1 绪论
1.1 研究背景
最近几年，随着房地产行业在国民经济体系中的地位不断提高，我国政府逐步加强了对房地产市场的管控，并且随着政策的增加和监管手段的日益严厉，房地产业已经告别了野蛮高速的发展时代。党的“十九大”会议再次申明“房子是用来住的，不是用来炒的”,也就是我国的房子建来是为公民居住的，而不是为了炒作提高房价这一基本原则，这表明近期房地产调控的主要基调仍在继续。继 2019 年 1 月份房地产企业的业绩普遍下滑之后，房地产企业的业绩在 2 月份仍然没有起色。通过观察万得数据库中房企近年来的开发规模可以得出：规模前二十的房地产企业已经放缓其自身的扩张步伐，而中小型房地产企业的生存空间已经被进一步压缩，其正面对越来越大的压力。严峻的外部管控环境使房地产公司的传统住宅开发业务的发展的风险不断被积累。只有公司发展战略得到准确定位以及投资战略得到优化和完善，才能使房地产企业发展的更好，走的更远。
1.1 研究背景
最近几年，随着房地产行业在国民经济体系中的地位不断提高，我国政府逐步加强了对房地产市场的管控，并且随着政策的增加和监管手段的日益严厉，房地产业已经告别了野蛮高速的发展时代。党的“十九大”会议再次申明“房子是用来住的，不是用来炒的”,也就是我国的房子建来是为公民居住的，而不是为了炒作提高房价这一基本原则，这表明近期房地产调控的主要基调仍在继续。继 2019 年 1 月份房地产企业的业绩普遍下滑之后，房地产企业的业绩在 2 月份仍然没有起色。通过观察万得数据库中房企近年来的开发规模可以得出：规模前二十的房地产企业已经放缓其自身的扩张步伐，而中小型房地产企业的生存空间已经被进一步压缩，其正面对越来越大的压力。严峻的外部管控环境使房地产公司的传统住宅开发业务的发展的风险不断被积累。只有公司发展战略得到准确定位以及投资战略得到优化和完善，才能使房地产企业发展的更好，走的更远。
面对复杂多变的市场环境及其产生的经营风险和财务风险，我国众多房企纷纷重新制定了发展战略并实施了相应的投资战略。目前，我国很多房地产企业已经把眼光放到了开发住宅项目以外的领域，通过建立多元化的发展模式去寻求其他的投资机会，如：长租公寓、文旅地产、特色小镇等。新湖中宝就是众多寻求多元化发展的房企中的一家。因此，本文选取新湖中宝作为案例研究对象，对其近些年发展过程中的财务绩效进行深入研究与评价。
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1.2 研究目的和意义
1.2.1 研究目的
（1）构建财务绩效评价体系，以客观、全面地评价新湖中宝的整体财务绩效。选取财务绩效作为研究方向，结合新湖中宝的实际案例，先通过因子分析法从总体上横向评价新湖中宝的财务绩效，然后运用权益 EVA 率评价法在考虑股权资本成本的情况下纵向系统地研究和评价新湖中宝 2014 至 2018 年的财务绩效。
（2）提出提升新湖中宝财务绩效的对策及对其他公司的启示。运用构建的财务绩效评价体系对新湖中宝的财务绩效进行评价，可以发现新湖中宝的财务绩效在纵向和横向上的表现，从而根据评价的结果以及对新湖中宝进行的多元化发展现状介绍和 SWOT 分析给企业的管理层和股东提出提升新湖中宝财务绩效的对策，并提出对其他公司有用的启示。
1.2.2 研究意义
（1）有助于丰富房地产企业财务绩效评价的研究。大部分的财务绩效评价研究都是对一般制造业企业和采取一体化发展路径房地产企业进行的且都只运用一种评价方法，专门应用于房地产企业采用多元化发展路径后财务绩效评价的研究却是比较少。本次专门将新湖中宝公司的财务绩效拿来研究，并且运用因子分析法和权益 EVA 率评价法，从新湖中宝进行多元化发展后的角度对其财务绩效进行横向和纵向的评价研究，这可以使针对房地产企业财务绩效评价的研究得到丰富。
（2）有助于促使企业管理层克服只重视短期业绩的弊端并采取对策持续提升公司财务绩效。本文结合了因子分析法以及权益 EVA 率评价法对新湖中宝的财务绩效进行深入的研究与评价，对两种方法的绩效评价结果进行了合理的分析并根据评价结果提出相应的对策，这使得企业能够很好的对长期目标进行考虑，使企业克服了侧重于短期目标的实现，以及由此导致的决策过于急功近利的弊端，从而使新湖中宝长久地发展下去。
1.2 研究目的和意义
1.2.1 研究目的
（1）构建财务绩效评价体系，以客观、全面地评价新湖中宝的整体财务绩效。选取财务绩效作为研究方向，结合新湖中宝的实际案例，先通过因子分析法从总体上横向评价新湖中宝的财务绩效，然后运用权益 EVA 率评价法在考虑股权资本成本的情况下纵向系统地研究和评价新湖中宝 2014 至 2018 年的财务绩效。
（2）提出提升新湖中宝财务绩效的对策及对其他公司的启示。运用构建的财务绩效评价体系对新湖中宝的财务绩效进行评价，可以发现新湖中宝的财务绩效在纵向和横向上的表现，从而根据评价的结果以及对新湖中宝进行的多元化发展现状介绍和 SWOT 分析给企业的管理层和股东提出提升新湖中宝财务绩效的对策，并提出对其他公司有用的启示。
1.2.2 研究意义
（1）有助于丰富房地产企业财务绩效评价的研究。大部分的财务绩效评价研究都是对一般制造业企业和采取一体化发展路径房地产企业进行的且都只运用一种评价方法，专门应用于房地产企业采用多元化发展路径后财务绩效评价的研究却是比较少。本次专门将新湖中宝公司的财务绩效拿来研究，并且运用因子分析法和权益 EVA 率评价法，从新湖中宝进行多元化发展后的角度对其财务绩效进行横向和纵向的评价研究，这可以使针对房地产企业财务绩效评价的研究得到丰富。
（2）有助于促使企业管理层克服只重视短期业绩的弊端并采取对策持续提升公司财务绩效。本文结合了因子分析法以及权益 EVA 率评价法对新湖中宝的财务绩效进行深入的研究与评价，对两种方法的绩效评价结果进行了合理的分析并根据评价结果提出相应的对策，这使得企业能够很好的对长期目标进行考虑，使企业克服了侧重于短期目标的实现，以及由此导致的决策过于急功近利的弊端，从而使新湖中宝长久地发展下去。
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2 相关概念和理论基础
2.1 概念界定
2.1.1 绩效
绩效是指通过采取某些措施和从事一些活动取得的成果，也可称为成绩、业绩。评价是对活动的认识，是通过采取一些指标、预设标准对事物进行价值判断的一系列活动。在企业管理中，绩效能很好地展现出企业运营的实际情况，而且其是可以被观察与评价到的。何宜强（2008）从定义的角度指出，组织机构的行为必然会与绩效挂钩，并且绩效能够有效地检测出个人对企业的贡献水平。
2.1.2 财务绩效
财务绩效是指在企业为自身制定的战略目标是准确并且全面的前提下，用来评判企业在经营过程中是否为最终的战略目标实现而在其经营的过程中有所体现，以及其体现的程度如何，例如对自身资产的管理情况，以及经营过程中利润的实现情况，还有其运作过程中的成本控制情况和其对自有资金以及债务资金方面的安排情况，是否合理地运用了资金达到使自身在经营发展中运用了经济杠杆的作用，还有能否在当前的经营方法和操作中使企业生存下去，这都是财务绩效所考虑的内容，而财务绩效评价就是对财务绩效所考虑的内容运用定量和定性等标准，对企业通过采取一定的理论基础和评判方法进行科学评判的过程。以上定义是我国财政版教材对财务绩效的表述，符合多年来学者对这方面的研究的总结描述。其基本步骤是：首先，要在企业财务绩效评价目的的基础上对企业财务绩效评价方法做一个合理的选择；其次，采取合理科学的方法对企业财务评价体系或指标进行一定的筛选；最后，在一定的流程下和所选的方法下对公司财务绩效进行系统的评价。
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2 相关概念和理论基础
2.1 概念界定
2.1.1 绩效
绩效是指通过采取某些措施和从事一些活动取得的成果，也可称为成绩、业绩。评价是对活动的认识，是通过采取一些指标、预设标准对事物进行价值判断的一系列活动。在企业管理中，绩效能很好地展现出企业运营的实际情况，而且其是可以被观察与评价到的。何宜强（2008）从定义的角度指出，组织机构的行为必然会与绩效挂钩，并且绩效能够有效地检测出个人对企业的贡献水平。
2.1.2 财务绩效
财务绩效是指在企业为自身制定的战略目标是准确并且全面的前提下，用来评判企业在经营过程中是否为最终的战略目标实现而在其经营的过程中有所体现，以及其体现的程度如何，例如对自身资产的管理情况，以及经营过程中利润的实现情况，还有其运作过程中的成本控制情况和其对自有资金以及债务资金方面的安排情况，是否合理地运用了资金达到使自身在经营发展中运用了经济杠杆的作用，还有能否在当前的经营方法和操作中使企业生存下去，这都是财务绩效所考虑的内容，而财务绩效评价就是对财务绩效所考虑的内容运用定量和定性等标准，对企业通过采取一定的理论基础和评判方法进行科学评判的过程。以上定义是我国财政版教材对财务绩效的表述，符合多年来学者对这方面的研究的总结描述。其基本步骤是：首先，要在企业财务绩效评价目的的基础上对企业财务绩效评价方法做一个合理的选择；其次，采取合理科学的方法对企业财务评价体系或指标进行一定的筛选；最后，在一定的流程下和所选的方法下对公司财务绩效进行系统的评价。
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2.2 理论基础
2.2.1 协同效应理论
协同效应是指两个或多个部门进行合作或整合产生的价值比独自运作时产生的价值总和要高，也就是能够达到一加一大于二的效果。协同效应同时包含经营协同效应、管理协同效应以及财务协同效应等。
协同效应理论在新湖中宝公司的应用主要是经营方面和财务方面的协同：新湖中宝公司在保持房地产业务平稳发展的同时，一直持续转型，除稳健、合规布局金融股权外，更是加大了对金融科技领域的布局并且渐成规模和体系，这为新湖中宝未来的发展打开了广阔空间。并且，通过对金融领域的股权投资，加上新湖中宝在金融机构和资本市场具有良好的信用和声誉，新湖中宝能够从资本市场、金融机构等多元渠道获取成本低廉的融资，这对新湖中宝纵向的财务绩效表现产生了很大的正向作用。
2.2.1 协同效应理论
协同效应是指两个或多个部门进行合作或整合产生的价值比独自运作时产生的价值总和要高，也就是能够达到一加一大于二的效果。协同效应同时包含经营协同效应、管理协同效应以及财务协同效应等。
协同效应理论在新湖中宝公司的应用主要是经营方面和财务方面的协同：新湖中宝公司在保持房地产业务平稳发展的同时，一直持续转型，除稳健、合规布局金融股权外，更是加大了对金融科技领域的布局并且渐成规模和体系，这为新湖中宝未来的发展打开了广阔空间。并且，通过对金融领域的股权投资，加上新湖中宝在金融机构和资本市场具有良好的信用和声誉，新湖中宝能够从资本市场、金融机构等多元渠道获取成本低廉的融资，这对新湖中宝纵向的财务绩效表现产生了很大的正向作用。
2.2.2 现代投资组合理论
现代投资组合理论是由美国著名经济学家 Harry Markowitz 提出的，其主要研究的内容是投资者对收益和风险进行衡量之后应该怎样选择和组合各类资产的问题。他认为可以用投资者的期望收益率来衡量出投资的预期收益水平，而投资风险使用收益的方差或标准差来衡量，设立均值方差模型来说明怎样在达到预期收益的同时将投资风险控制在最低水平或者是怎样以最小的风险获取最大的投资收益。最后的主要结论是：风险水平一样，选择收益水平最大的投资组合；当收益水平是一样的时候则选择风险最小的投资组合。
现代投资组合理论是由美国著名经济学家 Harry Markowitz 提出的，其主要研究的内容是投资者对收益和风险进行衡量之后应该怎样选择和组合各类资产的问题。他认为可以用投资者的期望收益率来衡量出投资的预期收益水平，而投资风险使用收益的方差或标准差来衡量，设立均值方差模型来说明怎样在达到预期收益的同时将投资风险控制在最低水平或者是怎样以最小的风险获取最大的投资收益。最后的主要结论是：风险水平一样，选择收益水平最大的投资组合；当收益水平是一样的时候则选择风险最小的投资组合。
新湖中宝利用现代投资组合理论，在保持房地产业务平稳发展的同时，一直持续转型，除稳健、合规布局金融股权外，近些年更是加大了对金融科技领域的布局并且渐成规模和体系，新湖中宝的多元化投资发展路径对新湖中宝的财务绩效表现产生了很大的影响。
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3 新湖中宝财务绩效评价体系构建 ............................. 13
3.1 新湖中宝概况 ....................................... 13
3.1.1 治理结构 ............................. 13
3.1.2 股权结构 ............................ 14
4 新湖中宝财务绩效综合评价 .................................. 33
4.1 基于因子分析法的财务绩效横向评价 .................................... 33
4.1.1 KMO 检验和巴特利特球度检验 ......................... 33
4.1.2 公共因子提取 ....................................33
5 对策和启示 ............................... 51
5.1 对策 ........................................ 51
5.1.1 提升新湖中宝的偿债能力 ........................................ 51
5.1.2 不断提高新湖中宝的营运能力 .................................... 52
5 对策和启示
5.1 对策
5.1.1 提升新湖中宝的偿债能力
在对新湖中宝的偿还债务能力进行分析的时候，还要综合分析整个行业的偿还债务的能力。房地产行业快速发展的时候，仍然存在着许多问题，其中最严重的就是负债经营的问题。假如除去预收账款等行业特殊性因素的影响，在财务数据上的表现还是比较良好的。因此，房地产行业惯常使用的手段是靠再次借贷去还清以前的借贷，其中贷款的利息都是相当高的，所以这个行业几乎摆脱不掉负债的影响。
从很多资料上可以看出，大部分房地产企业大胆投资，没有目的的去扩张，向银行申请贷款来筹集庞大的资金囤地、捂盘、当地王。首先，它们建了很多具有属性的房屋，市场波动和国家宏观调控对这些房屋的影响很大，即便出售出去，很多房屋也没有人居住；此外，房价普遍很高，能够有能力购买的人不多，这也就导致剩余空置房屋很多，占用资源，财务上周转不灵活。其次，国家的监管制度不断完善，宏观调控的手段也日渐成熟，在银行申请贷款的要求也变得更高。因此，一部分房地产企业就开始向社会融资，这其中产生了高成本的资金借贷，而新湖中宝也进行了一次次的债务融资，由此整个房地产业的负债也变得越来越高。如果环境发生了不可预测的变化，支持房地产企业的资金链就会出现问题，企业的运营就会难以维持下去，致使企业的整个正常运转受到影响。这种影响会扩散到相关的银行、建筑建材等行业，对这些行业造成的打击也会更大。
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6 结论与展望
6.1 结论
本文选择新湖中宝进行研究，运用构建的由因子分析法和权益 EVA 率评价法构成的财务绩效评价体系对新湖中宝在 2014 到 2018 年间的财务绩效进行了横向和纵向的评价。通过研究和分析，可以得出以下结论：
（1）运用因子分析法以财务指标为基础对新湖中宝的财务绩效进行横向评价，可以发现：新湖中宝 2014、2015、2017 和 2018 年的财务绩效较差，其 2016 年的财务绩效较好。通过对财务绩效总得分的影响因素的分析可知，新湖中宝的偿债能力、盈利能力、发展能力和营运能力较差，对此提出了改善它们的对策。
（2）运用权益 EVA 率评价法对新湖中宝的财务绩效进行纵向评价，可以发现：在纵向上，新湖中宝的财务绩效处于波动上升的趋势中，对此结合评价过程提出了对其他公司有价值的启示，具体包括持续优化资本结构、努力获取低成本率债务融资渠道和积极关注潜在的可投资领域。
（3）运用财务指标对财务绩效的四个表现方面进行评价无法从整体上评价新湖中宝的财务绩效且运用单一的财务绩效评价方法进行财务绩效评价是不全面的，而运用构建的财务绩效评价方法体系评价新湖中宝的财务绩效是全面的，其不仅可以横向评价新湖中宝的财务绩效，还可以纵向评价新湖中宝的财务绩效。
本文构建了由因子分析法和权益 EVA 率评价法组成的财务绩效评价体系并运用其对新湖中宝的财务绩效进行了评价，运用构建的财务绩效评价体系仅仅对新湖中宝的财务绩效进行了综合评价，评价对象的数量较少，还有待通过以后的研究丰富评价对象的数量并对构建的财务绩效评价体系进行进一步的检验和完善。
参考文献（略）