本文是一篇会计论文，笔者认为托管人是监督基金管理人行为的重要代理人，是保障公募REITs持有人利益不受基金管理人损害的重要一方，所以应当注重托管人的管理，强化托管人的监督制衡能力，若投资人的利益蒙受损失时，可以设定对基金托管人的追责制度。另外，应对基金托管人设置激励措施，发挥托管人的主观能动性。
第1章绪论
1.1研究背景和意义
1.1.1研究背景
基础设施建设的优良程度是一个国家城市化进程快慢的指向标，基础设施越完善的地区经济发展也越迅速。我国大部分基础设施项目前期投入大、资金回收期长，一般都处于亏损或者盈利较少状态，只有少数基础设施项目盈利状况较好，例如收费公路、产业园等，种种原因导致民运营资本难以进入基础设施领域，大部分都是由政府直接投资建设的，给地方政府造成了较大的债务负担，随着国家对地方政府债务管控程度的增加，地方政府不得不借助其他融资渠道进行融资，社会资本逐渐成为地方政府青睐的资金来源，融资方式也逐渐走向多元化。
基础设施建设仍需稳步进行，但地方政府已经背负巨大的债务压力，在这样的背景下，如何有效盘活存量资产，寻求其他融资渠道成为急需解决的问题。基础设施债权性融资已经不能满足基础设施建设的需要，股权性融资成为解决基础设施资金来源的突破口。基于此，不动产信托投资基金（REITs）为基础设施拓宽融资渠道带来了希望。而仓储物流行业是基础设施中的重要分支，拥有大量待盘活的不动产，也具有前期投入大、资金回收期长、变现能力较弱等特点。其收入来源主要是收取的租赁客户的租金，项目回收期通常可达10年乃至更久，在此期间，可能给企业造成巨大的经营压力。而到目前为止，中国仓储物流设施总库存达到10多亿平方米，待盘活的仓储物流资产量级巨大，近几年仓储物流行业迎来发展高峰期，需要大量资金保障，所以以物业作为底层资产的REITs的创新和发展为该困境提供了良好的解决方案，它本质上就是将仓储物流资产分割成诸多小份卖给社会公众，对企业而言，就是将资金回收期缩短，提前收到资金，以便于企业有足够的能力开发建设其他项目，加快战略发展的步伐。
1.2研究内容与研究方法
1.2.1研究内容
第一章：绪论。本章首先介绍论文研究背景、研究意义；之后点明本文研究思路和研究方法，最后阐述了本文的创新点与不足之处。
第二章：文献综述及理论基础。文献综述方面主要包括关于REITs运作模式的研究、关于REITs融资优势的研究以及REITs治理机制的研究三部分，并做出了文献评述。理论基础部分主要有委托代理理论、资产证券化理论、利益相关者理论三个理论基础。
第三章：REITs概念界定及国内外发展状况。首先介绍了REITs的概念、分类和治理机制；然后对美国REITs、日本REITs、新加坡REITs从发展状况、运作模式等方面进行阐述，最后介绍了我国REITs的发展状况。
第四章：盐港REIT案例介绍。本章主要介绍了盐港REIT的基本状况，包括盐港REIT原始权益人、其他参与机构和底层资产状况，也包括盐港REIT交易结构的搭建和交易流程。
第五章：盐港REIT案例分析。本章主要对盐港REIT融资动因和盐港REIT的治理机制进行了分析。融资动因主要从国家政策驱动、满足融资需求和拓宽融资渠道三方面分析；盐港REIT治理机制分析主要从外部监管环境、发行限制条件、基金持有人大会的治理作用、各参与主体权责及内部治理措施和治理中的重点问题五方面进行分析的，盐港REIT治理中的重点问题主要包括同业竞争和利益冲突问题、关联交易问题、基金管理人的激励监督三方面。
第六章：结论与建议。
第2章文献综述与理论基础
2.1文献综述
2.1.1关于REITs运作模式的研究
REITs最早诞生于美国，到目前为止已有60多年的时间，其制度环境越来越完善，REITs发展的也越来越成熟，运作模式也呈现出多种并存的状态。Fama（1993）认为公司型REITs可以通过节省税费，节约管理成本，为投资者带来更大收益[1]；Helen（2017）等人认为采用何种REITs的运作模式视实际情况而定，可以结合杠杆进行选择，灵活选择运作模式[2]。
而我国公募REITs刚刚起步，关于我国公募REITs应该选择何种方式运行，学者们曾做出以下研究：孟晓苏（2020）对中国REITs如何发展提出了建议[3]。陈晓曼、范德清等(2018)对比了多种REITs运作模式，研究发现资产证券化的方式是REITs运行最好的选择[4]。王元（2017）梳理了REITs的起源及分类，并就契约型、有限合伙型、和权益型等三种运作模式的优势和制约因素进行了研究[5]。廖倩影（2021）通过对美国、新加坡、日本的REITs的比较，分析得出我国在开展REITs时可以借鉴其他国家成熟的发展经验，同时考虑我国国情提出了我国REITs应如何发展，并搭建了我国REITs运作框架[6]。李学武（2021）结合类REITs、公募REITs两种类型的REITs分析得出，基础设施等不动产发行REITs应用公募REITs更加合适[7]。
2.1.2关于REITs融资优势的研究
REITs作为一种融资工具，其融资方面的表现是学者们研究的热点。Serrano&Hoesli（2010）将REITs融资和银行贷款融资比较得出，REITs融资手续简单、融资成本较低、能够获得持续的资金支持，有助于降低企业资产负债率，缓解经营压力[8]。贾大钊（2021）认为现阶段我国仍面临基础设施补短板情况，存量时代下基础设施仍有较大融资需求且存在融资受限问题[9]。陈新忠（2021）提出应用REITs模式可以实现存量资产增值。通过盘活存量资产，吸引投资，为新建、在建项目提供资金支持，是稳定投资、弥补短板的有效工具，可以推动良性投资循环[10]。
2.2理论基础
2.2.1委托代理理论
委托代理理论起源于20世纪30年代，该理论认为企业的所有权和经营权应当分离，当企业的所有权和经营权归属一方时可能引发重大问题，因此企业所有者应当将企业经营权交其他方管理，企业所有者和企业经营者两者追求利益的目标不一致，由此导致委托代理关系，委托代理理论也随着产生。
我国2021年6月上市的9只基础设施公募REITs，运行过程中有多个参与主体，存在多重委托代理关系。例如：基金管理人和基金份额持有人存在利益冲突，基金管理人追求的是管理费用最大化，基金份额持有者追求的是利润最大化；基金管理人和外部管理机构也存在利益冲突，外部管理机构为基金管理人外聘的管理底层资产运营的机构，收取的是与基金管理人不同计算方式的管理费用；基金管理人与基金托管人也存在利益冲突等，因此，委托代理理论是研究REITs的重要理论基础。
2.2.2资产证券化理论
资产证券化理论也是研究REITs的重要理论基础。资产证券化是指将流动性较差、预期能产生稳定现金流的资产进行资产重组，实施信用增级，将其转化为可流通出售的证券化产品，我国目前REITs产品本质上就是将流动性较差的、能产生稳定现金流的资产转化为可交易的证券化产品，因此资产证券化理论应当是被考虑的理论基础之一。
第3章REITs概念界定与国内外发展状况...........................13
3.1相关概念界定...................................13
3.1.1 REITs概念介绍....................................13
3.1.2 REITs的分类.........................................13
第4章盐港REIT案例介绍...........................18
4.1公司概况..................................................19
4.2盐港REIT介绍.......................................20
第5章盐港REIT案例分析............................29
5.1发行REIT动因.....................................29
5.1.1国家政策驱动.....................................29
5.1.2满足融资需求.................................29
第5章盐港REIT案例分析
5.1发行REIT动因
5.1.1国家政策驱动
盐田港集团是深圳市的支柱企业，其控股股东及实际控制人是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，深圳国资委直接持有盐田港集团的全部股权。REITs在我国逐渐发展起来，尤其近些年发展迅猛，相继出台了多条政策，此前多为类REITs产品，小部分企业发行了类REITs，为企业带来深远影响。此次基础设施公募REITs展开试点工作，是资本市场上一项重要改革创新举措，深圳市国资委积极响应号召，充分发挥国资国企的创新和担当精神，推动市属国资国企积极参与基础设施公募REITs试点工作，更好地发挥先行示范作用，为深圳市基础设施投融资的发展开创了新的道路。
2019年底以来，按照市委市政府的部署，市国资委全力以赴推动市属国资国企参与基础设施公募REITs试点工作。成立专项工作组，制定工作方案，全面梳理系统内基础设施领域企业资产情况并积极推进试点项目申报，盐田港集团积极响应政策号召，联合深圳市创新投资集团成立红土创新盐田港仓储物流REIT，盐田港集团提供基础设施资产，深圳市创新投资集团有限公司的子公司红土创新基金管理有限公司担任盐港REIT基金管理人，盐港REIT获得审批通过，成为全国首批基础设施公募REITs九个试点项目之一。盐田港集团积极开展基础设施公募REITs，体现了国资国企积极响应国家政策、做好示范先例的责任和担当，是集团落实“产业资本双轮驱动”发展思路的重大举措，也是集团实施“十四五”战略规划的重大成果。
第6章结论与建议
6.1结论
到目前为止REITs在我国的萌芽到发展不到20年，近两年来是REITs发展的高速时期，2021年6月份9只基础设施公募REITs的发行是我国REITs发展史上堪称里程碑的事件，为不动产证券化提供了良好的平台，对于盘活我国海量基础设施资产，创新融资工具均重要意义。从治理角度来看，中国RETIs治理机制的特殊之处在于我国通过公募基金嫁接ABS的模式，让REITs可以在当前的政策架构上被快速推出。但是REITs投资于不透明的不动产，由基金管理人负责管理，并且由于架构层次较多、目前市场监管并不完善，监督管理会变的更加复杂。
本文以公募REITs的治理机制作为研究主题，具体以盐港REIT为例，主要分析盐港REIT的治理机制，先交代了盐港REIT的交易流程和交易结构，将盐港REIT整个运行流程梳理开来，以便后续分析盐港REIT的治理机制，在分析治理机制时，先梳理了外部环境对于公募REITs的监管条例和发行限制条件，接下来分析本基金内部的治理机制，包括基金持有人大会的治理作用和各参与方的职责以及参与方内部存在的治理措施，最后还指出了盐港REIT治理中应着重关注的问题。
通过前文分析，得出以下结论：
1）REITs在我国起步较晚，近几年才得到快速发展，我国为了快速推出正式的公募REITs，结合当前的经济制度环境，推出了“公募基金+ABS”的运作模式，目前上市的公募REITs的运作并没有专门完整的法律体系为其服务，在整个大的外部环境下，相较于REITs发展成熟的国家而言，我国对于公募REITs的监管仍有许多应当完善的地方，需要进一步努力。
2）由于我国公募REITs的运作采取的是“公募基金+ABS”的模式，导致公募REITs运作需要较多参与方的合作，通过层层的委托代理关系，基金持有人间接持有基础设施资产，这也增加了公募REITs的治理难度。基金持有人大会是治理公募REITs的重要措施，发挥好基金持有人大会的作用是保护基金持有人利益的重要保障，明确其中各参与方的权责对于REITs的治理方向会更加明确，各参与方内部的监督制衡措施也是REITs治理机制的重要部分。总体而言，目前REITs治理的外部环境应当完善，内部治理较为复杂。
参考文献（略）