本文是一篇项目管理论文，本文通过研究S项目的案例，分析了房地产开发项目存在的风险，通过识别风险和评估风险，提出了一系列的对策。
第1章绪论
1.1研究的背景、目的及意义
1.1.1选题背景
我国房地产经过多年的发展，已经进入稳健的发展状态，房地产为我国的经济收入作出了重要贡献。房地产项目需要投入的资金多、规模大、从业人员众多，同时房地产也关联很多行业的发展，建材行业、租赁行业、钢铁行业、水泥行业、玻璃行业等都受到房地产行业的影响，稳定房地产经济至关重要。我国房地产企业数量众多，大型的房地产企业有恒大地产、万科、碧桂园、保利、绿地控股等，前十几年房地产快速发展，中小型开发商质量参差不齐，经过市场的优胜劣汰，筛选出具有实力的房地产公司，占市场份额最大的房地产公司和中小型开发商都面临着空前的现金流压力。恒大公司高负债导致现金流不足，无法兑付商票，引发了信任危机，短期内很难回笼资金，影响了员工和消费者的利益，对国家经济的平稳发展造成了不良影响。恒大大范围扩大规模，资金链不能满足扩张的规模，负债居高不下，让房地产行业意识到控制项目的风险意义重大。去年的疫情一直蔓延至今，全球经济形势一片低迷，全球经济复苏还需要时间。
面对疫情的冲击，房地产经济作为中国的经济支柱，政府需要稳定房地产经济，防止地产经济出现泡沫。政府出台了诸多政策，在文件中指出：对受疫情影响的人，放宽信贷政策，对个人住房贷款、信用卡等进行灵活的调节，并适当延长贷款期限。对感染新冠病毒的个人创业担保的贷款，可以延长一年的期限，并继续获得财政补贴。对于企业，政府允许延期交付商品房、延期缴纳出让金、延期缴纳社保、减免企业的税费，这些措施很大程度上缓解了开发商在资金上的压力；对于个人，政府降低了购房的门槛、加大购房补贴、各大城市也放宽了落户的门槛，激活市场的需求。在保证房住不炒的原则下，政府严厉打击各种炒房团、炒房客。对于市场低迷的城市，采取宽松的政策，对于热点的城市，采取控制房价的政策。今年我国出台了信贷收紧的政策，房贷利率不断提高。要坚持政府提出的房住不炒原则，加大保障房、公有住房的供应，杜绝以学区房的名义炒房。住房问题是民生问题，解决居民的居住环境至关重要，银行的信贷过多，对房价影响很大。同时2008年的美国次贷危机也让社会意识到过多的银行信贷给房地产带来了很大的风险。房地产回款慢，政府为了防止资金大量的流入房地产，银行收紧信贷，企业现金流越发紧张。
1.2国内外研究综述
风险管理研究在西方国家发展的比较成熟，在19世纪的20年代美国开始提倡进行风险管理，1952年美国的格拉尔首次提出风险管理的理念。西方国家建筑市场的逐步发展形成了工程风险管理。二战后需要重建大量工程，工程项目中运用到风险分析，欧洲新建了大量的公共交通项目，需使用大量的资金，项目各管理层重视成本的管理，在开发过程中影响成本的不确定因素较多，为了明确这些不确定因素，开始研究风险的评估。英国、法国、德国和日本也开始了风险管理的各种研究，将风险管理用于大型项目，形成了一套比较完善的风险管理制度。
我国在上世纪的80年代开始了风险管理的研究，起步晚于西方国家，随着中国经济的发展，我国对三峡工程、大亚湾的核电项目、上海地铁等大型项目进行风险管理，并取得了重大的成功，随后的房地产项目也逐步运用风险管理。房地产的风险管理研究系统性不强，1980年台湾的陈秋锄用住宅的建筑类指数指标来分析影响住宅建设的长短期因素，且在台湾房地产中进行了实践分析，研究出了房地产循环波动的周期规律。1994年谭刚学者在美国、日本、香港、台湾的房地产发展过程中，提出了房地产市场的周期性波动理论，这个理论包含三大指标，分别是表层指标、内层指标和外部指标，这些组成了房地产景气指标。我国还建立了监测预警指数，用来监测预警房地产的泡沫。在房地产开发领域，我国的风险管理意识有待提高，研究的理论有待加强。在进行风险识别中未深入进行分析，对于风险评估研究的过程较为繁琐，缺少简便性。在风险管理制度上没有一套完整的体系。本文参考风险管理理论和文献，结合S项目在开发中遇到的问题，对房地产项目风险管理与风险管理的理论进行结合，制定了项目在开发过程中应对策略，为房地产开发项目提供参考，国内外风险管理的研究成果如下。
第2章相关理论基础
2.1项目管理相关理论
2.1.1项目风险管理的定义
风险是不确定的，风险发生的概率无法确定，无法估计风险的大小，风险在何时、何地、以什么样的形式发生具有不确定性及偶然性，风险具有客观性，不因人的想法而随意改变，然而可以通过各种措施进行风险把控。从理财学定律中可以看出风险和收益有一定的关系，风险和收益成正比例关系，风险的大小影响收益的多少。人们认为风险是一种负面的影响，这是由主观意识决定的，风险中的影响可分为正面的影响和负面的影响，正面的影响可以接受，负面的影响不可以接受。在风险管理中对风险进行区分，项目施工中一种分析法是LEC分析法，其中对风险进行了划分，根据D值划分，一种有5类：1、2、3、4、5。低风险为1、2级，重大风险为3、4、5级。对待风险时，需要客观、公正地去评价。
项目管理属于管理学范畴，指在项目进行过程中为了达成目标，在资源有限的情况下，运用知识、运用工具、运用专门技术能力和方法，对达成目标进行的一系列相关活动进行管理和控制。项目风险管理是运用系统的理论知识对项目整个周期阶段进行风险的把控，对项目的风险识别、风险评估、风险策略进行全过程跟踪。
2.2项目风险管理的主要内容
2.2.1项目风险识别
项目风险管理首先需要进行项目风险识别，正确识别房地产开发中存在的风险，可以选择恰当的方式降低风险。进行风险识别从感知、分析两方面出发，通过感知风险，对风险因素进行鉴别；通过识别，找出影响风险的重要因素。通过整理资料及数据提前识别风险，依靠专家的经验识别风险，风险的多样性决定了需时刻关注风险。
风险识别内容有环境、市场、技术、生产、人事等。环境风险有国家政治政策的影响、全球国际形势的变化造成的影响、每个国家的风俗文化的不同造成的影响。市场风险有企业为占领市场制定的一系列措施，公司决策者对市场感知的敏锐度，影响着公司未来几年的战略制定；市场上的竞争者占领市场采用的方式，对企业的影响；消费者的购买欲、需求对企业生产产品的规模造成影响。技术风险是企业进行创新开发是否能够成功，技术的大规模投入能否应用到相应的产品上，技术上是否保持先进性，技术可替代性的强弱。生产风险指企业进行投产后，能否按公司原计划完成相应的目标，在生产的过程中遇到的问题能否顺利解决。人事风险涉及企业的人事管理，企业在培养人才、企业招聘、保留人才方面的风险。风险识别的方法有专家评价法、流程图法、失误树分析法、情景分析法等。
（1）专家评价法
专家评价法在风险识别中运用得比较早而广泛，专家们运用自己的历史经验对风险进行识别打分，参与评分的专家拥有丰富的经验，在相关领域具有专业权威。专家对评价的项目列出各种评价指标，对应评价指标给出评估标准，根据评估标准给出相应的评分，评分完后收集各分值，通过数据分析，根据专家的评价识别出项目的各种风险因素。
（2）流程图法
流程图法通过分析企业生产流程或者经营活动，列出企业生产过程中每一个环节，对各环节逐步进行分析、识别排查风险，找到各环节可能对风险造成影响的因素，分析影响因素造成的负面影响。通过流程图能够直观了解到各阶段的风险，为决策者提供直观的决策依据。
第3章DC公司S项目特征及环境分析....................18
3.1项目概况...................................18
3.1.1项目信息...................................18
3.1.2项目组织结构..........................18
第4章DC公司S项目风险识别.........................23
4.1 DC公司S项目风险识别方法...........................23
4.1.1项目风险识别方法.....................................23
4.1.2项目风险因素识别流程..........................23
第5章DC公司S项目风险评估...............................33
5.1项目风险的层次分析法..........................................33
5.2基于层次分析法S项目风险评价.............................33
第6章DC公司S项目风险控制策略
6.1 S项目投资决策阶段风险控制策略
6.1.1提升项目的可行性研究
房地产的投资资金大、回报周期较长，风险高，投资失败导致公司损失惨重，甚至引发一系列的社会问题以及经济问题，如烂尾工程、老百姓维权等事件，大部分开发商认为投资房地产盈利多亏损少，这种传统的市场观念已经过时了，需要用全新的角度去开发项目，全面可行性研究很有必要性，分析成功的房地产项目，对于烂尾工程也需要进行调研分析原因。运用相关领域的知识进行可行性研究，在管理学知识、经济学知识基础上，分析大数据，结合当地政府发布的政策，经济环境、自然环境、社会环境对项目开发的影响程度，对投资项目进行综合评价，推断项目开发的可行性。投资项目前，融资可行性根据银行的贷款额度和利率政策的调整，估算投资的可行性。
在初步进行项目可行性研究时，第一，由工作人员深入市场进行调查和市场定位，发放调查问卷等方式，运用大数据统计分析投资项目的需求程度、工艺技术是否具有优势、进行设计规划的合理性、项目的盈利分析以及对社会造成的影响。在可行性研究中对于项目的区位、户型的受欢迎程度、小区的规划配套、价格等重点调查。第二，在可行性研究中还要进行技术分析，项目总进度计划包含项目的立项、设计、主体建筑工程的建设、周边的环境、配套设施，在拆迁方案实施时，有项目的给排水工程、供电情况、三通一平、项目的园林绿化规划等工作。第三，在进行项目的财务分析时，关注成本和税费，主要是征地期间、拆迁期间、建设期期间、销售期期间。结合定量和定性分析，进行项目的静态经济评价和项目的动态经济评价。做好可行性研究，需要建立合理的指标体系，对项目的规划、项目的设计方案、项目市场定位、项目经济进行评价，最后制定多套方案应对不确定因素带来的市场波动。
第7章结论与展望
7.1结论
本文在风险管理知识的基础上从投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、出售阶段详细地描述了S项目开发过程中涉及的风险，投资决策阶段的可行性研究风险、开发时机风险、资金筹措风险、开发位置风险、投资类型风险；前期工作阶段的招标风险、购买土地风险、图纸设计风险；建设阶段的安全风险、质量风险、成本风险、进度风险；出售阶段的市场销售风险、商品定价风险、销售时间风险等，对这些风险进行了识别和评估，并提出了可行的策略：一是投资决策阶段提升项目的可行性研究、结合经济运行规律，把握投资时机、调整融资模式、制定科学的投资方案；二是前期工作阶段做好优化招标、加强对合同的管理、保证设计图纸完整；三是项目建设阶段加强安全管理措施、控制成本和质量、把控项目的工期；四是出售阶段完善营销策略，进行市场细分、加强营销平台建设，线上线下同步营销、采用合理的定价策略、建设营销团队。为了完善S项目的开发，提高项目风险管理，提出以上措施。
参考文献（略）