第1 章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
我国房地产企业经过数十年的发展取得了显著的成就，带动了相关产业的发展，为我国经济发展做出了重要贡献。随着房地产以及相关行业的发展，已经形成了一个比较系统的产业链。现在房地产行业已经成为我国经济的支柱产业，在我国第三产业中占据重要地位，但是相较于发达国家而言还比较落后，根据相关理论推断当前国内房地产行业仍然处于成长期，并且未来可能会在成长期停留较长时间，这种状态可能还会持续数十年。
随着越来越多的企业进入房地产市场，房地产行业的市场竞争越来越充分，同时加上政府政策的宏观调控，企业很难通过提高价格获取更多利润，因此要保持企业利润水平的稳定增长，就必须加强对成本的管理和控制。所以 HS 房地产公司要实现利润目标、提升自身市场竞争力，就必须重视成本控制，并积极应用先进的成本控制理论加强对项目成本的管理，不断提高成本控制效率和规范化水平，从而降低项目成本，促进企业利润水平的提升，推动企业持续健康发展。
论文选取 HS 房地产公司 M 项目作为研究对象，应用目标成本控制方法对项目成本进行管理，针对项目成本控制过程中遇到的问题和存在的不足采取相应的措施进行改进和优化，结合房地产公司项目成本控制的实际需求建立全方位、全过程的成本控制体系，提高其项目成本控制效率。HS 房地产公司建立成本控制体系还可以用于后续项目的成本控制，促进企业整体成本控制能力和管理质量的提升，从而促进企业利润目标的实现，有利于企业在激烈的市场竞争中保持长期的竞争优势，对企业的可持续发展有重要的积极意义。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外相关研究
目标成本指的是以客户利润规划为导向并通过价格为其提供驱动力的一种成本控制系统[2]。国际上最早关于成本的理论研究就是十八世纪七十年代中后期亚当.斯密提出的绝对成本理论，他还首次提出了自然价格的概念，指的是随着供应商的竞争越来越激烈，某种商品的供应会不断增加，价格也会随之降低最终达到自然价格水平，这种自然价格水平就类似于现在的生产成本水平。希金斯与上世纪五十年代早期通过对成本控制的分析和研究提出了责任成本会计法，该方法的核心思想指的是对目标成本进行分解并确定责任主体，由责任主体对分解得到的成本目标部门进行控制和管理。目标管理最早出现在上世纪五十年代中期，彼得.德鲁克基于目标设置理论提出目标管理并对其内涵进行阐述[3]。Peter Drucker 于上世纪七十年代早期对目标管理的主要内容进行了详细的分析和总结，指出外界往往更加重视有一定目标的领域而非没有特定目标的领域，因此有必要建立具有一致性的分目标为个体的工作提供指导。随着企业规模越来越大，工作人员的数量也越来越多，工作分工的精细化程度不断提升，因此更加有可能发生资源的浪费。与其他成本控制方法相比，目标成本控制的优势在于可以挖掘个体的潜力从而促进其工作效率的提升，对企业经营目标的落实有重要的积极意义[4]。事实上，目标成本控制的核心就是合理规划企业的利润。
MAkter 主要分析了企业的目标成本和目标利润，目标成本的计算主要是通过企业的目标利润和产品的市场价格计算得到的，即目标成本就是从市场价格中扣除目标利润的部分[5]。Sharafoddin 通过对目标成本法的分析和研究对其在成本控制中的重要意义予以肯定，指出企业要保证利润水平稳定增长就必须重视成本的管理，并且应当从产品的设计以及规划阶段就开始考虑怎样降低成本，因此目标成本法相较于传统意义中的成本控制具有更高的效率，并且效果更加显著[6]。Shibuya 主要分析了目标成本控制同企业发展的关系，指出目标成本控制对企业目标成本制定的精确程度有直接影响，企业必须对目标成本控制的重要意义有充分的认识[7]。Park，Park 和 Woo 主要对目标成本控制自动化系统的建立进行分析和研究，对绩效评估系统的自动化以及目标成本控制系统的自动化进行了解释和阐述，为后续的研究提供了重要的参考[8]。目标成本指的是根据对预期利润以及销售价格的预期对生产成本进行估计，在现代社会，目标成本法能够有效实现对成本控制、管理以及计划过程的管理[9]。D necip tr u 和Coca 从另一个视角对目标成本法进行了分析和解释，并对其重要意义进行了阐述和说明[10]。
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第2 章 相关概念及理论
2.1 项目成本的概念及内容
2.1.1 项目成本的概念
企业要从经营项目中获取足够的留存利润，需将生产活动视为一个整体，掌握各个环节所需要付出的成本，借助合理有序的管理和销售获取利润，这其中的关键便在于系统性的管理成本。从选址定项开始，房地产企业就要面临一系列的成本支出，包括取得政府许可、签订合约、组织工人、楼盘宣发等等，由于外部市场条件多变，实际成本往往存在着很大的不确定性，这就要求企业管理层和组织层应对开发项目的预计成本制作一个合理的波动区间。预计成本可进行合理波动对项目进展十分有利，若项目因为意外事件或不可抗力出现延误，导致人力成本、物料成本以及违约成本有所增加时，企业可根据项目成本控制的应急方法调整工程款项分布，做到及时止损；同理，若监督人员或管理人员在流程中发现有超额支出的现象，也可以根据管理指南及时上报。
参考国内外的先进经验，优秀的成本控制意识可使项目在高质量如期完成的前提下，综合成本不超出基本预算。要做到全流程的项目成本控制，需要从业者有足够的行业经验，并且具备大局观，能从长远角度为项目管控风险，更需要参与人员强化管理意识，使方案的条款都落到实处。
当下中国的经济仍然处于稳中向好局面，房地产企业在快速发展的过程中也需要接受来自对手的挑战。在日趋激烈的行业竞争中，盲目发展、肆意扩张的企业将会被淘汰，科学管理、有序生产的企业才会有未来，因此项目成本控制是所有企业必须学会的生存技能。
图 2-1 项目成本控制流程
2.2 目标成本的概念及流程
2.2.1 目标成本的含义
与项目成本控制有所不同，目标成本控制的针对性更强，且与企业预期的盈利目标息息相关。目标成本基于既定产品的生产规模和销售模式制定，其中销售模式又涉及单品价格、商品代言、产品价格、捆绑产品等基本要素，综合考虑全流程生产要素后，总和的上限即为目标成本。
企业在确定了某系列产品或生产线的目标成本后，仍需对整个流程所涉及的人员做一定程度的成本控制培训，在企业内部形成共识，进而更高效率的完成成本控制。
2.2.2 目标成本的控制重点
与其他行业不同，房地产行业的开发项目涉及的资金规模较大，负责进行成本控制的人员需要具备较高的职业素养，在各个管理阶段遵循管理大纲补充细节并记录在案。建筑产品的成本也远远超过一般流水线产品，所以在进行目标成本控制时，需对重点难点有所侧重，即：
（1）严格控制建安成本
在一定时期内，楼盘价格往往是需要在政府管控下制定的，即最终售价不会因为项目成本的增加而无限上涨，所以建安成本需要接受严格控制，这是目标成本控制体系中的第一个控制重点。首先，项目开发之初管理人员就应提早介入，确保工程设计院给出的是最合理的设计图；其次，在于施工团队进行对接的过程中，要进行密切的沟通交流，及时处理施工方案中的冗杂步骤，确保施工进程在保质保量的前提下及早结束；最后，要重视所有涉及成本控制的合同条目，修订不一致的地方，降低因为合同争议带来的成本支出。
（2）合理安排工程周期
在不考虑意外事件和不可抗力的情况下，应该最大程度的利用轮班制和倒班制，制定科学合理的施工安排，在确保安全的前提下减少重复的对接验收流程，将成本控制落实到过程周期的每一个关键位点、关键人员上。
（3）合理安排项目建设资金
工程款项的支出并非越少越好，相反，某些关键工程的资金如果没有提前到位则有可能会延误整个项目的竣工日期，损失不可估量。所以要维持项目的流畅运作，必须保障资金足量、及时到位，不可使任一环节出现断环缺失。这就要求房地产企业的项目资金管理团队及时跟进项目进度，与成本控制人员协调资金来源和去向，建立动态管理台账，以充足的资金储备保障项目顺利进行，将项目停摆或延期的可能性降到最低。
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第3章 HS房地产公司地产开发项目成本控制问题分析···································13
3.1 HS 房地产公司及其地产开发项目概况 ····················13
3.1.1 HS 房地产公司简介·······························13
3.1.2 M 地产开发项目简介·························13
第4章 基于目标成本法的HS房地产公司地产开发项目成本控制体系设计············20
4.1 目标成本控制总流程 ························20
4.2 目标成本的确定···································20
第5章 目标成本控制体系在HS房地产公司M地产开发项目的应用····················33
5.1. M 地产开发项目目标成本的确定 ·····························33
5.1.1 M 地产开发项目销售收入的确定··························33
5.1.2 M 地产开发项目目标利润的确定··························37
第5 章 目标成本控制体系在HS房地产公司M地产开发项目的应用
5.1. M 地产开发项目目标成本的确定
HS 房地产公司 M 项目对目标成本的把控是该公司在对该项目进行总体的规划时是最重要的环节，可以为后期项目的实施提供指导意义，并且对该项目的许多策略的实施起到了直接作用。M 项目成本控制中总体工作进程的制定与项目资源的调控具有不可代替的作用。图 5-1 表示的是目标成本确定流程：
图 5-1M 项目目标成本确定流程
第6 章 结论与展望
6.1 研究结论
现如今，我国房地产领域面临着管理粗放、机制体制不完善以及发展时间不长等问题，尤其是成本管控方面尤为突出。所以，对现有的成本控制手段进行研究，再结合实际现状，参照房地产的发展情况来分析相应的成本控制的有关方法，改变传统的管理方法，使得其向着精细化方向发展。本文以 HS 房地产公司 M 项目为研究对象，根据成本控制理论和我国房地产市场实际，阐述了目标成本法在 HS 房地产公司 M 项目房地产项目中的具体运用。通过对本项目成本控制研究得到如下结论：
（1）对 HS 房地产公司的调查能够得到，该企业在成本控制中面临着下述几个问题：对目标成本未实施动态控制，不关注事前控制，有关部门忽视目标成本，粗略的目标成本方面的估算。
（2）本文针对 HS 房地产公司成本控制存在的问题，基于目标成本法构建了相应的成本控制应对措施，主要包括：目标成本的预测和确定制定、目标成本的分解、目标成本的执行、成本偏差处理及考核四个方面。
（3）经过大量实践能够得到，目标成本法应用于 HS 房地产公司时，还要对以下几个方面进行进一步优化，首先，要重点关注目标成本的有关制定和成本的细化；其次，在使用目标成本法时，要将其进行动态化，进而使得相应的项目成本能够被动态监控，最终有效地控制项目成本；最后，对责任成本进行审核并建立相应的反馈机制，把责任成本分配给各个部门和员工，随后还要构建审核制度用来保证责任的深入落实，另外，构建反馈机制能够在实际和计划成本出现偏差时，得到迅速的控制。
参考文献（略）