1 绪论
1.1 研究背景
随着中国经济的快速发展，与整个经济体系相比，我国目前的房地产业已经变成国内经济产业的“中流砥柱”。维护中国经济体系持续、稳定和健康的发展，是影响我们日常生活水平和生活条件，促进中国经济平稳高速增长，确保中国经济体系持续、稳定和健康发展的重要保证。从过去房地产市场的历史经验中可以看到，纵观世界各地房地产市场的发展历程，自 20 世纪 90 年代以来，世界各国都有不少国家的经济体系受到房地产市场泡沫破裂的影响。在 1990 年的日本金融危机中，日本房地产市场主要受到外资的影响。因此，当金融危机爆发时，世界上其他国家纷纷撤资，随之而来的是整个日本房地产市场的泡沫，经济体系的崩溃。金融危机造成了近 1000 万亿日元的损失，大约是当时日本经济总产值的两倍。这次房地产风险直接导致日本经济进入了近 15 年的衰退期。它的影响是如此巨大和令人印象深刻。7 年之后，从 1997 年 7 月开始，一场东南亚金融危机在泰国爆发。危机迅速蔓延到整个东南亚行业和整个世界。这导致许多东南亚国家和地区出售外汇和股票。金融体系甚至整个社会经济都受到了严重的创伤。东南亚金融危机持续时间较长，危害和蔓延的程度远远超出人们的预期。然而，危机的发生绝非偶然。这是一系列因素的必然结果。从外部原因看，这是国际投资和外资撤出的巨大影响。据统计，危机期间，从东南亚国家和地区撤出的外资达到 400 亿美元。全国房地产市场的房屋空置率十分高，然后蔓延到整个东南亚地区。房地产泡沫的破灭引发了整个金融危机的爆发，东南亚地区的经济发展也受到严重阻碍。作为超级大国，美国在 2008 年也经历了一场巨大的金融危机。其房地产市场的风险也导致了房地产泡沫的破裂，由于次贷危机的影响，带来了一系列的多米诺骨牌效应。由美国次贷危机引发的华尔街风暴，后来演变为全球金融危机。这次危机过程很快，影响也很大，出乎意料之外，将全球经济拖入全面而持久的衰退，是自二战以来最严重的金融危机。
1.1 研究背景
随着中国经济的快速发展，与整个经济体系相比，我国目前的房地产业已经变成国内经济产业的“中流砥柱”。维护中国经济体系持续、稳定和健康的发展，是影响我们日常生活水平和生活条件，促进中国经济平稳高速增长，确保中国经济体系持续、稳定和健康发展的重要保证。从过去房地产市场的历史经验中可以看到，纵观世界各地房地产市场的发展历程，自 20 世纪 90 年代以来，世界各国都有不少国家的经济体系受到房地产市场泡沫破裂的影响。在 1990 年的日本金融危机中，日本房地产市场主要受到外资的影响。因此，当金融危机爆发时，世界上其他国家纷纷撤资，随之而来的是整个日本房地产市场的泡沫，经济体系的崩溃。金融危机造成了近 1000 万亿日元的损失，大约是当时日本经济总产值的两倍。这次房地产风险直接导致日本经济进入了近 15 年的衰退期。它的影响是如此巨大和令人印象深刻。7 年之后，从 1997 年 7 月开始，一场东南亚金融危机在泰国爆发。危机迅速蔓延到整个东南亚行业和整个世界。这导致许多东南亚国家和地区出售外汇和股票。金融体系甚至整个社会经济都受到了严重的创伤。东南亚金融危机持续时间较长，危害和蔓延的程度远远超出人们的预期。然而，危机的发生绝非偶然。这是一系列因素的必然结果。从外部原因看，这是国际投资和外资撤出的巨大影响。据统计，危机期间，从东南亚国家和地区撤出的外资达到 400 亿美元。全国房地产市场的房屋空置率十分高，然后蔓延到整个东南亚地区。房地产泡沫的破灭引发了整个金融危机的爆发，东南亚地区的经济发展也受到严重阻碍。作为超级大国，美国在 2008 年也经历了一场巨大的金融危机。其房地产市场的风险也导致了房地产泡沫的破裂，由于次贷危机的影响，带来了一系列的多米诺骨牌效应。由美国次贷危机引发的华尔街风暴，后来演变为全球金融危机。这次危机过程很快，影响也很大，出乎意料之外，将全球经济拖入全面而持久的衰退，是自二战以来最严重的金融危机。
根据众多国家的金融危机可以得出，房地产行业一直是一个高投资、高回报、高风险的行业，同时也会受到很多不可预测因素的影响。其风险的深远影响是显而易见的。它使一国的经济发展速度发生不同幅度的变化，也影响着整个世界经济体系的稳定发展。自1998 年中国政府深化房地产行业体制改革以来，国内房地产市场迅速回暖，但与此同时房地产行业的风险也有所增加。尤其是近年来，中国的房地产价格一直在快速上涨。其范围和增长速度在我国历史上尤为罕见。据有关数据统计，2018 年，中国房地产开发企业全年完成投资 1202635.51 亿元，1998 年为 3580 亿元。在过去的 20 年里，中国的房地产投资增长了约 34 倍。与同期全国国内生产总值增长率相比，房地产开发投资的增长率远远高于国内生产总值的增长率。
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1.2 选题意义
与国外房地产行业相比，我国房地产行业起步相对较晚，风险管理方面的相关理论应用并没有被各个企业广泛应用。企业和投资者对房地产风险方面的知识还没有充分了解。再加上美国金融危机的经济影响，房地产业引发了前所未有的灾难。相对于西方发达国家，
与国外房地产行业相比，我国房地产行业起步相对较晚，风险管理方面的相关理论应用并没有被各个企业广泛应用。企业和投资者对房地产风险方面的知识还没有充分了解。再加上美国金融危机的经济影响，房地产业引发了前所未有的灾难。相对于西方发达国家，
我国起步略晚，风险管理方面的研究刚刚成型，所以大多数房地产开发商对风险管理的知识了解较少，风险识别、评估以及控制也没有得到广大经营者的重视，那么对于房地产项目投资风险管理的研究就更应该多加重视，并将房地产风险的理论研究紧密结合中国的特殊环境，更好的应用于实际房地产项目中。目前，我国对房地产项目投资风险管理的研究主要停留在以下几个方面：自 20 世纪 70 年代以来，我国房地产行业才进入到起步阶段，因此导致相关理论研究比较落后；由于我国政府部门对房地产业的相关政策不完善，国内房地产业的理论研究已经没有空间。到了 90 年代初，我国房地产业开始慢慢升温，风险管理理论开始盛行。然而，这些理论研究并没有得到有效的实践，理论研究与案例实践就没有结合起来。从理论研究方法来看，虽然我国房地产风险管理的理论研究发展迅速，但仍停留在引入公式和建立数学模型的层面，实际项目风险管理还没有形成非常有效的风险评价模型。数学风险模型理论与我国房地产业的实际应用相结合，尚未引起广大企业和投资者的重视。
该文涉及房地产项目的投资风险，使用文献研究，定性与定量相结合的研究方法，房地产投资已成为基于分析的详细分析的主题。国内外相关研究的现状以及房地产项目投资的风险风险因素使得能够开发一套评估房地产项目投资风险的指标体系。构建了基于马尔可夫链的风险评估模型，用于评价与特定房地产项目中的投资相关的风险。
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2 相关基础理论
2.1 风险和房地产投资风险理论
2.1.1 风险定义
字典里把“风险”定义成“损失或伤害的可能性”，但是现在的风险被更多地理解为“可能发生的问题”。风险与事物普遍存在联系，比如从事高工作业、井下勘测、使用电锯锯东西，风险就像一个隐形的杀手一样，风险因素客观存在，不受人的主观意识所支配。因此它的的基本含义是损失的不确定性，但对这一认识，在管理学、经济学中目前并没有一个公认的定义。
人们目在风险方面还有统一的定义，所以目前大家在对风险进行研究时将它们进行以下的理解。首先是将风险定义为不确定事件。Willett 将风险定义为“客观存在的不确定性”。该理论是将风险管理和保险关系的角度以及从概率的角度来定义风险。哈迪则认为：“风险是成本、损失或与损失相关的不确定性”根据他的理解用概率来表示不确定性的程度更为合适。当事件概率在 0 到 0.5 之间时，不确定性将随着概率的增加而增加。当概率为 0.5时，事件的不确定性最大。概率在 0.5 和 1 之间，概率越大，不确定性越小。因此，当事件发生概率为是 0 和 1，不确定事件将变成确定的事件。另外一种理解是将风险定义为现实和理想之间的距离。Williams 是该理论的代表学者，他认为“事件在一定条件和一定时间内所有可能发生的结果的变化程度”。风险的大小随着变化程度大小而变化。这个变化是理想状况和现实结果二者之间的差距。
然而，有些人把认知的两个定义结合起来，不仅强调事件的不确定性，同时解释了不确定性造成的损害。这也是目前我国在风险管理界的主流定义，这种综合性的定义对每一种观点都没有失去偏颇，目前广泛被人们接受。总的来说，吧风险定义为两个层次，一种强调风险的不确定性，另一种则侧重风险对人们造成的损失。可以用不同的指标来衡量这两个方面，风险的不确定性用风险发生的几率来表示，同时风险发生的的损失可以用风险主体在不同的情况下的结果而造成的损失的风险程度来说明。
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2.2 房地产投资风险识别
2.2.1 项目风险识别
对房地产进行风险管理的第一个步骤是对项目风险识别。简单来说，风险识别就是将可能影响到项目的所有的风险事件辨别出来，然后根据其风险性将其进行科学的分类归纳。为了评估房地产投资的风险，首先要做的是识别风险，即识别风险发生过程中可能引起风险的因素和所涉及风险的类型分析判断，再将其归纳整理，以起到对投资风险的预防作用。
由于风险的表现形式是多变的，所以每个风险在实际项目中都无法独立出去。彼此之间交互影响，而且导致风险的原因往往也是复杂的。为了及时发现风险并预测其风险性，并将风险管理的注意力集中到投资项目上来，分析各种可能的风险需要特殊的风险识别方法来协助进行风险识别。
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2 相关基础理论
2.1 风险和房地产投资风险理论
2.1.1 风险定义
字典里把“风险”定义成“损失或伤害的可能性”，但是现在的风险被更多地理解为“可能发生的问题”。风险与事物普遍存在联系，比如从事高工作业、井下勘测、使用电锯锯东西，风险就像一个隐形的杀手一样，风险因素客观存在，不受人的主观意识所支配。因此它的的基本含义是损失的不确定性，但对这一认识，在管理学、经济学中目前并没有一个公认的定义。
人们目在风险方面还有统一的定义，所以目前大家在对风险进行研究时将它们进行以下的理解。首先是将风险定义为不确定事件。Willett 将风险定义为“客观存在的不确定性”。该理论是将风险管理和保险关系的角度以及从概率的角度来定义风险。哈迪则认为：“风险是成本、损失或与损失相关的不确定性”根据他的理解用概率来表示不确定性的程度更为合适。当事件概率在 0 到 0.5 之间时，不确定性将随着概率的增加而增加。当概率为 0.5时，事件的不确定性最大。概率在 0.5 和 1 之间，概率越大，不确定性越小。因此，当事件发生概率为是 0 和 1，不确定事件将变成确定的事件。另外一种理解是将风险定义为现实和理想之间的距离。Williams 是该理论的代表学者，他认为“事件在一定条件和一定时间内所有可能发生的结果的变化程度”。风险的大小随着变化程度大小而变化。这个变化是理想状况和现实结果二者之间的差距。
然而，有些人把认知的两个定义结合起来，不仅强调事件的不确定性，同时解释了不确定性造成的损害。这也是目前我国在风险管理界的主流定义，这种综合性的定义对每一种观点都没有失去偏颇，目前广泛被人们接受。总的来说，吧风险定义为两个层次，一种强调风险的不确定性，另一种则侧重风险对人们造成的损失。可以用不同的指标来衡量这两个方面，风险的不确定性用风险发生的几率来表示，同时风险发生的的损失可以用风险主体在不同的情况下的结果而造成的损失的风险程度来说明。
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2.2 房地产投资风险识别
2.2.1 项目风险识别
对房地产进行风险管理的第一个步骤是对项目风险识别。简单来说，风险识别就是将可能影响到项目的所有的风险事件辨别出来，然后根据其风险性将其进行科学的分类归纳。为了评估房地产投资的风险，首先要做的是识别风险，即识别风险发生过程中可能引起风险的因素和所涉及风险的类型分析判断，再将其归纳整理，以起到对投资风险的预防作用。
由于风险的表现形式是多变的，所以每个风险在实际项目中都无法独立出去。彼此之间交互影响，而且导致风险的原因往往也是复杂的。为了及时发现风险并预测其风险性，并将风险管理的注意力集中到投资项目上来，分析各种可能的风险需要特殊的风险识别方法来协助进行风险识别。
2.2.2 风险识别的方法
（1）情景分析法
情景分析主要用来研究导致项目风险产生的关键因素，并且能提前预知风险发生后对项目的影响程度如何。通常用数字、图标和曲线的关联度对某个未来的状态或项目的某个情况进行仔细描述和分析。它主要侧重于项目的风险会在什么条件下发生并且受哪些因素所影响，并解释发生的各种风险以及各种风险产生后的后果是由哪些因素变化时导致的。这种分析法会在我们选择的各种目标相互冲突、相斥时发挥作用。它可以被视为可以开阔决策人眼界并增强他们预知未来的能力的一个项目。主要表现为以下几个方面的功能：1、提示项目决策人采取有效的措施，并识别该事件可能的风险和产生的后果。2、提供要重点观察事件的风险范围的建议。3、可以在多个场景中进行模拟，当各种结果彼此排斥时。4、分析研究一些关键因素对项目未来进程的影响。这种方法的缺点是会局限决策者的视野，你无法能看到整个事件的全景，就好比你被限制在水井里无法看到外面的世界。决策人对所有的场景分析都是从了解到的信息、个人固定思维、个人主观衡量的价值出发，这样做可能会背离现实，此时就需要决策人的大脑时刻保持清醒。
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（1）情景分析法
情景分析主要用来研究导致项目风险产生的关键因素，并且能提前预知风险发生后对项目的影响程度如何。通常用数字、图标和曲线的关联度对某个未来的状态或项目的某个情况进行仔细描述和分析。它主要侧重于项目的风险会在什么条件下发生并且受哪些因素所影响，并解释发生的各种风险以及各种风险产生后的后果是由哪些因素变化时导致的。这种分析法会在我们选择的各种目标相互冲突、相斥时发挥作用。它可以被视为可以开阔决策人眼界并增强他们预知未来的能力的一个项目。主要表现为以下几个方面的功能：1、提示项目决策人采取有效的措施，并识别该事件可能的风险和产生的后果。2、提供要重点观察事件的风险范围的建议。3、可以在多个场景中进行模拟，当各种结果彼此排斥时。4、分析研究一些关键因素对项目未来进程的影响。这种方法的缺点是会局限决策者的视野，你无法能看到整个事件的全景，就好比你被限制在水井里无法看到外面的世界。决策人对所有的场景分析都是从了解到的信息、个人固定思维、个人主观衡量的价值出发，这样做可能会背离现实，此时就需要决策人的大脑时刻保持清醒。
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3.1 房地产投资风险识别.................................... 19
3.2 房地产投资风险影响因素分析........................ 20
3.3 房地产投资风险评价指标体系建立....................... 25
4 建立房地产投资风险评价模型.................................... 31
4.1 马尔科夫链可行性研究................................... 31
4.2 主要风险因素权重分析............................. 31
5 模型的应用................................ 39
5.1 项目简介....................................... 39
5.1.1 项目基本信息................................... 39
5.1.2 项目所在地市场情况........................... 40
5 模型的应用
5.1 项目简介
5.1.1 项目基本信息
碧桂园控股有限公司，目前是我国最大的新型城市化住房开发公司。公司运营模式集中规范，公司开展了酒店开发管理、物业开发、建筑安装、物业管理、装潢装饰等业务。
本文以西安市碧桂园凤凰城项目作为案例，对房地产项目投资风险评价进行实例研究分析。项目由碧桂园控股有限公司投资并开发的，该项目目前已经对其前期的投资机会进行了研究讨论，研究结果表明对该项目的投资既能实现公司盈利的要求，同时能对社会产生积极影响，有利于当地经济和社会的发展，因此可以再下一步对其进行更深入的研究，来确定能不能对该项目做出大量资金的流入。
5.1 项目简介
5.1.1 项目基本信息
碧桂园控股有限公司，目前是我国最大的新型城市化住房开发公司。公司运营模式集中规范，公司开展了酒店开发管理、物业开发、建筑安装、物业管理、装潢装饰等业务。
本文以西安市碧桂园凤凰城项目作为案例，对房地产项目投资风险评价进行实例研究分析。项目由碧桂园控股有限公司投资并开发的，该项目目前已经对其前期的投资机会进行了研究讨论，研究结果表明对该项目的投资既能实现公司盈利的要求，同时能对社会产生积极影响，有利于当地经济和社会的发展，因此可以再下一步对其进行更深入的研究，来确定能不能对该项目做出大量资金的流入。
（1）西安市城市简介
西安市为陕西省政治文化经济中心，西北五省最大的城市，地块位于浐灞区，紧邻北三环，浐灞区是集生态旅游、居住为一体，未来发展为总部经济区、领事馆区、金融商务区等多功能区域。
（2）周边设施
交通公交：273 路、317 路、318 路锦绣天下站，702 路凤凰城天域站，等十余条公交线路环绕。
西安市为陕西省政治文化经济中心，西北五省最大的城市，地块位于浐灞区，紧邻北三环，浐灞区是集生态旅游、居住为一体，未来发展为总部经济区、领事馆区、金融商务区等多功能区域。
（2）周边设施
交通公交：273 路、317 路、318 路锦绣天下站，702 路凤凰城天域站，等十余条公交线路环绕。
地铁：地铁 14 号线辛王路站（建设中），地铁 10 号线学府路站（规划中）。幼儿园：品格蒙特梭利幼儿园（已开学）。中小学：陕师大凤凰城中小学（已开学）。大学：陕西科技大学、西安工业大学、西安医学院。综合商场：润家购物广场、卜蜂莲花、凤凰城购物中心（规划）等。医院：西航医院、红旗职工医院、北辰医院、凤八中医医院。银行：中国银行、中国工商银行、交通银行、农业银行、长安银行等。邮政：邮政。其他：麦德龙、迪卡隆。
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6.1 结论
为了规范房地产业，全国陆续出台了许多政策，近年来，房地产项目投资领域吸引了更多的投资公司。他们想在房地产行业获得投资回报，而传统金融行业将继续收紧对房地产的贷款。但是许多投资企业仅是凭以往的经营经验以及运气，他们没有专业投资机构比如商业银行对房地产投资的风险管理和管控经验以及能力，如果决策失败或投资资金来源不足，这些公司将蒙受损失更甚者导致破产。
该文从投资风险的识别、预防和管理入手，分析和总结了与房地产项目相关的主要风险因素。结合实证与理论研究，确定了评价房地产投资风险因素的办法，将识别出的的风险因素进行了分类，主要包括政策风险、经济风险、管理及投资风险、社会环境风险、技术风险等。
本文以碧桂园控股有限公司为背景，通过对公司类似项目的调查和研究，发现该公司风险投资盲点。因为导致项目投资风险增加的风险因素需要预测，故引入马尔科夫链的概念。建立马尔科夫链投资风险预测模型，用来预测投资风险。该预测模型可以为项目风险预测和应对风险投资起到相应的指导作用。使得以往的被动处理风险方式转变为主动预防，以达到公司规避风险，最大程度上降低其损失的效果。以下是论文主要的研究成果：
（1）对当前使用较多的风险评价的方法进行了研究，并且对比了常用的几种方法，依照房地产投资风险因素的产生原因，将其分为五大类因素，基于此，设计出调查问卷，并建立房地产项目投资风险评价指标体系。
（2）识别出影响碧桂园控股有限公司项目投资风险增加的主要风险因素。以问卷调查的方式，识别出导致碧桂园控股有限公司项目投资风险增加的主要因素，分别是土地价格、市场供求、项目融资，这三者将作为后续建立预测模型构建提供基础数据。
（3）提出用马尔科夫链的方法来预测房地产投资风险。本文视碧桂园控股有限公司投资项目为状态空间，视系统内部各个项目为不同状态，把主要风险权重变化看做状态转移。根据马尔科夫链性质，系统内部满足“马尔科夫性”即无后效性。开辟了新的并且简单易操作的方法对房地产投资风险进行预测并成功应用于具体案例。
（4）构建了风险预测模型。根据风险因素的权重和风险状态构建风险预测模型。使用历史数据计算得到了风险因素的权重，为了使预测结果更准确，在模型中加入该权重。风险因素经过马尔科夫链预测模型预测后，统一量化为状态。最后集合为风险事件 D 是为了对项目风险进行一个整体评估。
参考文献（略）
（3）提出用马尔科夫链的方法来预测房地产投资风险。本文视碧桂园控股有限公司投资项目为状态空间，视系统内部各个项目为不同状态，把主要风险权重变化看做状态转移。根据马尔科夫链性质，系统内部满足“马尔科夫性”即无后效性。开辟了新的并且简单易操作的方法对房地产投资风险进行预测并成功应用于具体案例。
（4）构建了风险预测模型。根据风险因素的权重和风险状态构建风险预测模型。使用历史数据计算得到了风险因素的权重，为了使预测结果更准确，在模型中加入该权重。风险因素经过马尔科夫链预测模型预测后，统一量化为状态。最后集合为风险事件 D 是为了对项目风险进行一个整体评估。
参考文献（略）