第 1 章 绪论
1.1 研究背景及研究意义
1.1.1 研究背景
从 2000 年起尤其是近 10 年，我国的房地产业与现代农业，传统制造业、现代服务业及新兴产业均得到蓬勃发展。“十二五”规划(2011 年-2015 年)描述了中国产业路线图，提出房地产要以生态、环保、节能为主，真正保障百姓安居乐业。积极响应国家规划要求，振兴老工业基地，沈阳市印发《沈阳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，提出将进一步完善房地产业的均衡发展，至 2020 年，沈阳全面建成小康社会，城市人均住房面积将达到 33.3 平方米。
回顾近年来沈阳房地产市场，不难看出，房地产已经成为沈阳城市的支柱产业。2016 年是十二五的开局之年，仅当年沈阳房地产投资额约 144214 亿元，同比增长20.3%，对提高城市居民消费水平，扩大内需发挥了积极作用。
但机遇与挑战并存，从 2013 年“国五条”出台，各地政府响应中央号召，陆续出台相应的房地产调控政策，2016 年 6 月国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，2017 年进入房地产业经历政策调整更为严厉和频繁之年，十九大报告中总书记提出要坚持“房住不炒”定位，为今后房地产市场发展定下方向与基调。调控政策的出台，银行放贷的紧缩，使房地产脚步理性渐缓，有实力的房地产企业收缩业务范围，一些中小开发商项目受到限制，个别出现了资金链断裂的现象，如沈阳出现了铁西区新华北街的莫比国际，于洪区黄河北大街的黄河府，和平区三好街的京城中心，沈河区青年大街的领先国际城，和平区华丰嘉德广场、沈河区中心地段的裕景中心等比较著名的烂尾项目。几年的优胜劣汰，让沈阳的房地产渐趋理性，市场竞争也趋向品牌化、服务化，品质化，那些资金少、规模小、产品粗糙的开发企业被淘汰出局。
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1.2 选题研究的思路和方法
1.2.1 研究思路
本研究文章，以理论结合实际的方法，从外部环境和内部条件上着手，基于整体和局部研究，在探索国内外风险管理理念和实践等基础上，根据香格蔚蓝 E 地块生态住宅项目内外部环境和自身特点，展开风险识别和评估，选择有效的管理策略和应对措施，并提出研究结论和实施建议，搭建适合香格蔚蓝项目的风险管理体系。 本研究文章具体内容有七章：
第一章：绪论。简要阐述了课题的研究背景，归纳了本文研究意义、研究思路及方法，并对内容和结构进行了说明。
第二章：房地产风险管理理论概述和研究现状分析。该部分内容为整个研究文章的理论基础，着重介绍风险管理及房地产项目风险管理的相关理论知识，结合房地产项目风险管理国内国外研究发展的现状，对房地产风险来源进行详细阐述。
第三章：对沈阳市香格蔚蓝房地产开发的生态项目基本概况及内外部环境进行详细介绍。
第四章：部分运用头脑风暴法、SWOT 分析法对香格蔚蓝 E 地块生态住宅项目进行了风险识别，从投资决策阶段、前期规划阶段、施工建设阶段、租售管理阶段识别出项目开发过程中存在的风险。
第五章：运用专家打分法、敏感分析法、定性定量相结合的方法对识别的风险进行评估。
第六章：结合香格蔚蓝 E 地块住宅项目的实际情况，针对其项目风险管理中出现的问题提出应对措施，以提高房地产企业项目风险管理水平和管理能力。
第七章：本文的研究结论与展望。对整个研究工作进行总结，并对本研究文章的不足之处给予说明，并提出展望。
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第 2 章 房地产风险管理理论概述和研究现状分析
2.1 风险管理理论概述
2.1.1 风险的定义
什么是风险(Risk)？“损失或伤害的可能性”是风险的字面解释，对于风险， 经本研究文章总结国外学者有以下几种代表性观点：
1.风险是一种不确定性。代表人物有美国学者 A.H.willett“风险是不确定性之客观体现”；美国经济学家 Frank Hyneman Knight“风险是可测定的不确定性”；日本学者武井勋“风险是导致经济损失的变化”；美国著名学者 Jerry S. Rosenbloom 认为风险是“某种事件发生的不确定性”。
2.风险是用一种可能行。美国经济学家 Webster“风险是遭受损失的一种可能性”；法国学者 M.R.Lehmann 认为风险是“损失发生的可能性”；德国学者斯塔德勒 Stadler.M.“风险是影响给付和意外发生的可能性”；美国学者 Haynes 将风险概括为“损害或损失发生的可能性”；美国学者 D.F.Cooper、英国教授 C.B.Chapman 在其著作中认为风险是是“损失、自然破坏或损伤的可能性”。
在国内，1980 年《企业管理决策分析方法》(作者：周士富)中最早提出“风险”一词，1987 年《风险分析与决策》(作者：郭仲伟)的出版，标志着国内风险管理研究真正开始。社会学家宋林飞和管理学博士王海林分别将风险定位为“损失或影响”与“没有达到预期目标的可能性”。学者郑子云和司徒永富从结果出发，把风险定义为结果的“潜在变化”。
综合以上研究成果，本研究文章概括总结，风险是受因素的复杂性和多变性影响而导致的收益的不确定性，风险具备风险事件、风险因素、风险损失三个特征。风险既具有损失性，同时具有不确定性。
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2.2 房地产项目风险管理
2.2.1 房地产项目风险管理的概念
房地产项目风险管理，不仅是项目管理的一个重要分支，更是一门新兴学科。
由于房地产项目具有高风险、高回报的特点，导致投资的实际收益与预期收益存在偏差。房地产开发企业为降低房地产开发项目的风险和损失，往往主动识别和分析项目开发中的风险。在识别的基础上，采用科学的手段、方法、工具和技术，及时纠正识别出的风险，并对具体实施过程进行应对监控，以最大限度地降低投资成本，最大限度地提高利润效益，确保安全。
在房地产项目开发中引入风险管理机制，是保证其顺利实施的必要环节。科学的风险管理，切实可行的风险防范措施，是房地产项目顺利实施的重要保证。
2.2.2 房地产项目风险管理的意义
居有所安，在国民经济发展中，房地产发挥着非常重要的作用。随着生活节奏的不断加快，城市住房建设的飞速发展，人口增速业已进入下行通道，房地产项目的不确定性也在增强，因此房地产项目的风险管理势在必行，且无论是理论上的还是实践当中，都有着重要的作用和意义。
第 3 章 香格蔚蓝 E 地块生态住宅项目概况与风险管理规划 ......... 211.2 选题研究的思路和方法
1.2.1 研究思路
本研究文章，以理论结合实际的方法，从外部环境和内部条件上着手，基于整体和局部研究，在探索国内外风险管理理念和实践等基础上，根据香格蔚蓝 E 地块生态住宅项目内外部环境和自身特点，展开风险识别和评估，选择有效的管理策略和应对措施，并提出研究结论和实施建议，搭建适合香格蔚蓝项目的风险管理体系。 本研究文章具体内容有七章：
第一章：绪论。简要阐述了课题的研究背景，归纳了本文研究意义、研究思路及方法，并对内容和结构进行了说明。
第二章：房地产风险管理理论概述和研究现状分析。该部分内容为整个研究文章的理论基础，着重介绍风险管理及房地产项目风险管理的相关理论知识，结合房地产项目风险管理国内国外研究发展的现状，对房地产风险来源进行详细阐述。
第三章：对沈阳市香格蔚蓝房地产开发的生态项目基本概况及内外部环境进行详细介绍。
第四章：部分运用头脑风暴法、SWOT 分析法对香格蔚蓝 E 地块生态住宅项目进行了风险识别，从投资决策阶段、前期规划阶段、施工建设阶段、租售管理阶段识别出项目开发过程中存在的风险。
第五章：运用专家打分法、敏感分析法、定性定量相结合的方法对识别的风险进行评估。
第六章：结合香格蔚蓝 E 地块住宅项目的实际情况，针对其项目风险管理中出现的问题提出应对措施，以提高房地产企业项目风险管理水平和管理能力。
第七章：本文的研究结论与展望。对整个研究工作进行总结，并对本研究文章的不足之处给予说明，并提出展望。
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第 2 章 房地产风险管理理论概述和研究现状分析
2.1 风险管理理论概述
2.1.1 风险的定义
什么是风险(Risk)？“损失或伤害的可能性”是风险的字面解释，对于风险， 经本研究文章总结国外学者有以下几种代表性观点：
1.风险是一种不确定性。代表人物有美国学者 A.H.willett“风险是不确定性之客观体现”；美国经济学家 Frank Hyneman Knight“风险是可测定的不确定性”；日本学者武井勋“风险是导致经济损失的变化”；美国著名学者 Jerry S. Rosenbloom 认为风险是“某种事件发生的不确定性”。
2.风险是用一种可能行。美国经济学家 Webster“风险是遭受损失的一种可能性”；法国学者 M.R.Lehmann 认为风险是“损失发生的可能性”；德国学者斯塔德勒 Stadler.M.“风险是影响给付和意外发生的可能性”；美国学者 Haynes 将风险概括为“损害或损失发生的可能性”；美国学者 D.F.Cooper、英国教授 C.B.Chapman 在其著作中认为风险是是“损失、自然破坏或损伤的可能性”。
在国内，1980 年《企业管理决策分析方法》(作者：周士富)中最早提出“风险”一词，1987 年《风险分析与决策》(作者：郭仲伟)的出版，标志着国内风险管理研究真正开始。社会学家宋林飞和管理学博士王海林分别将风险定位为“损失或影响”与“没有达到预期目标的可能性”。学者郑子云和司徒永富从结果出发，把风险定义为结果的“潜在变化”。
综合以上研究成果，本研究文章概括总结，风险是受因素的复杂性和多变性影响而导致的收益的不确定性，风险具备风险事件、风险因素、风险损失三个特征。风险既具有损失性，同时具有不确定性。
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2.2 房地产项目风险管理
2.2.1 房地产项目风险管理的概念
房地产项目风险管理，不仅是项目管理的一个重要分支，更是一门新兴学科。
由于房地产项目具有高风险、高回报的特点，导致投资的实际收益与预期收益存在偏差。房地产开发企业为降低房地产开发项目的风险和损失，往往主动识别和分析项目开发中的风险。在识别的基础上，采用科学的手段、方法、工具和技术，及时纠正识别出的风险，并对具体实施过程进行应对监控，以最大限度地降低投资成本，最大限度地提高利润效益，确保安全。
在房地产项目开发中引入风险管理机制，是保证其顺利实施的必要环节。科学的风险管理，切实可行的风险防范措施，是房地产项目顺利实施的重要保证。
2.2.2 房地产项目风险管理的意义
居有所安，在国民经济发展中，房地产发挥着非常重要的作用。随着生活节奏的不断加快，城市住房建设的飞速发展，人口增速业已进入下行通道，房地产项目的不确定性也在增强，因此房地产项目的风险管理势在必行，且无论是理论上的还是实践当中，都有着重要的作用和意义。
1.房地产风险管理，有助于提高企业承受风险的能力。
房地产企业竞争激烈，房地产开发项目如何保质保量按时交付，企业如何立足于复杂的市场，都是企业需要直面的关键问题。房地产项目风险管理，帮助企业科学合理地识别项目开发过程中的风险，分析风险的内在特征，制定有效的风险防御体系，加强风险损失的防范与控制，避免财务危机的出现，顺利实现开发项目的预期目标，达到促进企业成长和发展的终极目标。
房地产企业竞争激烈，房地产开发项目如何保质保量按时交付，企业如何立足于复杂的市场，都是企业需要直面的关键问题。房地产项目风险管理，帮助企业科学合理地识别项目开发过程中的风险，分析风险的内在特征，制定有效的风险防御体系，加强风险损失的防范与控制，避免财务危机的出现，顺利实现开发项目的预期目标，达到促进企业成长和发展的终极目标。
2.房地产项目风险管理，帮助企业树立良好口碑和形象。
房地产项目风险管理，在房地产开发各个环节尤其是施工管理中，督促企业实行安全措施，建立安全保障体系，充分调动了企业人员的积极性与创造性，并形成一个良性循环，帮助开发商在行业中和公众面前树立了良好的口碑和社会形象。
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房地产项目风险管理，在房地产开发各个环节尤其是施工管理中，督促企业实行安全措施，建立安全保障体系，充分调动了企业人员的积极性与创造性，并形成一个良性循环，帮助开发商在行业中和公众面前树立了良好的口碑和社会形象。
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3.1 项目概况 ............................................... 21
3.1.1 项目介绍 ........................................... 21
3.1.2 宏观经济形势 ....................................... 25
第 4 章 香格蔚蓝 E 地块生态住宅项目风险识别 ................... 32
4.1 香格蔚蓝 E 地块生态住宅项目风险识别思路 ................. 32
4.2 香格蔚蓝 E 地块生态住宅项目风险识别过程 ................. 32
第 5 章 香格蔚蓝 E 地块生态住宅项目风险分析 ................... 40
5.1 投资决策阶段的敏感性分析 ............................... 40
5.2 项目前期规划阶段的模糊评判 ............................ 42
第 6 章 香格蔚蓝 E 地块生态住宅项目风险应对与监控
6.1 香格蔚蓝 E 地块生态住宅项目风险应对
6.1.1 香格蔚蓝项目投资决策阶段的风险规避
根据香格蔚蓝生态住宅项目各个阶段风险评价结果，投资决策阶段风险主要为工程造价风险，子风险类为建安费用和销售收入。
1.建安费用风险
决策阶段是决定工程造价的关键，按照评估，建安费用控制是该阶段较为关注的因素，虽风险发生可能性和影响程度一般，但公司各级部门和员工也须从战略和全局高度，充分认识建安费用控制对于项目目标实现的意义。
在项目决策之处，香格蔚蓝公司委托专业前期策划单位，编制项目可行性研究报告，对拟建项目的社会环境、国家政策、经济技术等方方面面进行深入调研，对各种技术方案和建设方案进行详细分析论证，并按照工程预算，逐一分析前期工程、基础工程、地面以上建筑等各项成本，对项目建成后的经济效益尽可能详尽科学的预测和评价。工程技术方案方面，各项技术经济的决策，包括建设标准的确定、建设工艺的评选、主要设备的选用，努力做到先进适用、经济合理。调动全员积极性。加强项目各部门之间的协作配合，将工程造价的计价与控制贯穿于项目建设全程，不断提高项目决策水平。
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第 7 章 研究结论与展望
7.1 研究结论
香格蔚蓝 E 地块生态住宅项目位于沈阳浑南新区，随着沈阳近几年经济发展和城市重心的南移，新市府版块发展势头良好，环境十分优越，使得项目的产品价值和利润空间也十分巨大。本人作为项目建设的参与者，有幸亲历并见证了项目从无到有的过程，得以将所学的风险管理理论于实际项目中得到充分验证。本研究文章本着实事求是、学以致用的原则，通过系统调研以及相关材料信息汇总，运用项目风险管理知识，结合实际工作中遇到的项目风险管理问题，对项目如何建立风险评价体系，并应对所面临的风险进行富有成效的探讨和研究，并得出以下结论：
1.房地产行业高速发展，项目风险管理刻不容缓。房地产企业必须时刻保持风险管理意识并积极行动起来，汇集全员智慧科学规划，不断推动完善风险管理体系，使其与企业建设的各个环节有机融合，切实发挥作用。
2.风险存在于房地产项目各个环节中，风险规划、风险识别、风险分析及应对、风险监控，组成一个完整的动态链条，香格蔚蓝 E 地块生态住宅风险管理体系，识别出项目全生命周期阶段的主要风险，并运用科学的风险评估方法进行深一层的评估和监测，整个过程对房地产开发实践工作具有重要指导意义。
3.风险无时无刻不在变化当中，对于风险管理，企业应遵循主动发现、事先控制的管理原则，积极适应新新问题、新情况，新常态，及时采取对策和方案，分发挥风险管理的优势和特点，帮助企业在瞬息万变的房地产市场中，不仅占有一席之地，更能长足发展。
4.本研究文章中风险管理基本达到了预期的效果，在准确定位、节约成本、保质保量等方面大大降低了项目风险，为香格蔚蓝 E 地块生态住宅项目的最终实施提供了有力保障，希望为其他中小型房地产开发企业提供一定的参考和借鉴。
参考文献（略）