本文是一篇项目管理论文，该文以和黄地产有限公司开发的针对高端人士地产项目——御翠园别墅为研究对象。在查阅大量的相关文献的基础上，对地产行业的质量管理体系的国内研发进行了系统综述，明确了应用的相关理论。
第1章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
习近平总书记在党的十九大公报中表示：“当前经济社会现状早已转变为人民群众日益增长的美好生活需求和不平衡不完善的经济社会蓬勃发展相互之间的冲突。”这种社会主要矛盾的转变，在更深层说明了经济社会从重发展速度转变到注重经济发展质量，由过去的讲究效益调整为注重公平，以及对弱势群体（中低收入人群）的住房保障成为未来发展的重点。和记黄埔地产公司是一家世界五百强的外资地产投资公司，专业从事住宅和商业房地产开发与经营近40年，积累丰富经验。随着国际经济形势和我国经济发展的不断深化，国家对房地产的调控政策也是随之变化，外商房地产企业在国内市场的发展受到一定的影响。
面对新冠疫情影响，房地产市场出现的新情况新变化，坚决贯彻股份公司2021年创新业务工作会议精神，按照集团公司“坚持一个根本，实现三个转型”战略布局和设计公司年初工作部署，牢牢把握行业发展机遇，不断探索创新业务模式，坚持守正、创新、提质、做实，积极对接政府和相关专业资源，积极推进公司设计咨询业务创新和重点项目，在新的起点上推动公司高质量发展之一。
质量管理和国际接轨，能够助企业拿到打通国内外市场的“金锁匙”，在国内也就能获得客户信赖的“通行证”。这为企业在国外投资项目提供了有利条件，促进市场开拓，发展新客户。通过项目质量管理促进了企业服务质量的提升，可以使和记黄埔地产有限公司上海发展更多地产项目，能够提高合同履约率，完善售后服务，从而使消费者满意度显著提升，给公司带来了良好的质量声誉，也促进了消费者权益的保障。本文主要研究和记黄埔地产有限公司项目质量管理系统的优化提升，把好质量关，确保客户利益。即能降低成本，树立企业品牌的良好形象，又可以进一步提升企业竞争力。在我国经济“转方式、调结构”的大背景下，切实地通过提高企业质量管理，助力企业成长。
1.2 国内外研究综述
1.2.1 国外研究综述
Ackara T，Kazaz A，Ulubeyli S.（2017）指出近年来，质量管理已作为建筑业的一项重点课题。这一课题引起了众多研究者的关注，文献中也进行了大量的研究。虽然质量管理在制度化的建筑企业中普遍存在，但中小型企业却往往忽视了质量管理。建筑工程项目由于其性质的复杂性，包含着许多具体的工程风险，有质量管理部门和政策的制度化的建筑公司，通过有效的材料使用和生产力的提高将浪费降到最低。因此，它们可以预防或控制依赖于时间和成本的风险。
Başaran，Burhan（2016）文章研究的目的是评估的系统应用ISO质量管理体系标准。ISO9001(质量管理体系)，ISO22000(食品安全管理体系)，ISO14001(环境管理体系)，ISO13425(医疗器械质量管理体系)，ISO27001(信息安全管理系统)和ISO16949(汽车质量管理体系)有影响的出现在土耳其工业产权。收集了2007年至2013年期间土耳其各组织收到的与这些标准有关的ISO标准认证文件数量的信息。[8]。
Sanchez-Marquez R（2020）主要是通过开发和测试一种方法，通过分析制造环境中平衡计分卡的关键性能指标来研究质量管理系统，从而提高客户满意度。该方法的重点是识别和量化内部和外部度量标准之间的关系，使之能够从绩效衡量过渡到有效的绩效管理。它已经作为一个案例研究方法进行了测试，使用了一家领先制造公司的平衡记分卡的两个完整年的真实数据[9]。
Ulewicz R ，Nov F（2019）在文中介绍了半挂车结构焊接质量管理体系的实施和标准范式的应用，对半挂车结构焊接过程进行专项监督的方法。特殊过程监督包括导致获得符合一定质量条件的成品的活动。本文介绍了一些应用解决方案的例子，这些解决方案基于通过制造过程管理的质量管理，特别强调特殊过程，从而获得满足客户要求的产品[10]。
第2章 相关质量管理理论基础
2.1 相关概念界定
（1）项目的概念
人类的活动按时间维度，逐步演化为两类基本形态及其衍生的多种形态。一种是在一定约束边界内以时间为周期重复完全相同或基本相同的活动，一般被称为“运行”；另一种是在一定约束边界内在规定时间内结束并不再重现的活动，即一次性的活动，这类形态被称为“项目”。
本论文中，项目可以定义为人们为实现特定成果而集成该成果所固有的过程、条件及方法所开展的不可再现的活动。 （2）质量的概念
质量的概念：质量时一组固有特性满足要求的程度，质量不仅指产品，质量也可以使某项活动或过程的工作质量，还可以使质量管理体系运行的质量
（3）质量管理的概念
质量管理是在质量方面指挥和控制组织的协调活动。质量管理的首要任务时确定质量方针、目标和职责，核心是建立有效的质量管理体系，通过具体的四项活动，即质量策划、质量控制、质量保证和质量改进，确保质量方针、日标的实施和实现。质量管理项目组织围绕着使项目产出物能满足不断史新的质量要求，而开展的策划，组织、计划，实施、检查和监督、审核等所有管理活动的总和。
（4）质量管理体系概念
体系(系统)：相互关联或相互作用的一组要素。管理体系：建立方针和目标并实现这些目标的体系。
2.2 相关理论
2.2.1 全面质量管理理论
全面质量管理(Total Quality Management，TQM)就是一个组织以质量为中心，以全员参与为基础，目的在于通过让顾客满意和本组织所有成员及社会受益而达到长期成功的管理途径。全面质量管理强调以下观点：
(1)使用者第一的观点，即把使用者的概念推广至公司管理层中，即下道工序是上道工序的使用者，但不能直接把问题交给使用者.
(2)预防的观点，也就是从产品设计与加工的过程中，减少产质量隐患.
(3)从定量分析的观点，只有定量化才能达到质量管理的良好效果.
(4)以工作质量为重点的观点，因为产质量和服务均取决于工作质量.
2.2.2 项目管理理论
项目管理理论是来源于第二次世界大战，发展始于上个世纪最后三十年的一门先进的项目管理学说。它以企业具体工程项目的管理工作为对象，采取了定性、测量相结合的方式，把许多前沿的管理理念与手段带到了企业的具体项目之中，从而大大提高了项目的有效性。项目管理理论主要观点:
（1）从总体的角度来看项目管理或者项目管理运作中的团队组织环境，是所谓的体系思想.
（2）复杂系统管理方法是对处理复杂性问题的一个整体分析方法，涉及系统管理观念、系统分析与复杂系统管理。
① 体系观点是完整体系的考虑事件的思想模式。
② 系统分析，是一种问题的处理方式。这种方法通过定义问题的研究范围，将其划分为不同组成要素，进而确定并评估各要素所面临的问题、机遇、约束与需要。系统分析员需要找出一种最佳的，甚至是满意的解决方案以及计划，并且使之置于整个系统中考虑的可能性。
第3章 和记黄埔地产公司质量管理体系现状分析 .......................... 12
3.1 香港和记黄埔地产公司简介 ............................ 12
3.2 和记黄埔地产公司项目质量管理体系的现状 .......................... 12
3.2.1 和记黄埔地产公司项目简介 ................................. 13
第4章 和记黄埔地产公司项目质量管理优化方案研究 ....................... 27
4.1 上海分公司项目质量管理方针与目标的确定 .............................. 27
4.1.1 上海分公司质量管理方针的确定 .............................. 27
4.1.2 公司项目质量管理目标的确定 ................................. 27
第5章 和记黄埔地产公司项目质量管理体系优化方案实施的保障措施 ............ 50
5.1 提高领导重视程度 ................................ 50
5.2 提高员工的质量意识 .................................... 51
第5章 和记黄埔地产公司项目质量管理体系优化方案实施的保障措施
5.1 提高领导重视程度
企业领导层对于所在建的工程项目更是注重于执行层次的管理工作，也就是一个内部机构改革，贯穿于与各个项目管理流程相关的部分，也涉及与各政府部门之间的相互配合及内部权力的重新分配，所以改革肯定也会面临一定阻力，所以企业高层的重视程度也显得格外关键。高层要实现员工思维与意识上的统一，如此才能确保企业改革的实现，因此高层必须要参与关键业务流程的决策，并确定了业务流程的关键权责体系，同时自身根据业务流程的特点实施。通常情况下应由总经理办公室具体负责实施，并保持一定的权威性以及公司内部的良好配合与协作，对于整个流程项目管理的顺利开展才能够起到有效促进作用。
（1）强化员工思想建设，即加强公司领导人员和员工的内控意识观念等问题，是公司强化内部管理必须解决的第一个问题。重点体现为，对香港总部和上海分公司健全内部管理的必要性以及现实意义的认识程度都需要进一步提高，尤其是分公司的管理人对内部控制知识没有基本的掌握。
（2）提高了管理层和员工的关注程度。搞好企业内部管理制度的执行建设并非一二个部门或是领导班子内的事，而是要求整个部门全体职工特别是企业管理人员一起参加，并一同建立、健全与落实。企业管理层、各个部门以及企业所有职工都应该明确的意识到企业内部管理制度的实施并非为了降低效率，而只是预防经营风险、提升精细化管理程度，确保企业生产运营安全的关键保障。
（3）提高了督导督查人员的执行力。要求有关监管机关，在充分考虑其必要性和严肃性的同时，仔细了解管理流程，熟悉把握各主要环节的内部控制规定，并认真执行有关制度和法律法规，把好内部制度执行的落实督导。
（4）定期评价反馈、追究责任。对企业内部的管理制度落实状况实施定期评估与反馈，并建立了责任追究机制。要突出提高内控制度的刚性程度，对落实不力的企业进行严格惩罚，如降级、扣除补贴等，同时领导班子要以身作则，带头执行内部制度。
结论与展望
结论
该文以和黄地产有限公司开发的针对高端人士地产项目——御翠园别墅为研究对象。在查阅大量的相关文献的基础上，对地产行业的质量管理体系的国内研发进行了系统综述，明确了应用的相关理论。
在对和黄地产的发展背景，企业管理特色，以及公司文化等进行了介绍基础上，应用问卷调查的方法对御翠园项目质量管理体系中存在的问题也进行了剖析。论文中设计了调查问卷，对公司相关人员进行了调查，在问卷统计的基础上，梳理了御翠园项目质量管理体系中存在的问题，并对产生问题的原因进行了深入分析。通过调查，发现公司质量管理存在着重要过程控制薄弱、质量管理职能不清、全员质量管理积极性低下与质量管理方法落后等问题。
根据公司质量管理体系存在的不足，本文应用质量管理理论， 对施工前、施工过程中、项目完工后的质量管理体系的优化给出了优化方案，对工序质量控制与质量管理体系评价系统建立也提出了优化方案。完善了施工前的相关审核流程，对施工中的质量控制点设置、工程质量预控、施工质量检查等内容进行了系统的研究。本文也从提高员工的质量意识，完善质量管理机构，建立质量评审机制，加强检测设备配置等角度对实施优化方案提出了保障措施。
本文通过对御翠园项目质量管理系统的优化研究，帮助和黄地产品牌在激烈的上海地产市场中获得竞争优势， 在企业面对复杂多变的房地产市场形势变化中奠定坚实的竞争基础，也为广大的上海客户提供优质的房产，使广大用户享受高质量的生活，从而提升了企业品牌及顾客的满意度。
参考文献（略）