本文是一篇管理学论文，本文以物业管理服务企业作为研究对象，有效地把作业成本法运用到HW物业管理服务公司中，为公司构建了一套新的成本核算模式，这也验证了该方法在物业管理服务行业进行运用是可行的。
1绪论
1.1研究的背景
物业管理服务是指业主委托物业管理服务企业或者其他拥有物业管理服务资质的管理单位签订物业管理服务合同，对管理服务区域的建筑物、公共设施设备、公共场所等进行维修、安保、养护、绿化保洁等管理服务的活动。19世纪60年代，随着英国建筑行业的鼎盛发展，物业管理服务行业应运而生，随后在美国等欧洲国家兴起。其中以英美的物业管理服务行业最具有代表性，相对应的物业管理理论和科学研究都较为成熟，世界第一个物业管理行业组织成立于英国，第一个物业管理协会成立于美国。我国物业管理服务行业相对起步较晚，最早开始于20世纪80年代中期，伴随着深圳住房制度改革的开始，我国物业管理服务行业快速发展。
随着近几年国家、省、市对物业管理服务行业制定和发布了鼓励性政策，其目的就是要放开和促进该行业的发展，从物业费的定价到社区物业服务供应商的更换再到开展养老管理服务业务，无一不是对其进行政策鼓励。2019年针对管理服务行业，国家在发布的《关于新时代服务业高质量发展的指导意见》中就提出要逐步对物业、社区、安保等管理服务行业的相关标准进行优化和提升，树立行业服务标杆并逐步培养一批具有综合国际竞争力的管理服务品牌。正是由于有了国家相关政策的鼓励和支持，国内物业管理服务行业得到了空前的发展，截止2020年我国物业管理服务行业资产总额为3705亿元，同比增长7.5%，主营业务收入1868亿元，利润总额达236亿元，总体来说近几年我国物业管理行业在销售收入和利润总额呈现上升的趋势，整体发展良好。2020年是新冠疫情防控的一年也是中国物协的“能力建设年”，在疫情防控常态化的大背景下，我国物业管理服务行业存在的社会价值体现得淋漓尽致，也充分展示了该行业良好的管理服务能力。
1.2研究的意义
物业管理服务行业作为房地产业的衍生产业，其利润并没有房地产业那么高，它的总体盈利水平略显偏低。办公管理服务区域分散和资本紧密度低是该行业的主要特性。随着人们生活水平的日益提高以及对物质追求的更高需求，物业管理服务行业备受人们的关注，同时也对该行业提出了新的要求。如何获得更大的利润空间、如何对成本实施有效地管理是各行各业经营的最终目标，物业管理服务行业亦是如此。
作业成本法是以作业为基础和核心的一种成本法，作业作为资源成本和最终产品的中间枢纽，成本动因作为核算基础，合理地核算出相关成本信息，也较好地将各项作业活动及作业效率清晰地展现出来。相比传统成本法，作业成本法更有助于企业管理者更好地了解作业活动，发现资源、作业、产品之间的层次因果关系和便于找出效率低、成本消耗高的主要作业，也有助于企业管理者通过对成本消耗核算结果进行分析，通过优化资源配置和降低无效的资源消耗对成本科学、合理地实施管理，最终达到提升公司经营管理效率和盈利能力。在物业管理服务行业投入成本逐步增加和行业之间竞争不断加大的形势下，运用科学、合理的成本管理方法既可以提高企业对成本的管理能力又可以提高该企业的市场核心竞争力，增加更大的利润空间和对企业的综合实力也有着很大的提升。
2相关概念及理论基础
2.1物业管理服务
物业是指在区域内已经建设完毕并且投入住宿、经营等使用的建筑物，而且还包含附属的设施设备以及附属场地等。其中建筑物可以是小区房屋也可是单独的其他类建筑物，例如：综合性办公楼、商贸大厦、独栋别墅、工厂、仓库等。附属的设施设备以及场地，是指建筑物内外配套的各种公用设施、设备（休息座椅、电梯等）以及配套的干道、停车场所、庭院等。物业具有自然属性、经济属性、法律属性。
物业管理服务可以理解为对管理服务区域内的物进行规范化管理，实现对人的便捷服务。具体是指物业管理服务公司受业主委托签订服务合同后，根据合同协议实现对管理服务区域的公共设施、建筑设备、绿化保洁、安全防卫等维护活动，物业管理服务公司提供服务，业主需要根据签订的合同规定支付相关的服务费用。
物业管理服务基本实行的是专业化、社会化、企业化的运作模式，以追求经济、社会、环境共赢的目标。物业管理服务的服务范围是指按照双方合同的约定，向服务对象即业主提供日常性的管理服务和维护服务区域正常的生活、工作等秩序，并保持管理服务区域环境的舒适、整洁。具体管理服务范围包括以及几项：
（1）绿化保洁服务：定期对公共管理服务区域的绿化带、室外盆景等进行施肥、修剪、杀虫及更换，为服务对象提供良好的区域绿化环境，保持公共区域的整洁卫生，按时清洁、杀毒和及时清理生活或工作垃圾堆放物。
（2）维修服务：对管理服务区域的公共设施设备进行维修保养，保障服务区域内的水、电、气供应正常，同时根据业主特殊需求提供一定的维修活动。
（3）安全护卫服务：通过对管理服务区域实施看护、巡逻、监控等措施，维护管理服务区域内的安全稳定，对小区业主的车辆停放进行秩序管理，防止业主财物丢失、对小区出入人员进行核实等管理服务。
2.2作业成本法
作业成本法也称ABC成本法，是以作业为基础和核心的一种成本法，作业作为资源成本和最终产品的中间枢纽，成本动因作为核算基础合理地核算出相关成本信息和有效地将各项作业活动及作业效率清晰地展现出来，与传统的成本法相比作业成本法更加注重的是对间接成本的科学分配和核算，拓展了成本核算的区域，其结果更加贴近企业的生产实际，核算过程更为科学、合理。作业成本法的基本构成要素包括：资源、作业、作业中心、成本动因、成本要素、作业成本库、成本对象。
（1）资源
资源是指生产出最终产品消耗的所有费用，包括直接费用和间接费用。企业在生产过程中涉及到的人力、财力、物力，都属于企业资源，具体包括直接材料、直接人工、制造费用等。在物业管理服务行业中，资源包括：人工费、办公费、材料费、动力运行费、资产折旧费等等。
（2）作业、作业中心
作业是指在生产过程中进行的各项具体工作活动，是对原材料、人工等资源成本产生消耗的一个集成体。能够清楚地显示资源消耗，在作业中心之间起着链接作用。作业成本法是把作业成本作为核算对象，主要是对具体的成本消耗进行核算，直观点地是指将作业成本归集的费用科学、合理地分配到产品成本中去，对作业的定义可以有效地帮助企业管理者作出科学的决策和有效的成本管理。针对不同的行业，作业的形式也多种多样，物业管理服务行业的作业项目具体可以包含安保门禁、小区绿化、环卫保洁、客服等几十种作业。把各种作业工作进行归整就构成了作业中心，有的作业工作可以归集为一个作业中心，例如在日常的客户管理工作中，客户的咨询和回访就可以划分成一个作业中心，从而减少计算的复杂性。
3 HW物业管理服务公司成本管理现状................................19
3.1概况.........................................19
3.2组织结构....................................20
4 HW物业管理服务公司作业成本法核算体系构建.............................26
4.1 HW物业管理服务公司作业成本法运用流程.............................26
4.2 HW物业管理服务公司作业成本核算体系...............................26
5 HW物业管理服务公司成本管理建议..................................38
5.1转变成本核算模式.......................................38
5.2科学划分分配标准.......................................38
5 HW物业管理服务公司成本管理对策及建议
5.1转变成本核算模式
随着行业的快速发展和客户需求的多样化，HW物业管理服务公司的管理服务项目逐步增多，对间接成本的投入也逐渐加大。以面积均摊的传统成本核算模式，难以适应当前精细化市场发展的需求。该公司在制定发展规划及竞争策略时，都需要依靠准确的成本信息作为参考。在间接成本消耗高的行业，如果运用传统成本法进行成本核算，计算方式过于粗犷，很难体现出成本消耗的原因及过程，成本信息偏离企业生产实际。在实地对HW物业管理服务公司调研的过程中，发现该公司在运用传统成本法对成本消耗进行核算时，将未参与到管理服务项目中的资源消耗计入到总消耗中，造成成本消耗偏高。
本文通过对HW物业管理服务公司运用作业成本法后，将其核算出的成本结果与公司原来采用的传统成本法核算出的成本结果进行对比发现该公司采用的传统成本法核算出的成本消耗信息不能准确地反映出该公司在不同管理服务作业项目上的成本实际消耗情况而且成本信息过于笼统，作为公司管理者无法较好地依据成本信息对市场做出的准确地判断。为了更好地获取准确的成本信息，HW物业管理服务公司需要转变成本核算模式，合理地运用作业成本法，在成本核算过程中，依据资源动因实现对资源消耗的合理归集，剔除不相关的成本消耗，提高成本信息的准确性。作业成本法在该公司的合理运用，管理者可以根据作业中心对公司的管理服务项目进行梳理，找出资源成本消耗高的作业项目，分析作业动因，了解成本消耗高的具体原因，对该服务项目进行优化，从而降低成本消耗。
6研究结论与展望
6.1研究结论
本文以物业管理服务企业作为研究对象，有效地把作业成本法运用到HW物业管理服务公司中，为公司构建了一套新的成本核算模式，这也验证了该方法在物业管理服务行业进行运用是可行的，同时经过对比分析还得出以下结论：
（1）通过在HW物业管理服务公司运用作业成本法，可以将各个管理服务项目消耗的资源成本进行合理的计算。公司管理者也可以通过作业成本法，能够较为全面、系统地了解各项管理服务项目所需要的资源成本消耗情况，同时通过作业的成本归集和以资源动因、作业动因为标准地对资源成本进行分配，能够清楚地了解到各项管理服务项目消耗成本的因果关系，对制定收费标准以及成本管理提供了数据支撑和依据。
（2）通过运用作业成本法可以较好地对各项作业成本进行调整，控制成本消耗，同时也能有效地对成本不足的项目进行补充，确保各管理服务项目高质高量。科学、准确地评估作业管理服务项目是否合理，并对服务项目进行作业追踪，及时地优化作业项目中存在的问题。
（3）能够较好地为制定发展规划和策略提供一定的成本数据参考。作业成本法的合理运用，可以让管理者对整个企业的人、财、物进行全面地了解，掌握各个作业项目成本消耗的具体信息，通过将核算后的各个数据进行对比分析，找出最具有投资价值的服务小区，为制定将来发展规划和策略提供参考依据。
参考文献（略）