本文是一篇项目管理论文，本文就X公司房地产项目报建所需要的工程建设类行政审批事项问题开展讨论研究，创新报建举措，取得一定的经验与成果，并提出相关保障措施，确保企业运行与政府管理在房地产项目工程建设领域平稳、健康发展；
第一章绪论
1.1研究背景和意义
1.1.1研究背景
近年来我国社会飞速发展，国民经济显著提升，房地产行业也在高速发展，房企之间的竞争也日益加剧，发展过程中，房地产行业也存在诸多问题待解决，开发商面对的是政策宏观调控变化、资金融合成本加大、企业项目工作效率低、经营管理亟待优化、综合竞争力亟需加强等各种各样的问题，这些问题从企业存亡的角度考虑，甚至威胁到了房企的生存环境。对房地产开发企业来说，开发项目的开工进度会直接影响到某一项目完成所需要的资源配置、资金投入与成本等等。房地产项目的报建全链条是开发商进行项目管理的一个关键步骤，也是一个关键阶段，涉及诸多重大事项论证，往往要求有很多的专家参加；特别是建设用地许可证（土地使用权）、建设工程规划许可证、施工图审查证书、建筑工程施工许可证四证的取证过程中，各个工作阶段都要经过一道又一道严格的审批程序，以往的建设项目报建审批通常采用“立项-土地出让招拍挂-地质勘探-规划方案出图-深度设计-图审-总包等部门定标-施工”的典型流程，但是前期耗时较长，拿地后至少还需耗时8-9个月左右时间才能开工，为房企的成本管理风险留下了极大的隐患。
此外，2019年全国范围内开始实行工程建设项目审批制度大改革，这是目前国内制度方面创新性比较强的改革。以往工程建设项目审批通常采用循序渐进的审批程序和行政许可模式，这种滞后而又拢慢的模式已经无法满足新时期的房地产开发公司对工程资金回笼与工期的要求；所以，在对建设工程报建进度和工程审批制度改革的基础上，对房地产项目报建过程的重构进行探讨，能够在很大程度上弥补这方面的不足，同时这也是对我国的工程建设项目审批行政管理体制进行的一次有益探索。在这一背景下，对我国房地产开发项目建设的前期工作进行深入的分析与探讨，对于优化房地产市场、提高政府的行政审批水平具有一定的现实指导作用。
1.2国内外研究现状
1.2.1项目进度管理研究现状
项目管理是一个非常复杂的课题，因此，国内外的学者都在深入地研究项目管理的各个方面。美国学者詹姆斯·P·刘易斯[1]指出，项目管理涉及到很多不同的领域，而项目的进度、计划管理在整个项目的管理中占有举足轻重的位置。工程进度管理分为前期、中期、后期三个阶段，其中，房地产项目的进度管理是指在完成工程规划方案目标、确定项目即将投入实施之后，对工程进度进行控制；不仅要掌握中期的施工过程以及后期的验收、审计、交付的进度，还要把控前期的工程审批手续获取进度，项目的前期工作以报批为主，在整个项目的建设过程中，都会有固定的或者不固定的时间来比较。从而找出施工过程中出现的各种问题，并针对这些问题提出了解决办法，从而将两个阶段的进度计划与进度控制有机地结合起来。J Y Jin[2]认为，在工程项目中，进度管理是一项非常重要的工作，而在实施过程中，由于缺少动态的调节与更新，导致了许多弊端；LPS是一种以精益思维为基础的工程进度管理模式，把“推”型的进度管理模式向“拉”型的进度管理模式转化为一种全新的管理模式。LPS的进度管理是以总计划、前瞻性计划、每周工作计划为基础，推动工程进度目标的达成。
90年代初，工程项目管理思想在中国得到了广泛的运用，并得到了广泛的应用；进度管理直接关系到项目建设的速度，同时也直接影响到整个工程的质量。龚玉芬[3]从影响因子的角度，着重分析了各影响因子在工程设计中的作用，并指出了关键的途径；利用网络规划技术和时效树的分析方法，详细研究了项目进度管理的关键过程、工作和关键路径。李桂利[4]运用关键路线方法和工程费用最优的方法，为工程设计提供了一种符合工程需求的方法。她认为，要针对工程的具体问题，对工程的各个阶段进行详细的分析，充分运用管理、经济、技术等手段，确保工程的顺利进行；徐渝以及观金娣等人[5]对资源的分配进行了探讨，提出了资源分配与质量、时间、资源相互影响的关系，从而影响资源的分配。李寿贵[6]等人研究的是博弈论，但他们将博弈论在房地产行业中的运用却是一种突破，运用博比理论，来解决各种工作之间的矛盾，从而减少了工作时间，确保了工程的顺利进行。张丹丹[7]认为，加大房地产开发的进度管理力度，主抓关键路径，是一个很好的办法。
第二章相关概念及理论基础
2.1相关概念
2.1.1项目管理
项目管理（PM），是一门分支于管理学的学术学科，非常复杂、综合性和系统性较强，它的定义是：项目管理是指在项目活动中，利用管理的知识、工具、技术和方法，在限定人、财、物等资源的情况下，进行各种计划、组织和领导，以达到或超过项目相关方的要求和预期，为解决工程实际问题或满足项目的实际需求所采取的一系列行动。项目管理（PM）是指项目负责人在有限和特定的资源限制下使用特定的知识、技能和管理方法，达成既定的目标，这一目标，可以是一个建筑工程、一项服务，也可以是组织某个活动，或者是实施某个研究课题，项目管理是一种全面监控和控制某些目标或者实现某系列目标而进行的有关的活动，所谓的管理包括五个方面，即领导、组织、用人、计划、控制。项目管理起源于American曼哈顿计划，后1951年左右华罗庚院士引进国内，当时因历史遗留原因，还有人称之位为统筹法或优选法，台湾省翻译过来叫项目专案。
项目管理技术起源于美国，开始从二次世界大战后期发展起来。项目管理技术有很多，最具有代表性的技术也有多种，比如1957年美国公司合作研究提出关键路径法（CPM）、在1958年规划和研究核潜艇上提出的计划评审技术（PERT），以及甘特先生提出的标志系统甘特图（Gantt chart）等等，它们是分别独立发展起来的技术，各自有各自使用的空间，且各有优劣。
项目管理的主要特点是：有针对性、独特、综合、通用、创新和临时性。项目管理的主要内容也在逐渐丰富，由以往的工期管理、成本控制、质量管控、范围管理、采购管理、集成管理、风险管理、沟通管理、整体管理等九大管理部分，现在新增了干系人管理，共十部分内容。项目管理按照项目类型分，又分为三块：信息项目管理、工程项目管理、投资项目管理。信息项目管理是指在IT行业的项目管理；工程项目管理主要是指项目管理在工程类项目中的应用，包括前期报建、中期施工、后期验收项目管理，一般会使用工程项目管理软件来对质量、费用、进度工期等进行掌握；投资项目管理主要是用于金融投资版块的把控，偏向于风险把控。
2.2理论工具
2.2.1流程再造理论
流程再造是一种企业活动，目的在为了对于成本、品质、服务以及时效上达到重大改进，内容为从根本上重新去分析与设计企业的某个活动程序，以追求绩效，新的程序使企业或绩效达到巨大的成长，是对时间、环节、程序、材料、满意度、经济效益等要素的全面考虑；通过四步（清理-精简-集成-自动化）的ESIA（Eliminate-Simply-Integrate-Automate）法对房地产项目的报建过程进行逐步优化，从而可以形成一种全新快捷报建流程，对企业有一定的启发和帮助。
流程再造主要分为两种：一种是稳妥的渐进式战略，即在原有的过程中，循序渐进地进行系统的优化，最具有代表性和指向性的是珮派得和楼兰德尔在1995年所提出的ESIA方法；另外一种则是风险型战略，以工作方针、需求为导向对过程进行再规划，以1993年达文波特的“五步法”和乔伊多西1997年提出的“RIDE”法为代表。由于企业机构的行政运行体系结构比较复杂，所以在进行过程重组的时候，必须要确保机构的正常运转，所以本文使用ESIA的方法来重构审批过程，避免改革的风险，逐步提高审批的速度。
流程再造的一般程序，如图2-1所示。
第三章 X公司房地产项目报建流程现状及问题分析 ........................ 16
3.1 X房地产公司介绍 .................................. 16
3.1.1 X公司概况 ................................ 16
3.1.2 江苏省盐城市建湖县当前房地产市场分析 .......................... 17
第四章 X公司房地产项目报建流程优化解决方案 ............................ 38
4.1 报建流程初步优化 .............................. 38
4.2 房地产项目报建全流程优化设计 ..................... 41
第五章 报建流程优化效果评价及保障措施 ............................... 49
5.1 报建流程优化方案的实施应用 ................................. 49
5.1.1 X公司YJXF项目简介 .................................. 49
5.1.2 优化方案在YJXF项目中具体实施应用 .................... 50
第五章报建流程优化效果评价及保障措施
5.1报建流程优化方案的实施应用
5.1.1 X公司YJXF项目简介
项目位置：盐城市建湖县，具体四至范围是：东至运河中路，北至府前路，南至东太湖大道，西至建宝路。
项目规模：项目国有用地批准证书面积4.7万平方米，规划设计建筑面积13.68万平方米，分一期开发，本次招标住宅总户数为968套。
物业形态：小高1#（18F）、2#（15F）、3#（17F）、4#（18F）、5#（18F）、6#（17F）、7#（15F）、8#（18F），大高（9#（27F）、10#（27F）、11#（27F）、12#（27F），室内批量装修及公区装修，总户数968户，该项目的具体效果图5-1如下，共12幢单体建筑。
第六章结论与展望
6.1结论
随着世界经济下行，中国的房地产行业目前竞争压力相当之大，必然要朝着高质量迈进才能生存下去，机遇与挑战并存，行业的良性发展必然离不开前期报建工作的不断优化和改进，这值得引起所有房企以及政府的高度重视。同时，政府在“放管服”改革背景下，一直强调刀刃向内、自我革命，工程建设项目审批制度改革首当其冲，如何在当前大背景下，打造“服务型政府”，持续稳定地推动审批制度的改革是一项艰巨的任务，能够进一步释放市场活力，为房地产企业的壮大发展提供支撑。
房地产报建是一项复杂且专业的系统工程，具有流程长、层级多、技术性强的特点，本文以X公司房地产项目报建流程作为研究对象，采用文献研究法、调查研究法等方法，详细梳理了当前工程建设项目审批制度改革背景下的房地产项目报建流程、事项、材料，对项目进度管理、项目报建管理、WBS分解等相关理论与方法进行了总结归纳，创新性地引入3W报建模型对X公司房地产项目报建流程网络图进行分析；再针对关键路径和关键工作中存在的主要问题进行流程再造和优化设计，以政府联动式的并联审批为出发点，创新提出了“拿地”为划分的报建流程优化方案；最后对报建流程优化的效果进行实测和评价，并提出顺利执行的保障措施，当地政府通过创新房地产项目审批流程、规范审批监管方式，有效改善了当地审批环境，同时也可为同类型企业和项目进行报建流程申报提供参考和借鉴，节约房地产企业的时间和资金。
参考文献（略）