本文是一篇项目管理论文，本文以J房地产公司城市综合体项目为研究对象，重点梳理现有采购流程，以项目管理和采购管理相关理论为指导，结合J房地产公司的招标采购管理制度，利用AMSE流程分析法城市综合体项目前期已完成的定标数据分析，对招标失败的原因进行剖析，并组织了多次的访谈和调研，针对存在的实际问题提出相应的优化策划，最终达到招标采购流程的优化的目的，提高采购效率和定标质量，降低项目总成本。
1 绪论
1.1 研究背景
建筑行业作为我们国家的支柱产业，历年来一直对GDP的增长做着巨大贡献。近年来，经济全球化日益突出，在世界经济体系的影响下，中国建筑市场的竞争也是愈发激烈，建筑业的发展也完善需求也是近年来的重点研究目标。经过近这30年来房地产和建筑业的高速发展，在市场机制调节为主，政府宏观调控为辅的配套政策下，持续了这二十多年的粗放式的管理模式特别是中小型房地产企业的管理模式将逐渐被淘汰，房地产的精细化的管理才能使企业在这股波涛汹涌的市场洪流中屹立不倒。2021年宏观经济仍然呈现疫后复苏态势，但内生动力不足，经济发展面临需求疲软，房地产公司在这样的大环境下，为了实现企业高质量高标准的精细化管理，都在进行着自我改革，加强各个环节的管理，提升企业工作效率和管理水平，合理分配企业资源，以在激励的市场竞争中站稳脚跟，逐步进入健康发展的轨道。
在房地产行业的诸多管理环节中，工程项目招标采购管理是基础且重要的环节，招标采购工作与成本管理息息相关，与房地产企业的经营收益和利润空间也有着强烈的关系，同时，与外部供应商资源优劣也有着相当大的相关性。如今，建筑业正处于激烈的市场竞争环境下，工程项目的招标采购工作实际完成质量必将影响整个项目的成本管理工作，一旦出现差错，可能导致项目资金遭受损失，致使企业丧失现有的行业竞争优势。
招标是交易和获取货物、工程和服务等资源的一种方式。物资招标是指招标人对采购物资预先提出的条件和要求，邀请必要数量的投标人参加投标并按照法定或约定程序选择供货商及其物资的一种商品交易行为(陈守愚，1988)，通过优化现代企业集约化管理，整合内外部资源，优化供应链管理，为企业提供成本最低、效率最高、服务最好的商品和服务。
1.2 研究意义
本文最主要的研究意义偏重于实践意义。
十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日期施行，《民法典》立足于我国的基本国情，是对我国现行的民事法律制度规范进行系统整合、编纂修订，形成了适应新时代中国特色社会主义发展要求的第一部法典，有力推进了国家治理体系和治理能力现代化，对包括招标投标在内的各类民事活动产生了重要而深远的影响。《民法典》设置了合同篇，它将是以后关于民事合同的基本依据，《民法典》中的合同篇，既包括1986年颁布的《中华人民共和国民法通则》又包括1999年发布的《合同法》，这其中必然也针对工程建设合同也有相关的章节和说明。公开招标、邀请招标或其他招标形式，是订立合同的前期过程。《民法典》的编纂和施行，进一步肯定了招标采购工作和合同订立的重要性和必然性，而在合同生效之前，招标采购阶段特别是工程建设招标采购阶段，每个公司或采购人都是通过适应自身情况的相关招标采购制度进行的，监管部门也无法对招标采购过程及中标单位进行有效的监管，有关的法律法规及相关市场环境还有很大的改进和完善的空间。
在公司内部来说，不同的项目会有不同的情况和特点，公司统一的管理制度虽然从大方向来说都是紧跟着国家相关法律法规，但在实施细节上仍存在一些不规范或是不适用的问题，这些问题的存在和发生，都会严重地影响着公司相关招标采购制度的有效运行，阻碍了项目管理的高效运转。为了促使相关管理中招标采购工作的顺利开展，本文将从项目潜在供应商选择流程问题分析、项目招标采购流程问题分析、项目资金支付流程问题分析、项目供应商培养流程问题分析等几个方面深度挖掘J公司招标采购流程及制度的问题，提出流程优化的建议，在健全招标采购工作的监督管理、信息化支撑体系等方面提出意见，对减少招标采购流程中出现的各种招标失败或围串标等情况具有一定的借鉴意义，同时做好项目招标策划，进行资源分类及统筹，为提高招标效率及质量提供支持。
2 相关理论基础
2.1项目管理及招标采购管理
2.1.1项目管理理论
现代项目管理起源于美国，由兰德公司、杜邦公司率先运用，逐渐形成一门有关项目资源控制的管理科学，房地产业作为一个国家的支柱性产业，针对房地产项目管理的研究也成为项目管理理论的重要方面。房地产项目管理主要侧重于进度、成本、质量、安全这几个方面。（袁旭光，2015）
对房地产项目及工程项目施工来讲，项目管理是从建设项目招投标开始到项目交付完成的全过程，在这过程有计划的进行项目管理的项目筹建、施工组织、进度管理、材料管理、质量管理、成本管控等相关工作，以实现项目合同规定的目标的过程。项目管理是运用有限的资源在有限的时间内，努力完成规定的任务（丹尼斯.洛克，2009）。美国项目管理协会PMI的著作描述的项目管理理论：项目管理是项目的管理者，在有限的资源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进行有效地管理（Institute PM，2013）。项目全过程即为事项项目的目标，是从项目的投资决策开始到项目全生命周期的结束位置，管理工作的全过程，包括计划、组织、指挥、协调、控制和评价等方面。项目管理在时间轴上可以被简单的分为这五个阶段:项目启动阶段，项目实行计划阶段，项目执行阶段，项目的监控、项目的收尾及评价工作。
2.1.2 招标采购管理
招标采购是实行物资科学管理的有效途径，招标采购的主要作用在于降低采购成本，节约资金，也是防止物资采购中滋生腐败的一条治本之路(陈波，2001)。国内外招标的基本程序是由招标、投标、开标、评标、定标和签订合同6大部分组成的(陈守愚，1998)。从历年来的实践来看，招标采购都是公开、公平和公正为基本前提的。自《中华人民共和国招标投标法》（2000年1月1日实施）、《中华人民共和国招标投标法实施条例》（2012年2月1日实施）实施起，近期我国招标采购市场非常活跃，多项有效的、合理的招标改革措施，包括招标文件示范文本的推行，促进了经济的发展，产生了可观的经济效益和社会效益。
2.2 采购流程
对于企业来说，特别是大型房地产企业，其采购流程具有非常复杂的特性，从制定采购计划到确认招标图纸、编制工程量清单、招标方案及招标文件审批、入围单位审批、发标、开标、评标、定标审批、合同签订、履约跟踪、进度款支付、工程结算、质保期跟踪、质保款支付，整个流程都属于一个较为复杂的过程，招标采购部门在这个过程中起到一个统筹及执行作用。
另外，在现代采购流程中，还包括了战略采购，战略采购的复杂程度更是比常规项目的采购更大，不仅要考虑多个需求项目之间的关系和联系，也好综合考虑不同项目之间的区别以确保战略采购可以有更多更广的适用性。在常规招标采购流程的基础上，战略采购的流程还会增加更多的沟通及决策环节，使得各个分支机构或者项目得以直接运用。同时，战略单位的管理与维护流程也较常规供应商不同，战略采购的复杂程度可见一斑。
3 J房地产公司城市综合体项目招标采购流程存在的问题分析 ........................................ 13
3.1 J房地产公司城市综合体项目及现有招标采购流程简介 ................. 13
3.1.1 J房地产公司简介 ......................................... 13
3.1.2 城市综合体项目简介 .................... 13
4 J房地产公司城市综合体项目招标采购流程优化方案 ................................... 37
4.1 招标采购流程优化的目标和原则 .................................. 37
4.1.1 招标采购流程优化的目标 .......................... 37
4.1.2 招标采购流程优化的原则 ............................. 38
5 招标采购流程优化方案实施的保障措施及效果评价 ................................... 61
5.1 招标采购流程优化方案实施的保障措施 ........................................ 61
5.1.1制定与优化方案相适应的管理制度 ..................................... 61
5.1.2加强流程失败的原因分析并持续改进 .................................. 61
5 招标采购流程优化方案实施的保障措施及效果评价
5.1 招标采购流程优化方案实施的保障措施
5.1.1制定与优化方案相适应的管理制度
管理制度的对应调整是保证招标采购流程优化顺利实施的基础保障。J房地产公司需要依据新的招标采购流程的优化内容及新增的供应商管理流程等制定与之相匹配的制度。结合J房地产公司的实际运营情况，采购管理制度的调整需要遵守以下原则:第一，摒弃与之前的供应商推荐、回避制度及供应商入围选择制度;第二，结合采购流程优化的方向及目标制定新的采购权责及供应商管理制度;第三，在各项目管理中建立与之相匹配的招标采购实施细则。制度的制定还要有一定的强制性及弹性，在确保公司管理职能底线及合规性红线的基础上有要保证能够在一定程度上的自由发挥，可执行性及可操作性也有所提高，为公司优化方案的顺利实施提供了有效的组织保障。
5.1.2加强流程失败的原因分析并持续改进
每一个招标失败的背后都是有一定的疏漏或主观原因，加强招标采购流程分析，特别是对于招标失败的情况，要对其原因及如果避免发生类似情况进行梳理和总结。不管是发包人需要调整招标条件，还是投标人内容没有按招标文件要求进行响应，还是没有按时提交投标文件，又或者是拟中标人弃标、投标报价全部高于招标限价等等，招标失败的原因众多，但归咎其根源不外乎亮点：招标工作思虑不周及投标人质量差。在招标前策过程中就精心策划，预估可能会发生的流程失败的风险，规避或减少这些风险，是一个合格的招标采购人的基本素质。流程没有完美的，改进是永恒的，只有在不断执行分析改进实施当中，才能使流程拥有更高的执行效率。
6.结论与展望
6.1 研究结论
本文以J房地产公司城市综合体项目为研究对象，重点梳理现有采购流程，以项目管理和采购管理相关理论为指导，结合J房地产公司的招标采购管理制度，利用AMSE流程分析法城市综合体项目前期已完成的定标数据分析，对招标失败的原因进行剖析，并组织了多次的访谈和调研，针对存在的实际问题提出相应的优化策划，最终达到招标采购流程的优化的目的，提高采购效率和定标质量，降低项目总成本。论文主要通过以下几个方面研究得出结论：
第一，本文分析了J房地产公司的采购制度和城市综合体项目的采购流程，发现了城市综合体项目缺乏具有指导意义的采购计划，并提出了采购计划编制和使用上的优化建议。
第二，本文提出了J房地产公司的采购流程中关于供应商入库入围管理、采购流程方面有诸多的问题，例如流程冗长繁琐，缺乏有效的招标采购流程监督及检查制度，招标效率及招标质量不高，招标失败率较大，针对这些问题提出了关于建立供应商库及入围选取标准的方案，战略集采的选择、采购流程的审批、监督等内容进行了优化设计。
第三，目前的评标方法过于偏重于低价中标，导致中标单位的现场管理水平与高标准的管理要求存在很大的矛盾，本文提出了标准评标办法的设计，将部分与观感、质量要求很高的招标类别调整成为“综合评分法”，重视投标单位的管理水平和施工能力，确保能够招到质优价廉的单位。
第四，本文提出了建立供应商管理制度和供应商分级管理方式、供应商激励政策等制度、流程上的优化意见，加大在供应商管理的力度，鼓励供应商与公司的共同成长。
第五，将前文中提到的流程优化建议试运用到新标段的项目招标中，从招标流程的效率和质量方面评估流程优化的效果。
参考文献（略）