒店经营中涉及的委托经营合同或租赁合同也需要符合这三个生效要件。至于合同生效的时间，双方有约定的按照约定；没有约定的，由于在签订合同之后，酒店管理公司可能实际已经开始经营前的准备工作（视为实际履行经营义务），合同可以视作生效。当然，若是双方约定交房时生效，则从交付客房时生效。如果没有按期交付，可以追究开发商的违约责任。
关于案例三中委托合同的法律效力问题。从合同的构成要素上，委托经营合同作为经营过程中签订的合同，具有独立于购房合同的性质。即使投资者无法获得产权，但根据我国《物权法》第十五条的规定，在获得不了物权效力的情况下并不会影响委托经营合同的债权效力。认定委托经营合同效力的依据，优先适用《合同法》及其相关司法解释规定，未附条件的委托经营合同满足上述生效要件时，合同成立即生效。本案中的委托经营合同符合上述合同成立生效要件，没有违反我国现行《合同法》和房地产管理立法的基本原则及相关强制性规定。委托管理合同有效，开发商延期交房，违反的是购房合同约定的义务应该另外追究其违约责任。
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