本文是一篇项目管理论文，本文通过对T公司的案例，具体分析了T公司作为国有房地产开发企业在行业内具有的个性化特点，通过对该企业的深入分析与探讨，由T公司总经理办公会以组织决策的方式对本文提出的四类战略优化方案进行综合评分，最终确定以多样型战略优化方案为母版制定适合企业的个性化适配方案，由物业与资产管理部试运行。
第一章绪论
1.1研究背景
1.1.1房地产行业发展过热，国家重拳调控整治
房地产行业是我国经济发展的支柱产业之一，几十年来发展十分迅猛，先后在1998年及2008年两次金融危机中助力我国经济转危为安[1]。纵观我国房地产行业发展经历了几个重要阶段[2]：1978年9月，为了解决广大人民的住房的民生问题，在北京召开了城市住宅建设会议，会上第一次确立允许私人投资建房的政策[3]，第二年年底广州的东湖新村作为我国第一个商品房小区开始建设，该小区土地由政府划拨，投资商担负小区的开发建设费用，这标志着我国房地产开发市场粉墨登场；1991年-1998年，我国房改房走入历史的舞台，在此期间房价迅速上升，房地产开发企业也犹如雨后春笋般遍地开花如图1.1，大量从业人员也开始涌入这一行业如图1.2，这一阶段也标志着我国房地产开发市场初具雏形；1998-2008年，随着福利房制度的取消，为了走出亚洲金融风暴的强势影响，国家制定多项政策以拉动内需、刺激消费，房地产行业由于产业链较长、涉及行业较多，对推动多行业发展、拉动内需起着至关重要的作用，福利房自此退出历史的舞台，市场化房地产开发初具规模，商品房成为时代的主角；2009-2020年，近十年是房地产业发生大变革的阶段，房地产行业既经历了火速上升阶段，也经历了政策不断调整过程中的改革剧痛。
1.2问题提出
在我国房地产市场自初具雏形发展至现阶段热度过高产生泡沫的30余年间，我国房地产市场经历了几番大起大落，虽然相比于美国、日本等国家仍处于相对不成熟的阶段，但其始终作为我国经济发展的支柱产业之一作出了相当的贡献。自2016年起，“房住不炒”成为房地产市场始终坚持贯彻的发展精神，为了抑制房地产行业过热，避免因房价高、地价高、房地产开发企业负债率高而为国民经济及社会稳定带来不利影响，国家出台多项针对性政策抑制房价上涨、抑制投机性炒房，要求房地产开发企业去库存、降负债率，以保证房地产市场的健康、平稳运营[11]。房地产作为资金密集型行业，其建设资金主要来源于贷款及预售房款的取得，金融收紧性政策放出后，大量房地产开发企业不得不将目光转向存量项目的运营管理，这是一种被动型的战略转型，具有急迫且无法拒绝的特性。
本文研究对象是房地产行业中较为特殊的一类企业，即国有房地产开发企业，该类企业的利润率在房地产开发市场中并不突出，以建设保障性住房为主要任务，其建设成本高、收入利润少、融资依赖性强的特性促使其在现有政策环境下迫切需要通过发展存量项目运营管理业务来实现战略转型。然而该类企业在存量项目运营管理中存在着大量的问题亟待优化，以使其更平稳地度过政策变革的动荡时期，保证企业健康可持续发展。基于此，本文国有房地产开发企业运营管理业务为研究对象，提出三个关键性问题：
1.2.1内控管理过于保守，审批流程较为繁琐
与大多数国有企业的症结类似，国有房地产开发企业仍处于传统国有企业的经营思维，加之政策改革前该类企业的主攻力量集中于房地产开发项目的取得与建设，因此对存量项目的运营管理要求仅停留在安全性上，为避免在运营管理过程中产生各样的风险，导致资产受到损失，企业往往会制定较为谨慎、严格且保守的内部管理规定，各项经营行为的审批流程也较为繁琐，从一定程度上通过看似严密的组织决策来规避因决策失误或遇到经营问题而带来的个人责任。
第二章理论基础与研究综述
2.1相关概念
2.1.1运营管理
运营管理的实质是通过组织、规划、实施、管理和监督，将日常工作活动与公司的生产和服务相结合的系统化的整体工作过程。对房地产开发公司来说，公司经营是一种经营管理[14]。根据国内外不同学者提出的运营管理相关理论，每一位学者都从不同的角度提出了自己对运营管理的理解。例如，巴特利特指出，运营管理是将预先设计的系统转化为实际管理的具体结果的过程[15]。彼得认为，运营管理是对公司生产过程的控制[16]。在Peppard J，Rowland P从业务流程再造的角度提出了业务流程的变革，以实现产品从原材料到特定产出的转变[17]。根据房地产开发公司和开发项目的特点，本文认为房地产开发公司经营管理的实质是动态调整战略定位，根据房地产开发公司未来战略制定的计划和房地产开发公司的实际运营情况，组织结构和业务流程，以满足房地产开发公司在市场环境下的运营管理，促进房地产开发企业生产效率实现优化[18]。
2.1.2国有房地产开发企业存量项目运营管理
国有房地产开发企业是由国有资金投资创立的房地产开发公司，该类公司设立之初大多以保障性住宅的开发为主营业务，随着国有企业的改制以及房地产行业的发展、改革，该类企业房地产开发类业务逐渐缩减，然而，经过多年来企业间兼并、整合，企业获得了大量房屋类资产，加之企业自身开发建设的存量房屋，其存量项目运营管理业务正不断发展、增长，资产租赁管理业务已逐步占据其仅次于房地产开发的主要地位。
国有房地产开发企业在存量项目运营阶段大多以资产租赁、物业管理为主，其中资产租赁在其中占据主要地位。所谓资产租赁，一般来说是指将资产的使用权以签订租赁合同的方式交付给承租人进行使用、经营，由出租人或产权人收取相应租金，交易过程中只涉及使用权的转移而资产的所有权不发生改变，承租人在合同到期后自动失去资产的使用权，按合同约定将资产交还给出租人[19]。
2.2研究综述
2.2.1国外资产经营租赁发展现状
在国外，国有存量项目运营管理与中国有着较大的区别，他们更多的是以政府公共资产的表现形式存在，国外学术领域对公共资产管理的研究开始较早，主要从公共资产管理主体、管理方式、管理制度体系三个方面展开研究。以欧洲国家为例，在19世纪中后期，多数欧洲发达国家在经历了第二次工业革命后进入资本主义阶段，国家经济命脉大多垄断于资本控制，金融寡头和金融资本处于主导地位，政治经济矛盾日益明显，由政府调控经济成为社会发展趋势，国家投资经营诞生，为管理经营过程中产生的资产，成立公共企业，与我国国有企业相类似，公共企业承担着调控国家经济的重要任务。在英国学者克莱和澳大利亚学者大卫的研究中可以了解到，英国与澳大利亚公共企业均由财政部统一管理，由国会对资产运营进行决策管理。
然而，由于我国中国特色社会主义的本质特征及社会形态，国际上可以联系国内的国有资产经营租赁管理的研究较为稀少，国外文献大多对商业性质的房地产物业租赁、设备租赁等不同方面有较多的研究，且由于其资本主义的社会形态，主要研究大多侧重于购物中心、铺面、办公经营场所、大型会展中心等，并对其地段、租金及管理模式的影响因素进行深入研究。国外多位学者提出[22]：租赁物的地理位置、周边环境、实际可利用面积、房屋内部结构、建筑设计及房龄等条件将会直接影响租赁物的租金水平。美国西北大学学者Mills提出[23]，经营性办公场所的租金主要有不同建筑个性化的属性、地理位置及周边环境所决定，包括房屋的房龄、基础配套设施、配套商超、酒店、银行及交通便利性等条件。
第三章国有房地产开发企业存量项目运营现状......................................21
3.1国有房地产开发企业存量项目运营管理简介.............................21
3.1.1主要运营管理模式及其重要意义........................................21
3.1.2国有房地产开发企业存量项目运营管理业务介绍..........22
第四章国有房地产开发企业存量项目运营管理优化方案......................35
4.1国有房地产开发企业存量项目运营环境..............................35
4.1.1存量项目运营发展现状........................35
4.1.2存量项目运营环境现状...........................................36
第五章铁路房地产开发公司存量项目运营管理案例研究..........................43
5.1T公司存量项目运营管理现状......................................43
5.1.1T公司基本情况........................43
5.1.2T公司存量项目运营管理业务简介.................................43
第五章铁路房地产开发公司存量项目运营管理案例研究
5.1T公司存量项目运营管理现状
5.1.1T公司基本情况
T公司成立于1993年3月，注册资本5.77亿元人民币，为中国铁路北京局集团有限公司下属一级子公司，属于央企独资有限公司。2018年，为响应中国国家铁路集团有限公司及中国铁路北京局集团有限公司改制，T公司由全民所有制公司改制为法人独资有限责任公司。其主营业务包括：房地产开发、出租办公用房、出租商业用房。通过多年来国有企业体制改革，不断进行业务调整、划分，由为中国铁路北京局集团有限公司代建房屋逐步转型为独立的房地产开发公司，公司本部现有9个部门，下辖5个二级子公司、6个分公司（分别为廊坊、邯郸、承德、张家口、阳泉、石家庄分公司）及2个项目部，分布在集团公司管内京津冀晋8个城市。五家投资的公司其中4家均为房地产开发企业，另外一家为物业管理企业。
T公司现有职工205人，其中大学本科以上学历人员占72.7%；具有专业技术职称的142人，占公司职工总数的69.3%。公司党委下设11个党支部，共有党员141名，党员占职工总数比例为68.8%，公司本部干部职工共65人。
T公司的经营开发区域依托于中国铁路北京局集团有限公司管辖范围辐射北京、天津、河北及山东、河南、山西省的部分地区。经营业务以管辖区内各闲置铁路用地资源，开发、利用相关土地进行职工住房建设及商业用房开发为主，同对开发物业管理、资产运营管理、工程项目代建等多种业务，以实现经营业态的丰富、健康。
第六章结论与展望
6.1研究结论
6.1.1案例优化后运营现状
本文通过对T公司的案例，具体分析了T公司作为国有房地产开发企业在行业内具有的个性化特点，通过对该企业的深入分析与探讨，由T公司总经理办公会以组织决策的方式对本文提出的四类战略优化方案进行综合评分，最终确定以多样型战略优化方案为母版制定适合企业的个性化适配方案，由物业与资产管理部试运行。
通过“主动调整经营战略、快速解决客户需求、重新明确客户分级、精准实施减免政策、持续提供支持服务”，打造了“速度+温度=客户满意度”的服务品牌，提升了营商环境，保持了良好的企业形象，增强了客户的信心，体现了社会责任感。2020年新型冠状病毒肺炎疫情防控期间，八部委出台《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，要求央企、国企针符合条件的小微企业及个体工商户进行房屋租金减免。根据减免政策，T公司应减免租金748.11万元，经T公司存量项目运营管理战略调整，得到各租户的认可，最终减免488.00，为T公司减少260.11万元经济损失。此外，在2020年新冠肺炎疫情导致房屋租赁市场低迷，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌，下半年跌幅较上半年收窄。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.96元/平方米·天，环比下跌0.52%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.76元/平方米·天，环比下跌0.25%。在大量租户欠租、退租且市场租赁价格不断下调的市场状态下，T公司2020年租金回收率达96.7%，续租率99%，退租率不足1%，租金下调率为0，降低租金减免损失34.77%，实现经济效益260.11万元。
参考文献（略）