第 1 章 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
从 1998 年国家实行商品房制度以来，市场自由主义在房地产行业得到了充分地验证，为了取得更加丰厚的利润，成本控制成为各个房地产公司及开发项目最为关注的问题之一，从实践情况来看，虽然房地产公司十分重视成本控制，但是对于成本控制的评价相对缺乏，导致成本控制未能取得理想的效果，只有进行科学合理的成本管理和评价，房地产公司才能有长远的发展。
受到经济大环境的影响，我国房地产市场目前已经进入收缩阶段。房地产开发项目成本也越来越高，从项目管理的角度出发，要想有效降低项目开发成本，需要引入成本控制评价，解决成本管理中存在的问题，完成对项目的持续性的改进，提升房地产公司的市场竞争力。通过对 JS 公司 H 房地产项目的研究，综合分析房地产公司在项目成本控制和成本控制评价中存在的问题，利用综合模糊评价方法构建成本控制评价体系，并且结合 H 房地产开发项目对成本控制的效果进行科学评价，以对房地产公司成本控制提供有益借鉴。
1.1.2 研究意义
成本控制是一项综合性很强的系统工程，它不但涉及的范围广，而且影响因素也多。随着市场经济的发展，现代化的企业制度也逐渐完善，与之配套的成本管理的改革随之成为摆在许多房企发展面前的突出问题。本论文通过 H 房地产项目成本控制相关理论的研究和其在房地产开发中应用现状的分析，为房地产项目成本控制提供有益借鉴。可以有效地搜集和利用各种资源，从而对可能遇到的风险进行有效应对，因此它是房地产企业可持续发展和提高自身竞争力的关键。目前国内很多知名房地产企业都把成本控制看作是提高自身竞争力的关键指标。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
项目管理中非常重要的一项内容就是成本控制，上个世纪初，外国学术界就针对成本控制进行了大量的研究。泰勒提出，控制公司的生产成本从需要两个方面进行：按照标准进行工作跟按量控制工资。在这个基础上，成本控制的方法和理论都取得了长足的发展，后来标准成本法也被纳入到了成本核算体系中[1]。
在上个世纪初，美国就开始重视项目管理，哈佛大学首先提出了成本控制的概念，后来国家项目管理协会依据科学性、先进性和系统性的要求，制定了项目管理的相关标准，目前在成本控制领域主要采取的是价值工程法和净值绩效法。科特勒提出要建立整套的成本控制系统，通过循环、预算和控制等方式，利用净值测量系统对实际成本和预算成本的偏差进行统计，有针对性的进行纠正，从而实现控制成本的目的。在美国的价值工程师协会里，其中有超过一半的人是从事成本控制的建筑行业的人[2]。可以看出，项目管理的研究有着非常重要的地位。
在项目成本控制领域，英国已经逐渐形成了相对完善的成本控制体系，并制定和出台了大量和有关于成本控制的规范和标准。英国还有工程量单计价方法，即将每个分项工程的合价和单价计入工程，结合工程报价跟工程量，根据一定的计算原则，得出相应的工程成本，以便为投标者提供报价服务[3]。
Rui Ling（2016）认为需要成立专门的成本控制机构来进行成本控制和项目管理，通过科学的成本控制技术跟方法，来降低建筑项目成本，并实现项目的高效运转[4]。美国的 USHID（国际开发署）和加拿大的 CDIH（国际开发署）(2015)等组织在对项目成本进行控制评价时，组建了多样的评价体系和评价标准[5]。Parviz A.Koushki和 Nabil Kartam(2014)认为公司要像实现成本控制的目标，需要加强和上下游公司的
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第 2 章 房地产项目成本控制相关概念与理论
2.1 成本控制相关概念
2.1.1 房地产开发项目成本控制概念
房地产项目成本控制是一个外来概念，具体来说是在房地产项目开发的过程中，采用多种手段，在保证质量的前提下尽可能的减少相关成本，提升项目整体的经济效益，最终完成提升利润的目标[42]。房地产企业实现长远发展的关键就是成本控制，即通过对成本的计划、估算、控制，以最小的成本达到项目最好的状态，主要包括以下几个方面[43]：
（1）全面及时的掌握房地产项目中所涉及的生产要素和市场价格；（2）科学合理的确定项目的合约价格；（3）根据事前搜集的信息和项目的实际情况，完成成本编制，确定目标成本；（4）在实施过程中，按照预计情况完成成本控制；（5）在项目完成以后，及时对项目成本进行核实，开展项目价款的清算及回收；（6）比对分析目标成本和实际成本；（7）考核项目成本，编制成本核算报告；（8）整理归档项目材料，为日后项目管理提供参考。
传统的项目管理重点放在成本节约上，即片面的强调成本降低，但是随着成本管理理念的发展，在现代项目管理体系下，强调的是科学的降低管理成本，并且提升整个项目的进展效率，在保证项目质量的基础上缩短项目生产周期，提升项目产能。这要求在预算的范围之内，完成预期项目计划，能整体性的对项目成本进行控制和管理[44]。
（1）编制科学合理的项目目标，通盘考量项目中的每一个节点，利用项目分解的方式完成目标的制定。（2）目标制定的过程中，尽可能减少与目标无关或者是不明确的任务数量，在立项分析之后，对所涉任务进行及时修改，确保成本与任务的明确化。（3）明确项目各部分及成本，将各部分成本进行分解，落实到每个个人，通过分解的方式来实现成本管理与目标控制。（4）扩展成本管理层次，对成本管理进行“提前”和“延伸”，以资源整合和技术投资的方式完成成本控制。
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2.2 成本控制相关理论
2.2.1 标准成本控制理论
泰罗首先提出了标准成本控制理论，通过标准化工作和计件工资来掌控工人的生产效率。[35]后来标准成本控制理论又不断的扩展，后来又加入了预算控制、标准成本和差异分析等，进一步提升了成本控制的可操作性。该理论主要分为三个步骤：第一，依据需求设置好标准参数；第二，将标准参数和项目建设过程中的实际数值相比较，对其中的差异进行比对分析；第三，对整个项目进行评价，并提出合理化的建议。
2.2.2 责任成本控制理论
上个世纪初，企业生产开始转向机械化，市场竞争加剧，为了追逐利润，企业开始谋求低成本。正在在这一时期，产生了责任成本控制理论，其本质是通过对员工的管理，加强个人和部门之间的联系，将责任划分到个人，把权力、义务、责任、利益相结合，加强员工的归属感，使得员工主动参与到成本控制工作中，完成成本控制的目标。这一理论的重点在于，制定科学的目标成本，编制详细的预算计划和奖惩制度，通过良好的信息系统和组织系统，让每个员工都能参与其中，充分发挥员工的主观能动性，但是也应该看到，如果是过于庞大的企业，不能很好的完成对每一个员工的控制，做不到全员参与，就无法落实目标责任，反而会引发管理混乱，导致成本增加。所以这一理论比较适合 JS 房地产公司这种中小企企业。
第 3 章 H 房地产开发项目成本控制分析.............................11
3.1JS 房地产公司及项目简介.......................11
3.1.1JS 房地产公司简介............................11
3.1.2JS 房地产公司组织框架..................................11
第 4 章 H 房地产开发项目成本控制评价.............................29
4.1H 房地产项目项目成本控制评价体系构建.................................29
4.1.1 评价体系构建目标..............................29
4.1.2 评价体系构建原则..........................29
第 5 章 结论与展望.............................44
5.1 研究结论..............................44
5.2 研究不足........................44
第 4 章 H 房地产开发项目成本控制评价
4.1H 房地产项目项目成本控制评价体系构建
只有建立科学、准确、客观的房地产项目成本控制体系，才能对成本控制的结果进行科学评价，评价体系的建立对于 H 房地产项目成本控制具有决定性的影响。
4.1.1 评价体系构建目标
（1）客观的反映成本管理的现状。房地产项目成本管理风险评价指标体系必须能够客观真实的反映出房地产项目成本管理的现实状况，能够为风险管控部门开展工作提供决策依据，进而以此提高项目成本管理的科学性，提高项目成本管理水平.
（2）可实现成本风险动态管理。房地产项目成本管理坚持动态管控原则，即动态成本管理，因此房地产项目成本管理风险评价指标体系的构建也要实现成本管理风险的动态管控，需要解决项目不同时间节点的成本管理风险问题。
（3）可满足成本管理风险评价或借鉴。房地产项目成本管理风险评价指标是基于分析一般性房地产项目成本管理现状而建立的，其可满足一般性房地产项目的成本管理风险评价工作。而对于特殊的房地产项目，该评价指标体系也可为其成本管理风险评价指标体系建立提供借鉴和参考。
第 5 章 结论与展望
5.1 研究结论
通过对房地产项目成本的控制来实现利润的提升，是目前房地产公司未来发展的重点工作，通过对 H 房地产项目的具体分析，为成本控制提供有益的借鉴，以确保在资源有限的情况下，实现利益最大化。
通过运用定性和定量分析的方法，以成本管理为核心，逐渐构建普适性的成本管理体系，在分析实际问题的基础上，从优化成本控制机制以及成本控制方法等多个角度进行成本控制，为 H 房地产项目提出了一整套成本控制优化策略。分析 H 房地产项目成本的构成内容，从而进行对成本的分析、预测和管理，提升成本管理的效果。将项目成本控制应用到实际工程中去，实现在满足项目进度、工程质量的前提下，有效降低各项成本，并对房地产开发项目进行风险控制和防范。最终得出以下结论：
1.对于房地产项目来说，需要从概念阶段、设计阶段、施工阶段、竣工结算阶段四个阶段分别采取措施，才能完成最终的成本控制目标。
2.在房地产项目中，对成本控制措施进行评价后，可以更加客观、科学的判断成本控制的措施的效果，根据评价结果，可以采取更加有针对性的成本控制措施。
参考文献（略）