第 1 章 绪论
1.1 研究背景
随着 1998 年中国住房制度改革以来，房价突飞猛进，特别是 2003 年以后，民众的收入增长赶不上房价的上涨。虽然廉租房、经济适用房、限价商品住房、自住商品房等政策性住房在一定程度上缓解了住房问题，但仍然有大量的城市中等偏下收入家庭没有享受到住房保障。党中央、国务院非常重视住房保障工作。2009 年，《北京市公共租赁住房管理办法》正式实施，以解决城市中等偏下收入家庭等的住房问题。2010 年，为加快发展公租房、稳妥推进公租房建设，国家住建部、发改委等部门联合公布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》[1]。
1.1.1 北京市大力发展公租房
2009 年 8 月，北京市在全国范围内率先推出公共租赁住房制度及政策，以解决外来务工人员、新就业无房职工和本市中低收入家庭的住房困难。“十二五”时期，北京市住房保障发展目标中提到，要大力发展公租房，公租房供应数量要占到公开配租配售保障性住房的 60%以上。
“十三五”时期，北京市住房保障工作目标中提到，要建设筹集公租房 5 万套（户），自住型商品房 5 万套，公租房和自住房数量可相互转化调整。
有数据显示，2017 年到 2021 年，北京市区将新供应租赁住房 50 万套，继续大力发展公租房，以满足城市中低收入家庭住房保障需要。另外，2017 年，北京市推出了建筑规模大约 321 万平方米的 39 个集体土地租赁住房项目，这些项目将优先满足中低收入家庭住房保障需要。
1.1 研究背景
随着 1998 年中国住房制度改革以来，房价突飞猛进，特别是 2003 年以后，民众的收入增长赶不上房价的上涨。虽然廉租房、经济适用房、限价商品住房、自住商品房等政策性住房在一定程度上缓解了住房问题，但仍然有大量的城市中等偏下收入家庭没有享受到住房保障。党中央、国务院非常重视住房保障工作。2009 年，《北京市公共租赁住房管理办法》正式实施，以解决城市中等偏下收入家庭等的住房问题。2010 年，为加快发展公租房、稳妥推进公租房建设，国家住建部、发改委等部门联合公布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》[1]。
1.1.1 北京市大力发展公租房
2009 年 8 月，北京市在全国范围内率先推出公共租赁住房制度及政策，以解决外来务工人员、新就业无房职工和本市中低收入家庭的住房困难。“十二五”时期，北京市住房保障发展目标中提到，要大力发展公租房，公租房供应数量要占到公开配租配售保障性住房的 60%以上。
“十三五”时期，北京市住房保障工作目标中提到，要建设筹集公租房 5 万套（户），自住型商品房 5 万套，公租房和自住房数量可相互转化调整。
有数据显示，2017 年到 2021 年，北京市区将新供应租赁住房 50 万套，继续大力发展公租房，以满足城市中低收入家庭住房保障需要。另外，2017 年，北京市推出了建筑规模大约 321 万平方米的 39 个集体土地租赁住房项目，这些项目将优先满足中低收入家庭住房保障需要。
1.1.2 租售并举，以租为主的提出
建设部在 2006 年开展了住房及住房制度改革和房地产市场专题研究工作，形成了19 个子报告和一个总报告。汇总形成的调研总报告中有关经济适用住房的一个鲜明的政策建议就是：形成“租售并举、以租为主”的住房保障制度[2]。
2012 年 1 月，有北京市人大代表提出，经适房和限价房有可能成为一种投资途径，建议应减少经济适用房和限价商品房的比例，加大公租房和廉租房的比例。北京市住建委答复称，北京市正在将保障房供应方式从“以售为主”向“租售并举，以租为主”转变，提高公租房的建设比例。
........................建设部在 2006 年开展了住房及住房制度改革和房地产市场专题研究工作，形成了19 个子报告和一个总报告。汇总形成的调研总报告中有关经济适用住房的一个鲜明的政策建议就是：形成“租售并举、以租为主”的住房保障制度[2]。
2012 年 1 月，有北京市人大代表提出，经适房和限价房有可能成为一种投资途径，建议应减少经济适用房和限价商品房的比例，加大公租房和廉租房的比例。北京市住建委答复称，北京市正在将保障房供应方式从“以售为主”向“租售并举，以租为主”转变，提高公租房的建设比例。
1.2 研究目的
本文研究了北京市公共租赁住房现状，分析了北京市公共租赁住房入住率，通过收集文献及实际走访，归纳总结了北京市公共租赁住房入住率的影响因素，并应用结构方程模型，对入住率影响因素进行量化分析，从而在此基础上提出提高北京市公租房入住率的对策。
（1）从研究对象上看，主要是研究北京市公共租赁住房入住率，并通过实地走访和分析数据，研究影响入住率的影响因子，最终提出提高入住率的对策。
（2）研究的重点是如何提高入住率，减少公租房的空置率，达到公共资源的有效利用的目的。
本文的章节安排如下：
第一章是论文的绪论部分，重点阐述了本文的研究背景、研究目的、国内外研究现状、研究的重点内容、研究方法及论文的创新点。
第二章是涉及到公共租赁住房的相关概念及理论基础。本章对具体牵涉到的概念公租房、“夹心层”群体、入住率与配租率进行了说明，并对住房保障制度的相关理论进行了梳理。
第三章首先描写了北京市公租房的发展概述、管理机构设置、后期管理相关法规政策和总体入住率状况，然后分析了北京市公租房入住率存在的问题。
第四章为北京市公租房入住率影响因素及关联性分析，通过结构方程模型来量化公租房入住率的影响因素，最终得出结论。最后，通过案例研究，分析了三个典型公租房项目的入住率。
第五章通过对上文的因素分析与问题归纳，并汲取香港和新加坡等地的有利经验，寻找解决问题的途径，并提出提高北京市公租房入住率的对策，包括全局谋划，科学决策，提高住房硬件因素；认真研究公租房申请人需求特征，改善住房软件因素；适时调整国家政策和法律；公租房租金应充分有效发挥资源配置作用等等，得出本文的理论成果。
最后是结论与展望，通过前面的研究，最终得出本论文的研究结论，并加以归纳总结。展望中也提出了本论文研究的不足之处，在以后的研究中要予以改正。
本文研究了北京市公共租赁住房现状，分析了北京市公共租赁住房入住率，通过收集文献及实际走访，归纳总结了北京市公共租赁住房入住率的影响因素，并应用结构方程模型，对入住率影响因素进行量化分析，从而在此基础上提出提高北京市公租房入住率的对策。
（1）从研究对象上看，主要是研究北京市公共租赁住房入住率，并通过实地走访和分析数据，研究影响入住率的影响因子，最终提出提高入住率的对策。
（2）研究的重点是如何提高入住率，减少公租房的空置率，达到公共资源的有效利用的目的。
本文的章节安排如下：
第一章是论文的绪论部分，重点阐述了本文的研究背景、研究目的、国内外研究现状、研究的重点内容、研究方法及论文的创新点。
第二章是涉及到公共租赁住房的相关概念及理论基础。本章对具体牵涉到的概念公租房、“夹心层”群体、入住率与配租率进行了说明，并对住房保障制度的相关理论进行了梳理。
第三章首先描写了北京市公租房的发展概述、管理机构设置、后期管理相关法规政策和总体入住率状况，然后分析了北京市公租房入住率存在的问题。
第四章为北京市公租房入住率影响因素及关联性分析，通过结构方程模型来量化公租房入住率的影响因素，最终得出结论。最后，通过案例研究，分析了三个典型公租房项目的入住率。
第五章通过对上文的因素分析与问题归纳，并汲取香港和新加坡等地的有利经验，寻找解决问题的途径，并提出提高北京市公租房入住率的对策，包括全局谋划，科学决策，提高住房硬件因素；认真研究公租房申请人需求特征，改善住房软件因素；适时调整国家政策和法律；公租房租金应充分有效发挥资源配置作用等等，得出本文的理论成果。
最后是结论与展望，通过前面的研究，最终得出本论文的研究结论，并加以归纳总结。展望中也提出了本论文研究的不足之处，在以后的研究中要予以改正。
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第 2 章 公共租赁住房的相关概念及理论基础
2.1 公共租赁住房的相关概念
2.1.1 公共租赁住房
根据《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》的规定，公租房为“政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房”。公租房呈现如下特征：
第一，公租房最主要的特征是具有保障性，所以是准公共物品。公租房主要是一种保障住房困难人群的产品，它主要是由政府提供，而不是由市场提供的特殊产品。
第二，正因为公租房是准公共物品，不是由市场提供的一般产品，所以需要获得政策的支持。政府建设收购公租房满足住房困难人群的居住，是为了政府的社会责任，而不是为了盈利，所以公租房必须有国家的政策支持才可以。
第三，租赁性。这是公租房区别于原来的经济适用房、限价商品房的核心特征。经济适用房、限价商品房是为住房困难人群提供有产权的住房，公租房则是提供给住房困难人群没有产权的住房。这也符合租售并举、以租为主的政策。
2.1.2 入住率和配租率
入住率是指实际已办理入住户数占整个公租房项目户数的比例，入住率以投入运营满一年的项目入住率为口径。一般来讲，住房空就代表入住率低，低入住率不是好现象。公租房配租指的是公租房申请人办理选房入住手续，所以配租率和入住率是一个概念。
2.1.3 空置率
空置率是指在某一时间节点，一个项目空置的房屋户数量占整个公租房项目户数量的比率。
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第 2 章 公共租赁住房的相关概念及理论基础
2.1 公共租赁住房的相关概念
2.1.1 公共租赁住房
根据《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》的规定，公租房为“政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房”。公租房呈现如下特征：
第一，公租房最主要的特征是具有保障性，所以是准公共物品。公租房主要是一种保障住房困难人群的产品，它主要是由政府提供，而不是由市场提供的特殊产品。
第二，正因为公租房是准公共物品，不是由市场提供的一般产品，所以需要获得政策的支持。政府建设收购公租房满足住房困难人群的居住，是为了政府的社会责任，而不是为了盈利，所以公租房必须有国家的政策支持才可以。
第三，租赁性。这是公租房区别于原来的经济适用房、限价商品房的核心特征。经济适用房、限价商品房是为住房困难人群提供有产权的住房，公租房则是提供给住房困难人群没有产权的住房。这也符合租售并举、以租为主的政策。
2.1.2 入住率和配租率
入住率是指实际已办理入住户数占整个公租房项目户数的比例，入住率以投入运营满一年的项目入住率为口径。一般来讲，住房空就代表入住率低，低入住率不是好现象。公租房配租指的是公租房申请人办理选房入住手续，所以配租率和入住率是一个概念。
2.1.3 空置率
空置率是指在某一时间节点，一个项目空置的房屋户数量占整个公租房项目户数量的比率。
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2.2 公共租赁住房的理论基础
2.2.1 住房过滤理论
美国的伯吉斯(E.W.Burgess)在 20 世纪 20 年代，提出了探讨住房空间分布的住房过滤理论。后期经过不断研究，住房过滤理论逐渐和完善。它具体内容为：随着社会经济的发展，高收入群体有换房的需求，因为住房存在老化，住房市场出现了更新，房屋质量和功能更好。而高收入群体替换下来的房屋就进入了住房市场，因为其被闲置，故其价值比较低。因而中低收入群体也有机会去继续居住便宜的房屋。因此，在住房市场上，就有了过滤现象。即由于房屋质量下降等原因，高收入群体换更好的房子，向上过滤。而原来的旧房屋的质量、价格等向下过滤。
所以，政府应充分利用住房过滤理论的启示，不能简单的多建设新的保障房，而要根据住房市场的变化，特别是在空置房源比较多的城市和地区，要充分利用已有的存量房，确定高收入群体和中低收入群体的住房需求，引导他们形成正确的住房理念。
2.2.2 社会保障理论
2.2.1 住房过滤理论
美国的伯吉斯(E.W.Burgess)在 20 世纪 20 年代，提出了探讨住房空间分布的住房过滤理论。后期经过不断研究，住房过滤理论逐渐和完善。它具体内容为：随着社会经济的发展，高收入群体有换房的需求，因为住房存在老化，住房市场出现了更新，房屋质量和功能更好。而高收入群体替换下来的房屋就进入了住房市场，因为其被闲置，故其价值比较低。因而中低收入群体也有机会去继续居住便宜的房屋。因此，在住房市场上，就有了过滤现象。即由于房屋质量下降等原因，高收入群体换更好的房子，向上过滤。而原来的旧房屋的质量、价格等向下过滤。
所以，政府应充分利用住房过滤理论的启示，不能简单的多建设新的保障房，而要根据住房市场的变化，特别是在空置房源比较多的城市和地区，要充分利用已有的存量房，确定高收入群体和中低收入群体的住房需求，引导他们形成正确的住房理念。
2.2.2 社会保障理论
社会保障理论是指国家有满足其居民基本生活需要的责任和义务，包括基本的住房需求。这意味着政府依据法律和政策，通过收入再分配等手段，有效保障生活困难群体，包括住房、医疗、就业等等各个方面。当然，住房保障也占有一席之地，并且它随着自身发展渐渐有了自身特色。
住房保障制度的目标，就是让国家各个收入群体都能实现“住有所居”，特别是住房困难群体。国家首先会制定实施住房保障制度，通过包括直接补贴或者间接补贴的方式对住房困难群体提供帮助。在国外，由于住房保障制度发展的较早，理论和政策都较为完善，很多国家都是政府作为责任主体，承担住房保障的责任，为住房困难群体提供帮助。我国的住房保障制度，先后经历了实物配给阶段、改革探索阶段和市场供给阶段，由原来的福利分房向市场化买房转换，保障房的发展相对滞后。在 2007 年以后，政府为了推动城市住房保障制度，发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24 号）。标志着政府开始大力推动住房保障的发展。
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住房保障制度的目标，就是让国家各个收入群体都能实现“住有所居”，特别是住房困难群体。国家首先会制定实施住房保障制度，通过包括直接补贴或者间接补贴的方式对住房困难群体提供帮助。在国外，由于住房保障制度发展的较早，理论和政策都较为完善，很多国家都是政府作为责任主体，承担住房保障的责任，为住房困难群体提供帮助。我国的住房保障制度，先后经历了实物配给阶段、改革探索阶段和市场供给阶段，由原来的福利分房向市场化买房转换，保障房的发展相对滞后。在 2007 年以后，政府为了推动城市住房保障制度，发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24 号）。标志着政府开始大力推动住房保障的发展。
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3.1 北京市公租房现状.........................................11
3.1.1 北京市公共租赁住房发展概述.....................................11
3.1.2 北京市公租房管理机构设置..................................14
第 4 章 北京市公租房入住率影响因素及其关联性分析................................16
4.1.公租房入住率影响因素的逻辑关系.......................................16
4.2 影响北京市公租房入住率的指标选择.........................................16
第 5 章 提高北京市公租房入住率的对策............................31
5.1 科学决策，提高住房硬件因素......................................31
5.1.1 在套型、面积限制下，合理设计户型................................31
5.1.2 关注不同人群对房屋朝向的敏感度................................31
第 5 章 提高北京市公租房入住率的对策
5.1 科学决策，提高住房硬件因素
5.1.1 在套型、面积限制下，合理设计户型
据相关文件披露，广东公租房由于户型设计不合理等原因导致 4969 套公租房闲置时间超过一年；上海因部分户型较大的廉租房源与户型供应标准不匹配而剩余较多。所以，户型的设计比较关键。而户型的设计受到套型大小的限制，因为套型直接和面积有关。所以户型的设计也可以说要“带着镣铐跳舞”。
因公租房是政策性住房，所以从中央到地方各级政府，对公租房套型面积有详细的规定。《北京公租房建设技术导则》规定，单居套型（厅室合一）建筑面积为 30 平米左右；小套型是 40 平米左右；中套型是 50 平米左右；大套型为 60 平米以下。如果不考虑其他情况，申请人一般都愿意选择大套型。但是，因为公租房是政策性住房，根据申请人家庭不同的构成，选择对应的套型，并不以能否负担房租为条件。而北京申请公租房有收入门槛限制，3 口及以下家庭年收入 10 万元（含）以下、4 口及以上家庭年收入 13 万元（含）以下。从这也可以看出，一人家庭更能满足收入门槛，同时一人家庭也只能申请小套型（小套型一般为开间或一居室）。所以，基本不论区位和周边配套等因素，公租房的小套型一般都供不应求，换句话说，公租房面积较小的开间或一居室供不应求。有的项目小套型的房子住满后甚至后面长期有轮候家庭。
从这点也可以看出，对小套型的需求更高不是由市场决定的。或者说，小套型的入住率更高不是由市场决定的，而完全是由政策决定的。这也从侧面证明了上述结构方程模型中得出的结论，政策对各方面都有影响，当然也包括套型、户型和公租房收入门槛限制。
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5.1 科学决策，提高住房硬件因素
5.1.1 在套型、面积限制下，合理设计户型
据相关文件披露，广东公租房由于户型设计不合理等原因导致 4969 套公租房闲置时间超过一年；上海因部分户型较大的廉租房源与户型供应标准不匹配而剩余较多。所以，户型的设计比较关键。而户型的设计受到套型大小的限制，因为套型直接和面积有关。所以户型的设计也可以说要“带着镣铐跳舞”。
因公租房是政策性住房，所以从中央到地方各级政府，对公租房套型面积有详细的规定。《北京公租房建设技术导则》规定，单居套型（厅室合一）建筑面积为 30 平米左右；小套型是 40 平米左右；中套型是 50 平米左右；大套型为 60 平米以下。如果不考虑其他情况，申请人一般都愿意选择大套型。但是，因为公租房是政策性住房，根据申请人家庭不同的构成，选择对应的套型，并不以能否负担房租为条件。而北京申请公租房有收入门槛限制，3 口及以下家庭年收入 10 万元（含）以下、4 口及以上家庭年收入 13 万元（含）以下。从这也可以看出，一人家庭更能满足收入门槛，同时一人家庭也只能申请小套型（小套型一般为开间或一居室）。所以，基本不论区位和周边配套等因素，公租房的小套型一般都供不应求，换句话说，公租房面积较小的开间或一居室供不应求。有的项目小套型的房子住满后甚至后面长期有轮候家庭。
从这点也可以看出，对小套型的需求更高不是由市场决定的。或者说，小套型的入住率更高不是由市场决定的，而完全是由政策决定的。这也从侧面证明了上述结构方程模型中得出的结论，政策对各方面都有影响，当然也包括套型、户型和公租房收入门槛限制。
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结论与展望
结论
结论
本论文通过结构方程模型定量分析影响因子，确定了政策和法律（PR）、租金水平（RL）、硬件设施（HF）构面对入住率（OL）具有显著的影响；政策和法律（PR）、软件设施（SF）、硬件设施（HF）构面对租金水平（RL）具有显著的影响；政策和法律（PR）构面对软件设施（SF）、硬件设施（HF）具有显著的影响；虽然软件设施（SF）构面对入住率（OL）不显著，但可能是由于填写调查问卷的对象人群导致的。根据分析得出的影响因子，有针对性的提出了提高北京市公租房入住率的对策及建议：第一，科学决策，提高住房硬件因素，在套型、面积限制下，合理设计户型；关注不同人群对房屋朝向的敏感度；合理配备房间的屋内配。第二，研究申请人需求特征，改善住房软件因素。强化轨道交通引导，加大交通沿线公租房布局；完善周边生活、医疗及教育配套。第三，根据社会发展，适时调整国家政策和法律。根据项目入住率情况，选择灵活的配租方式；科学合理制定公租房分配政策；合理设置申请门槛，及时进行动态调整；建立轮候制度，缩短轮候时间。第四，充分发挥租金的资源配置核心作用。
在研究本论文中，由于我能力的局限性，导致调查问卷的对象人群出现了一些偏差，没有包括已有资格备案单但还没有入住公租房的人群，使得最终结构方程模型定量分析中，软件设施（SF）构面对入住率（OL）不显著。在以后的研究中，我将更加注重事前的调研，提前考虑好研究的调查人群范围。
另外，由于时间的原因，本论文的入住率仅指已办理入住户数占整个公租房项目户数的比例。而实际上，有些租户办理完入住后，并没有实际入住，而将房屋长期空置。更严谨的表述是，公租房实际入住率指的是已办理选房入住手续的户数再减去长期空置的户数占整个公租房项目户数的比例。
参考文献（略）
参考文献（略）