本文是一篇会计论文，本文是基于星河集团坂田创投小镇项目的盈利模式并加以项目财务估算数据进行分析，后续也将继续这方面的研究，深入探讨特色小镇开发建设对区域经济的影响，并结合更多同类型的特色小镇，分析其盈利模式，总结出可广泛推广的创投类特色小镇的开发建设以及运营经验。
1 绪论
1.1选题背景
我国宏观经济发展进入新常态，区域经济发展成为我国经济建设的重心。房地产项目投资以住宅、商场等开发为主的业务逐渐向多元化发展，转向建设创新创业型、休闲旅游型等特色小镇的项目投资，这些项目的成功建设，为缩小城乡发展差距做出了一定贡献。特色小镇的建成涉及到众多行业且紧密联系，从而创投小镇的项目开发就更受到各界人士的重视。创投小镇的发展在一定程度上提高了政府财政收入，促进了区域经济发展。因此，创投小镇的发展趋势就值得关注并深入研究。在2014年9月，李克强总理在夏季达沃斯论坛上提出的“大众创业、万众创新”，号召广大人民群众进行创新创业。2016年7月，由住建部、国家发展改革委、财政部（以下称三部委）联合发布了《关于关于开展特色小镇培育工作的通知》1，这是我国首个由国家层面发布的特色小镇专项政策，同时根据该文件，三部委决定在全国范围内开展特色小镇培育工作，到2020年培育出1000个左右的各具特色的休闲旅游、现代制造、美丽宜居等类型的特色小镇。此后，住建部再次发布《关于做好 2016 年特色小镇推进工作的通知》，要求从省级部门到村镇，严格按照政策标准推荐特色小镇。此后，国家多个部委局陆续对特色小镇项目发布相关政策，对特色小镇建设十分重视。
特色小镇项目的建设将带动区域内的就业、经济等发展，对促进城镇化建设十分重要，而特色小镇项目建设周期较长，资金需求量大，同时根据国家政策提出的以企业主体建设为主，政府主导为辅的原则，以企业为主体建设，成功运营的特色小镇建设项目不多，且值得推广和借鉴的更少，而坂田创投小镇就是被列为典型推广的特色小镇项目之一，该项目是由以地产开发为背景的星河控股集团所开发的集产业、商业、写字楼、住宅等为一体的坂田创投小镇，全方位的打造创投形式的宜居小镇，同时该项目还成功建设国家级科技企业孵化器，设立创业投资引导基金，吸引中科软科技公司等70多家创新型企业入驻，每年贡献税收达20多亿元，带动约2万人就业，于2020年被列入“第二轮全国特色小镇典型经验”2。
1.2研究目的和基本内容
1.2.1研究目的
星河集团坂田创投小镇项目比较特殊，是集地产开发、运营、投资的综合性小镇，该项目具有高投资、高风险、长周期的特点。由于创投小镇项目的建设形式涉及住房、就业、购物等方面，因此与经济发展息息相关。创投小镇项目的发展靠的是盈利模式的不断创新和升级，而盈利模式在一定程度上不仅是利润的获取，还包含着以客户需求为导向的价值创造，也是企业项目投资的获利的关键，企业当下必须要根据趋势及现存状况对其项目的盈利模式进行调整和完善。
本文通过对星河集团坂田创投小镇项目盈利模式的研究，分析创投小镇项目从建设到运营的全过程，结合斯莱沃斯基的盈利模式理论，从五个要素的角度去分析，探索创投小镇项目的成功营运。通过对坂田创投小镇项目的研究，以助梳理逻辑思维，建立其符合项目投资的盈利模式。只有一个好的盈利模式，才能避免项目投资的失败，并规避、应对、分担投资过程的风险，同时提升企业的投资效益，从而有助于企业发展。
大多学者研究的是关于房地产行业的盈利能力研究，以及关于创业投资的研究，为了给相关理论研究提供一些参考，本文将基于项目盈利模式的角度，对创投小镇项目的盈利模式进行分析探讨。在本文的研究过程中，将从盈利模式五要素的基本理论，构建盈利模式评价的财务和非财务体系，全方位的对创投小镇项目的盈利模式进行研究，可以为相关的案例分析提供一定的参考性意见。
目前，房地产市场存在盲目多元化的状况，通过建立星河集团坂田创投小镇项目盈利模式的评价体系，有效的分析创投小镇的盈利模式，可以有助于为当今房地产企业项目投资提供一定思路，也有助于特色小镇的开发建设和经济的持续发展，同时可以为相应的地方政府在打造地区特色的产业小镇提供一些参考。
2理论基础及研究现状
2.1项目评估理论基础
2.1.1项目评估的概念
项目评估的概念有狭义和广义的区分。一般来讲，狭义的项目评估是指一个投资项目经济特性的评价和审定，即按照给定的项目目标去权衡项目的经济的是并给出相应结论的一种工作1。广义的项目评估是对项目决策和实施活动过程所展开的一系列分析以及评价活动[1]。根据项目评估的时间或者所处阶段分为项目前评估、中期评估以及项目后评估。其中项目前评估主要是投资决策时，对项目的必要性、可行性、合理性等进行全面系统的分析和论证，为项目决策提供依据，也是项目评估中最重要的部分。项目中期评估是指在项目实施工程中进行的评估，对项目的施工准备、工程进度、资金使用、试运行状况等项目投资建设实施全过程进行检查、检测以及评估2。项目后评估是指项目完成后的一段时间进行评估，为了对项目的投资决策、实施建设以及生产运营，并结合项目产生的财务、经济 、社会等方面的效益以及持续性，进行全面系统客观的评价[2]。
2.1.2项目评估的发展历程
项目评估起源于西方，随后在世界各地得到广泛应用并收到较好的效果，作为一个专门的学科，项目评估主要经历了三个阶段。
初创阶段，在20世纪30年代，由于世界经济大萧条，西方发达国家的经济和政策发生了重大变化，一些国家政府开始实行各类新政策，诸如兴办基础设施与公共工程、加大公共投资项目等，于是在这些政府投资项目的实施过程中，项目评估最初的原理和方法就此产生。
2.2项目财务评估原理
2.2.1项目财务评估概念
项目财务评估是指根据国家现行财务税收制度、价格体系以及项目评估相关规定，从项目财务的角度分析并计算项目中的财务费用、效益，编制项目财务报表、计算相关财务指标，判断项目的盈利能力、偿债能力、财务生存能力和抗风险能力，得出财务结论，为项目投资决策提供依据[1]。
2.2.2项目财务评价流程
项目财务评估是对项目的财务状况进行定量和定性的分析过程，主要是通过项目的投资成本费用的确定，并结合一定的计算模型和预测方法获得各项财务数据，并对这些数据渐进性整理和分析，根据行业财务标准，判断项目是否可行。因此项目财务评估是一个定量为主定性为辅的过程，其具体步骤包括项目财务数据搜集阶段、项目财务数据估算预测、编制基本财务报表、项目财务指标的计算以及对项目财务的可行性判断、项目财务评估结论。
项目财务搜集阶段：根据项目财务评估的需要、财务评估要求以及国家现行的财务政策，收集项目财务评估过程中所需要的参数和相关数据。在项目投资前期还需要对项目进行市场调研，以分析项目的市场定位、同类产品的定价和竞争状况等。只有充分的调研分析，才能为项目财务评估提供基础的决策信息。
项目财务数据估算预测：该步骤主要包括对投资项目整体经济状况的事前估测预算。主要通过前阶段所搜集到的财务数据、项目相关的定额标准、流动资金投资额度等，确定项目产品的销售价格并预测其销量，同时预测计算项目产品收入、成本。
3 星河集团坂田创投小镇项目财务估算..................15
3.1 星河集团坂田创投小镇项目简介....................15
3.2 星河集团坂田创投小镇项目收入估算.....................16
4 星河集团坂田创投小镇项目盈利模式分析.......................56
4.1 星河集团坂田创投小镇项目利润源分析........................56
4.2 星河集团坂田创投小镇项目利润对象分析.......................57
5 星河集团坂田创投小镇项目的同类项目盈利模式对比分析..........65
5.1 润弘公司菁蓉镇项目盈利模式分析............................65
5.1.1 润弘公司菁蓉镇项目简介..............................65
5.1.2 润弘公司菁蓉镇项目利润源分析...........................66
5 星河集团坂田创投小镇项目的同类项目盈利模式对比分析
5.1润弘公司菁蓉镇项目盈利模式分析
5.1.1润弘公司菁蓉镇项目简介
菁蓉镇的建设开发企业是成都润弘投资有限公司，是一家国有独资的有限责任公司，以双创示范基地、智慧科技园区投建运营和基金股权投资为主，重点做好创新创业国际综合社区投资运营。菁蓉镇项目内的创客公寓、物业租赁及管理服务等由成都润弘投资有限公司的各子公司负责。润弘公司现有5大主要部门，主要包括行政部、工程建设部、投融资管理部、资产管理部、计划财务部。行政部主要负责公司的日常行政事务；工程建设部负责项目建设；投融资管理部门负责分析投资机会以及融资管理；资产管理部门负责项目资产的运营管理等；计划财务部是负责公司的日常财务以及资金管理。为促进润弘公司菁蓉镇项目的发展，政府大力支持，设立了成都创新创业示范基地管委会，是成都市委、市政府的派出机构，实行“政区合一”的管理体制。负责牵头并协调市区做好相关部门做好创新创业示范基地规划和建设工作。主要设立5个内设机构，包括综合服务部、投资促进部、创业服务部、新经济产业部、国际合作部，全方位为菁蓉镇项目内的创新创业提供服务。
菁蓉镇项目位于四川省成都市郫都区德源镇，这个小镇最初是以种植大蒜为主的传统型农业小镇，在 2008年国际金融危机爆发背景下，电子信息产业大规模的西移，富士康生产基地落户成都市高新西区，而德源镇紧邻高新西区，于是将德源镇匹配为富士康的生活配套区。为能满足富士康的生活配套需求，德源镇开始启动城市建设，修建了大量的员工宿舍以及生活配套设施，包括教育、交通、医疗等设施建设，随着经济发展和技术进步，智能化设备代替了大量人力，企业用人数量大幅减少，于是德源新城楼宇大部分被闲置。2015年。为响应“大众创业，万众创新”，成都市政府启动了“创业天府”行动计划，于是在德源镇建设双创基地并命名“菁蓉镇”，由此菁蓉镇巧借公寓变为创客空间，成为国务院首批17个双创区域示范基地之一、全国首个大学生创业示范园、首批中国特色小镇1。
6坂田创投小镇项目盈利模式结论、启示与展望
6.1 结论
本文在了解和总结国内外盈利模式研究现状的基础上，以星河集团坂田创投小镇项目为研究对象，通过资料收集和现场调研，分析了该项目的盈利模式，并与同类型的菁蓉镇项目、梦想小镇项目作对比分析，得到以下结论。
星河集团坂田创投小镇项目盈利模式是以购房者、租户、企业以及其他潜在用户为利润对象，借助园区配套、知名度推广及资源整合平台的利润杠杆，通过创业扶持，政企合作以及独有的品牌优势筑牢利润屏障，从而从购房者、租赁方、入驻企业以及其他潜在的利润源获取利润。通过对坂田创投小镇项目的盈利要素分析，总结出星河集团在抢占先机、上下游资源整合、规模化和专业化等方面具有优势，使得坂田创投小镇项目在规划建设时就夺得机遇，在运营时充分利用集团资源，为项目内企业提供更优质的服务。由此，该项目的盈利模式是以“土地开发+配套开发+物业租售+股权投资+增值服务+基金管理”集一体的产城开发模式。
星河集团坂田创投小镇项目具有可行性和可复制性。从财务评价上看，该项目的内部收益率为12.54%，投资利润率为197.86%，能够为开发企业带来盈利，同时该项目还具有可持续性，由于其物业均为自持运营，合理的项目规划使得该项目能够在未来的项目周期持续地获取利润。从可复制性上看，通过进行敏感性因素分析，剔除了较低的土地成本以及房价涨幅过大的因素，该项目也能获利，值得投资。除此之外，基于坂田创投小镇项目的成功运营，使得品牌效应扩大，项目影响力增强，于是在全国多地进行创投小镇项目的复制，诸如成都星河WORLD等，根据星河集团异地复制的案例发现，在项目选址和土地成本上值得着重关注，在项目选址上，瞄准一二线城市，项目选址要优越，这样才能吸引企业入驻，从而提高项目内人流量，实现人口流入。在土地成本上，地方政府需要作出一定让利，该项目的内部收益率为12.54%，一旦土地成本和房价保持稳定变化的话，内部收益率下降，和折现率相差不大，这会在一定程度上让项目开发存在投资风险，可能产业地产开发企业的生存以及发展。因此，该项目的可复制性强弱还需建立在以上两个条件是否满足。由此，星河集团所构建的盈利模式，为全国的产业地产开发项目探索出一条产业地产开发的创新之路。
参考文献（略）