本文是一篇项目管理论文，本文基于项目选址的阶段性特征，构建了城市养老社区两阶段选址模型，拓展了项目选址研究思路，完善了选址决策流程，充实了选址评价的技术方法，有助于提升城市养老社区项目选址的科学性，为市场参与者规划决策提供借鉴参考。
1 绪论
1.1 研究背景
1.1.1 社会背景——人口老龄化形势严峻
我国老龄化进程加剧，深度老龄化社会提前到来。我国统计局在2020年开展了第七次全国人口普查，据2021年5月公开的数据显示，现阶段我国60岁及以上人口数达2.64亿，占全国总人口的18.7%，65岁及以上人口数近1.91亿，占比为13.50%。国际社会判定65岁以上人口比重大于14%即为进入深度老龄社会，据中国发展基金会发布的《中国发展报告2020：中国人口老龄化的发展趋势和政策》预测，中国将在2022年左右进入深度老龄化社会[1]，比2019年《世界人口展望》预测的2025年提前3年左右。
未来30年间，我国人口年龄结构将出现明显的快速老龄化趋势，到本世纪中叶老龄化将达到峰值，老龄人口比重将超过35%，老年抚养比将从15%上升至45%左右，我国人均GDP增长速度将随着不断攀升的老龄化压力逐渐放缓[2]，将对社会经济发展和国民生活产生深刻影响。人口老龄化问题日益严峻已然不可避免，同时我国生育率持续走低，高老龄化与低生育率形成鲜明的“剪刀差”，预示着社会养老负担加重与有效劳动力短缺，中国人口老龄化问题迫在眉睫。
1.2 研究问题的提出
当前，我国老年群体多样化个性化养老需求与日俱增，而市场衍生多维度产品的发展尚且滞后，两者之间的供需不平衡提升了养老产业的发展速度，在养老产业已成蓝海的时代背景下，房企、险企和产业资本等纷纷切入养老赛道开始其商业布局，竞争逐步加剧。截至目前，主流房企中超116家涉足康养产业投资，其中百强房企中就有68家，部分房企项目如表1.1所示。保险业已有十余家保险公司发展养老业务，开发养老项目已超50个。
随着竞争机构的大量涌入，养老地产细分产品线也逐渐形成。目前来看，主要有老年公寓，养老社区（持续照料退休社区）、全龄型社区三种类型。以养老社区为卖点的养老项目已在全国多个省市的经济中心城市和特色旅游城市投入建设与运营。然而养老社区模式自美国引入国内本土化发展至今依然未形成成熟的商业体系，融资风险难估计、商业模式不明确、拿地决策不科学等问题已然暴露。对国内主流养老社区而言，项目盈利的难点并不在于某个点的专业性壁垒，而在于有无数个点都要做到极致。养老社区不同于其他地产项目，要摆脱传统地产思维必须与市场养老需求精准对接。企业拿地时有必要对项目特点与区域市场的影响进行系统分析与充分考量。
2 文献综述与理论基础
2.1 相关研究综述
2.1.1 国外研究综述
由于经济发展水平与老龄化程度的不同，国外尤其是上世纪进入老龄化社会的发达国家对养老产业的研究起始较早，经过多年的发展已形成了较成熟的研究成果。
（1）养老地产
国内外研究对比来看，“养老”是一种具有中国特色的概念，国外常用“长者照护”、“老年照料”等表述（elderly care, senior care, age care, etc.）。因此，在国外养老地产一般被称作senior housing或elderly housing。Ohara（2010）认为养老地产指人在步入老龄后，所选择的代替家庭照料的老年住宅产品，往往既包括良好的居住环境，又涵盖了如医疗、助餐、护理等系列养老服务[4]。目前国外围绕养老地产的研究主题主要分为养老地产运作模式、融资模式、规划设计三个方面。由于国情差异，各国养老地产的运营模式也不尽相同，除持续照料社区（Continuing Care Retirement Community，CCRC）模式外，国外学者普遍对美国、英国和德国盛行的反向抵押贷款（reverse mortgage）模式最为关注，俗称“倒按揭”，是一种“以房养老”模式，它是指老人将自己的名下的房屋抵押给银行以获取每月稳定养老费用，直至其死亡之后房屋归银行所有[5]。Lee等人（2012）结合死亡率、房价风险等因素进行估值，提高了定价的精确性[6]，Davidoff等人（2017）通过调研发现高知老年群体对反向抵押贷款接受度更高[7]。融资模式的研究热点中房地产信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）始终有一席之地，REITs最早起源于美国，是房地产证券化的重要手段，也是一种嫁接于资本市场的权益性直接融资工具[8]，在美国已形成相对成熟的体系，亚洲学者近年来多讨论如何借鉴美国REITs模式进行本土化对接[9]。规划设计方面的研究主要对适老化进行了探索，Jolanki（2021）通过实地访谈对养老地产居住环境的效用进行了考察，在社交助益和无障碍方面得到较好反馈[10]。
2.2 理论基础
2.2.1 区位选址理论
区位（location）理论的研究最早起源于德国，从单一学科拓展至多学科交叉研究，既属于地理学范畴，又归属经济学领域，管理学中还将其称作选址理论。通常而言，区位理论是关于人类活动的空间分布及其与空间中微观主体、中观环境的相互关系的学说，研究人类经济行为的空间区域与选择，以及对空间区域内开展经济活动的优化组合。
目前学术界主要有两种视角的理论研究区位选择，分别为以大卫·李嘉图为代表的，基于外生比较优势利益的新古典贸易理论，和以克鲁格曼为代表的，基于边际收益递增、不完全竞争及路径依赖的新经济地理学[69]。新经济地理学中往往从区位理论出发，把单个城市看作统一的市场，普遍存在三种经济效应：①市场接近效应：在同等条件下，企业管理者倾向于选择市场规模更大的区域，以期产生规模经济效益；②生活成本效应：在人口规模大的前提下，本地产品逐渐多样化以满足本地消费者的多元化需求，即人群集聚降低了外地引入规模，本地生活生产的成本下降；③市场拥挤效应：指集聚引发的企业间的竞争导致单个企业盈利水平降低。基于区位理论，可知市场、人口均为区位选址的重要影响因素。
3 城市养老社区选址评价指标体系 ................................... 18
3.1 评价指标筛选原则 .................................. 18
3.2 评价指标筛选来源 ................................. 19
4 选址模型构建 ................................. 33
4.1 基于BWM-熵权-TOPSIS的投资区位决策模型构建 ............................. 34
4.1.1 模型方法选择 .................................. 34
4.1.2 指标权重计算原理及步骤 .................. 34
5 实证分析 ................................ 47
5.1 基于BWM-熵权-TOPSIS的投资区位决策研究 ..................................... 47
5.1.1 区位决策研究区域概况 ................................. 47
5.1.2 区位决策数据来源与处理 ........................... 49
5 实证分析
5.1 基于BWM-熵权-TOPSIS的投资区位决策研究
5.1.1 区位决策研究区域概况
（1）四川省人口老龄化现状
四川省已进入深度老龄化阶段。根据第七次人口全国普查的结果显示，全国31省市区中，60岁及以上老龄人口占比如图5.1所示。
据统计全国有149座城市达老龄化，分布在22各省份，其中有7个省份的深度老龄化城市达到或超过10个。在全国老龄化最严重的十个城市中，超半数在四川省。这主要是因为四川的地市州数量比较多，而地市的劳动人口不断流向经济发展更好的城市，区域的不协调发展明显加剧了全省老龄化进程。
四川省60岁及以上户籍人口占比连续五年超过20%，其中2018年有小幅回落，2020年达到峰值。户籍老年人口占比2016年是21.05%、2017年是21.09%、2018年是20.40%、2019年是21.22%、2020年是21.71%，均高于当年全国平均老龄化水平。老年人口抚养比显示每100名劳动年龄人口所需负担的老年人数量。截至2020年，四川省老年人口抚养比25.3%，高于全国老年人口抚养比19.7%，仅次于重庆的25%，于全国各省市内排名第二。
6 研究结论与展望
6.1 结论探讨
为缓解日益严峻的老龄化形势，积极培育银发经济被赋予了重要意义，养老产业的黄金时代正在到来。养老社区作为一种复合型养老项目，将被动托管型养老转变成自主享受式享老，在我国边富边老的老龄化背景下具有广阔的市场空间。本文从养老地产项目选址具有的两阶段特征出发，构建了城市养老社区项目选址模型。主要研究结论如下：
（1）以两阶段选址指标体系解释城市养老社区选址影响力构成。从现有权威指标体系与既往研究文献双视角切入，确定筛选样本集并根据详细统计与归纳，构建了科学且清晰的选址评价指标体系。本文将投资区位决策指标细分为生态、人口、经济、社会及市场等5个一级指标与18个二级指标，通过模型权重计算，权重前序指标依次为城镇居民人均可支配收入、人均GDP、房地产开发投资额、每万人拥有医院床位数及空气质量优良率，反映了经济与市场要素在养老社区投资区位选择上具有关键影响作用，医疗与环境因素次之。用地空间选址指标则由环境、配套、交通、用地4个一级指标及12个二级指标组成，其对应的空间变量权重系数结果显示，噪音干扰、医疗配套及交通站点因素与城市养老社区项目空间选址关系最为密切，应当在规划过程中予以重点关注。
（2）投资区位决策评价结果显示，成都市位列省内投资适宜地之首，与其他城市投资价值存在显著差异。根据构建的一阶段选址模型，以四川省18个地级市作为研究样本，依据投资区位决策指标体系，使用BWM-熵权-TOPSIS法对待评样本进行选址综合评价，得到了四川省养老社区项目投资适宜性排序结果，按照评价值将适宜开发城市的6座城市划分为核心发展城市成都市、优先发展城市攀枝花市及潜力发展城市雅安市、乐山市及资阳市，基本符合养老产业发展实际情况。
参考文献（略）