1绪论
1.1论文选题背景和意义
1.1.1论文选题背景
近年来房地产市场发展态势可谓跌宕起伏,在经历了多年的高速发展后,2008年下半年,在密集宏观调控和经济危机的双重挤压下,房市逐步陷入困境,房屋交易量价齐跌,开发商资金链濒临断裂。为扭转房地产市场低迷,09年宏观调控政策由紧转松,系列优惠政策出台,房地产市场发展迅速复苏,土地交易活跃、房价快速上涨,投机行为抬头,进而又引发了10年的新一轮宏观调控热潮"在短短三年里房地产市场在宏观调控作用下经历了多次反转。
09年年末以来,为控制迅速拉高的房价、打击日渐失控的投资、投机行为,系列房市调控政策密集出台,政府严把土地!税收、信贷、货币、外资等多道闸。今年更是实行了“史上最严调控政策”,第三套房停贷,部分地方实行或酝酿“限购”或“征收房产税”等多种调控措施"面对严厉的调控政策,市场的投机行为得到了遏制,房地产投资占比减少,销售面积同比大幅下降,消费者趋于理性,部分城市销售价格出现了回落,房地产开发企业面临资金、市场等多方面考验。
另一方面,国家为应对金融危机影响,在09年投放四万亿强力助推中国经济发展。这也造成了生活物资价格的上涨。对房地产行业来讲,受工人工资!建筑装饰材料等上涨因素的影响,开发成本节节攀升。房地产企业面对内忧外患己经告别了发展的黄金期和暴利时代,进入到靠资金、靠管理、靠节约全面竞争的发展阶段。
1.1.2论文研究意义
房地产企业为了更好的完成一个房地产项目目标,需要来自不同领域不同职能部门的成员在最佳的协作和交互环境下工作,并受到相同的利益驱动。然而,在传统的组织结构中,不同的资源归于不同的某一特定的职能单位经营管理。这种结构显然不利于形成这样的环境。一些房地产企业在一个项目的开发、市场、销售和满足客户方面的协调工作总不是那样顺畅,就是因为受到传统项目管理职能型组织中存在的那种相对狭义的利益范围的束缚,从而阻碍了资源最高水平的协作能力。
房地产企业面对激烈的市场竞争和国家宏观政策的打压,面对开发成本的逐年上升;加之房地产项目开发周期长,投资额度大,管理及组织协调复杂等,所以推行项目.管理是其生存与发展及管理创新,实现房地产企业的健康、可持续发展,以应付复杂多变环境,确保项目目标实现的有力武器。本文研究有很强的针对性和现实意义。
1.2研究的主要内容
1.2.1房地产项目管理的主要内容
房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的,以项目经理负责制为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。
具体讲,房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标,以及项目的内外部-功能要求;约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外,房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门,近百个单位,以及最终用户消费者的相互制约和相互影响,因此,房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程,如何利用项目管理理论采用一整套完整、规范和科学的管理保证体系统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现是本论文研究的主要内容"作者认为房地产项目管理的主要内容体现在以下四个方面:
1、房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计划管理,能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说,通过使用一个动态计划管理,将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道,项目有序地达到预期总目标。
2、房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行,以及根据有关法律法规,建立各种规章制度,形成一个高效率的组织保障体系,使项目的各项目标得以最终实现。
3、房地产开发项目的协调管理。其意义是为开发项目.提供协调和谐的公共环境,保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间.,以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调"这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系,吸纳融通资金,寻找材料设备供货渠道,广揽优秀设计和施工队伍,获得市场竞争优势,促进产品销售。在各种协调之中,人际关系协调最为主要,项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。
2项目目标和资源
2.1X项目的基本情况
X项目位于云南省B市区核心区位,依天然森林公园,交通便利,周边配套设施完善,非常具备住宅开发潜力"该项目主要技术指标如下:
(1)总占地面积:约200亩
(2)容积率:1.2
(3)总建筑面积:20万平方米,其中商业铺面2万平方米,住宅18万平方米
(4)建筑密度:30%
(5)绿化率:35%
该项目其特殊性为定向开发项目。项目所在地块原属政府某局。该局为改善内部职工居住条件和办公条件,在异地征地重新修建了办公场所。该局以该地块作为招商条件招聘某地产公司以平米造价1500元/平米,为其定向开发职工住宅18万平米,剩余2万平米铺面商业归开发商所有,可以出售或经营获利。
3组织设计与职责划分..............9
3.1房地产项目管理中的组织................9
3.2各项目组的工作内容及目标...............11
3.3各部门的职能划分...................12
4项目计划规划..............15
4.1工作分解及排序...............15
4.2项目时间计划的优化分析.............23
4.3项目利润目标的计划..................29
5房地产项目施工过程中的管理与控制.............33
5.1房地产项目施工管理的目标......................33
5.2房地产项目时间进度管理控制.................33
5.3房地产项目成本管理与控制.....................35
5.4房地产项目质量管理与控制................39
5.5项目关系人管理.......................45
5.6房地产项目的风险管理管理..................48
6结论
随着房地产市场竞争越来越激烈,开发商为了适应这种新形势的严峻挑战,要采取先进的管理理念和方法。建立和完善房地产项目管理体系,在房地产开发项目中熟练灵活运用项目管理知识是确保达到预期项目开发目标的关键因素,为企业管理开创极具竞争力的管理体系,使我国房地产业健康可持续发展。
本文通过对X项目的实证研究,运用了管理学中的计划、团队建设、组织结构管理等理论知识;项目管理学的工作结构分解法(WBS)、目标分解法、关键线路法(CPM)等方法等知识,同时也采用了分析、实证、举例等研究方法。按照项目计划的编制顺序,从项目目标和范围的确定、创建工作分解结构、定义各项具体活动、建立项目实施网络图、计划安排和时间优化、构建责任矩阵、估算项目成本、分析利润目标和分解、实施过程中的管理与控制、风险防范等方面着手来构建一个完整的项目实施计划,保证项目的成功。对于房地产项目的运作,具有一定的参考价值。
当然,本文对于项目管理在房地产开发项目中的应用究还是初步的,本文中对项目的内外沟通管理、采购和合约管理、人力资源管理以及房地产项目的投资决策管理等方面的分析研究还不够深入,今后在工作中还需要结合实际继续探讨。
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