1 绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
地产领域包括很多个细分的市场，而其中一个最能带来长期并且很高收益的细分市场就是商业地产。商业地产是一个各方面比较复杂的细分市场，稳定的高收益引得大批的投资者转战商业地产。商业地产的形态有很多种，早期美国形成的一种商业地产形式——商业综合体，他是零售形式从低级发展到高级的阶段产物，集多中服务消费功能（例如：购物、餐饮、教育、娱乐、体育、艺术、文化等）为一体的商业地产形式，商业综合体是目前商业发展的最高形态。
就商业发展来说，根据目前的科技发展速度，当今社会需要一个比较科学的合理的大型商业网点规划方案。对于城市的总体发展来说，商业网点规划也是城市发展规划中的一个重要部分，现阶段城市化发展越来越迅速，各类大中型商业网点规划已经成为必不可少的一个部分，其发展也是越来越迅速，处于快速发展时期。因此，不管是从商业发展还是城市发展来说，商业网点的规划已经成为了急需解决的问题。如何设计一个科学合理的商业网点策划方案，并且就此加强对商业网点的选址等的选择和控制关系到商业网点是否能高效、健康发展，同时也是关系的社会经济发展。对于一个零售企业的商业公司来说，在公司的运营和转型上面需要特别注意。商业选址关系到公司制定营销方案以及宣传计划的重要影响因素。一个好的商业选址需要注意很多因素（例如：商业地理信息，周围群众、地理位置等），需要对收集来的各方面信息进行整理，选出有效的信息来决定选址的位置，还可以根据收集到的信息来指定营销计划和宣传计划，有利于零售企业的发展和转型。
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1.2 国内外研究现状
地产领域包括很多个细分的市场，而其中一个最能带来长期并且很高收益的细分市场就是商业地产。商业地产在国外已经有了上百年的发展历史。而我国在上个世纪九十年代才开始对商业地产开始研究。改革开放后，我国的商业快速发展，有了一个质的飞跃，商业地产随中国商业的发展而快速发展，到目前为止，商业地产在我国被普遍开发，同时取得了令人惊奇的成绩。
在中国，地理信息共享的主要发展可以分为三个阶段。第一个阶段是纸质地理图纸阶段。这个阶段主要是因为地理信息数据共享的速度缓慢，受计算机科学技术的影响，导致测绘的数据信息上传的速度慢、周期长，容量小等，使得地理信息系统（GIS）技术发展比较缓慢，应用范围比较有限。第二个阶段是地理信息数据从纸质向数据化方向发展的阶段。这个阶段地理数据信息量越来越大，但是公司对收集来的大量地理数据信息无法进行合理的整理，提取出对本公司又硬的信息数据，导致应用效果不是很理想，限制了地理信息系统（GIS）技术的发展。最后一个阶段是信息协作共享阶段，这个阶段计算机科学技术快速发展，互联网技术快速发展，导致地理信息系统（GIS）技术有了一个质的飞跃，逐渐形成了一个融合其他先进技术的地理信息系统（GIS）技术体系，先后出现在线地图和共享地图服务，地理信息共享得到了快速的发展[1]。
在国外，地理信息系统（GIS）技术最早提出是在上个世纪，上个世纪七十年代开始应用于商业领域，具体是在商业选址上面，处理地理数据信息，为公司的决策者在做决策时提供一定的参考[2]。到了上个世纪八十年代，由于电子地图的出现并且快速发展，逐渐代替了纸质地图，越来越多的研究人员开始注意地理信息系统（GIS）技术，公司也愿意花时间和金钱来开发地理信息系统（GIS）技术。一直到上个世纪九十年代，地理信息系统（GIS）技术才在商业选址上得到了广泛的应用。在这个时期，地理信息系统（GIS）技术不断发展，与其相关的产业也得到了快速发展，改变了商业选址的方式。商业公司通过对地理信息系统（GIS）技术的应用，使得公司决策者在做商业决策的时候更有参考意义，当商业公司的决策者做出选择时，地理信息系统（GIS）可以为商业公司提供一份关于选址的相关报告，为选址提供依据[3]。地理信息系统（GIS）可以为商业公司的决策者提供关于商业选址的相关数据包，其中包括门店图层数据包、区域人口统计信息包、竞争对手图层数据库、基础地图数据库、影响选址区域的房价信息网格数据库等[4]。
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2 相关理论基础
2.1 地理信息系统（GIS）
地理信息系统（Geographic Information System），即 GIS。GIS 是将计算机作为核心信息处理技术的一项先进的技术，它的核心技术是计算机科学技术，综合了其他的科学技术如：地理学、地图学和测量数学等科学，将空间数据库、空间分析和地图可视化等运用在 GIS 上，形成了地理数据输入、管理、导出以及其他辅助功能为一体的计算机系统科学技术。
使用 GIS 技术可以到的地理信息数据，而地理信息数据对商业选址有很大的影响，具体影响在商业规划选址的空间分析上，地理信息数据包含大量的优点以及商业潜力，可以为公司的选址和发展提供可靠的参考。地理信息系统（GIS）是当今社会科学技术快速发展的新型科技产物，并且随着科学技术的日渐发展不断地发展和完善，并且逐渐形成了“数据地球”的新概念。由于地理信息系统（GIS）的不断发展，对空间技术的需求越来越大，空间技术得到了巨大的发展，其应用空间范围也越来越广。随着商业领域的快速发展，地理信息系统（GIS）在商业领域的应用迎来越广泛，传统的地理信息系统（GIS）也在不同的需求下不断的自我改进发展，逐渐形成朝不同方向发展的地理信息系统（GIS），这也成为了近些年许多国内外研究人员对空间技术以及其应用等研究的热点。
地理信息系统（GIS）可以满足商业选址的许多要求，比如：商业选址的准确性、商业网点的门店信息以及商业对手的信息等，并可以对这些要求进行全方位的展示。地理信息系统（GIS）通过将门店信息、商业竞争对手、商业圈等信息处理并且导出信息数据图，公司相关人员就可以很直观的看到这些信息，包括当前商业网点的地理分布位置，为公司的每一个门店提供其属于自己的信息数据，以便于公司的相关领导进行决策。因此，我们需要开发出一套相对全面、直观并且准确的地理信息系统（GIS）来为公司服务。
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2.2 相关理论
2.2.1 中心地理论
德国地理学家克里斯托勒（W.Christaller，1933），系统地提出了中心地理论（CentralPlace Theory），从而开辟了人文地理数量运动的先河。克里斯塔勒创建中心地理论因受杜能与韦伯区位论的影响，也将理论的基础建立在“理想地表”之上。在均质分布与理性经济人的基本假设下他推导出四大核心思想，可以概括为：
德国地理学家克里斯托勒（W. Christaller，1933）在学术方面提出了中心地理论，该理论开创了人文地理学的数量运动[9]。 由于杜能和韦伯区位论的影响，克里斯托勒创建了基于“理想地表”和理论的中心地理理论。基于均质分布和理性经济人的前提下，该学者提出了四种核心思想，可以概括如下：
（1） 该中心根据级别提供不同类型和数量的商品和服务，但是随着级别的提高，所提供商品和服务的类型和数量也在增加。
（2）相邻两节点的中心距相等，且中心地平面越低，节点间的距离越短。
（3）在一个完整的网络系统中，每个级别的中心及其市场区域都构建在不同大小和层次的六边形网络中。
（4）中央不同层次的市场区域按照一定的原则保持严格的比例关系。
图 2.1 交通原则下的克里斯塔勒中心地网络图
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3 沈阳市商业综合体发展的时空分析 ....................................... 16
3.1 数量发展特点及空间格局分析....................................... 16
3.1.1 数量发展与趋势分析..................... 16
3.1.2 数量空间格局分析........................... 19
4 商业综合体选址影响因素分析 ........................ 36
4.1 人口集聚度............................... 38
4.2 交通通达性............................. 39
5 商业综合体选址评价模型构建 .................. 45
5.1 沈阳市区位优势度评价模型.............................. 45
5.2 商业综合体区位评价模型...................... 46
5 商业综合体选址评价模型构建
5.1 沈阳市商业综合体选址结果分析
商业综合体的选址必须符合城市总体规划，这是我们具体区位分析的前提。根据《沈阳市城市总体规划（2011-2020 年）》披露，未来几年中，沈阳市总体城市规划如下图所示，从图中可见，沈阳市立足国家中心城市，既有在现有南塔商圈、太原街商圈、五爱商圈、铁西商圈、北行商圈、中街商圈等传统商圈基础上继续改扩建的布局，也有拓展城市外延，在城郊甚至卫星城市开拓新商圈的布局。因此，企业在进行选址过程中，应在充分衡量自身经营目标和未来商业盈利的基础上进行综合评定，本文所建立模型可以在一定程度上帮助企业决策。
图 5-1 沈阳市总体城市规划
6 结论和展望
6.1 结论
一般而言，商业综合体的资金投入巨大，回款速度慢，从企业战略决策角度看，合理的项目选址对提升企业资金回正速度和经营效益至关重要，同时，也为企业长远经营奠定了基础。近些年，沈阳市商业综合体稳步发展，逐渐由市中心向城郊扩展，展现出一定的规律性。本文综合宏观经济发展规律、消费者行为特征，以 GIS 为基本工具，对沈阳市现有商业综合体区位特征进行评价，总结出人口集聚度、交通通达性和居民购买力几个影响因素，构建评价模型，主要结论如下：
第一，商业综合体与城市人均 GDP、社会消费品零售总额等宏观经济指标正相关，随着沈阳城市发展，未来几年来，沈阳市商业综合体数量仍会稳步增加，规模偏大，与现阶段城市需求不相符。
第二，利用顾客到访率和到访距离两个数据集，搭立商圈层次划分模型，根据分析结果可以看出三种类型商业综合体核心商圈半径依次减小。运用 SPSS 拟合到访率与顾客源距离关系，结果显示，社区型衰减速度快于市区型商业综合体。空间分布方面，沈阳市商业综合体集聚效应明显，市区型比例较高。
第三，建立 GIS 空间相互作用模型，对沈阳市商业综合体区位进行评价，低区位优势度的商业综合体高达 33%，选址不甚合理。
第四，建立商业综合体区位评价模型，对沈阳市典型商业地块进行综合评定，结果表明，项目地块区位优势度不随项目类型转变，而由人口集聚度、交通通达性、居民购买力等指标综合影响。
参考文献（略）