第一章 绪论
1.1 研究背景
（1）商业地产市场存在投资决策不科学、管理模式不完善等问题
随着城市化进程的加速发展和住宅市场的大力调控，国内许多商业地产开始转向商业地产的开发与运营，商业地产经历了一个井喷式增长[1]。商业综合体作为展示城市形象的重要窗口，是展示城市魅力的重要体现，作为城市建设和商业地产开发的主体形态之一，发展商业综合体已是城市形象建设的一种趋势，通过新技术、新模式及新业态，满足消费、引领消费、创造消费带动区域经济发展，商业综合体对激活城市经济活力起到重要作用。商业综合体的发展作为公共建筑的重要组成部分，已经形成一个功能复合、高效复杂的有机体[2]。但是，由于建设规模、功能布局、投资总额、协调难度越来越大的特点。房地产企业项目开发运营与建设管理经验不足，普遍存在前期投资决策不科学、工程建设组织模式不完善、建设质量与运营效率不高效的问题。为了促进项目收益以及保证建设项目目标的实现，房地产企业对建设工程项目管理模式提出了更高的要求。
（2）全过程工程咨询模式的提出是适应新时代发展的要求
建筑业作为中国国民经济的支柱产业。在新时代发展背景下，随着建筑业供给侧改革的不断推进，建筑业快速发展，建造能力不断增强，工程咨询行业随着国家政策、制度日渐完善。2017 年 2 月国务院办公厅《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19 号）（以下简称 19 号文）提出了培育全过程工程咨询机构，全过程工程咨询拉开大幕。一种以市场需求为导向、满足委托方多样化需求的全过程工程咨询服务模式的被提出。国务院、各部委、各省市自治区为响应建筑业深化改革，提高投资决策水平，完善工程建设组织管理模式、保证工程建设质量，推进全过程工程咨询模式发展,出台了全过程工程咨询指导意见、服务合同示范文本、征求意见稿、咨询服务导则、试点工作实施方案等相关政策文件，积极推动全过程工程咨询实施落地，全过程工程咨询正如火如荼开展中。
............................
1.2 问题提出
1.2.1 研究视角的界定
本研究从全过程咨询单位角度出发，以建设单位的需求为切入点，按照建设程序的全生命周期展开，探讨如何将商业综合体项目与全过程工程咨询模式有效结合，从根本上解决传统的咨询模式对全局把控、管理界面不清、管理碎片化等问题。根据政策文件与实践研究探讨商业综合体项目全过程工程咨询的工作内容以及具体实施路径，帮助建设单位开展项目时提高决策与管理效率，实现项目管理的价值。
1.2.2 现实问题的提出
一方面，项目功能复杂、投资大、效率低亟需全过程咨询模式。商业综合体项目作为城市建设和商业地产开发的主体形态之一，是城市发展的趋势。城市大型复杂项目拥有功能复杂、工期紧、投资大等特点，项目本身建设缺少对项目熟悉的参与方从头至尾对整体进行把控，单一化的项目管理造成了建设项目管理的碎片化[3]，而全过程工程咨询模式的不断推进，可以高度整合各阶段的服务内容，解决各阶段各专业之间的条块分割问题，确保了各个目标的高效率实现。市场的发展推动了新型咨询服务模式的发展，但面对如此利好的市场，“做什么”成为咨询企业解决全过程工程咨询实施的首要问题。
另一方面，全过程咨询管理模式不完善，实践应用较少。实现项目与项目管理双成功是商业综合体项目建设的最终目标。但项目前期决策、勘察设计、招标采购、监理、造价模块的分割，业务单一、集成管理能力差使业主对服务质量很难满意。业主将更希望前期决策、设计、施工、造价能够无缝衔接来解决商业综合体项目建设中，面对资金投入大、项目周期长、项目风险多的难题，明确项目从决策、设计、招标、施工、竣工、运营阶段的工作目标、参与主体、工作内容。“怎么做”成为咨询企业解决全过程工程咨询的难点问题。
...........................
第二章 文献研究
2.1 全过程工程咨询相关研究
2.1.1 全过程工程咨询政策推进
全过程工程咨询在国际 FIDIC 条款、国际工程合同中并没有与之完全对应的概念，因为前期投资决策、勘察、设计、招投标、造价、监理、项目管理等业务均被称为“engineering consulting（工程咨询）”[6]。中国建筑业的持续发展以及随着一带一路的推进，从国家层面推动了国内工程咨询服务行业的健康发展和全过程工程咨询的快速发展。
1984 年，国务院批转国家计委出台的第一个文件《关于工程设计改革的几点意见》“工程咨询”的概念首次被提出，认为工程咨询是设计的拓展和延伸。1992 年年底，中国工程咨询协会的成立，标志着我国工程咨询行业正式形成。
1994 年 4 月，原国家计委《工程咨询业管理暂行办法》首次提出“全过程咨询”这一概念，并阐述了全过程咨询服务内容。工程项目的全过程咨询包括投资前期阶段的咨询、建设准备阶段的咨询、实施阶段的咨询、生产阶段的咨询。
2017 年 2 月，国务院办公厅《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19 号文）发布，首次明确提出“全过程工程咨询”的概念。在完善工程建设组织模式中提出了培育全过程工程咨询，鼓励投资咨询、勘察、设计、监理、招标代理、造价等企业采用整合的方式发展全过程工程咨询[7]。
2017 年 5 月，住房和城乡建设部印发《关于开展全过程工程咨询试点工作的通知》（建市〔2017〕101 号），选择了 8 省市共计 40 家企业开展全过程工程咨询试点。
在此之后全过程工程咨询一跃成为行业“热词”，成为各地管理部门政策制定和企业未来转型发展的“灯塔”。各省市主管部门相继推出全过程工程咨询政策文件，对全过程工程咨询进行推进、阐释和规范。近年各部委、省市政策文件如表 2.1 所示。
2.2 商业综合体概念相关研究
2.2.1 商业综合体历史沿革
伴随着历史进程的不断发展，我国商业建筑发展经历了独立店铺—百货商店—超市—购物中心—商业综合体等集聚型商业形态转变过程[1]。1900 年，百货商店的出现标志着我国现代商业建筑诞生。
20 世纪 30 年代，以传统百货商场为中心的商业中心形成。中国百货业一直在经历缓慢的发展过程延续其垄断地位。而当时的百货具备了餐厅、酒楼等多种业态。20 世纪90 年代初期，港资巨头开始在北京、上海的核心商圈兴建高档办公楼，并将裙房打造成购物中心。虽然此时的购物中心功能单一，但却在 传统商场、百货的基础上增添了办公、酒店等功能[21]。虽然不能称为真正意义上的购物中心，但开始形成了具有商业综合体的雏形。具有代表性的购物中心有北京西单购物中心、北京国贸商城等。
20 世纪 90 年代中期，随着地铁等新交通方式的出现，购物中心步入启蒙布局时期。中国出现了真正意义上的购物中心，这些购物中心业态复合度较高，规模大，具有多样化的功能，齐聚了购物、娱乐、餐饮、文化展示等多功能的经营模式大受欢迎。具有代表性的购物中心有北京国贸中心、上海港汇广场、广州天河城等等。
21 世纪至今，随着城镇化进程加速和交通网络的发展，居民消费方式多元化，城市商业形态和级别不断发展。购物中心的快速发展，中国形成了一批多项生活功能需求集约结合的大型规模商业综合体，以商业为核心发展模式的城市综合体快速发展。
......................
第三章 研究设计..........................................28
3.1 本文研究逻辑梳理..................................28
3.2 商业综合体项目全过程工程咨询总体思路研究...........................28
第四章 商业综合体项目全过程工程咨询总体思路研究........................32
4.1 全过程工程咨询三维系统结构模型......................32
4.1.1 全生命周期项目集成管理模型..........................32
4.1.2 全生命周期集成三维系统模型.............................33
第五章 商业综合体项目全过程工程咨询阶段实施研究.....................45
5.1 全过程工程咨询阶段内容梳理............................45
5.2 全过程工程咨询前期决策阶段.........................47
第五章 商业综合体项目全过程工程咨询阶段实施研究
5.1 全过程工程咨询阶段内容梳理
与传统工程咨询单一化、割裂式模式比较，全过程工程咨询具有更多的优势，但全过程工程咨询在项目实践不多，处于起步阶段。在商业综合体项目中应用几乎没有。本文通过调研商业综合体项目全过程工程咨询实际案例以及访谈一些行业专家，将商业综合体项目在决策阶段、勘察设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段、运营阶段全过程工程咨询主要工作内容进行梳理。构建了建设项目全过程工程咨询服务内容及流程一览图如 5.1 所示：
第六章 结论与展望
6.1 研究结论与贡献
6.1.1 研究结论
本文以商业综合体项目为全过程工程咨询实施的研究对象，将商业综合体项目与全过程工程咨询模式融合。可以为咨询企业在商业综合体项目及同类型项目全过程工程咨询的具体实施提供借鉴和参考。具体结论如下：
（1）全过程工程咨询单位接受业主委托，首先应对业主需求进行有效识别并确立项目实施的终极目标（投资、工期、质量），同时识别项目重难点。其次，组建完成项目目标所需要的组织框架与人员配置。最后，分析项目从前期决策、勘察设计、招标采购、工程施工、竣工验收、运营维护的具体工作内容，梳理出全过程工程咨询服务清单，解决接到全过程工程咨询项目委托“做什么”的问题。
（2）在确立全过程工程咨询总体思路之后，应针对前期决策、勘察设计、招标采购、工程施工、竣工验收、运营维护阶段分别构建各阶段工作目标、参与主体、工作内容三个维度集成工作模型、梳理工作流程、管理工作内容以及核心工作内容，形成全过程工程咨询工作内容及服务流程一览图，解决确定全过程工程咨询总体思路后具体“怎么做”的问题。
参考文献（略）