1. 前言
1.1 研究目的与意义
1.1.1 理论意义
现金流管理对于房地产企业具有重要意义，从历史上许多案例可以看出，即使目前企业资产得到市场认可，估值也较高，但是因为无法支付日常营业支出和无法偿债而导致的破产数不胜数。所以不能仅仅依靠账面利润来单一判定企业是否运营良好。现金流量表一方面可以让公司明确掌握资金的变化，让董事会或者领导层做好决策，实现资金良好统筹与规划，大幅提高企业现金的使用频率，同时在做好资金管控体系时可以降低财务风险，对房地产企业这类重资金投资公司来说具有指导价值。其次，作为股东或者投资者来讲，一家公司的现金流量表的解读意味着公司是否具有投资价值和是否具备未来发展能力。同时也可以通过该报表提炼出相关反应公司偿债能力的数据，了解管理层在权益方面等分配事项、年底分红和企业的现金流理财能力等。通过分析经营性现金流与负债的对比可以了解到资本支出和偿债情况，这对预期该企业未来发展具有指导作用。
商业地产隶属于房地产行业的分支行业，也是具有“资金密集型”的特征，尤其在前期投资时，大量的资金从货币形态转换为实体形态，需要进行资金测算，租金收益倒算，销售收入估算及成本摊销，所以现金流管理对商业地产从前期开发到中期运营都具有重要意义。由于一些项目前期开发需要大量资金投入，企业从银行进行资本贷款后使得企业背负巨额债务，此时通过良好的现金流管理可以降低企业额外财务成本，也提高了投资回报率。
1.1.2 实践意义
上市企业、跨国公司有许多先例证明其失败的原因正是不重视现金流管理，只认为资产负债表上的利润是重要指标，但历史结果表明没有良好的资金动态平衡在企业的发展道路上是一颗“定时炸弹”。本文针对同一集团下的 A、B 二者项目进行现金流的管理分析，找出各项目存在的问题进行分析，为以后的开发项目可以起到优化资金组合，降低资金风险，提高企业抗风险能力及发展能力等作用，也为公司管理层作出决策提供有力证据。
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1.2 研究思路与论文框架
1.2.1 研究思路
本文主要分为两大部分。第一部分将现金流、现金流量表、现金流管理等理论性部分进行介绍，为全文奠定理论性基础。其次介绍商业地产现金流管理的现状及相关问题，同时针对商业地产行业进行详细介绍。在介绍行业管理现状的同时引出行业存在的现金流管理所出现的问题。在文章的第二部分，笔者通过比较某公司两个对标商业项目进行深入比较，了解目前某公司的现金流管理措施，将前文所提出的问题具象化后进行对比分析，并从管理层的角度提出相关解决意见，为公司未来发展提出建议。
第一章 笔者主要介绍了本论文研究的背景和意义，以及本文所进行研究的内容和所用的研究方法，同时梳理研究思路及基本论文框架。
第二章 介绍文章相关理论基础和文献综述，并阐述了论文研究所涉及的商业地产项目的相关概念、商业地产现金流量管理的概念，商业地产现金流量评价指标体系，以及商业地产现金流管理现状。
第三章 主要针对 A 商业项目与 B 商业项目的现状进行比对分析，本章节是作为本次论文研究的实践基础，主要介绍二者项目的基本概况，从多角度进行介绍，其中主要包括开发选址、业态比例、建筑设计形态、周边消费层级调查、开发期与运营期的现金流管理等。二者虽是对标项目，但也存在不同之处，所以进行分析 A 与 B 项目存在的不同之处和第四章 A 项目与 B 项目案例概述，首先对二者项目进行单独的现金流的分析，其中包括经营性现金流和融资性现金流的分析。其次对项目开发投资收益动态进行介绍，以其对A 项目与 B 项目进行动态、静态指标分析。通过不同指标进行分析后，寻找其产生的原因。
第四章 A 项目与 B 项目案例概述，首先对二者项目进行单独的现金流的分析，其中包括经营性现金流和融资性现金流的分析。其次对项目开发投资收益动态进行介绍，以其对 A 项目与 B 项目进行动态、静态指标分析。通过不同指标进行分析后，将二者的不同点进行比照分析，提炼二者分别存在的问题。
第五章 A、B 项目现金流现状及分析，以及针对二者存在的问题提出解决方案。
第六章 结论与建议
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2. 相关定义与文献研究
2.1 文献综述
叶郁文（2016）在《基于现金流的公司财务风险预警研究》一文中表明上市公司在市场竞争激烈的今天如何优化自身管理制度，建立相关预警制度。通过介绍资金流动性风险系数，为广大企业管理者建立了现金流管理的操作准则，同时再具有操作规范后，文章还从如何提高自身变现偿债能力，优化企业现金流结构等多角度出发，为企业管理者梳理管理思路并提出了宝贵的意见。
张倩（2016）在《房地产企业现金流管理》明确指出目前市场中企业普遍存在的一些管理问题，如：企业现金流动态监管制度缺失、现金流的考评体系建设不完善、现金流预警体系建设的缺失。在文章最后针对上市公司在现金流动态管理体系建设上提出了相关意见，具有创新性、针对性意义。同时帮助上市公司建立相关的知识体系和工作制度。
范宜昌（2016 年）在《新形势下创新型大型零售商业地产开发管理实务》文章中通过大数据调查指出，目前商业市场人均商业面积已超过人均需求面积，那么企业在新项目开发中应该更加谨慎应选择项目的区域规划和建造设计等，并就如何经营购物中心提出详细的建议。
罗伯·莱德（Rob Reider，2006）在《现金流量预算》一文中给出现代企业公司应该具备的现金流管理理念，并从现金流初期的计划与现金流预算、如何降低成本、优化流程等方面进行了详细介绍。
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2.2 现金及现金流相关概述
2.2.1 现金流的定义
现金流是企业投资各类项目时在其整个寿命期内所发生的收付现金数量，同时也是评价投资方案的重要指标，企业现金的流入和流出构成了企业现金最基础的联系，一切关于现金流的研究都离不开这种相互依存的关系。商业地产企业现金流入方向大致有经营性现金收入、其他业务收入、资产变现等，而现金流出大致包括长期性固定资产投资、经营性成本支出等。
2.2.2 现金流的分类
商业地产的现金流一般可分为以下三大类：
（1）经营性活动类现金流
经营性活动类现金流指公司或企业在经营过程中所有发生购进货品、销售货品、提供或接受劳务的报酬、支付或返还相关的税费、企业员工的薪酬及其他有关经营性活动的现金收入与支出。
（2）投资性活动现金流
企业在不断发展中必定要进行项目投资，本文所讨论的商业地产项目正是投资性活动现金流的流出一类。在各大地产企业中还会有其他投资性活动，例如购买或建造自有固定资产。同时企业从银行贷款所产生的长期资产所支付的相关现金也是现金流流出。除以上现金流出方式以外还包括公司企业处置资产后产生的现金流流入或流出等。
（3）筹资性活动现金流
筹资性活动是指现金的流入或流出会最终导致公司的资本及债务发生结构性变化的活动。筹资性活动通常包括，企业吸纳的市场投资、银行贷款、偿还利息的金额、偿还债务的现金、股利分红等等。
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3. 商业地产现金流管理与不确定性因素...............................13
3.1 行业情况..................................13
3.1.1 国内目前商业地产现金流管理现状.........................13
3.1.2 国内商业地产现金流管理存在问题与原因...........................14
4.A 项目与 B 项目商业地产案例概述...............................17
4.1 项目基本情况分析.............................17
4.1.1A 项目与 B 项目区位对比分析.............................17
4.1.2A 项目与 B 项目业态对比.................................17
5.A 项目与 B 项目现金管理分析.........................32
5.1A 项目现金流分析...........................32
5.1.1A 项目经营性现金流分析.......................32
5.1.2A 项目融资性现金流..............................36
5. A 项目与 B 项目现金管理分析
项目现金流分析
5.1.1A 项目经营性现金流分析
A 项目是由该公司 100%自持物业，进行纯租赁营销模式进行经营，所以该项目并无销售面积及其他经营模式。
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6. 研究结论与政策建议
6.1 研究结论
6.1.1 结论
A、B 项目在项目初期已经对于选址、定位、建造、现金流等事务做出了详尽的评估与估算，但随着市场中存在许多不确定因素而导致截止目前两者项目都还未达到预期现金流估值，可见商业地产在现金流管理方面的不确定之多，难度之大。
A 项目运营情况较为良好，目前通过人员的调整，调改方案的确定使得该项目在收益方面有着显著提升，与预期目标值相比已经完成现金流估值，但后期随着西安商业地产竞争不断升级，应该着手进行调改方案升级保证项目能够完成现金流预算的同时也可以保证项目平稳运营。
B 项目因为公寓销售回款不及预期导致实际现金流与预算差异较大。该集团拥有管理商业地产运营经验，为后期加大销售力度，保证销售回款提供支撑。在购物中心方面，开业前两年因为加大宣传力度、保证品牌入驻、提高开业率等因素做出了收益方面的妥协，但在第三年已经能够保证整体项目收益达到预期目标。在项目未来发展中还应该加大对项目进行定位升级、品牌级次升级等多种升级措施，这样才能保证在巨大的市场竞争压力下项目得以稳固提升，提高整体收益。
总结二者商业项目都存在现金流管理漏洞，没有完善动态现金流管理体系，在最初做现金流预算时还有很多因素没有加以考虑。同时也反映出商业地产也有很多该行业固有的特点，如前期投入大、资金回报时间长、市场不确定因素较多。
参考文献（略）