本文是一篇项目管理论文，笔者认为引入AHP层次分析法，将快周转模式下A建筑项目运营风险进行分析，最终计算得出快周转模式下房地产企业项目运营风险的权重。在A建筑项目运营风险管理过程中，影响较大或是问题较大的指标主要为现金流、公司财务控制体系、利润、偿债能力等等。
1绪论
1.1研究背景与意义
1.1.1研究背景
房地产业近年来成为了国家和社会共同关注的民生问题，在整个国民经济中占据着不可忽视的重要作用，二者之间的存在着十分紧密的联系，国民经济的发展离不开房地产企业的助力，原因在于房地产企业的蓬勃发展，带动了相关行业的发展，例如，建材业、家电行业、服务业等等。由此所解决的就业问题有着十分重要的社会意义[1-3]。而房地产本身的发展也要依靠繁荣的国民经济为其助力，社会大众在为国民经济做贡献的同时，越来越多的社会大众积极投入到房产置办、房屋买卖中，这也体现了国民经济的腾飞能够引领房地产企业的崛起与振兴。
纵观2020年房地产行业的概况，整体来看商品房销售总面积呈现出下滑趋势，可以说整个房地产行业的运行状况并不乐观。房地产行业的资金流动性特征明显，大量的现金流是维持房企生存的关键[4-5]。大规模的资金投入，要想尽可能高效的的回笼资金，必须在项目建设、企业管理、投资等方面下足功夫。在房地产企业的总投资占比中，土地购买费用占比相当的高，随着地价的持续攀升，房地产企业也承受着越来越重大的资金周转压力。再加上如今市场的不稳定以及融资贷款“三条红线”的限制，房企的融资难度也是只增不减。尤其是在政府的宏观调控背景下，受政策的影响企业融资的步伐愈发艰难。面对如今巨大的开发成本，房地产企业开始转变发展思路，加快发展步伐，“快节奏”成为了房地产企业未来获得生存的标签，帮助房地产企业牢牢把握住竞争的主动权。综上看出，快周转模式已成为房地产企业的主要模式。
快周转运营模式的内涵：即房地产企业提高项目运行速度，这也是房地产企业快速回笼资金的关键。房地产企业为加快资金周转，在得到房屋预售条件后，便立即的收取预售房款，同时与银行之间的协作，也能够帮助房企能够尽快的收到来自于银行的按揭贷款。根据国家有关房地产管理条例要求：房地产企业必须要达到相应的资金筹备要求才能开展项目建设，其中，土地使用权出让金是必备的资金支持，另外还要求开发建设资金必须达到整个项目总投资的25%及以上。
1.2国内外研究综述
1.2.1风险分析相关研究
风险分析是风险管理的第一步，对风险管理具有重要性的基础作用。国内外的学者在项目风险因素以及风险识别研究方法上，都取得了一定的研究成果。在国外研究方面，外国的学者使用多种分析方法对项目进行了风险识别。JoanaPeixoto（2014）等对葡萄牙电力EPC总承包项目进行全过程跟踪研究，使用文献研究法对其进行风险分析，分析出项目中存在的影响度较高的风险因素并判断出风险来源，并构建了项目风险控制体系[7]。Thomas J（2016）基于具体，通过德尔菲法识别出在招标阶段的风险因素，并运用项目决策工具，对项目的风险进行评估决策[8]。Baoku Q（2018）等人通过建立了相关树模型，对EPC总承包项目全过程进行了风险分析，并在分析出的风险基础上建立风险指数评估体系[9]。David Hillson（2019）提出使用WBS-RBS矩阵的方法对项目的风险因素进行风险分析，并对识分析的风险因素进行风险评价[10]。
在国内研究方面，我国学者由于对风险分析方法的研究较晚，风险分析的方法大多是在之前学者的研究基础上加以改进，周娜（2010）提出项目环境风险评价的第一步就是风险分析，其使用“风险识别八部法”为项目环境风险评价报告书的编制与审查打下了基础[11]。范磊磊（2016）构建了基于界面管理的造价风险因素分析模型，并对风险因素进行分析，从而能够有效地提高总承包方对项目造价管理风险的关注[12]。任南（2018）通过构建WBS-RBS风险分析矩阵，并经过一定的改进，对项目的风险进行识别，充分考虑了WP之间的依赖关系而引起的风险传播，较为全面的分析出项目的风险因素[13]。何芳（2020）等人先采用MIV降维的方法，验证得出模型有很好的预测效果，为风险识别增加一种新颖的识别方法[14]。
2相关概念与理论基础
2.1相关概念
所谓房地产的“快周转”，其实是指尽可能降低单位时间内被占用的项目资金，实现效率更高的资金流动。简单来说，“快周转”的房地产行业，使企业定位、营运能力、外部机遇以及资本规模等互相适应、协调，创造更多项目，实现规模效益最大化，促进资本高速运作。
就房地产公司来说，“快周转”为公司创造的价值主要表现于以下两个方面，一是显性价值，二是隐性价值。显性价值通常是缩短资金被挪用的时间，使资金成本得以显著下降；隐性价值是防止房地产行业在开发过程遇到以下风险，如社会政策风险、同业竞争风险、不可抗风险以及内部控制风险等。
公司快速扩张提高投资回报总额，即显著提高了S值，导致房地产公司面临较大的资金压力。但在“快周转”背景下，作为收益率的F值不断上升，包含了资金周转率以及存货周转率，是提高投资回报总额的另一个重要手段。较高的周转率，说明公司在开发、存货去化以及收回投资等各方面速度较快，在不改变投资总额的条件下，房地产公司得到的收益将不断提升。本文分析的“快周转”涉及到人力资源以及财务管理的“快周转”，以及营销管理以及经营运作的“快周转”。
2.2理论基础
2.2.1风险管理理论
综合而言，在风险管理方面房地产项目通常是由分析风险、度量风险、应对风险以及监控风险四个方面构成。这四个方面互相作用互相影响，它们的关系见图2.1所示。
（1）风险识别
从房地产项目的角度来看，房地产项目在控制风险的第一道工序就是识别风险，而这也是最重要的一个部分。在启动项目前，应对项目后期运行风险进行全方位分析和预测，正确识别项目风险，并提前设计相应的解决方案，将项目运行风险尽可能降到最低。利用项目前期的风险识别发现项目潜在风险，并在此基础上制定相应的处理方案，使地产项目的风险管理能力得以加强。
（2）风险评价
利用定性分析法与定量分析法，精确计算项目风险级别、风险程度以及风险大小，对可能造成的经济损失进行判断就是风险评价。风险评价的重点是发现产生风险的原因，风险大小以及风险等级，让后期风险预防计划的编制获得更多的参考依据。综合而言，图2.2就是详细的风险评价流程。
3 A建筑项目概况及运营风险分析....................12
3.1 A建筑项目运营情况...........................12
3.1.1A建筑项目概况...............................................12
3.1.2人力资源管理.................................12
4 A建筑项目运营风险评价...............................21
4.1 A建筑项目运营风险评价作用....................................21
4.2 A建筑项目运营风险评价模型构建原则....................................21
5 A建筑项目运营风险控制措施................................34
5.1 A建筑项目运营风险控制思路.......................................34
5.2 A建筑项目运营风险控制对策.................................34
5 A建筑项目运营风险控制措施
5.1 A建筑项目运营风险控制思路
通过层次分析法评估了快周转模式下房地产企业项目运营风险，人力资源管理风险权重为0.0556；交付和营销管理风险权重为0.0374；财务管理风险权重为0.8213；工程实施管理风险权重为0.0857。确定快周转模式下房地产企业项目运营存在以下风险：人力资源管理风险、交付和营销管理风险、财务管理风险、工程实施管理风险。
基于层次分析法评估的基础上，快周转模式下房地产企业项目运营风险控制思路：（1）从提高员工准入门槛、重视员工招募与培训、提高核心管理人员综合素质等几方面加强人力资源管理。（2）从提高企业息税前利润率、保留适当的现金余额、建立财务风险控制评价体系等几方面提高企业应对财务风险的能力。（3）加强过程的阶段考核和持续改进等几方面提高建立科学的施工管控体系。（4）从开发高品质的房地产产品、采取更适合公司发展需求的价格策略、调整营销模式等几方面加强交付和营销管理。
结论
房地产业近年来成为了国家和社会共同关注的民生问题，在整个国民经济中占据着不可忽视的重要作用，由于房地产行业拥有相对较长的开发周期，面对较多的实践流程与经营流程，大量的投资，过慢的现金流会使资金无法及时回笼。开发建设一个地产项目必须经过长时间的等待，加上投资方比较多，进而使资金流动更加复杂。通过对运营风险的研究，寻找外部资金支持以互利共赢方式应对政府调控，并实现盈利目标就存在十分重要的意义。为解决房地产企业在快周转模式下运营风险管理的问题，实现降低房地产企业项目运营风险、保证资金流畅、提高企业竞争力的目标，本文拟将对快周转模式下房地产企业项目运营风险管理情况进行研究。
本文首先进行快周转模式下房地产企业项目运营风险分析。阐述快周转模式下房地产企业项目运营情况，分析快周转模式下房地产企业项目运营风险。概述快周转模式下房地产企业项目运营评价的方法，阐述快周转模式下房地产企业项目运营评价模型构建原则，分析快周转模式下房地产企业项目运营评价模型构建方法，基于风险管理理论构建快周转模式下房地产企业项目运营评价模型，分析评价结果。房地产企业在快周转模式实施过程中，高负债率，造成偿债能力较低，严重影响了企业的可持续发展。房地产企业在快周转模式实施过程中，迫使拿地、设计、报建报批等大量工作前置，分析得出快周转模式下房地产企业项目运营风险主要为四点，分别是人力资源管理风险、财务管理风险、交付和营销管理风险、工程实施管理风险。
参考文献（略）