本文是一篇项目管理论文，本文重点研究内容有二。一是对Z企业ZX项目的基本情况与开发计划、Z企业ZX共有产权型人才住房项目的投资收益分析与存在问题、Z企业ZX长租公寓型人才住房项目的投资收益分析与存在问题等的研究，包括对30年投资收益分析期内的投入产出现金流分析和动、静态投资收益指标的分析与计算等。
第一章 绪论
1.1 选题背景和意义
1.1.1 选题背景
1．人才住房政策纷纷推出
近年来各省市纷纷出台了人才引进政策，而为了更好地解决人才安居落户的问题，各地市也随之出台了各类人才安居政策和管理办法。
我国首都北京于2018年2月发布了《北京市引进人才管理办法 (试行) 》和《深化中关村人才管理改革，构建具有国际竞争力人才吸引机制的若干措施》，有力地推动了当地高新技术产业和拔尖产业对世界各地人才的吸引力。我国直辖市天津于2018年5月发布了“海河英才”行动计划，并改革了人才落户制度。之后，我国河北省石家庄、邯郸、保定等 7 个城市亦出台了人才引进政策。
我省省会城市广州于2017 年推出了《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》（穗府办〔2017〕29号）、《广州市黄埔区广州开发区聚集“黄埔人才”实施办法》（穗开管办〔2017〕23 号）及其它有关规定。我省珠海市，颁布了《珠海市人才安居管理办法》。
1.2 文献综述与本文创新
1.2.1 人才住房政策相关研究
一些学者就我国房价的飞涨、青年人住房困境和问题等，进行了相关研究。如邵征宇（2019）指出，近年来，全国房价突飞猛进，租房的费用也不断上升，让无房的青年人才望“房”兴叹，导致人才资源流失。青年人才的住房问题已经引起了社会及地方政府的关注[21]。刘荣（2019）指出，中国已有5千多万“空巢青年”。他们除了孤独感强烈，缺乏照顾与关爱等外，最主要困境便是居住条件差。建议在住房保障和租房补贴等方面，给予政策倾斜[15] 。
一些学者就我国的人才竞争和留住人才的保障性住房政策等，进行了相关研究。如李长安和高春雷（2018）指出，人才竞争的背后, 是各地经济发展的竞争, 也是经济质量提升和产业结构转型升级的必然现象。吸引人才不能仅靠某些优惠政策就一劳永逸。随着人力资源素质的不断提高，劳动者的职业价值观正在发生重大的变化。在当前人才争夺战日趋激烈的时期，更好地打造以实现人才自我价值为中心的用人环境，是各地政府急需面对和解决的一件大事[13]。王雪晴和田利苗（2018）指出，随着新发展理念的落实，各地政府越来越意识到人才储备是发展的源泉和动力，经济和社会的发展更多的是靠引进人才来推动。近年来，各大城市陆续发布人才引进政策，加入“抢人大战”热潮。共有产权住房作为房价调控的创新性政策，可以为人才安居提供新的思路与保障[26]。贾宜如等（2019）指出全球化进入新阶段，人才流动性增强，社会空间极化加剧，全球城市中等收入者在内的居民住房负担加重。为了提高城市竞争力和维护社会稳定，许多全球城市重新将“可负担住房”作为住房政策的核心，对迈向全球城市的上海具有借鉴意义。文章基于全球城市理论，关注全球城市如何调整可负担住房政策来应对住房和发展问题；梳理伦敦、纽约和新加坡的可负担住房政策，通过比较分析政策类型和政策得失，总结全球城市可负担住房政策相似的发展趋势和不同的制度条件，以此来评价现阶段上海市保障住房政策，并根据上海市的制度条件提出针对性建议[11]。
第二章 Z公司ZX项目立项与未知要素
2.1 政策性人才住房投资
2.1.1 人才住房界定
近年来，随着我国各地人才引进政策的推出，人才住房问题凸显出来，特别是在经济较为发达的城市。人才住房问题得到重视之后，新型人才住房开发和供给政策随后推出。关于人才住房的界定，本文就下面的二个方面进行阐述。
1．人才住房基本面
（1）人才住房的基本属性。人才住房属于广义住房的范畴。人才住房产生的初衷是满足那些没有住房或住房困难人才的安居需求。使人才的居住权得到有效保障，进而提升人才的地区归属感。即，保障性是人才住房的基本属性。然而，由于人才这个群体有其自身的特点，尚不能单纯把人才住房纳入传统的保障房系统中。目前定位面向高级人才的共有产权住房，在购买后的一定时期内并不具备全部产权。只有在达到规定的期后，才可以拥有全部产权，并可以上市交易，即拥有了一般商品住房性质。人才住房是从保障房制度发展而来的，但其自身的独特性导致其制度建设的独特性。
（2）人才住房的参与主体。人才住房的参与主体有供应主体和受用主体之分。原则上，人才住房的供应主体与人才需求方相一致。即谁需要人才，谁成为供应主体。但又因为人才住房属于受政府政策保障的住房范畴，而保障性住房具有公共属性，故人才住房的供给主体同时应该包括提供公共政策和服务的政府机构。也就是说，人才住房的供给主体可以进一步界定为: 各地政府与人才住房供给的企事业单位。人才住房的受用主体，可以按人才可做贡献的大小分级。结合人才住房设立的特殊性，其受用主体可以定义为对经济社会发展做出突出贡献的各类人才。
2.2 项目立项及未知要素
2.2.1 项目立项
为表述简洁，本文将对ZX项目进行开发和经营的这一家公司的名称，简称为 “Z公司”。笔者现为Z公司的在岗项目经理。
Z公司的前身为香洲区资产经营公司。Z公司成立于1996年2月28日，1999年底前与香洲区工业局二块牌子但一套人马办公，是香洲区政府以科汇企业集团等9家区属企业的全部净资产合计一亿元作为注册资本设立的国有独资公司。目前，通过区国资办增资方式，注册资本为一亿三千万元。
Z公司秉承“让城市更美好”的企业使命，实施以公共运营业务为基础、城投业务和建设业务为支柱、商业管理业务与商贸业务为支撑配套的“1+2+2”战略布局，致力于成为优秀的城市综合运营服务商。以实现区属资产保值增值、繁荣香洲区经济为己任，依法对区属企业进行经营管理并开展投融资业务，现经营模式主要为城投代建业务。
Z公司的主要业务板块，具体是：1. 公共运营。围绕城市公共空间的管理、开发与经营，已发展成为涵盖物业管理和零售品牌管理两大核心业务，以创新服务为驱动的综合性城市运营服务商。2. 城投。秉承“让城市更美好”的企业使命，积极抓住大湾区发展机会，打造公司品牌，致力于发展湾区优秀的城市综合运营解决方案提供商。3. 建设。主要承担房屋建设、市政建设、机电安装和园林绿化等业务。4. 商业管理。对标行业一流，树立多业态、复合型、全方位的商业管理标杆，致力构建湾区极具影响的商业、产业投资运营及智慧城市管理平台。5. 商贸。以建材贸易为主，大宗贸易为辅。以“立足珠海、深耕珠三角和走向全国”为战略发展目标，努力成为粤港澳大湾区优质供应商。
第三章 Z企业ZX项目投资收益问题 ................................... 20
3.1 Z企业ZX项目开发计划 ............................................... 20
3.1.1 Z企业ZX项目区位 ............................................. 20
3.1.2 Z企业ZX项目建筑指标 .......................... 21
第四章 Z企业ZX项目投资收益问题的对策 .............................. 48
4.1共有产权型投资收益问题的对策 ...................................... 48
4.1.1共有产权型投资收益的影响因素 ................................. 48
4.1.2共有产权型投资收益问题的对策 ................................ 50
结论 .................................... 55
第四章 Z企业ZX项目投资收益问题的对策
4.1共有产权型投资收益问题的对策
4.1.1共有产权型投资收益的影响因素
1．投资收益的三影响因素和影响度
由前文3.2节可知，共有产权型人才住房的开发期为二年，在之后的二年即在2020年和2021年，对人才住房和部分车位等进行销售并全部售罄，于是，这二年的项目净现金流量（或收入）为“大峰值”。由前文的研究可知，2022年及之后，邻里中心等的商业运营年收入净值，对整个项目的投资收益影响有限。故，本文选取销售收入、土地出让价格和建造成本（不含地价）三因素，研究它们的变动对Z企业ZX共有产权型人才住房投资收益变动影响大小，并用项目净现值和利润总额二个总量指标来“代理”项目的投资收益水平，用影响度（投资收益的变动率比某一因素的变动率）来表示影响能力的大小。当影响度为1时，表示二者变动的水平是一样的。当影响度为2时，表示受到的影响是2倍。以此类推。
本文假设各因素变动幅度和相应的投资收益的变动幅度，成线性关系。于是本文简单地取单因素（假设其它因素不发生变动）的一个变动幅度为10%，计算它引起的投资收益的变化。分析过程和结果数据，见表4-1。
结论
本文重点研究内容有二。一是对Z企业ZX项目的基本情况与开发计划、Z企业ZX共有产权型人才住房项目的投资收益分析与存在问题、Z企业ZX长租公寓型人才住房项目的投资收益分析与存在问题等的研究，包括对30年投资收益分析期内的投入产出现金流分析和动、静态投资收益指标的分析与计算等。二是主要基于影响度指标，针对二种不同类型的Z公司ZX项目，提出三个重要影响因素，分析它们的变动对项目投资收益水平变动的影响，进而研究可以有效解决Z公司ZX项目投资收益问题的关键性对策。
本文的主要研究结论有：
1．关于Z公司ZX共有产权型人才住房项目投资收益的问题和对策研究的结论有：（1）项目的投资收益不足的问题很大。主要表现在项目投资的内部收益率IRR仅为0.24%，远远低于Z公司项目投资基准收益率为8%的要求。至于动态和静态分析下得出的其它一些投资收益总量指标，也非常不好，如29.06年动态投资回收期，太长。（2）解决问题的关键性对策是：Z公司围绕10380元/㎡地价上限，与珠海市政府展开沟通和谈判。
2．关于Z公司ZX长租公寓型人才住房项目投资收益的问题和对策研究的结论有：（1）项目的投资收益问题较大，主要表现在项目投资的内部收益率IRR为5.16%，较低于公司对项目投资回报率应大于等于8%的要求。至于其它指标，也不是太好，如：超过30年之长投资回收期，是Z公司难以接受的。（2）解决问题的关键性对策：提高项目的配建商业的面积。即与政府相关部门进行沟通和谈判，努力将商业配套面积提高到6628㎡上下，这样可以保证Z公司ZX项目的投资收益水平达到公司基准收益率为8%要求。
参考文献（略）