本文主要结论如下：（1）材料采购管理的工作是一项复杂的系统工程，现场材料采购和设备管理在实施过程中的信息量庞大，材料采购和设备的信息管理的主要参与方众多、系统性、协同性、集成化的工作势必是现场采购管理中的一项不可忽视的挑战。BIM技术的使用，能够合理的实现高效的现场采购管理工作，提高了原材料采购和需求计划的编制效率和精准化管理程度，显著的降低了人力、物力等的费用和成本，使得物资原材料需求计划编制更为符合现场实际，展现动态特性。
1 绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
经过 40 多年的改革和发展，中国各行各业的发展日新月异。建筑行业呈现增长态势，建筑水平不断提高，企业领域持续扩大。市场化变革取得了明显效果，流通形式得到了创新，市场在资源配置中的关键性作用逐渐凸显。消费市场领域持续开拓，结构调整优化，消费是经济上涨的主要动力。城市商业综合体等新模式随着新兴业态的迅速发展也在不断涌现。包含商业，餐饮，零售，文化，教育，休闲，娱乐等城市功能性活动，并供给综合服务的商业综合体的数量不断增长。特别是自 2011 年以来，城市商业综合体以每年开设 100 多家新店的速度增长。截止 2017 年底比 2016 年增加了 108 个商业综合体，全国达到了 1339 个城市商业综合体。其中，2011 年至 2017 年新开放了近 1000 家，占所有综合体的 74.2％。商业综合体等业态是代表城市经济发展水平的新模式，正不断成为消费领域的重要部分[1]。商业综合体由于建筑本体的独特性、复杂性和超大规模等特点，造成其建造过程要比一般施工项目复杂得多。在市场竞争激励的今天，为达到施工企业预期利润目标，就要求建筑施工企业从立项到完工的全过程提升管理效率，尤其针对影响总成本关键的采购工作，提升其管理效率就尤显重要。传统招标采购模式，依托设计文件进行表述的编制和报价的制定，很难适应商业综合体项目的大批量非标物资的采购，会造成商业综合体施工项目采购周期长、物品定制精度差，最终造成施工企业陷入资金周转压力大、工期延误风险大和施工成本高等问题的漩涡。由此，新形势下施工总承包企业有必要探求更先进的采购管理模式。
BIM 作为建筑业的创新性技术，通过形象的模型示意，加上时间和管理维度的介入，很好的解决了项目管理中信息断裂问题，强有力的提升了项目管理的效能，尤其是其在处理复杂模型上的效果上远高于传统设计图纸的功效。美国科学院的报告提出，BIM 技术是提高建筑行业生产效率和竞争力的代表技术，它将为建筑业革新带来重要机会。目前，对 BIM 技术的研究更多在学术研究或者设计开发的应用范畴，很多技术功能还没有充分开发和利用，但是不断的对 BIM 技术可视化、信息化、数字化进行深入的研究，必将给建筑行业带来天翻地覆的变化。
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1.2 研究现状
1.2.1 国外研究现状
国外对采购管理的研究大部分是对项目采购策略的研究和加强供应商管理的研究。In-Sun Park提出了企业可以整合供应链的管理并与供应商进行战略性合作，这样做可以对企业进行变革，加强客户、市场和供应商之间的联系，增强企业的实力[3]。林德斯(Michael R·Leeders)等人在文章中提出如果要实现某个特定的采购目标，可以将这个目标分散成许多个小目标，这些小目标具体包括确保供应来源、控制采购途径和应对变化的措施[4]。艾瑞克(Lars-Erik Gadde)在文中指出过去 20 年中，企业的供应环境发生了巨大的变化，使采购和供应商管理的变得更加复杂，有效利用和供应商之间的关系涉及三个主要问题：在供应商关系中进行交互，处理供应链相互依存关系以及处理供应环境中的动态变化[5]。安东尼奥（Antonio Massarutto）在他的研究中提到各个建筑公司主要通过对主材的消耗量进行管控来达到控制工程承包成本的目的，因此需要项目部加强材料用量预估的准确度并降低材料损耗，减少库存成本，这样才能提高企业的经济效益[6]。赛达特(Shahadat K.)首先采取了一种适用于实证经济学研究的方案，并在研究中引用了成果和数据进行分析，提出了发展中国家的采购供应商和代理企业在选取优质供应商时应特别注意品质和供应商的经营管理能力，并用评价指标的收集来进行评价:合理的价格、及时的交货、保证条件、财务经营管理能力、质量、不合格品的处理交货时间、声誉、技术服务能力、维护及时提供服务[7]。哈瑞（Harri Lorentz）在对 154 家芬兰制造企业进行调查的基础上，采用结构方程模型对一组假设进行了检验，结果表明采购和供应链管理的状态与自下而上和自上而下的供应市场关注度呈正相关，高层管理人员应通过确保采购管理人员不负担过多，并有足够的时间专注于供应市场情报的收集和分析，来抓住供应市场的机会[8]。
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2 BIM 技术及采购管理基本概念和内容
2.1 BIM 技术及其应用基础
2.1.1 BIM 的含义和技术特点
BIM 的含义可以大致分为以下两种：第一方面是 BIM 是模型:在《美国国家 BIM标准（NBIMS）》中叙述 BIM 是建设项目的物理和功能特征的数字表达，在建设项目的整个生命周期中对所有的决策提供可靠依据的共享知识资源。简而言之，BIM是在项目的不同阶段通过各种项目参与者分享信息的数字模型[34]。第二方面的定义是 BIM 是建筑信息过程：查克·伊士曼教授等四位学者通过计算机对建筑物进行智能模拟，提出建筑信息模型是一种用于建设项目的设计、施工和运营维护管理的新方法，并强调 BIM 不是某种东西或软件，而是一种人为活动，这种活动穿插具有诸多不可预见因素的建设项目整个设计和建造过程。[35]BIM 强调跨专业、跨阶段的协同作业、几何与非几何信息的联结、静态与动态信息的实时掌握，美国McGraw-Hill 公司[36]“BIM 的商业价值”这份报告中给出更合适的定义：“BIM 是创建和使用数字模型确保建筑项目的设计和营建的过程。”
2.1.2 BIM 技术主要应用内容
对于建筑行业来说，BIM 是一项新技术，它为现代建筑领域发展带来了一次彻底的技术革命。BIM 的技术使得建筑工程师和相关专业人士的工作摆脱了繁琐的抽象图纸和复杂的表格。将每一个建筑项目的 3D 模型都用作信息载体，可以消除信息分发的障碍，并增强不同阶段、专业和相关单位之间的交流与沟通。交流沟通中大大减少了企业由于项目管理信息数据孤岛和项目信息数据丢失问题带来的经济损失，降低了企业项目管理的成本，提高了项目从业人员的实际工作效率。这将大大增加整个建筑公司的成本和综合利润，并有效促进整个建筑业的快速持续发展。BIM 技术的根本是将二维信息转化为三维 BIM 模型，数据信息模型为其内核，为建筑项目在设计和实施的全过程各个关键阶段的数据分析与评估提供应用服务，最终帮助企业实现其信息和商业的经济效益。因而，BIM 的数据模型应用管理技术可以广泛地归结为数据模型、信息、商业 3 个应用层次，这个层次之间的关系如图 2-1 所示。
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2.2 商业综合体的定义及特点
2.2.1 商业综合体的定义
商业综合体，它本身其实就是一个"城中之城"，包含了城市办公、商业、居住、酒店、餐饮、展览、会议、文娱等三项或多项的主要功能，其各个组成部分间往往必然存在一种自然相互依存和相惠互利的一种动态相互关系，进而使之构成一个多功能、高效、繁杂而同一的城市商业生活综合体，主要特点是群集功能和节约用地[40]。
商业综合体建筑主要强调城市特性和复合特征[41]。城市特性主要表现为综合体建筑底部空间宽敞与城市公共空间相接，可以植入城市公共生活职能；综合体建筑包含的业态众多，不只是简单的机械组合，还能与城市职能相协同，相辅相成。复杂特征表现为业态组成复合多样，空间形态布局复合多样，城市资源复合发展，商业综合体建筑外观往往具有标志性且土地利用率相对更高，多业态结合相互独立又相互依存，资金投入产出比相对较高，近年来的科技发展使得商业综合体建筑整合城市资源，相对来说更加绿色节能具有可持续发展的潜能。
2.2.2 商业综合体的特点
(1)建筑模式大，社会影响力高
商业综合体建筑规模大，这和大型集体普通住宅的效果好不相似。它主要体现在大的空间规模和较大的建筑面积上。其建设规模是由土地资源面积、城市消费水平和市场容量决定的：社会影响大，综合体项目往往是对地区的经济发展起促进作用的地区标志性建筑。
(2)项目投资金额大、开发成本高
随着近几年劳动力及原材料价格上涨等因素，对于拥有巨大建设规模的综合体项目而言，不仅仅是土地成本的投入就达到几十亿人民币，加上建筑安装成本和装修成本，综合体项目建设和开发成本持续上升，该项目完成后无法立即获利。作为投资者，房地产公司需要投入大量资金并为综合体项目支付高昂的财务和开发成本。
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3 商业综合体采购管理现状及应用 BIM 采购的分析......................................17
3.1 商业综合体的采购管理的应用现状分析............................17
3.1.1 采购管理体系..............................1
3.1.2 采购流程和计划管理..............................17
4 BIM 技术在“W 商业综合体”工程中的应用......................32
4.1 案例背景.....................................32
4.2 采购管理组织.................................34
4.2.1 组织形式...................................34
4.2.2 采购管理的授权............................35
5 结论与展望...........................52
5.1 结论...........................52
5.2 展望...................53
4 BIM 技术在“W 商业综合体”工程中的应用
4.1 案例背景
本文以某 W 商业综合体的作为实例，对商业综合体的采购管理进行分析。本项目是包括购物中心和业主自持商铺的大型商业综合体项目，由天津武清区万达商业有限公司开发，由中建二局第一建筑工程有限公司施工。项目位于天津市武清区福源道以北，环湖路以南，泉旺路以西，泉发路以东。规划用地总面积 5.66×104m2，工程总建筑面积 19.72×104m2，其中购物中心建筑面积 17.53×104m2，地上 10.35×104m2，地下 7.18×104m2，地下 2 层，地上 4 层（局部 5 层）；自持商铺建筑面积 2.19×104m2，地上 2 层。合同总价 78569.60 万元，合同工期为 507个日历日，建筑高度约为 23.9 米，地下为钢筋混凝土框架结构，地上剪力墙结构。项目平面图见图 4-1：
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5 结论与展望
5.1 结论
W 商业综合体项目的施工采购管理是本文主要的研究案例，通过对案例进行系统的研究和分析，对采购管理的全过程进行了详细的说明，并且在归纳总结当前商业综合体项目的施工中采购管理存在的问题的基础上，开展基于 BIM 技术在商业方面综合体采购管理的研究。主要结论如下：
（1）材料采购管理的工作是一项复杂的系统工程，现场材料采购和设备管理在实施过程中的信息量庞大，材料采购和设备的信息管理的主要参与方众多、系统性、协同性、集成化的工作势必是现场采购管理中的一项不可忽视的挑战。BIM技术的使用，能够合理的实现高效的现场采购管理工作，提高了原材料采购和需求计划的编制效率和精准化管理程度，显著的降低了人力、物力等的费用和成本，使得物资原材料需求计划编制更为符合现场实际，展现动态特性。
（2）分析了商业综合体项目的施工特点和难点和目前普遍采用的采购管理模式存在的问题，信息共享不畅，采购计划、仓储计划和现场平面布置的不合理，致使采购成本难以管控，资金周转率偏低。提出利用 BIM 技术可视化、数字化、信息化的优势，在结构复杂、体量大、社会影响度高的商业综合体项目中应用的可行性。
（3）通过实际案例进行研究，总结性的提出了基于 BIM 技术采购管理组织结构形式和采购管理授权形式，主要是加入 BIM 工作室职能部门创建、修改、维护BIM 数据库，并采用金字塔式的授权形式。在案例中大量列举实例，说明采购流程中如何进行 BIM 技术的应用，通过对采购准备阶段，物资设备招标采购阶段、进场入库阶段、出库使用阶段、结算阶段进行分析，完整的描述了 BIM 技术在商业综合体采购全过程的应用，对其他同类型项目有借鉴意义。
参考文献（略）