房地产成本管理解决方案的探讨与应用

  

第一章绪论
       研究背景随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势。母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色，企业从“母公司一项目公司/项目部”的架构向&ld代写管理学论文quo;总部一区域公司”的集团模式转型成为必然。未来房地产开发企业的发展至少有八大趋势，即规模化、集团化、民营化、差别化、品牌化、战略化、上市化以及网络化。川随着我国房地产业竞争加剧，房地产开发企业向规模化、集团化方向发展的趋势己然显现，逐渐出现了一批执市场之牛耳的“房地产航母”、“房地产大鳄”，房地产企业的数量却越来越少，优胜劣汰越来越快企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源(特别是土地资源)的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则。从近代写管理学硕士论文年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征:规模化经营趋势随着房地产市场的发展和规模的扩大，房产商之间的竞争加剧，新的产业政策如严格的预售标准，房地产开发商贷款标准的提高，土地招标拍卖制度的逐渐推行，都导致竞争优势向有一定资金实力的开发商倾斜。在这种形势下，市场竞争中胜出的企业开始快速扩大经营规模以取得规模优势，积累资金，巩固和提升自己在市场中的地位和份额。规模化经营已经成为管理学毕业论文目前房地产业的一个主要发展方向。
        从长远来看，消费者在日益竞争和多元化的市场中一定会更倾向于有规模品牌、有较强的综合开发和售后管理服务能力的大型开发商。多元粗放经营向专业集约经营转化趋势90年代初，房地产市场规模较小，不少房地产企业投身多元化经营以扩大企业规模，使得资金和管理资源分散，导致盈利能力下降。近年来随着我国房产市场规模的扩大，不少房地产公司开始清理非核心业务，集中资源发展房产业务，并通过专业化的经营，着力打造企业的品牌和形象。资源制胜向品牌制胜转化的趋势在短短的几年发展中，我国已出现了几家全国性/跨地区的房地产发展商，其中万科、中海、华新国际、香港新世界均颇具综合竞争力。从区域布局和项目数量上看，这四家的专业实力相当。在项目的建筑技术和质量上，中海的市场认可度最高。但是在企业品牌的知名度上，全国范围内暂时还没有企业可以和万科相比。预计在未来的3到5年内，会出现更多的跨地区性的房地产商，但类似香港那样的寡头垄断市场的局面估计难以形成。同时，全国性品牌的显现以及跨地域经营，加大了房地产企业管理和控制的难度。
           在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化:规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益;以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化;从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化;职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力等等。什么是房地产企业的核心竞争力?王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我们认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。1.2研究现状2.1中国房地产已从“地产时代”进入“房产时代”房地产业界普遍认为，2004年8月31日国家建设部关于土地转让相关制度的正式实施，成为了房地产发展史的分水岭—"8"31”之前，房地产市场的利润来源主要是发展商获得土地及运作土地的能力;"8·31”之后，利润来源则主要是依附于土地之上的房产创新与增值，以前通过协议拿地及运作土地赢利的模式开始退出历史舞台。