1 绪论
1.1 选题背景
房地产业在我国的经济建设中始终扮演着不可替代的角色，同时也是国民关注度最高的支柱产业。随着我国城市居民人口的持续上升以及居民生活水平的日益提高，对房地产建设项目的需求也越来越大。与此同时，房地产企业也呈现出日益增长的趋势。房地产市场的竞争不断加剧，为了能够在复杂的市场环境中立于不败之地，各大房地产企业纷纷加快自身改革的步伐，努力提高企业的经济利润，优化企业项目管理水平。
随着房地产项目管理理论的研究与深入，各大房企都在施工和管理理论研究方面投入了大量的精力。同时，房地产企业市场竞争意识的增强，也促使企业都在自身项目管理方面重点关注。近些年来，我国的建筑行业的项目管理水平得到了很大幅度的上升。由于成本控制直接影响着房地产企业的经济利润，企业也都有意强化施工项目的管控水平。在这个市场背景下，房地产企业对自身项目的成本管控力度不断加强，越来越多的成本管控方法和系统被应用于各房地产项目的管理中。然而，在实际的项目开发过程中，我国的房地产施工企业还存在着一些问题。
1.1 选题背景
房地产业在我国的经济建设中始终扮演着不可替代的角色，同时也是国民关注度最高的支柱产业。随着我国城市居民人口的持续上升以及居民生活水平的日益提高，对房地产建设项目的需求也越来越大。与此同时，房地产企业也呈现出日益增长的趋势。房地产市场的竞争不断加剧，为了能够在复杂的市场环境中立于不败之地，各大房地产企业纷纷加快自身改革的步伐，努力提高企业的经济利润，优化企业项目管理水平。
随着房地产项目管理理论的研究与深入，各大房企都在施工和管理理论研究方面投入了大量的精力。同时，房地产企业市场竞争意识的增强，也促使企业都在自身项目管理方面重点关注。近些年来，我国的建筑行业的项目管理水平得到了很大幅度的上升。由于成本控制直接影响着房地产企业的经济利润，企业也都有意强化施工项目的管控水平。在这个市场背景下，房地产企业对自身项目的成本管控力度不断加强，越来越多的成本管控方法和系统被应用于各房地产项目的管理中。然而，在实际的项目开发过程中，我国的房地产施工企业还存在着一些问题。
首先，在激烈的市场竞争环境下，房地产项目的利润空间被不断压缩，而项目建设成本过高的现状却始终难以真正意义上的改善。其次，项目施工建设中缺乏科学有效的成本控制方法，对于先进理论体系的引进既需要投入资金进行研究，也需要不断地实践进行演练，而仍有很多项目投资者不愿意做出相应的投入进行管理理论研究，导致项目建设中缺乏强有力的成本管理体系。再次，传统的项目成本管理方法中都是通过成本预算的方式对项目建设中的成本损耗进行分析，容易忽视成本控制与施工进度之间的有机联系，也无法从根本上实现成本控制的意义。再次，房地产企业多年的发展中，形成了项目经理聘用制，而项目经理责任制流于形式，无法完全担负起项目管控的责任，成本浪费与管理费用过高的现象始终存在。最后，房地产项目虽然很早就引入了项目成本控制的思想，但在实际的运行中，从项目经理部到一线施工人员仍未完全深入的理解成本控制的全过程理念。项目成本控制体系的不完善与全员成本控制意识不足的问题，直接影响着房地产项目的成本控制效果。
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1.2 研究目的和意义
1.2.1 研究目的
本研究针对 F 项目在建设过程中施行的成本控制方法效果，通过将项目一期传统的成本控制方法、效果与项目二期挣值法的具体应用过程、效果的对比，拟寻找更适合房地产项目成本控制体系的有效方法。一方面，通过工程实践的结果有力论证了挣值法的有效性，另一方面，在挣值法应用于房地产项目的施工管理过程中，探讨对项目施行全过程管理的全新思路与优化措施，寻找全面提高房地产项目施工企业的成本控制水平方法，并试图掌握一套以成本控制与进度管理为一体的项目管控途径。旨在更大程度上提升房地产企业项目管理的水平，提高企业经济效益，也为其他的施工企业总结一套切实可行的成本控制方法。
1.2.1 研究目的
本研究针对 F 项目在建设过程中施行的成本控制方法效果，通过将项目一期传统的成本控制方法、效果与项目二期挣值法的具体应用过程、效果的对比，拟寻找更适合房地产项目成本控制体系的有效方法。一方面，通过工程实践的结果有力论证了挣值法的有效性，另一方面，在挣值法应用于房地产项目的施工管理过程中，探讨对项目施行全过程管理的全新思路与优化措施，寻找全面提高房地产项目施工企业的成本控制水平方法，并试图掌握一套以成本控制与进度管理为一体的项目管控途径。旨在更大程度上提升房地产企业项目管理的水平，提高企业经济效益，也为其他的施工企业总结一套切实可行的成本控制方法。
1.2.2 研究意义
建筑施工企业要想在日益激烈的市场环境中生存下来，就必须提高自身的项目管理水平，强化项目的成本控制能力，以求得更多的经济效益。竞争环境越是激烈，寻求科学有效的成本控制方法就越是迫在眉睫。传统的工程项目成本控制方法，多属于粗放式的管理办法，对成本展开静态管理，缺乏工期进度的考虑，不能有效控制成本和进度。我们有必要建立基于工程项目的全过程动态施工成本管理办法，提高项目经济效益。挣值管理如果只运用于工程项目事后成本分析，也无法体现这一方法的价值重要性。本文将挣值法运用到 F 项目二期的实际施工过程中，切实地解决了项目一期成本管控和进度管控不当的问题，为项目二期成本管控提供了指导性意见。在此基础上找到了挣值法的监控盲点，完善了挣值法的理论体系，使其有效性得以更好地发挥。本研究给施工企业如何应用挣值法展开动态成本控制提供了具体的指导，对其他施工企业完善施工项目成本控制方法提供了借鉴，有着重要现实意义。
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2 国内外研究综述
2.1 国外研究综述
欧美等在房地产项目成本控制理论方面的研究相对较早。其中英国是这项理论的最早发起者，工业革命后期随着行业分支越来越细化，工程项目管理第一次出现在了英国，并随后设立了工料管理师专门负责工程测量、工程材料测算和管理。对于工程项目理论研究也随之不断兴起。上个世纪 70 年代就将建筑工程成本作为一项系统工程来具体分析，并在建筑工程的生产过程中成立了专门的成本控制管理的职能部门，并根据工程的进展情况不断展开对成本控制的研究。
2.1.1 项目成本控制理论方面的研究
Kenneth Sinunonds(1981)首次将战略成本的概念进行阐述，分析了企业立足于战略的眼光来进行成本控制的意义[1]。Westney(1992)对全面成本管理理论进行了解释，并提出了企业进行全面成本控制的必要性[2]。Robin Cooper和Refine Slagmulder(2004)经过调查研究发现，企业内部环境对于成本控制有着深远的影响，并提出了组织间成本控制思想，打破了成本管理归属部门的局限，认为成本管理应当通过各部门之间的配合，成本控制只有企业内部组织间有效联合才能最大程度实现企业利润的最大化[3]。Barrett.G(2005)对企业项目全过程成本控制理念进行了充分的阐述，且设计了全过程的管理模型。该理论认为企业的成本控制应当贯穿于项目建设的全过程，并藉此提出了全生命周期在企业成本控制中的重要意义[4]。Nalanie Mithraratne和Brenda Vale(2012)基于市场经济学理论，认为企业的项目开发过程是完全动态的，并不是一成不变的按照项目规划进行的。项目成本控制的过程也必须充分认识到项目建设过程中的各种变化和波动[5]。Santos(2013)在一个道路工程项目中应用了全生命周期理论计算投资额，并将计算结果与其他投资方案展开对比，诠释全生命周期理论应用的优势[6]。
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建筑施工企业要想在日益激烈的市场环境中生存下来，就必须提高自身的项目管理水平，强化项目的成本控制能力，以求得更多的经济效益。竞争环境越是激烈，寻求科学有效的成本控制方法就越是迫在眉睫。传统的工程项目成本控制方法，多属于粗放式的管理办法，对成本展开静态管理，缺乏工期进度的考虑，不能有效控制成本和进度。我们有必要建立基于工程项目的全过程动态施工成本管理办法，提高项目经济效益。挣值管理如果只运用于工程项目事后成本分析，也无法体现这一方法的价值重要性。本文将挣值法运用到 F 项目二期的实际施工过程中，切实地解决了项目一期成本管控和进度管控不当的问题，为项目二期成本管控提供了指导性意见。在此基础上找到了挣值法的监控盲点，完善了挣值法的理论体系，使其有效性得以更好地发挥。本研究给施工企业如何应用挣值法展开动态成本控制提供了具体的指导，对其他施工企业完善施工项目成本控制方法提供了借鉴，有着重要现实意义。
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2 国内外研究综述
2.1 国外研究综述
欧美等在房地产项目成本控制理论方面的研究相对较早。其中英国是这项理论的最早发起者，工业革命后期随着行业分支越来越细化，工程项目管理第一次出现在了英国，并随后设立了工料管理师专门负责工程测量、工程材料测算和管理。对于工程项目理论研究也随之不断兴起。上个世纪 70 年代就将建筑工程成本作为一项系统工程来具体分析，并在建筑工程的生产过程中成立了专门的成本控制管理的职能部门，并根据工程的进展情况不断展开对成本控制的研究。
2.1.1 项目成本控制理论方面的研究
Kenneth Sinunonds(1981)首次将战略成本的概念进行阐述，分析了企业立足于战略的眼光来进行成本控制的意义[1]。Westney(1992)对全面成本管理理论进行了解释，并提出了企业进行全面成本控制的必要性[2]。Robin Cooper和Refine Slagmulder(2004)经过调查研究发现，企业内部环境对于成本控制有着深远的影响，并提出了组织间成本控制思想，打破了成本管理归属部门的局限，认为成本管理应当通过各部门之间的配合，成本控制只有企业内部组织间有效联合才能最大程度实现企业利润的最大化[3]。Barrett.G(2005)对企业项目全过程成本控制理念进行了充分的阐述，且设计了全过程的管理模型。该理论认为企业的成本控制应当贯穿于项目建设的全过程，并藉此提出了全生命周期在企业成本控制中的重要意义[4]。Nalanie Mithraratne和Brenda Vale(2012)基于市场经济学理论，认为企业的项目开发过程是完全动态的，并不是一成不变的按照项目规划进行的。项目成本控制的过程也必须充分认识到项目建设过程中的各种变化和波动[5]。Santos(2013)在一个道路工程项目中应用了全生命周期理论计算投资额，并将计算结果与其他投资方案展开对比，诠释全生命周期理论应用的优势[6]。
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2.2 国内研究综述
2.2.1 项目成本控制理论方面的研究
申玲，张红梅(2006)将全生命周期理论应用于项目评价指标设计中。主要就项目的环境成本和社会成本加以量化。同时采用定性、定量相结合的方法，利用层次分析法，为项目进一步优化了成本控制结构[25]。陆宁(2016)为以房地产项目构建了基于目标管理理论的成本管理体系，并验证了这一体系的有效性[26]。李瑞(2017)认为我国房地产行业发展速度很快，但是多数房地产企业缺乏完善的内部控制制度。他主张强化预算管理和资金管理，在成本管控过程中不断摸索经验，通过完善内控制度实现长期的成本管控[27]。刘中文(2015)分析了传统成本控制管理系统的弊端，即缺少精细化成本管控，无法助力企业的长期持续发展。他提出成本管控要从多渠道联合入手，即团队合作、集约化培养、精细化的管理、细致的成本核算等等都是控制成本的主要途径[28]。马靖雅(2016)研究了房地产项目开发的各个流程，论述了控制成本的主要原则、前期开发阶段的注意事项、设备供应商的选择要义、建安成本的核算以及后期科学化的物业管理等[29]。冯妍萍(2017)认为，房地产企业的黄金时代已经过去，竞争日益白热化，而房企的竞争关键已经转变为工程造价的控制[30]。鲍学英(2017)指出，传统房地产项目的成本控制方法效率低下，这跟我国土地和资本市场运行不规范有直接关系，房地产项目成本控制一定要从传统的粗放型向精细化管理方向转变才能摆脱低效率困局[31]。李长青(2018)认为，我国房地产行业面临重大的调整，房地产企业的拐点即将到来，要想做好应对走出困境就必须建立严格的信用制度[32]。李瑞德(2015)指出，房地产项目费用控制可以通过制定项目每个阶段的目标，从控制各阶段性目标着手减少各项费用，具体可以从设计、招投标、施工、结算阶段入手[33]。陈美玲(2015)将全生命周期理论应用于房地产项目成本控制中，研究表明，传统控制方法主要措施集中在施工阶段，是不科学的不完善的，应该贯穿项目始终，有助于房地产项目科学决策、合理设计、顺利施工与结算[34]。
2.2.1 项目成本控制理论方面的研究
申玲，张红梅(2006)将全生命周期理论应用于项目评价指标设计中。主要就项目的环境成本和社会成本加以量化。同时采用定性、定量相结合的方法，利用层次分析法，为项目进一步优化了成本控制结构[25]。陆宁(2016)为以房地产项目构建了基于目标管理理论的成本管理体系，并验证了这一体系的有效性[26]。李瑞(2017)认为我国房地产行业发展速度很快，但是多数房地产企业缺乏完善的内部控制制度。他主张强化预算管理和资金管理，在成本管控过程中不断摸索经验，通过完善内控制度实现长期的成本管控[27]。刘中文(2015)分析了传统成本控制管理系统的弊端，即缺少精细化成本管控，无法助力企业的长期持续发展。他提出成本管控要从多渠道联合入手，即团队合作、集约化培养、精细化的管理、细致的成本核算等等都是控制成本的主要途径[28]。马靖雅(2016)研究了房地产项目开发的各个流程，论述了控制成本的主要原则、前期开发阶段的注意事项、设备供应商的选择要义、建安成本的核算以及后期科学化的物业管理等[29]。冯妍萍(2017)认为，房地产企业的黄金时代已经过去，竞争日益白热化，而房企的竞争关键已经转变为工程造价的控制[30]。鲍学英(2017)指出，传统房地产项目的成本控制方法效率低下，这跟我国土地和资本市场运行不规范有直接关系，房地产项目成本控制一定要从传统的粗放型向精细化管理方向转变才能摆脱低效率困局[31]。李长青(2018)认为，我国房地产行业面临重大的调整，房地产企业的拐点即将到来，要想做好应对走出困境就必须建立严格的信用制度[32]。李瑞德(2015)指出，房地产项目费用控制可以通过制定项目每个阶段的目标，从控制各阶段性目标着手减少各项费用，具体可以从设计、招投标、施工、结算阶段入手[33]。陈美玲(2015)将全生命周期理论应用于房地产项目成本控制中，研究表明，传统控制方法主要措施集中在施工阶段，是不科学的不完善的，应该贯穿项目始终，有助于房地产项目科学决策、合理设计、顺利施工与结算[34]。
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3 房地产项目成本控制理论..................................... 12
3.1 成本控制概念 ................................. 12
3.2 房地产项目成本控制相关理论 ..................... 12
4 F 项目一期成本控制分析 ...................................... 19
4.1 项目情况简介 ................................. 19
4.2 F 项目一期成本控制现状 ..................................... 19
5 挣值法在 F 项目二期成本控制中的应用 ............................... 25
5.1 挣值法在 F 项目二期项目实施的主要目标 .................................... 25
5.2 F 项目二期挣值法的实施步骤 ..................................... 25
5 挣值法在 F 项目二期成本控制中的应用
5.1 挣值法在 F 项目二期项目实施的主要目标
根据第四章论述可知，F 房地产项目一期虽然已经在项目中开展实施成本控制，但由于管理者认识程度不足，在具体的实施中仍存在着一些问题亟待改善。项目二期项目部管理者专门对项目实施中的具体困难进行了总结，同时引入挣值法以改善成本控制中不能实时监控的问题。二期项目开工之初就制定了相应的成本控制方案，并通过挣值法对施工中存在的成本消耗问题展开分析，以便及时解决工程中存在的成本控制问题。
5.1 挣值法在 F 项目二期项目实施的主要目标
根据第四章论述可知，F 房地产项目一期虽然已经在项目中开展实施成本控制，但由于管理者认识程度不足，在具体的实施中仍存在着一些问题亟待改善。项目二期项目部管理者专门对项目实施中的具体困难进行了总结，同时引入挣值法以改善成本控制中不能实时监控的问题。二期项目开工之初就制定了相应的成本控制方案，并通过挣值法对施工中存在的成本消耗问题展开分析，以便及时解决工程中存在的成本控制问题。
通常情况下，为了完全落实项目管理的内容，需要将项目实施过程中的内容进行有效分解。项目工作分解结构的合理性是项目管理工作的重点，其工作是否得当直接关系着项目管理工作的有效性。基于此，项目部在工程建设之初就对二期工程的工作进行了结构分解，如图 5.1 所示。
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6.1 结论
房地产业在我国经济发展中的地位是不可替代的。在现阶段，房地产项目的建设已经成为人们广泛关注的重点话题。随着房地产市场竞争的加剧，房地产企业要想在市场竞争中不被淘汰，就必须不断强化自身的管理水平。房地产项目的成本控制不仅能够提高企业的经济效益，也能在很大程度上提升企业的项目管理水平。因此，房地产项目的成本控制历来受到领导层的广泛重视。
本文首先介绍了当前房地产企业面临的时代背景，并从根本上分析了房地产成本控制的意义，之后对当前国内外对于房地产项目成本控制的研究现状进行了综合性的阐述，继而通过实例研究将 F 房地产项目一期、二期的成本控制现状及存在的问题进行了分析，得出了以下结果：
第一，
第一，
F 项目一期采用了传统的成本预算法，虽然取得了一些成绩，但在整个项目成本控制中仍存在着很多不足，项目施工成本及管理费用的超支现象依然存在。
第二，挣值法在 F 项目二期项目运用后，项目无论是从分阶段还是整体都呈现出良好的状态。从数据分析来看，项目的 CV、SV、CPI、SPI 值都能接近或者达到预期效果；从结果上来看，项目整体的成本控制水平得到了很好的改善，同时对于项目的施工进度把握也远远优于一期。
第三，本研究对挣值法的实践应用提供了案例素材，并通过对项目应用中的优势与盲点分析，对挣值法在房地产项目的应用研究提供了实践参考。
参考文献(略)
第二，挣值法在 F 项目二期项目运用后，项目无论是从分阶段还是整体都呈现出良好的状态。从数据分析来看，项目的 CV、SV、CPI、SPI 值都能接近或者达到预期效果；从结果上来看，项目整体的成本控制水平得到了很好的改善，同时对于项目的施工进度把握也远远优于一期。
第三，本研究对挣值法的实践应用提供了案例素材，并通过对项目应用中的优势与盲点分析，对挣值法在房地产项目的应用研究提供了实践参考。
参考文献(略)