第 1 章 绪论
1.1 研究背景
自 20 世纪 80 年代以来，我国房地产行业不断发展，由起步阶段走向快速发展阶段，并成为我国经济发展的支柱性产业，为我国经济的快速发展与社会的安全稳定做出了突出贡献。自 2000 年，我国房地产行业投入资金呈逐年上升趋势。2017 年，全国房地产行业固定资产投资为 146225.5 亿元，占全社会固定资产投资总数 641238.4 亿元的 22.8%，这说明房地产行业已成为我国社会经济发展的重要部分[1]。然而，近年来受国家政策与行业发展的影响，国内房地产行业的发展遭受前所未有的打击，加之全球化经济的竞争日趋激烈，国内房地产市场的竞争压力越来越大，世界范围内房地产行业间的竞争变得愈演愈烈。在内外部环境与压力的共同作用下，国内房地产行业必然要转变其理念与方法，在结合市场环境的前提下，在不断提高产品质量与竞争力的同时，减少投入与管理成本才是促进市场不断进步与积极发展的主要手段[2]。
根据相关数据显示，2017 年房地产行业投资增速有所减缓，这主要受国家政策和行业市场的影响。房地产业作为目前全国关注度较高的行业，在获取较高经济收益与社会价值的同时，也存在着巨大的发展压力与经济风险，这也是我国房地产行业急需解决的主要问题之一[3]。我国房地产行业发展面临的主要风险与压力来源于：
1.1 研究背景
自 20 世纪 80 年代以来，我国房地产行业不断发展，由起步阶段走向快速发展阶段，并成为我国经济发展的支柱性产业，为我国经济的快速发展与社会的安全稳定做出了突出贡献。自 2000 年，我国房地产行业投入资金呈逐年上升趋势。2017 年，全国房地产行业固定资产投资为 146225.5 亿元，占全社会固定资产投资总数 641238.4 亿元的 22.8%，这说明房地产行业已成为我国社会经济发展的重要部分[1]。然而，近年来受国家政策与行业发展的影响，国内房地产行业的发展遭受前所未有的打击，加之全球化经济的竞争日趋激烈，国内房地产市场的竞争压力越来越大，世界范围内房地产行业间的竞争变得愈演愈烈。在内外部环境与压力的共同作用下，国内房地产行业必然要转变其理念与方法，在结合市场环境的前提下，在不断提高产品质量与竞争力的同时，减少投入与管理成本才是促进市场不断进步与积极发展的主要手段[2]。
根据相关数据显示，2017 年房地产行业投资增速有所减缓，这主要受国家政策和行业市场的影响。房地产业作为目前全国关注度较高的行业，在获取较高经济收益与社会价值的同时，也存在着巨大的发展压力与经济风险，这也是我国房地产行业急需解决的主要问题之一[3]。我国房地产行业发展面临的主要风险与压力来源于：
首先，受国家政策的影响。我国房地产行业的快速发展在促进社会经济发展的同时，也导致社会深层矛盾的出现。尽管我国社会经济发展水平不断提升，人们的生活水平日益提高，但绝大多数人的收入增幅与房地产价格的增幅比较起来差距较大，“房子”价格的不断上涨，造成社会上的大部分人群没有能力购买住房，而房地产市场的快速发展形成的产业化运作，“房子大多数是用来炒的，而不是用来住的”的现象十分严重[4]。近几年，国家为有效控制房地产行业的发展，控制房地产价格与社会经济发展的结构性偏差，不断提升全社会经济发展的态势，从而缓解社会的深层次矛盾，在房地产行业发展上进行宏观调控。国家先后提出限价、限购等措施，利用国家政策和经济手段控制房地产行业的暴利发展，并取得阶段性成果。相反的是，国家政策在稳定房地产行业发展、解决深层次矛盾的同时，给房地产行业发展带来了较大的资金与环境压力，这使部分开发企业存在着巨大的资金回笼等市场风险[5]。
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1.2 研究目的与意义
1.2.1 研究目的
在房地产项目开发的初期阶段，巨大的资本投入给项目和企业带来较大的经济压力与社会风险，而项目的成本管控变得尤为重要。通过对土地成本、建安成本等方面的管控，对减少项目的成本投入、增加企业的经济效益来说作用明显。然而，土地成本占项目投入成本的 1/3 左右；建安成本约占项目投入成本的 1/2左右，而建筑材料成本作为建安成本的重要部分，其投入成本约占建安成本的2/3 左右[11]。因此，加大对建筑材料的成本管控，是减少房地产项目投入、保证项目经济效益的重要手段与方法。
本文以提高房地产行业的经济效益与规避风险为出发点，以 L 房地产开发项目为背景，通过研究甲方供材的采购模式，对其项目甲方供材方式存在的风险进行研究，并明确其风险来源并对其进行管理，提出解决 L 房地产项目甲方供材风险管理的措施与方法，为解决房地产行业甲方供材的风险管理提供理论基础与实践经验。
1.2 研究目的与意义
1.2.1 研究目的
在房地产项目开发的初期阶段，巨大的资本投入给项目和企业带来较大的经济压力与社会风险，而项目的成本管控变得尤为重要。通过对土地成本、建安成本等方面的管控，对减少项目的成本投入、增加企业的经济效益来说作用明显。然而，土地成本占项目投入成本的 1/3 左右；建安成本约占项目投入成本的 1/2左右，而建筑材料成本作为建安成本的重要部分，其投入成本约占建安成本的2/3 左右[11]。因此，加大对建筑材料的成本管控，是减少房地产项目投入、保证项目经济效益的重要手段与方法。
本文以提高房地产行业的经济效益与规避风险为出发点，以 L 房地产开发项目为背景，通过研究甲方供材的采购模式，对其项目甲方供材方式存在的风险进行研究，并明确其风险来源并对其进行管理，提出解决 L 房地产项目甲方供材风险管理的措施与方法，为解决房地产行业甲方供材的风险管理提供理论基础与实践经验。
1.2.2 研究意义
本文通过对 L 房地产项目甲方供材风险管理的分析与研究，为提高全国房地产行业经济效益、合理规避甲方供材采购模式的风险管理研究具有重要的理论与现实意义。
从理论意义出发，受国家宏观政策的影响，目前全国房地产行业经济水平受较大影响，许多房地产开发项目不得不进行成本控制，而控制材料成本是解决这个问题的关键。因此，房地产开发行业利用“甲方供材”的方式来控制材料成本，这种新型模式与传统的材料供应方式存在着较大的区别，并体现在采购方式、款项支付方式、结算方式等方面[12]。同时，甲方供材的材料多为大宗材料，主要以三大材为主，分别为：土建材料、设备电气材料、装饰材料等，这些材料占整个项目比重的绝大多数。因此，甲方供材是控制材料成本乃至项目成本的重要方面，对甲方供材的风险管理研究可有效控制 L 房地产项目的投入成本，并通过对其科学的风险识别、风险评估、风险处理等进行研究，可提高甲方供材的风险管理水平，为甲方供材的理论体系与风险管理理论体系的研究与结合提供更多的理论基础，为房地产项目的甲方供材风险管理研究提供理论支撑。
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第 2 章 概念界定与理论基础
2.1 相关概念界定
2.1.1 甲方供材
甲方供材是指房地产开发项目施工所需要的材料由企业自行采购的供应方式[29]。目前，我国房地产项目甲方提供的材料多为大宗材料。甲方供材由开发企业负责材料的供应，而供货的主体却有两种方式，一是企业与材料供应商直接签订合同，由供应商将建设材料运送到施工地点，并由施工方负责材料的验收与保管；二是开发商指定供应商，由供应商与施工单位签订供货合同，供应商需要按照开发单位的要求指定供货材料。本文涉及的甲方供材是指企业与供应商签订合同并提供材料的方式，这种供应方式的优势有：一是项目质量有所保障；二是材料的成本利于控制；三是可有效减少争议。同时，甲方供材采购模式也存在着一定劣势：一是承担的管理风险较大；二是前期资金投入压力较大；三是材料用量很难控制；四是材料供应问题影响施工进度产生的索赔问题等[30]。
本文通过对 L 房地产项目甲方供材风险管理的分析与研究，为提高全国房地产行业经济效益、合理规避甲方供材采购模式的风险管理研究具有重要的理论与现实意义。
从理论意义出发，受国家宏观政策的影响，目前全国房地产行业经济水平受较大影响，许多房地产开发项目不得不进行成本控制，而控制材料成本是解决这个问题的关键。因此，房地产开发行业利用“甲方供材”的方式来控制材料成本，这种新型模式与传统的材料供应方式存在着较大的区别，并体现在采购方式、款项支付方式、结算方式等方面[12]。同时，甲方供材的材料多为大宗材料，主要以三大材为主，分别为：土建材料、设备电气材料、装饰材料等，这些材料占整个项目比重的绝大多数。因此，甲方供材是控制材料成本乃至项目成本的重要方面，对甲方供材的风险管理研究可有效控制 L 房地产项目的投入成本，并通过对其科学的风险识别、风险评估、风险处理等进行研究，可提高甲方供材的风险管理水平，为甲方供材的理论体系与风险管理理论体系的研究与结合提供更多的理论基础，为房地产项目的甲方供材风险管理研究提供理论支撑。
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第 2 章 概念界定与理论基础
2.1 相关概念界定
2.1.1 甲方供材
甲方供材是指房地产开发项目施工所需要的材料由企业自行采购的供应方式[29]。目前，我国房地产项目甲方提供的材料多为大宗材料。甲方供材由开发企业负责材料的供应，而供货的主体却有两种方式，一是企业与材料供应商直接签订合同，由供应商将建设材料运送到施工地点，并由施工方负责材料的验收与保管；二是开发商指定供应商，由供应商与施工单位签订供货合同，供应商需要按照开发单位的要求指定供货材料。本文涉及的甲方供材是指企业与供应商签订合同并提供材料的方式，这种供应方式的优势有：一是项目质量有所保障；二是材料的成本利于控制；三是可有效减少争议。同时，甲方供材采购模式也存在着一定劣势：一是承担的管理风险较大；二是前期资金投入压力较大；三是材料用量很难控制；四是材料供应问题影响施工进度产生的索赔问题等[30]。
2.1.2 风险
风险是指人们在日常生活和事情决策时，对决策的结果表现出来的不确定，这种不确定性带来的结果为积极的或消极的，具体表现为：一是风险表现为可能会发生的危险性后果，这种后果与决策密切相关。二是风险产生的直接原因是条件不断发展与变化，风险是不受控制的。三是风险实际上是事情发生的后果与预期后果之间的负偏离，除了这种负偏离之外，还存在着正偏离。因此，风险的类型是很多，有的是“好的”；有的是“坏的”。四是风险强调的重点是后果的负偏离，而正偏离正是人们想要的，这种风险带来收益的同时，不断激励人们勇于面对风险，这才是人们关注的重点[31]。经济活动受信息因素、认知因素、事物因素的影响具有不确定性，这也是风险存在的主要成因。不确定因素导致活动结果与预期结果之间的偏离甚至低于预期成果，这也是风险与不确定性之间的必然联系，二者是不能可分的。
风险是指人们在日常生活和事情决策时，对决策的结果表现出来的不确定，这种不确定性带来的结果为积极的或消极的，具体表现为：一是风险表现为可能会发生的危险性后果，这种后果与决策密切相关。二是风险产生的直接原因是条件不断发展与变化，风险是不受控制的。三是风险实际上是事情发生的后果与预期后果之间的负偏离，除了这种负偏离之外，还存在着正偏离。因此，风险的类型是很多，有的是“好的”；有的是“坏的”。四是风险强调的重点是后果的负偏离，而正偏离正是人们想要的，这种风险带来收益的同时，不断激励人们勇于面对风险，这才是人们关注的重点[31]。经济活动受信息因素、认知因素、事物因素的影响具有不确定性，这也是风险存在的主要成因。不确定因素导致活动结果与预期结果之间的偏离甚至低于预期成果，这也是风险与不确定性之间的必然联系，二者是不能可分的。
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2.2 风险管理理论研究
2.2.1 风险管理的作用
风险管理的目标主要是指那些损失发生前与损失发生后的目标，通过自身内部管理水平与意识，采取系列积极的、有效的、科学的手段，降低风险发生的概率，从而有效的降低经济效益损失的方面，称为“损失发生前的目标”；通过系列积极的、科学的手段使风险降低到发生前的状态，并使损失减少到发生前的水平，这是“损失发生后的目标”。风险管理的根本目的是利用最少的资本将存在的风险损失降低到最小值，从而达到经济效益的最大化，其作用主要表现在：
一是要利用科学的、有效的方法对风险进行识别与控制，使项目的经营与管理目标能够最大化的实现。
二是企业的风险管理与控制，其决策者的能力与水平十分重要，企业整体决策科学化、规范化，有利用于降低企业的管理风险，为企业赢得更多的经济效益。
三是企业的风险管理目的就是为了保证其健康的、有序的发展下去，这也是巩固企业内部生产环境、加强企业外部经营能力的重要方法。
同时，在研究风险管理作用时，要明确风险管理的深层次内涵，首先，要明确风险管理的主体，是包括个人、家庭、单位等经济主体；其次，要明确风险管理的程序包括：风险计划、风险识别、风险评估、风险应对与监控等；最后，要从根本上保证项目的生产经营水平，这也是风险管理的主要目的[43]。
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2.2 风险管理理论研究
2.2.1 风险管理的作用
风险管理的目标主要是指那些损失发生前与损失发生后的目标，通过自身内部管理水平与意识，采取系列积极的、有效的、科学的手段，降低风险发生的概率，从而有效的降低经济效益损失的方面，称为“损失发生前的目标”；通过系列积极的、科学的手段使风险降低到发生前的状态，并使损失减少到发生前的水平，这是“损失发生后的目标”。风险管理的根本目的是利用最少的资本将存在的风险损失降低到最小值，从而达到经济效益的最大化，其作用主要表现在：
一是要利用科学的、有效的方法对风险进行识别与控制，使项目的经营与管理目标能够最大化的实现。
二是企业的风险管理与控制，其决策者的能力与水平十分重要，企业整体决策科学化、规范化，有利用于降低企业的管理风险，为企业赢得更多的经济效益。
三是企业的风险管理目的就是为了保证其健康的、有序的发展下去，这也是巩固企业内部生产环境、加强企业外部经营能力的重要方法。
同时，在研究风险管理作用时，要明确风险管理的深层次内涵，首先，要明确风险管理的主体，是包括个人、家庭、单位等经济主体；其次，要明确风险管理的程序包括：风险计划、风险识别、风险评估、风险应对与监控等；最后，要从根本上保证项目的生产经营水平，这也是风险管理的主要目的[43]。
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第 3 章 L 房地产项目甲方供材的基本现状 ................................... 15
3.1 L 项目的基本概况 ..................................... 15
3.2 L 项目甲方供材的基本情况 ................................ 17
3.3 L 项目甲方供材的模式 .................................. 18
第 4 章 L 房地产项目甲方供材的风险识别 ............................. 25
4.1 L 项目甲方供材的风险规划 ............................ 25
4.1.1 成立风险管理领导小组 ................................. 25
4.1.2 征求专业管理人员意见 ................................ 25
第 5 章 L 房地产项目甲方供材的风险评价 .......................... 33
5.1 L 项目甲方供材的风险估计 .............................. 33
5.2 L 项目甲方供材风险的评价方法 ............................ 34
第 6 章 L 房地产项目甲方供材的风险应对
6.1 L 项目甲方供材的风险应对概述
通过对 L 项目甲方供材风险进行评价后可以看出其风险值较小，在项目及 H集团可承受范围内。尽管其甲方供材的风险较小，但为了获取更多的经济效益，还要对项目甲方供材可能存在风险采取有效措施进行应对。在风险应对上，L 项目甲方供材的风险应对较为复杂。因此，要根据风险应对的科学性特征、经济性特征等，有效的、全面的、整体的对其可能存在风险进行防范。根据 L 项目甲方供材风险评估矩阵（表 5-1 所示），根据项目甲方供材的存在风险等级标准，制度可以接受在的风险标准，并对其进行管理。L 项目甲方供材的风险应对策略与措施主要包括：规避风险、接受风险、降低风险、分担风险等[50]，其具体应对措施如表 6-1 所示。
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6.1 L 项目甲方供材的风险应对概述
通过对 L 项目甲方供材风险进行评价后可以看出其风险值较小，在项目及 H集团可承受范围内。尽管其甲方供材的风险较小，但为了获取更多的经济效益，还要对项目甲方供材可能存在风险采取有效措施进行应对。在风险应对上，L 项目甲方供材的风险应对较为复杂。因此，要根据风险应对的科学性特征、经济性特征等，有效的、全面的、整体的对其可能存在风险进行防范。根据 L 项目甲方供材风险评估矩阵（表 5-1 所示），根据项目甲方供材的存在风险等级标准，制度可以接受在的风险标准，并对其进行管理。L 项目甲方供材的风险应对策略与措施主要包括：规避风险、接受风险、降低风险、分担风险等[50]，其具体应对措施如表 6-1 所示。
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结论
本文对 L 房地产项目甲方供材的风险管理进行了整体论述，通过对基本理论、项目情况、风险识别和风险评价的研究，总结出 L 项目甲方供材的风险度为0.539，介于 40—60%之间属于一般水平。尽管项目的风险度处于一般水平，但加强对项目甲方供材的风险管理是十分必要的，对公司的整体运营与发展来说是有较好的促进作用。此外，通过对 L 项目甲方供材的风险管理研究，可以充实房地产行业甲方供材的采购理论以及其风险管理体系理论。同时，由于个人专业能力与水平有限，在 L 项目甲方供材风险管理理论研究方面还存在不足，如：甲方供材理论、项目的风险评价方面等仍存在一些问题，如有能力必将在日后学习过程中不断学习与充实。
参考文献（略）