第一章 绪论
1.1 研究背景
自近代以来，中国经济社会的发展经历了多次的转型，随着工业化和城镇化的推进，三农问题的产生就成为这个历史发展进程中的必然伴生物[1]。从改革开放前到改革开放后，“三农”问题呈现出了明显的阶段性特征，尤其近年来，城乡发展不平衡、农村发展不充分的问题凸显，面对这一问题，国家也做出了统筹城乡经济社会发展、推进城乡一体化发展的重大部署，也建立了工业反哺农业、城市支持乡村的发展框架[2]。不久前，党的十九大报告、2017 年中央农村工作会议和 2018 年中央一号文件就提出实施乡村振兴战略，并将其作为“三农”工作的总抓手和新旗帜，这一战略的提出为新时期指导农业农村发展提出重要的的行动指南，既明确了乡村发展的定位和目标，也为解决城乡二元结构问题指明方向。
国内的学者们也在不断探索解决城乡发展问题的策略，2012 年有学者提出田园综合体模式，该模式正是在统筹城乡发展格局下，以农民为主体，采用政府主导、市场化运作的方式，通过乡村旅游的带动，实现农业、加工业、服务业三产融合和生产、生活、生态“三生”的关联共生发展，从而加快推进农业农村现代化水平，激活农村经济，改善农民生活质量，成为实现乡村振兴战略的重要载体和平台。
2017 年 5 月 24 日，财政部印发了《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》，决定在云南、四川、福建、山西、浙江、广西、山东、重庆、陕西等 18 个省（市、自治区）开展田园综合体试点建设工作，截至 2017 年 6 月，共有 25 个项目通过立项申报[3]。2020 年首批田园综合体建设项目都已基本建成，也取得了一定成效，但对于这些项目的建设效果到底如何，还没有太多评价，对于开发建设过程中存在的问题也缺乏系统总结。基于此背景，文章对田园综合体项目进行后评价研究，不仅有助于深入的分析建设问题，总结建设经验，也有助于探索提升田园综合体项目的经济效应、社会效应以及可持续发展能力。
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1.2 研究目的与意义
1.2.1 研究目的
当前，我国田园综合体还处于比较初级的发展阶段，从田园综合体项目的建设情况来看，有些项目取得了很大的成效，起到了改善城乡差距，促进农村经济发展的作用，但有些项目的实际效益还是低于预期目标，实施效果也没有达到最初的目标和要求，要解决这一问题，就需要对田园综合体项目进行系统分析，建立适合田园综合体项目的后评价体系，找到项目管理中存在的问题，研究实际效益达不到预期目标的原因，总结其成功的经验和失败的教训，并提出适当的补救和改进措施，使已建项目充分发挥作用，也为今后同类项目的投资、建设及改进起到指导作用。
1.2.2 研究意义
项目管理是一项十分复杂的活动，更何况田园综合体项目涉及农业、旅游业、地产业等多个行业的融合，对于这种全新的开发模式，项目投资者也没有太多经验可用来借鉴，项目沟通协调管理难度增加，使得项目管理过程中存在诸多问题，项目后评价工作恰好可以对已建成项目的实际情况进行分析，找出项目建设和管理过程中存在的问题，分析成因并总结经验，为后续项目各阶段的管理活动提供指导。具体表现在以下几个方面：
（1）有利于项目投资风险的管理
投资决策是企业投资活动的起始环节，对投资成败起着决定性作用，如何在项目建设前准确的把控投资风险，将风险控制在一定范围，需要不断提高投资决策水平，田园综合体项目后评价研究工作可以为投资者提供信息反馈，使决策者具有更明确的方向感。同时投资者可以根据实际的反馈数据，减少投资的盲目性，达到资金的优化配置，同时与项目前期评价结合在一起，加强了社会对该工程项目的监督，提高项目的综合效益，降低决策风险。
（2）有利于企业管理水平的提高
管理流程是支持公司战略和经营顺利实施的有效工具，但是对于一种新的开发模式如何制定有效的规范化的管理流程，企业管理者也没有太多经验，都还是在实践中边摸索边改进的，田园综合体项目后评价研究工作恰好可以帮助管理者发现和去除那些缺少价值的环节，优化工作流程，减少对资源的消耗，提高工作效率，从而降低运营成本，提高企业项目管理水平，帮助企业顺利实现经营目标。
图 1-1 技术路线图
第二章 田园综合体项目后评价的理论基础
2.1 田园综合体项目后评价概述
2.1.1 田园综合体的概念
“田园综合体”的概念是 2017 年中央一号文件中“培育宜居宜业特色村镇”一节中出现的，具体表述为：“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要載体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范”[35]。它的概念是借鉴城市综合体而来，与城市综合体也有类似的地方，就是多功能、多业态的运营管理思想。具体就是在有一定产业、文化和旅游资源的城乡结合地区，将第一产业（农、林牧、渔），第二产业（农产品加工、特色手工制造）以及第三产业（旅游业、文化产业、地产业、服务业）的各种分散资源进行整合，统一进行规划、开发，让各产业之间形成关联，相互促进，以此来打造一个集现代农业、文化旅游、田园社区为一体的田园小镇。因此，它涵盖的三大产业板块分别为农业、文旅、社区（地产），这三个板块相互促进和支持。农业作为核心产业，需要为旅游的发展提供条件和创意；文旅产业一方面可以充分开发当地的特色资源，促进相关产业的发展，另一方面又可以为当地增加知名度和高附加值的旅游收入；社区建设(地产)则需要农业的发展、农民生活水平的提高，以及旅游业的发展来推动，这三者相结合，共同促进，才能发展出良性的、可持续的田园综合体[35]。
2.1.2 田园综合体项目后评价的含义
项目后评价也称“总结性评价”，是指项目在投资建成并运营一定时期后，通过对执行过程、效益、影响等方面进行系统的分析，回顾并论证在项目在前期评价阶段所作的预测和判断是否正确，总结正面和反面的经验教训，为今后项目的正确决策服务[36]。
田园综合体项目后评价是投资项目后评价理论与方法的应用性研究，主要是指田园综合体项目建成运营一段时间后，根据一般项目后评价的概念并结合田园综合体项目的特点，对项目的经济、社会、技术、环境、管理等因素的综合价值进行权衡、分析和评价的活动，从宏观层面，结合项目特点，构建后评价指标体系，整体论证评价项目的综合效果，得出项目实施成功与否的结论，为改善项目运营管理和提高效益水平提出对策，为今后新项目的开发建设提供经验教训[37]。
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2.2 研究的相关理论概述
2.2.1 项目生命周期理论
生命周期理论最早是 1904 年在瑞典铁路建设系统中提出的，但是直到 20 世纪末，全生命周期理论才真正得到学者们的高度重视并快速发展。在我国是 20 世纪 80 年代出现的，起初引进该理论是用在国防武器设备成本管理上，但是随着产品后期维修成本的上升，人们开始意识到对于一个项目的成本，不止要考虑前期，还要考虑后期，这使得全生命周期理论开始推广开来，并逐渐应用到航天、建筑、电力等领域中[38]。
项目是在一定资源约束条件下，有开始和结束时间，为了达到规定的目的的一系列相互协调、受控的活动。在这样一个动态变化的系统里，项目就像所以生命有机体一样，需要经历从项目的策划、实施、运营到消亡，这些阶段就构成了项目的生命周期。由于研究开发具体项目的不同，生命周期划分也不尽相同。世行把项目生命周期划分为六个阶段：项目选定、项目准备、项目评价、项目谈判、项目执行和监督、项目后评价等阶段。所以，项目后评价作为项目生命周期管理中最后一个阶段的工作，通过对项目前期、项目建设期、项目运营期全过程的评价，综合性的评估项目的经济效益、影响及可持续性，对总结经验教训、改进决策和管理服务发挥着重要的作用。
田园综合体项目也有它的生命周期，也会经历了从项目决策设计、项目建设实施、项目运营管理以及项目报废回收等阶段，每个阶段工作的侧重点不同，管理所占的比重也不同，这也使后评价工作在每个阶段的目标有所不同，也决定了评价指标体系的建立需要根据不同的目标。
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第三章 田园综合体项目后评价指标体系 ............................... 17
3.1 田园综合体项目后评价指标构建思路和方法 ........................... 17
3.1.1 指标体系的构建思路 ............................. 17
3.1.2 指标体系的构建方法 .............................. 17
第四章 田园综合体项目后评价模型 ........................... 25
4.1 田园综合体项目后评价方法的选择 ............................ 25
4.2 田园综合体项目后评价模型构建 ......................... 25
第五章 案例分析：WT 田园综合体项目 ................................. 31
5.1 项目概况 ............................ 31
5.2 项目后评价过程 ............................... 31
第五章 案例研究：WT 田园综合体项目
5.1 项目概况
WT 田园综合体项目位于无锡市阳山镇，位于我国长三角地区，东临上海、苏州，西接南京，南邻太湖，北靠长江。自然环境方面，“水蜜桃之乡”的阳山镇自然生态资源丰富，桃林大约 2 万亩，生态林 7000 多亩，山地约 10 万平方公里，素有“绿色大氧吧”的美誉。旅游资源方面，阳山镇拥有亿年火山、万亩桃园、千年古刹、百年书院，人文底蕴浓厚。交通方面，高铁 15 分钟到苏州、常州，45 分钟到上海，新长铁路、陆马快通、锡宜高速等穿境而过，非常方便。
整个项目规划总面积 6000 亩，分东区和北区。东区从 2012 年开始筹备、规划、建设，于 2014 年 3 月正式开园，包括田园生活管、主题民宿、拾房书院、有机餐厅、生态农夫市集、牧场区、田野乐园户外活动区等业态。北区从 2017 年开始建设，于 2019年 3 月开园，包括蜜桃商业街、蜜桃产业园、蜜桃社区等业态。项目以“田园文旅小镇”为形态目标，贯穿生态自然、保护传承的理念和独特的乡建情怀，营造出农文旅业态交融，呈现出怡人的田园风光和生活场景。
图 3-1 目标分解法构建的三层指标体系
第六章 结论与展望
6.1 结论
近年来，随着城镇化进程的加快，城乡融合发展中的农村短板问题日益凸显，如何弥补不足、改善不平衡的状态成为当前国家关注的重点。田园综合体项目的建设为改善城乡不平衡问题找到了方向，但如何明确田园综合体项目的建设成效又成为企业关注的重点。为客观评价已建田园综合体项目在开发建设、管理运营、效益影响等方面是否发挥了应有的作用，需要对此类项目进行后评价，并总结经验教训，为企业今后开发建设类似项目提供参考。
本文以项目后评价理论为基础，综合运用层次分析法、灰色模糊综合评价法等方法，对田园综合体项目进行后评价，研究结论如下：
（1）“田园综合体”的概念是借鉴城市综合体而来，共同点都是多功能、多业态的空间组合，区别是地域空间不同，一个在城市，一个在乡村。田园综合体的发展目标是通过乡村旅游的带动，实现农业产业链延伸，产业结构升级，促进农村经济发展，改善农民生活质量。
（2）田园综合体项目从建设、实施到运营的全过程有各自的侧重点，构建此类项目后评价指标体系可以结合它的特点，首先明确内容研究维度：建设开发后评价、管理运营后评价、效益影响后评价，然后根据内容维度采用目标分解法构建田园综合体项目后评价指标体系。
（3）田园综合体项目后评价指标中定性指标较多，获取的信息数据也不完整，选取后评价方法需要考虑将传统方法相结合，建立综合后评价模型，通过对指标进行量化，增强评价结果的客观性和科学性。
（4）结合实际案例 WT 项目进行后评价表明：将灰色模糊综合评价法应用于田园综合体项目后评价是适合的，并从建设开发、管理运营、效益影响三个方面分别提出对策建议也有一定参考意义。
参考文献（略）