本文是一篇项目管理论文，本文在充分阅读和研究保障性住房项目社会效益评价文献的基础上，结合中国新时代住房要求、保障性住房项目的发展现状及特点，运用数据包络分析方法（DEA方法），建立了新时代保障性住房项目社会效益评价的初步指标体系，并使用变异系数法对初选的评价指标进行筛查，优选评价指标体系。
第一章引言
1.1研究背景
习总书记在党的第十九次全国代表大会上宣布中国进入“新时代”。这是全国各族人民共同创造美好生活、逐步实现共同富裕的时代，意味着中国已经处于从“富起来”到“强起来”的新的历史方位[1]。社会的主要矛盾已转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。我党坚持“人民至上”的执政理念，从过去的念好“服、水、房”（放管服、污水治理、住房保障）转变成念好“服、治、住”（服务经济、治理环境、住有所居）三字经。政府越来越侧重于完善城乡基础设施公共服务功能，推进以“人为核心”的城市化，更加重视对人民群众安全感、获得感及幸福感的提升[2]。
住房是当代社会最重要的民生问题之一。根据当前以及未来社会发展的需要，有效解决人民群众的住房问题，是“以人为本”思想在住房领域的具体落实。近年来，我国经济的快速发展，城市化进程增速明显，建筑业作为国民经济的三大支柱产业之一，发挥着越来越重要的作用，住房价格大幅度增长，房地产企业也因此得益，但居高不下的房价造成了新就业、外来务工的新市民、青年人、城镇中、低收入等群体难以负荷的住房压力。经济适用房、公共租赁住房、廉租住房等构成的保障性住房是解决住房问题的主要路径。自党的十八大以来，中国保障性住房项目的建设进入高速发展期，2014年至2018年期间，全国城镇棚户区的住房改造共达到2912万套[3]。党和国家高度重视强化新时代住房保障功能。习总书记曾在不同场合多次作出重要论述，多次重申“房住不炒”的定位，以及“住有所居”的住房目标。李克强总理在做政府工作报告时强调坚持房子的居住属性，要因城施策，加大精准调控的力度，推进房地产市场的健康、平稳发展。
1.2研究目的
通过对国内外保障性住房效益评价研究文献进行梳理，结合我国保障性住房的现状，界定新时代保障性住房的内涵，选用数据包络分析方法（DEA方法），构建了基于“资金投入、景观绿化、交通、教育、医疗、商业设施配套”投入指标及“公众认可度、入住率、社会影响力、安全效益、居住满意度”产出指标的社会效益评价指标体系，对新时代保障性住房项目的社会效益进行评价研究。
期望通过本研究构建适合新时代保障性住房项目特征及内涵的社会效益评价指标体系及评价方法，提出改善保障性住房社会效益的对策与建议，积极响应我国住房改革的需要，为完善新时代保障性住房体系提供经验借鉴及决策依据。
第二章社会效益评价的理论分析
2.1相关概念界定
2.1.1保障性住房
有别于商品房的价格完全由市场决定，保障性住房主要体现公平，具有福利性质。它是政府向住房困难家庭提供的限定标准、价格及租金的住房，其价格与商品房相比相对低廉。目前，我国保障性住房主要有3种类型，即：由经济适用房、公共租赁住房、廉租住房。
（1）廉租住房
政府或机构拥有廉租住房的房屋产权，廉租住房只租不售。低收入住房困难家庭以政府核定的较低的租金向政府提交廉租住房申请。该承租家庭对廉租住房仅有居住权，并无产权。在现今高额的房价、百姓居住压力骤增的情况下，廉租住房成了保障低收入住房困难家庭的重要方式。
（2）公共租赁住房
政府或机构拥有公共租赁住房的房屋产权。中低收入群体、新就业、外来务工的新市民、青年人等群体以市场租价向政府或其委托的机构提交公共租赁住房申请。政府按照相应标准的租赁补贴按月支付给承租家庭。其有效地解决了申请家庭收入、资产介于廉租住房及经济适用房保障标准之间的住房困难家庭，是“扩大版的廉租住房”。
（3）经济适用房
经济适用房是由政府提供的具有适用性和经济性的住宅，且具有社会保障性质，属于不完全产权。适用性是体现在经济适用房的使用效果上，而非建筑标准；经济性是指与商品房的市场价格相比较，经济适用房价格适中，中低收入家庭的能够负担得起。
2.2相关基础理论
2.2.1住房过滤理论
人口规模、时间因素、居住环境、公民的收入等很大程度上决定了人们的住房需求。人们的住房需求将随着这些因素的变化而发生改变，一些家庭将逐步淘汰现有住房并购置新的住房，而其他有住房需求的家庭，将购买以前被淘汰的住房。这一过程被学者概括为住房过滤理论。1970年左右，Ronald MacDonald提出“三市场过滤模型”，把住宅产品划分为低级、中级、高级住宅市场。通过比较三级市场的住房“过滤”情况及供需变化，研究不同住房政策的实施和运行效率。为了改善低收入群体的住房福利，政府利用财政收入建设廉租住房、经济适用房、公共租赁住房，或是为其提供住房货币补贴。住房过滤理论是根据低收入群体不同的住房需求而提出来的“差异化”住房分配标准，这也是住房过滤理论能成为保障性住房建设的基础理论的重要原因。
2.2.2公共产品理论
公共产品理论是西方财经学最重要的两大理论之一，主要论述了市场与政府之间的职责认定及范围划分。公共产品是旨在满足社会公共需求，并由政府统一提供的劳务及产品，具有“消费的非竞争性”“收益的非排他性”的典型特征，如法律秩序、国防、义务教育等。准公共产品是介于私人产品与公共产品之间，兼具部分私人产品及部分公共产品的特点，具有不完全的“收益的非排他性”和“消费的非竞争性”，如高速公路、保障性住房、有线电视频道等。鉴于保障性住房收益对象的有限性及保障性住房投资主体能力的有限性，保障性住房是一种典型的准公共产品。
第三章 构建社会效益评价指标体系和模型 ........................................ 18
3.1 保障性住房社会效益评价的作用 ............................... 18
3.2 指标体系的构建 .................................. 18
第四章 实证分析 ........................................... 28
4.1 数据及其处理 ........................ 28
4.1.1 样本简介 ....................................... 28
4.1.2 数据来源 ............................................. 28
第五章 对策与建议 ......................... 47
5.1 完善住房保障制度 ............................... 47
5.2 优化项目选址 .............................................. 48
第五章对策与建议
5.1完善住房保障制度
新时代人民群众对住房的需求已经发生转变，由原来的“有没有”转为“好不好”，人们对居住品质有了更高的要求。虽然保障性住房租金较为低廉，房源充足，但是医疗设施、商业设施及教育设施配套等方面仍存在不足，并且中国人自古就有“以房养老”的思维模式，现有保障房对引进高层次及外来人口具有虹吸效应并不明显，主要是问题集中在于现有的保障性住房很多是剩余安置房回购项目，人员嘈杂、建筑户型一般、面积小、房屋质量一般、多数小区无物业企业管理或管理水平差，并且租住保障性住房未能享受到配套的教育设施，小孩不能就近入学。为此，建议从以下方面完成我国的住房保障制度：
首先，要加快完善以公共租赁住房、廉租住房、共有产权住房为重点的住房保障制度顶层设计，建立起包括金融、财税、土地等配套政策在内的一套较为完善的住房保障政策及管理制度。金融政策方面，银行业和保险业应提供贷款（特别是政策性贷款），用以支持符合规定条件的保障房项目及其配套设施的合理融资需求；税收政策方面，应积极完善保障房及其配套设施在建设、持有及转让环节涉及的所得税、契税、印花税等政策，既有助于遏制投机性“炒房”行为，又能使保障房及其配套设施得到合理的税收政策支持；土地政策方面，盘活土地存量，多渠道增加保障性住房用地供应。调整和优化用地结构，将保障性住房及其配套设施用地纳入城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划。
结论与展望
1.研究结论
保障性住房是当今社会一项重大的民生工程，对它的社会效益进行研究，有利于优化政府公共资源投入的效率，提高新就业、外来务工的新市民、青年人、城镇中、低收入等群体的满意度。本文在充分阅读和研究保障性住房项目社会效益评价文献的基础上，结合中国新时代住房要求、保障性住房项目的发展现状及特点，运用数据包络分析方法（DEA方法），建立了新时代保障性住房项目社会效益评价的初步指标体系，并使用变异系数法对初选的评价指标进行筛查，优选评价指标体系。以PT市22个典型的保障性住房项目作为研究样本进行实证分析，得出以下结论：
（1）建立新时代保障性住房项目社会效益评价的指标体系。本文根据可操作性原则、真实性原则、简洁性原则、可持续发展性原则及科学合理性原则，结合中国新时代住房要求、保障性住房项目的发展现状，建立基于“资金投入、景观绿化、交通、教育、医疗、商业设施配套”投入指标及“公众认可度、入住率、社会影响力、安全效益、居住满意度”产出指标的新时代保障性住房项目社会效益评价指标体系。各评价指标独立而统一，使得评价结果更加准确和可靠。
（2）构建新时代保障性住房项目社会效益评价的运算模型。基于保障性住房项目准公共产品的特性，本文采用数据包络分析方法（DEA方法），对比分析了DEA方法的两种基本模型，选用了以投入为导向的、适合保障性住房项目的CCR模型构建新时代保障房项目社会效益评价模型。
（3）保障性住房项目社会效益实证分析。以PT市22个典型的保障性住房项目作为研究样本，运用已建立的新时代保障性住房项目社会效益评价的指标体系及运算模型，并用DEAP2.1软件对各投入产出指标数据进行分析处理，得到22个决策单元的规模效率、纯技术效率和综合技术效率。根据软件运算结果对22决策单元进行规模收益性分析、综合效率值分析、稳定性分析、有效性分析、无效DEA的投影分析、投入产出指标重要性分析，得出加强建设医疗、教育、商业等基础配套设施，是提高新时代保障性住房社会效益的重要方法。
参考文献（略）