本文是一篇项目管理论文，本次数据均抓取自网站现有挂牌数据，未能获取到已成交的租房数据，数据存在局限性，最终得出的特征价格模型可能不够精准，有待进一步完善。后续如能获取到租赁住房成交价格与相关信息，或有更为精确的统计信息可带入现有模型进一步优化。
1 绪论
1.1 研究背景
居住问题关乎民生，也是我国近年来致力解决的首要问题。由于我国城市流动人口比例再创新高，“租售并举、租售同权”等一系列政策也相继出台，房地产行业的主要利润来源逐渐从开发销售环节向资产运营和服务环节转型，这一变化也要求房产企业从过去的追求短期利润思维向寻求长足稳定收益方向转变，长租公寓项目应运而生。在国家政策要求与庞大市场需求背景下，一方面长租公寓经历了2015年后的野蛮生长、2019年后的“爆雷”事件频出，再到现如今的行业洗牌整顿的跌宕历程，这暴露出我国长租公寓在发展中存在的如经营管理不善、“长收短付”资金错配风险、“高进低出”不合理定价等诸多问题。
另一方面，长租公寓依旧有良好的发展前景。根据仲量联行发布的《2021长租公寓市场白皮书》①报告内容显示，中国长租公寓未来快速发展的四大驱动力为人口结构变化、购房门槛、政策支持与资本助力，这四大因素是长租公寓发展的基石，其变化趋势会对长租公寓市场产生深远影响。第一是人口结构变化，跟据2020年全国第七次人口普查的调查结果，过去十年人口呈现加速向大城市聚集的趋势②。截至2020年底，全国有包括成都在内的6座城市的常住人口超2000万。这些超大城市的人口增长主要由于外来人员的导入，有部分城市的常住人口结构中，外来人口占比逾6成。外来人员为当地城市发展贡献了生产力与消费力，也增加了城市的住房需求。同时人口普查结果显示，城市间的人口流动性在增强，2020年底城市中人户分离的人口规模达到1.17亿，这也表明有大量人口不会长期居住在某一固定居所，住房租赁需求加大。
1.2 研究目的与意义
本文就长租公寓的租金定价问题进行研究，旨在从供给侧出发，协助长租公寓项目建立合理的定价体系。通过对成都市现有集中式长租公寓项目房屋信息实证分析，从长租公寓企业的角度提出调整与提升项目产品的建议，找准项目自身定位，以期提升整体项目利润。
本文研究范围选定在成都市，成都全国人口净流入城市中名列前茅，房价迅速攀升导致租房需求旺盛，吸引了许多租赁市场头部企业在成都开展数个长租公寓项目。目前学术界针对长租公寓定价的研究较少，且多聚焦在北上广深等一线城市，对成都这样的近十年迅速发展并跻身新一线的城市的长租公寓的研究成果存在不足。成都作为新一线城市，其长租公寓的现有市场规模与平均租金价格与一线城市有着显著差异，这导致其影响租金定价的因素可能出现不同，那么企业在成都开展长租公寓项目时可能需要因地制宜地设计与调整项目方案。本次研究对象细化到对集中式长租公寓进行研究的主要原因是：集中式长租公寓更符合市场需求与政策导向，企业更加侧重发展集中式长租公寓项目。同时集中式长租公寓的价格较为透明，官网价格基本等同于成交租金，房源信息详尽，有利于定价研究生成合理真实的研究数据。
2 理论基础与文献综述
2.1相关概念与理论基础
2.1.1 集中式长租公寓定义
目前，在国内外暂无对长租公寓这一概念的统一定义与标准，在我国，长租公寓也叫做“单身公寓”、“白领公寓”。从字面含义理解，长租公寓是指是租赁期限较长（通常大于或等于一年）的租赁模式，通常采取统一的装修与管理。国内首家集中式长租公寓-魔方公寓于2010年在上海开业，首次推出了这类与传统住房租赁市场截然不同的租赁产品。根据链家研究院的定义，集中式长租公寓是指：“房源集中布置（整栋或整层），有公共空间、专业品牌运营管理、平均租期半年及以上的租赁型公寓。”④该定义明确了集中式长租公寓区别于传统租赁的房源分散的现状，采用整栋或整层的集中运维模式，注重公共空间打造与品牌塑造，本文的研究对象、数据收集以及变量选取也会以此定义为基础开展工作。
2.1.2 长租公寓分类
程磊（2015）在研究中指出，长租公寓根据房源集中度可分为分散式长租公寓与集中式长租公寓。
分散式长租公寓多以轻资产模式运营，运营商以互联网企业为主，企业对社会的闲散房源进行收集整合，约定租赁年限并给予房源出租方相应租金，然后作为二房东对房源进行统一装修后以合租或整租的形式提供租赁服务（谢浩宇、郝亚雯，2016）。分散式长租公寓项目的优势在于前期投入低、房源获取较容易，并且可针对客户的不同需求提供不同类型产品，投资回收期较短。但分散式长租公寓的缺点也十分明显，首先房源分散导致无法统一装修，装修成本上升，管理难度增加。其次分散房源也无法为租客提供公共区域与增值服务，并未摆脱传统的房屋租赁的盈利模式。
集中式长租公寓通常采用的形式是以企业自持物业或通过收购和包租运营获取原始房源，然后将获取到的房源进行统一的设计与装修，继而对外租赁。这类项目前期投入较大，对企业资金实力要求较高，因而运营商以房地产企业为主。集中式长租公寓房源集中，有利于企业统一设计装修与运营管理，能够形成规模效应。集中式长租公寓可为租户提供满足休闲娱乐、办公健身等需求的公共区域，在提升产品竞争力的同时可进一步通过各类增值服务盈利。本文的研究对象是集中式长租公寓。
2.2 相关文献综述
本文的文献综述包括长租公寓现状及发展前景、特征价格模型、租金定价影响因素三个部分，并对相关文献加以总结与评价，为后面的实证研究指明了方向与打好理论基础。
2.2.1 集中式长租公寓现状及前景研究综述
对于长租公寓的定义，尹潇凡（2018）提出长租公寓是指在城市核心区域内为城市的外来流动人员提供租房服务，并配有专业物业管理公司统一管理，从而区别于一般租赁形式，使其具有一定的服务属性，提供给租客一种在家居住一般的感受。
广发证券（2017）的研究表示，长租公寓在国外兴起的较早，其发源于美国，并在美国和日本等发达国家和地区取得的持续性的发展。KERN L.（2007）站在美国传统本土文化上分析，认为长租公寓在美国是一种广受欢迎的居住产品，它有别于市场上别墅等品类，自身具有独特的优势。杨丽（2018）也在研究中指出欧美市场租赁火爆的根本原因是当地居民对居住有着不同的认同方式。在欧美市场，尤其是市中心，其公寓在出租市场中拥有极高的市场占有率。Patatu（2020）对美国洛杉矶的Airbnb房源与长租公寓的盈利能力进行比较后发现，同等情况下长租公寓的年租金收入比Airbnb高出17,027美元，这也表明美国民众对长租公寓这类产品的认可。Natacha（2020）探讨了日本长租公寓REITs的发展，指出日本政府建立了完善的房地产信托制度与优厚的税收政策，将房地产转变成流动性金融产品，从而在日本人口急剧下降的背景下，房产租赁市场需求持续上升。
在国内，长租公寓这一产品在租赁市场中还是新鲜事物，从2015年起，由于政策导向的影响，国内长租公寓市场进入了快速发展阶段。赵子傲（2018）在研究中指出，未来十年房地产调控政策和方式依旧会以建立房地产长效机制为重，随着外来流动人口不断涌入大中型城市，我国的住房租赁市场将迎来一轮爆发增长，我国的长租公寓租赁群体也将呈年轻化趋势。王建红（2016）分析了长租公寓发展迅速的原因的同时，指出了长租公寓面临的问题，针对这些问题提出了自己的解决方案。周明（2018）认为租赁市场的健康长效发展，长租公寓产品是关键的一环，如何让长租公寓健康可持续性发展，也能为租赁市场提供范本和方向。
3 成都市集中式长租公寓特征价格模型构建 .................................. 18
3.1 研究区域情况介绍 ........................... 18
3.1.1 成都市概况 .................................. 18
3.1.2 成都住房租赁市场概况 .......................... 20
4 研究数据量化与整合 ...................................... 30
4.1研究范围 .................................... 30
4.2 数据来源 ....................................... 31
5 集中式长租公寓特征价格模型实证分析 .............................. 42
5.1 线性-线性模型设定 .................................... 42
5.2 线性-线性模型估计与检验 ................................... 45
5 集中式长租公寓特征价格模型实证分析
5.1 线性-线性模型设定
首先使用线性-线性函数形式，因变量为集中式长租公寓的网站挂牌月租金价格，自变量共12个，其中包括6个建筑特征、1个区位特征、4个邻里特征、1个品牌特征。通过将数据导入SPSS 26得出的描述性统计结果如下：
表中可以看出，本次1664条租房数据的租金价格从779元到8399元不等，租金的均价为1821元；房屋面积从10㎡到150㎡不等，房屋面积的均值为38.41㎡。
6 结论与建议
6.1 研究结论
本次研究基于适用于研究异质商品的特征价格理论与模型，对成都市集中式长租公寓的租金定价进行分析，在查阅相关文献资料结合实地调查的基础上，选取了包括因变量公寓租金在内的13个特征变量，同时通过爬虫技术爬取到成都市区域内符合条件的房源信息1664条，对信息进行量化处理后，通过建立两种特征价格模型导入数据并展开实证分析，最终确定了11个影响成都市集中式长租公寓租金定价的特征变量，并得出了这11个影响因素的特征价格，构建了成都市集中式长租公寓租金的特征价格等式，为集中市长租公寓项目租金的定价与提供了合理量化工具，对集中市长租公寓项目的后续改进提供参考意见。公式如下：
月租金=−363.81+32.32×面积+79.73×装修水平+94.62×房内配套设施+16.15×有无阳台+169.34×公共空间−0.014×距天府广场的距离−0.15×距地铁站距离−0.117×距写字楼距离−0.042×距商场距离+101.31×公寓生活配套−0.28×品牌影响力 （6-1）
上一章节的实证研究结果表明，影响成都市集中市长租公寓定价的特征因素有四类，分别是建筑特征、区位特征、邻里特征因素与品牌影响力。建筑特征中细分的面积、装修水平、有无阳台、房内配套设施、公共空间对租金呈现正相关。区位特征的距天府广场距离对租金呈现负相关。邻里特征中的公寓生活配套的齐全程度对租金有正向影响，距地铁、写字楼、商场的距离对租金的影响为负相关。品牌特征的品牌影响力对租金有负相关的影响。其中可以看出在成都市集中公寓的特征价格中，对租金价格影响最高的是公共空间这一特征变量，公共空间也恰好是集中式长租公寓项目与其他租赁项目最大的不同点之一，本次的研究结果也印证了公共空间这一因素对于租金价格的重要性。其次公寓生活配套这一特征变量体现了公寓周边生活便利程度，结果显示生活配套越齐全，租金水平越能显著提升。
参考文献（略）