第 1 章 绪论
1.1 研究背景及研究意义
1.1.1 研究背景
党的十九届五中全会再次提出的定位是“房子是用的住的，不是用来炒的”，会议提出要根据城市的具体情况实施相应的政策，租购并举，才能让房地产市场稳定健康持续的发展。要切实增加保障性住房的供应，改善收入分配机制的转让土地，探索支持使用集体所有的建设用地进行租赁住房建设计划，切实有效地扩大保障性租赁住房的供应。2021 年全国两会，“房住不炒”也再次出现在政府工作报告中，今年的政府工作报告侧重点是“保障好群众住房需求”，在强调“房住不炒”定位以及稳地价、稳房价、稳预期之后，直接指出当前住房市场最突出的问题，并就此问题提出了解决思路：通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年等缓解住房困难。
随着政府越来越重视保障性住房的建设，保障性住房的建设着实也起到了很大的作用，首先，对于城镇没有住房的家庭来说，明显改善了住房环境，降低了生活成本；其次，对于社会层面来说，不仅促进了社会的稳定、和谐，还推进了城镇化建设工作。但是在建设工作如火如荼开展的同时也暴露出了一系列的问题，比如：政策在执行过程中出现了偏差、资金管理过程不规范、项目建设过程不严格、不科学等等。这些问题不仅阻碍了保障性住房建设的科学健康发展，而且还降低了保障性住房建设实施过程中的绩效等级。对此，高效科学的项目管理方式是极其需要的，这也是政府职能部门在实施其他民生工程所需要的，也是精细化管理迫切需要的.
但是对于建设工程项目来说，往往存在一次性、周期长、内容多、不确定因素等特点，因此高水平的项目管理仅仅依赖项目管理人员的个人经验已无法满足现实需求，必须要加强对项目管理及其绩效评价体系的重视，做到科学管理，及时评价，及时反馈，保证项目能够如期完成，最后实现项目自身的最大利益。
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1.2 研究方法与技术路线
1.2.1 研究方法
（1）文献研究法
文献分析法，简而言之就是透过收集与项目管理、绩效、绩效评价相关的文献资料，阅读并整理，了解项目管理、绩效评价的研究历程和应用现状，并梳理相关文献脉络，形成本文工程项目管理的绩效评价的研究体系。
（2）现场调研法
现场调研主要是在 NC 廉租房装饰工程的实际作业现场去进行调研，一是与管理者进行面对面深度交流，了解该项目的管理现状，同时了解目前项目管理过程中存在的问题；二是通过分析 NC 廉租房装饰工程相关的工程形成资料，对其建设过程中的项目管理现状进行梳理，剖析其存在的问题。
（3）问卷调查法
问卷调查法是了解目前存在实际问题最有效和快捷的方法之一。本文问卷调查对象主要是 11 位专家，主要涉及设计单位、施工单位、监理单位，通过他们打分情况，进行汇总处理数据结果。
（4）数学模型法
本文采用S-P-R模型识别 NC 廉租房装饰工程项目管理全过程中的关键绩效指标，基于 ANP 和扩展 TOPSIS 相结合方法，对目前的项目管理进行绩效评价，并通过 Fisher 最优分割进行绩效评级，为 NC 廉租房装饰工程项目管理的绩效评价提供科学的指导。
图 1.1 技术路线
第 2 章 相关理论与文献回顾
2.1 相关概念
2.1.1 廉租房政府
通过实物配租和租金减免为辅，结合补贴租金为主的方法，向最低生活保障标准且住房困难的城镇居民家庭提供社会保障性的住房叫做廉租房。
在国内，廉租房是只用来出租的，属于多种保障性住房中最常见的一种，与经济适用房不相同的是，廉租房房源种类较多，空置的房源、改造的危房、新建的住房、老旧的公房都可以作为廉租房使用。自 2014 年起，全国的公共租赁住房和廉租住房开始并轨运行，统一称之为我们所熟悉的公共租赁住房。
2.1.2 项目管理与工程项目管理
（1）项目管理
国家标准自 2006 年 12 月 1 日起实施的《建设工程项目管理规范》一书中，对项目管理的明确定义为：“运用系统的理论、方法，对建设工程进行有计划、有组织、有指挥、有协调和控制的专业活动，称之为项目管理。为项目管理”。从上述定义中可以看出，项目管理主要是指管理职能，在项目各方面的计划、组织、指挥、协调和控制中进行管理。项目管理具有以下几个特点：
①项目管理是一项繁杂的、多变的、创造性的工作。
②项目管理有其周期过程，包括明确需求、选址、计划、执行、控制、评审和收尾过程。
③项目管理是基于一个团队协同工作的。
④项目管理借助外力，能够有效降低成本。
（2）工程项目管理
工程项目管理就是对工程项目全过程进行计划、组织、实施、控制等全过程工作，主要结合运用系统工程管理的理论方法，对项目管理全过程进行严格管控，实现项目最初目标，使得项目效益最大化的一种活动行为。
图 3.1 NC 廉租房项目管理全过程流程
2.2 理论基础
2.2.1 项目管理理论
（1）项目管理的五个过程组
项目管理是一项综合性工作，要求项目全过程中有配合协调。由于过程之前存在相互影响和相互左右，因此要对目标和要求进行权衡，并将这个过程的结果达成一致意见。PMBOK 将项目过程中 44 个管理过程归纳总成为 5 个组，叫做项目管理过程组。
①启动规划组，确定并核准项目。②规划过程组，确定和细化目标，并为实现目标进行必要的行动规划。③执行过程组，将人力、物力等左右的资源结合为试试项目管理的计划，包含了项目管理的全过程。④监控过程组，在项目实施过程中，定期来监测项目实施情况，对比原有目标计划，发现问题所在，在必要的时候提出纠正错误的办法意见来实现项目最初设定的目标计划。⑤收尾过程组，省市验收产品、服务、成果，并结束项目的收尾工作。
（2）项目管理的九大知识领域
早期的项目管理主要关注的就是成本、进度、后来扩展到质量，根据 PMBOK指南（PMI 美国项目管理协会在《项目管理知识体系指南》）里，管理知识体系包括：综合、范围、时间、成本、质量、人资、沟通、风险、采购。一共涉及共九大管理体系。
①项目整体管理：是指从项目开始到项目结束期间进行所需要的所有活动。在整个项目管理中必须要采取关键行动，以完成项目，同时满足客户及其他干系者的要求。当项目管理子过程相互作用时，整体管理就会发生举足轻重的作用。因此，对于项目管理中各个子过程之间联系经常是重复的，整体管理的目标就是将项目管理过程中所需的各个子过程有效整合起来，按照所建立的目标有序进行。
②项目范围管理是指确保项目能成功完成的所有工作，但仅仅只包含必须完成工作的子过程。它主要关心并界定哪些过程应该包含在内，哪些过程可以不包含在内。
③项目时间管理包含按时完成项目必须实施的过程。它是制定项目管理计划其中一部分，其结果包括进度管理计划。进度管理计划确定项目进度的格式和控制项目进度的标准。进度管理根据项目实际情况而定，可以是正式的计划书，也可以不是正式的计划书。
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第 3 章 NC 廉租房装饰工程项目基本情况.......................... 19
3.1 项目概况.........................................19
3.2 项目管理现状....................................19
第 4 章 项目管理绩效评价指标体系构建.........................................25
4.1 绩效评价指标体系构建原则........................................25
4.1.1 系统性原则..............................25
4.1.2 代表性原则...........................25
第 5 章 项目管理绩效评价及对策优化.....................................35
5.1 ANP 确定绩效指标权重..........................................35
5.1.1 ANP 结构模型概述.......................................35
5.1.2 构建绩效评价的 ANP 模型...............................37
第 6 章 项目管理绩效等级优化的保障措施
6.1 做好项目组织保障
6.1.1 建立培训监督小组
NC廉租房装饰工程项目必须要提升管理层的综合能力，要加强学习，通过自学、集中培训学习来提升管理水平。必须清楚地认识到个人能力的提升会给整个项目带来的利益是巨大的。项目组的整体管理水平提升了，整个项目的利益才会最大化。作为管理层个人来讲，自身水平得到提升，也可以帮助管理层对以后其他项目管理的预判，给公司创造更大的价值。
NC廉租房装饰工程项目应该建立监督小组，在整个项目管理过程中，加强对整个项目关键节点、重点阶段的监督，防止出现质量问题、安全问题，杜绝事故的发生、减少返工现象，给整个项目带来最大的效益。
6.1.2 拓宽项目交流渠道
类似的项目数不胜数，项目组要加强与专家的对接、与其他类似项目组的交流，定期组织项目部管理人员与专家、兄弟项目部、业内标杆的交流学习，了解目前类似项目管理中存在的问题，先进的经验，更直观有效地拓宽本项目部所有管理人员的管理视野。
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第 7 章 结论与研究展望
7.1 结论
国家越来越重视民生工程建设的大背景下，保障性住房建设作为其中重要的一部分，不仅关系经济社会发展全局，还惠及广大人民群众。保障性住房建设的政策下，无住房家庭的居住条件得到明显改善，进一步推动了城镇化建设进程，有利于社会和谐稳定；与此同时，在建设过程中也暴露出一些不容忽视的问题：政策执行有偏差，资金筹集和管理缺乏监督，项目管理不够科学，分配及后续管理不够严格等。建设单位都需要寻求有效的手段和措施来获得最大的项目利益。找到切实有效、科学合理的管理绩效评价方法已经成为了提高项目管理绩效的关键所在。
本文在系统分析国内外研究现状基础上，以现有的 NC 廉租房装饰工程项目相关资料为契机，结合工程项目全过程的特点和管理特征分析得出影响 NC 廉租房装饰工程项目管理的绩效的关键因素。根据现有的工程全过程的特点和选取指标的原则，构建了 NC 廉租房装饰工程管理绩效评价指标体系。并根据现有的指标权重确定方法的优缺点，考虑工程项目管理全过程的复杂性、不确定性和绩效指标体系的庞杂性，选取 ANP 结构模型进行绩效指标的赋权。该方法基于 SuperDecision 软件，通过构造同一准则层和不同准则层下两个指标之间的判断矩阵进行权重输出，可以充分反映 NC 廉租房装饰工程项目管理绩效指标间的复杂联系。再提出扩展 TOPSIS 法评价项目管理绩效的方法。该方法是一种基于传统 TOPSIS 法和灰色关联度相结合的综合评价方法。它主要基于 ANP 解得到的指标权重，通过模糊权重的聚合得到模糊正理想解和模糊负理想解。然后，利用灰色关联度确定绩效评价结果。最后通过 Fisher 最优分割法进行绩效等级划分，确定划分方案，构建误差函数，计算误差函数值，绘制最小误差函数曲线，确定最优分割方案。并以 NC 廉租房装饰工程 8#9#标段验证了模型的科学合理性。
参考文献（略）