第 1 章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
自 1981 年在广州和深圳进行住房开发试点以来，中国房地产业已经发展了近 30 年。近三十年来，房地产业经历了几次大起大落。正是因为近几十年的发展，才形成了房地产业的上下游产业链。然而，在多种因素的共同作用下，在房地产开发项目中占比较大的土地成本一直居高不下。除此之外，伴随着社会和经济的发展，物价不断攀升，相应的房地产项目中的间接成本也水涨船高。这些因素必然会导致房地产企业之间的竞争加剧，而会计核算的准确性将直接影响企业的市场竞争力。为了提高企业的在同行业里的竞争力，就必须要相应地提高它的成本的管理水平和控制水平。目前而言，我国许多的大型房地产开发企业都进行了一定程度上的成本核算制度的革新。但是，在我国房地产业快速发展的过程中，仍有相当一部分房地产企业项目成本核算体系仍然相当混乱，这与企业自身的管理水平和经济效益有一定的关系，同时它也受到传统成本管理理论和传统成本核算方法的制约。
作业成本法相对原有的传统成本法而言，是一种新的成本核算方法。它根据资源驱动因素将企业在生产过程中消耗的资源分配给活动，然后根据活动驱动因素将收集到的活动成本分配给成本对象。同时，它是一种更为科学的成本管理方法，通过动态跟踪所有的活动来衡量活动成本和成本对象成本，评价活动绩效和资源利用率。作业成本法是基于具体生产过程操作的成本管理的出发点和核心过程。它与传统的产品成本管理方法相比，在成本核算理念上有了较大的改变。在作业成本的会计核算体系下，管理者在考虑成本控制时，可以从成本消耗的资源这一环节入手，将作业成本的分析与控制和作业成本的计算方法相结合起来，在更精确地计算房地产开发项目成本的同时，还能发挥控制成本的作用。
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1.2 研究思路及方法
1.2.1 研究思路
（1）本文通过文献研究学习并回顾了房地产行业的成本管理和作业成本法。
（2）结合 H 公司目前的管理现状、公司未来的发展需求，以及其面临的行业环境，综合分析 H 公司在开发项目的成本管理中可能存在的一些问题。
（3）考虑 H 公司的实际情况下，选用一个试点开发项目实施作业成本法核算项目成本，并指出 H 公司在实施作业成本法上的必要性与可行性。
（4）对比分析 H 公司在实施作业成本法与原有成本管理模式上的差异，以及其实施作业成本法后的预期效果
（5）推测 H 公司在实施作业成本法时可能面临的问题，并给出相关建议。
（6）研究的总结与展望。
研究思路导图 1.1 如下所示：
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1.2 研究思路及方法
1.2.1 研究思路
（1）本文通过文献研究学习并回顾了房地产行业的成本管理和作业成本法。
（2）结合 H 公司目前的管理现状、公司未来的发展需求，以及其面临的行业环境，综合分析 H 公司在开发项目的成本管理中可能存在的一些问题。
（3）考虑 H 公司的实际情况下，选用一个试点开发项目实施作业成本法核算项目成本，并指出 H 公司在实施作业成本法上的必要性与可行性。
（4）对比分析 H 公司在实施作业成本法与原有成本管理模式上的差异，以及其实施作业成本法后的预期效果
（5）推测 H 公司在实施作业成本法时可能面临的问题，并给出相关建议。
（6）研究的总结与展望。
研究思路导图 1.1 如下所示：
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第 2 章 相关概念及理论
2.1 项目管理和项目成本
2.1.1 项目成本管理概述
项目管理是包括内部把控、信息体系等有关理念在内的整体性科学监管系统。这一措施重点应用当代监管技术及监管途径对公司的实际业务展开督查监管。项目管理强化了公司诸部门间的交流及协作。公司诸部门间的协作更为密切，思想及行动环节更为统一。提升了单位的实施效果及水平，极大地下降了人力成本，完成了企业的长期推进计划。项目成本具体指项目自起端至完结的整体成本，可分为直接成本和间接成本。材料费、人工费及其他直接成本计入直接成本。后者重点靠营销支出、监管支出、财务支出等构成，间接成本一般被界定成前期产品研发支出，不可以当做直接成本。自生产活动的视角来看，项目造价大致可分为作业准备、施工实施、竣工验收、项目决算等主要阶段，在行业里大致一样。前期开支重点靠投标费、勘探设计费等构成；项目的实际经营环节叫做施工阶段，施工期成本占全部成本的绝大部分；竣工验收环节包括检验和返工成本。
2.1 项目管理和项目成本
2.1.1 项目成本管理概述
项目管理是包括内部把控、信息体系等有关理念在内的整体性科学监管系统。这一措施重点应用当代监管技术及监管途径对公司的实际业务展开督查监管。项目管理强化了公司诸部门间的交流及协作。公司诸部门间的协作更为密切，思想及行动环节更为统一。提升了单位的实施效果及水平，极大地下降了人力成本，完成了企业的长期推进计划。项目成本具体指项目自起端至完结的整体成本，可分为直接成本和间接成本。材料费、人工费及其他直接成本计入直接成本。后者重点靠营销支出、监管支出、财务支出等构成，间接成本一般被界定成前期产品研发支出，不可以当做直接成本。自生产活动的视角来看，项目造价大致可分为作业准备、施工实施、竣工验收、项目决算等主要阶段，在行业里大致一样。前期开支重点靠投标费、勘探设计费等构成；项目的实际经营环节叫做施工阶段，施工期成本占全部成本的绝大部分；竣工验收环节包括检验和返工成本。
2.1.2 项目成本管理的主要内容
在实施各种项目时，每个项目的总成本将对企业的盈利能力和经营效率产生非常关键的影响。成本监管里的项目监管是这一项工作的重心及关键。应在计划的时间里实现内部项目的成本监管，一定要通过成本估计、成本预算、成本核算、成本决算、成本把控等阶段，任何环节都是必不可少的。唯有借助较严的成本把控阶段，才可以确保每一项目的预算均在有效的范畴里。此外，成本监管的实际推行措施要依照市场起伏状况加以调节。借助对历史资料的研究，明确的协议价格是精准的。
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2.2 房地产企业开发项目理论
2.2.1 房地产企业开发项目流程
房地产公司研发项目的关键历程可以分成项目开启、施工筹备、施工环节以及完工应用四个环节。项目的开启重点涵盖项目是不是开启的可行性分析；施工筹备具体指施工之前的部分筹备工作，涵盖土地研发、住房拆迁、施工批准、项目移民安排、项目计划设计等，施工环节是事关房地产研发项目的阶段，重点是项目建设活动中所涉及到的物料耗费、人力投入、器械设施投入以及资本投资等物资的统一研发历程。完工应用具体指项目完工结算以及产品售后服务的整个历程，具体见下表 2.1 所示：
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在实施各种项目时，每个项目的总成本将对企业的盈利能力和经营效率产生非常关键的影响。成本监管里的项目监管是这一项工作的重心及关键。应在计划的时间里实现内部项目的成本监管，一定要通过成本估计、成本预算、成本核算、成本决算、成本把控等阶段，任何环节都是必不可少的。唯有借助较严的成本把控阶段，才可以确保每一项目的预算均在有效的范畴里。此外，成本监管的实际推行措施要依照市场起伏状况加以调节。借助对历史资料的研究，明确的协议价格是精准的。
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2.2 房地产企业开发项目理论
2.2.1 房地产企业开发项目流程
房地产公司研发项目的关键历程可以分成项目开启、施工筹备、施工环节以及完工应用四个环节。项目的开启重点涵盖项目是不是开启的可行性分析；施工筹备具体指施工之前的部分筹备工作，涵盖土地研发、住房拆迁、施工批准、项目移民安排、项目计划设计等，施工环节是事关房地产研发项目的阶段，重点是项目建设活动中所涉及到的物料耗费、人力投入、器械设施投入以及资本投资等物资的统一研发历程。完工应用具体指项目完工结算以及产品售后服务的整个历程，具体见下表 2.1 所示：
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第 3 章 H 公司成本管理现状分析 ...................................... 29
3.1 企业情况及项目概述 ................................ 29
3.1.1 企业情况 ........................................ 31
3.1.2 项目概述 .................... 31
第 4 章 作业成本法在 H 公司 A 项目中的应用 ........................... 43
4.1 A 项目原有成本计算模式 .............................. 43
4.2 作业成本法的构建原则 .................................... 45
4.3 H 公司 A 项目运用作业成本法核算 ............................ 50
第 5 章 实施作业成本法上的见解与建议 ............................... 63
5.1 针对 A 开发项目后续运营上的建议 ........................... 63
5.2 对实施作业成本法之前的建议 .............................. 64
第 5 章 实施作业成本法上的见解与建议
5.1 针对 A 开发项目后续运营上的建议
公司的管理离不开精确的成本信息支持，在实施作业成本法之前，公司项目运营管理是 H 公司的薄弱环节。前文通过作业成本法分析，发现 H 公司 A 项目的车库成本分配不合理，进而导致车库定价偏低，但是在传统成本法的核算下，使得管理者很有可能忽视这一问题，这便是 H 公司产品运营环节问题的根源所在。
车位的利润相较于住宅的利润而言，相对低很多，所以车位的运营管理更加不受重视。在作业成本法的核算模式下，发现了车位定价这一问题，为了合理的解决这个问题，特意在 A 项目所在地区，对其近几年车位价格变动做了相关调查。
5.1 针对 A 开发项目后续运营上的建议
公司的管理离不开精确的成本信息支持，在实施作业成本法之前，公司项目运营管理是 H 公司的薄弱环节。前文通过作业成本法分析，发现 H 公司 A 项目的车库成本分配不合理，进而导致车库定价偏低，但是在传统成本法的核算下，使得管理者很有可能忽视这一问题，这便是 H 公司产品运营环节问题的根源所在。
车位的利润相较于住宅的利润而言，相对低很多，所以车位的运营管理更加不受重视。在作业成本法的核算模式下，发现了车位定价这一问题，为了合理的解决这个问题，特意在 A 项目所在地区，对其近几年车位价格变动做了相关调查。
A 项目所在地区，近几年小区车位售价变动情况大致如下图所示：
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第 6 章 结论与展望..........................
6.1 研究结论
本文以 H 房地产公司中的 A 开发项目作为研究对象，在 A 项目上具体实施了作业成本法。本文的研究主要分为以下几部分：第一部分主要介绍了研究背景及意义，以及本文的创新点；第二部分是将项目管理、房地产开发项目的流程和成本以及作业成本、作业成本法和传统成本法的对比等相关理论进行详细的论述，为后文作业成本法在 H 公司 A 项目中的实际运用提供充足的理论支持；第三部分介绍案例公司的背景概况，对于 H 公司的组织架构以及现行的成本管理模式进行详细的分析，找出其问题的根结所在，并提出了作业成本法在 H 公司开发项目中运用的可行性与必要性；第四部分在 H 公司 A 开发项目中深入分析作业成本法的实际运用流程，并对比现行成本管理模式和作业成本法管理模式下带来的成本和管理方面的不同，并分析作业成本法在项目应用中可能产生的效果；第五部分针对 A 开发项目运营方面提出针对性的建议，并提出了在实施作业成本法之前，需要注意的相关建议。
通过本文的研究，得出以下结论：
1.作业成本法的实施可以带来诸多优势
在作业成本法的成本核算模式下，施工环节被逐步分解，间接成本按照相应的分配标准划分到产品的最终成本中。作业成本法强调的是成本背后的因果关系，并能追溯成本产生的原因。这使得间接成本的分配更加科学合理，房地产开发项目中的产品成本计算更加准确，而准确的成本是提高成本管理的基础，是提高企业的盈利能力和核心竞争力的必要条件。作业成本法可以通过提供准确的成本信息帮助管理者做出决策。在产品定位和成本控制方面，管理可以更加有的放矢，这有利于后续的战略制定和公司发展，对流程优化和相关战略建设具有良好的推动作用。同时，将企业的成本管理责任划分为人员，界定了相关的权利和责任，这也为成本管理体系的完善提供了支持。
2.作业成本法适用于 H 公司房地产开发项目
通过分析 H 公司当前的成本核算模式，以及该成本管理模式下存在的问题，深入研究房地产开发项目的成本特点，对作业成本法与传统成本法的核算模式进行比较，认为 H 公司具有实施作业成本法的适当条件，且作业成本法可解决 H公司在成本管理上的问题。
参考文献（略）
2.作业成本法适用于 H 公司房地产开发项目
通过分析 H 公司当前的成本核算模式，以及该成本管理模式下存在的问题，深入研究房地产开发项目的成本特点，对作业成本法与传统成本法的核算模式进行比较，认为 H 公司具有实施作业成本法的适当条件，且作业成本法可解决 H公司在成本管理上的问题。
参考文献（略）