第一章 绪论
1.1 研究背景
自 1994 年分税制改革，商品房开始兴起并得到了蓬勃的发展，众多房地产企业抓住发展契机，适应新政策新形式，积极寻求新发展。随着时间资本的积累，目前房地产市场的分布形势出现了大的分化，百强地产企业占据市场三分之二的份额，强者愈强，弱者愈弱。同时，房地产企业面临的外部环境时刻发生着变化，具有明显的动态性和复杂性。因此，房地产企业想要在多变的环境与激烈的竞争中生存和发展，必须要拥有持续的竞争力，并不断更新和提升自身的动态能力。
2019 年底中国社会科学院发布的《 2020 年社会蓝皮书》分析认为，“2019 年中国乡村振兴规划落地见效，我国城镇化水平继续提高”。“2019 年，中国人口城镇化率超过 60%这一关键节点”。按照城市化率国际 78%的平均水平，我国房地产企业仍然具有广阔的发展空间。同时，2019 中央经济工作会议指出，“我国经济稳中向好，长期向好的基本趋势没有改变”，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。在“房住不炒”、“不断满足人民日益增长的美好生活需要”等理念不断强化的背景下，房地产业正在快速转入高质量发展阶段。而目前我国的房地产企业运作能力参差不齐，且很多企业存在管理机制混乱、企业资金缺口过大及人才素质不高等现象，能够与时俱进，保持企业良好运营水平的企业不多。面对政府多手段的调控，行业内激烈的竞争，房地产企业的外部环境动荡复杂，房地产企业如何应对这种复杂环境，顺应行业转型升级大势，追求更有质量的增长,实现均衡稳健创新发展成为一个重要的问题。目前，学者们对房地产企业动态能力的研究甚少，大部分动态能力研究其中在高科技行业、社会企业等，将该理论运用在房地产企业的较少。少有学者建立起房地产企业动态能力影响企业绩效的指标体系，但关于房地产企业动态能力的定量研究较少，缺少实操性。在此背景下，本文对房地产企业动态能力的演化机制进行研究并实证检验。
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1.2 研究目的与研究意义
明确本文要解决的问题，并阐述可能产生的潜在长远影响，意义又分为理论意义与实际意义。
1.2.1 研究目的
本文以房地产企业为研究对象，基于以往企业动态能力研究基础，对我国房地产企业动态能力演化机制进行推演与实证检验，试图在已有动态能力演化文献思想和方法的基础上, 构建房地产企业动态能力理论模型，同时，通过演化机制推导以及实证分析检验等方法，揭示房地产企业动态能力演化的黑箱,找出影响房地产企业动态能力的具体因素，同时，提出企业层面具体操作的方法与建议。因此,本文研究的主要目的在于寻求房地产企业动态能力演化的具体机制，从内生机制的角度提出房地产企业实现动态能力可持续发展和实施的具体路径。本文关于房地产企业动态
1.2.2 研究意义
通过企业动态能力相关文献归纳和理论演绎、实证研究房地产企业动态能力演化机制,本文借鉴企业动态演化理论思想,提出基于研发资金投入和人力资本投入视角的房地产企业动态能力演化机制，揭示出房地产企业持续稳健发展的必要条件。（1）理论意义能力演化机制研究，旨在为房地产企业获得动态能力，实现持续发展提出有力的对策建议。
（1）理论意义
本文基于已有企业动态能力的内涵、影响及其作用研究,通过动态优化模型以及拉格朗日乘数法，寻求联动均衡下的“鞍点”，求解含参数条件下的最优解问题，对我国房地产企业动态能力演化机制进行理论模型构建与推演，一定程度上丰富了企业动态能力理论的研究对象，同时，弥合了房地产企业动态能力定性（文字）研究的不足（缺乏理论模型构建），本文对房地产企业动态能力演化机制进一步深入讨论，同时，从研发资金投入和人力资本投入联动角度,推导房地产企业动态能力演化中存在的内在机理,在房地产企业动态能力理论探索上具有前沿性,一定程度上完善和拓展了房地产企业能力理论,推动房地产企业动态能力理论向前发展。
表 1.1 本文采用的研究方法表
第二章 国内外研究现状综述
2.1 动态能力研究综述
2.1.1 动态能力相关概念
Teece et al.于 1994 年首次提出动态能力这一新概念 , 认为动态能力是 “企业整合(Integrate)、构建(Build)和重构(Reconfigure)内外部能力(Competence)以适应快速变化环境的能力(Ability)”[1]，并在 1997 年基于演化经济学、产业定位理论和企业资源观理论提出了动态能力分析的 3P 分析框架,即组织和管理过程、资产位势。他们指出动态能力内嵌于企业惯例、流程之中，并且具有路径依赖特性[2]。
（1）学者对企业动态能力相关概念的界定
从 Teece 等提出动态能力的概念之后,有很多国内外学者从不同的角度对动态能力进行了界定。Kathleen(2000)认为动态能力是可以确定的管理流程或者惯例[4]。Winter(2003)指出 ,企业能力可以看作一个能力金字塔 ,运营能力是零阶能力 ,动态能力则是二阶、三阶乃至多阶能力,同时他认为动态能力是发展、修改和创造一般能力的能力[9]。Teece(2007)更为明确地提出动态能力是“不断以快于竞争对手的速度感知、抓住突现的机会并进行必要的资源重构的能力”[13]。
（2）学者构建企业动态模型，得出动态能力对商业企业显著促进作用
董俊武等（2004）认为动态能力是改变能力的能力。能力更新的过程是企业寻求新知识的过程,能力改变的结果就是企业获得了新的知识结构。动态能力的演化主要是围绕变异、内部选择、传播和保持 4 个阶段循环进行[28]。林萍(2008)提出动态能力是企业更新知识结构、重组现有的内外部资源和功能的能力,并与外部环境相匹配的惯例化的过程[29]。Salunk 等(2011)在对我国 13 家项目类型企业（包括建筑企业、建筑设计企业、建筑和工程服务公司等）进行访谈调研的基础上，构建了动态能力、服务创新对企业竞争优势的作用过程模型。刘立(2012)从企业动态能力的形成与演化视角，提出创新能力与创新战略协同演化的企业成长战略路径。林晓艳(2014) 指出房地产企业的持续成长需要各个成长能力协同作用，而且不同成长阶段，成长能力的作用程度不尽相同，能力束实现了不同阶段的跃迁。穆文奇（2016）对企业动态能力倒 U 型曲线进行了实证研究，说明企业动态能力存在着显著地“单门槛”效应，即门槛值之前呈现单调递增趋势，超过门槛值后呈现单调递减趋势[30]。曾萍等（2016）对企业动态能力与商业模式创新的关联度进行了研究，发现在政府支持下的企业动态能力提升有利于企业本身的商业模式创新[31]。张伟等（2018）对商业企业动态能力与竞争优势进行了联动性研究，得出结论为动态能力对商业企业具有显著的促进作用[32]。
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2.2 房地产企业动态能力研究综述
2.2.1 房地产企业能力及动态能力研究综述
房地产企业的异质性决定企业的兴衰、发展与蜕变，其异质性主要由其所拥有的特定资源及资源整合的能力，即企业能力所决定（李斌，彭建勋，2007）。随着近年来我国房地产企业的飞速发展，关于房地产企业的能力研究引起众多学者的关注。
（1）房地产企业能力（静态视角）
李斌等（李斌，彭建勋，2007）认为，房地产企业拥有了战略性资源，即特殊的地理位置、专利产品、垄断性的营销网络、战略性的人力资源、企业品牌形象力、市场信息反馈系统等所带来的资源专用性，才能进入蓝海，才难于被竞争对手所模仿、或超越，才能获得因资源独特性带来的长期的竞争优势，因此，房地产企业能力是资源获取、资本运营、组织管理、体制适应、市场管理、项目实施和企业家等能力的综合体现，房地产企业所拥有的资源本身不具备生产性，这些资源在协调与配合中才具有生产性[34]。
结合房地产企业实践，何景成和张金隆（2009）认为房地产企业的战略要素：土地资源、财务资源、人力资源、品牌资源，房地产企业的独特能力包括：资源整合能力、投资开发能力和创新能力[35]。卜金涛（2007）则认为，房地产企业的有形资源基本是同质的，企业有各种有形资源效率发挥程度的差别和创新能力的差别，都是由企业现有的知识存量所决定的，能力差别的背后实际上是知识存量的差别，没有知识的支撑，能力将会成为无源之木、无本之木，因此房地产企业的竞争优势已不在于拥有多少土地、资金甚至人力这些有形资源，而能够整合有形资源和无形资源才是企业竞争优势的真正来源[36]。何元斌（2009）强调，差异化竞争战略对于房地产企业保持其在市场上长期的竞争优势与产品的推广具有积极的效果，但是差异化仅仅是一种市场竞争的策略，并不能代替房地产企业的技术、制度、财务、人力资源等企业可持续发展能力的核心要素。钱瑛瑛和张晗笑（2015），根据企业资源论的相关理论，借助优势富集效应理论，提出房地产企业的三大支柱能力，即创新与实践能力、市场感知能力和品牌整合营销能力[37]。韩言虎和罗福周（2014），则借助企业价值链和供应链等分析工具，构建了包括基础层、核心层和表现层的结构模型，然后以陕西省的房地产企业为例进行实证研究，结果显示房地产企业核心能力由物业产品保证、资本运筹、人力资源、项目盈利保证、社会关系、组织管理、战略管理、市场推广、企业文化十个方面的关键能力构成[38]。（2）房地产企业能力（动态视角）寇元虎（2016）首次对房地产动态
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第三章 房地产企业发展现状及未来发展趋势 .........................19
3.1 房地产景气指数 .................. 19
3.2 房地产企业增加值、增速及占 GDP 比重 ......................... 21
第四章 房地产企业动态能力演化机制......................................37
4.1 研发投入影响房地产企业动态能力传导机制 .................. 37
4.2 含参数条件下的最优解 ................... 37
第五章 研发与人力资本投入驱动企业动态能力实证研究.....41
5.1 模型设定与构建 .............................. 42
5.2 房地产企业动态能力变量描述性统计与模型检验 ......... 43
第五章 研发与人力资本投入驱动企业动态能力实证研究
5.1 模型设定与构建
房地产企业长期可持续发展，其获得企业动态发展的能力十分重要，因此，企业研发资金的投入与人力资本的投入对房地产企业动态能力可持续发展具有重要的现实意义，因此，笔者拟分别从研发资金投入与人力资本投入两个角度分析我国房地产企业动态能力情况。
关于房地产企业动态能力指数（EKA），笔者采用 BP 神经网络方法，通过四个维度，包括房地产企业增加值、房地产企业销售额、房地产企业资产、主营业务收入利润以及房地产企业专利数四个维度 6 类数据进行输入，而后根据科斯-马尔科夫定理，本文选取 3 层 BP 神经网络，确定隐含层神经元个数，而后进入输出层测算，最终得到房地产企业动态能力指数，其 BP 模型的拓扑结构如下图所示：
图 5.1 房地产企业动态能力评价 BP 模型的拓扑结构图
第六章 结论建议与研究展望
6.1 研究结论
本文对房地产企业动态能力进行了演化机制的推导与实证检验的研究，得出了理论与实证的诸多结论。为了简化，房地产企业动态能力研究背景、目的、意义以及房地产企业现状及发展趋势，详见第一至第三章，本文不再赘述，笔者从理论方面和实证方面对我国房地产企业动态能力演化机制与实证研究得到的结论进行归纳总结，具体如下所示：
（1）理论方面
本文构建了房地产企业动态能力演化机制，依据已有文献定性研究，构建数理模型推导了研发资金投入、人力资本投入对房地产企业动态能力的影响机制，具体为：假定规模报酬不变的条件，参照柯布道格拉斯生产函数，分别引入研发资金投入、人力资本投入至企业动态能力演化机制模型中，而后，对有参数的动态模型构造拉格朗日乘数法，考虑各因素成本约束的条件下，控制地区经济发展水平、政府政策以及房地产企业规模等因素，求解研发资金投入、人力资本投入对房地产企业动态能力的最优条件，得出动态最优均衡“鞍点”，详见第四章一至二节。通过理论模型的构建与推演，本文得出了房地产企业研发资金投入和人力资本投入以及二者的联合效应对房地产企业动态能力具有显著的影响，同时，考虑了地区经济发展水平、政府政策以及房地产企业规模可能对房地产企业动态能力带来的影响，本文也将上述三个重要指标及影响因素引入模型中进行分析，得出三者对房地产企业动态能力可能造成一定程度的影响。
（2）实证方面
本文通过理论模型构建，利用中经网统计数据库房地产 1995-2019 年省际层面数据和国泰安数据库企业层面部分数据，运用回归分析的方法，研究了研发资金投入、人力资本投入、地区经济发展水平、政府政策、房地产企业规模等五个方面指标对房地产企业动态能力的影响，得出了研发资金投入与人力资本投入对我国房地产企业动态能力具有显著的影响，其中，研发资金投入对房地产企业动态能力的影响略大于人力资本投入对房地产企业动态能力的影响，同时，二者的联合效应大于二者单独对房地产企业动态能力的影响，究其原因，笔者认为良好的研发资金投入必需辅助以较高水平的人力资本，这样才能使得房地产企业动态能力稳步提升，因此，出现了文章中二者联合效应大于单独效应对房地产企业动态能力的影响，同时，研究发现研发资金投入受到房地产企业规模的“门槛效应”约束，超越“门槛”后，随着研发资金投入提升对我国房地产企业动态能力正向促进，而在“门槛”前，研发资金投入的增多反而对房地产企业动态能力提升具有抑制作用，人力资本投入对房地产企业动态能力的影响得到了与此相似的结果，控制了地区经济发展水平、政府政策以及房地产企业规模以及年份效应和地区效应后，研究发现人力资本水平投入对我国房地产企业动态能力提升依然具有促进作用，因此，肯定了人力资本水平提升能够较好地促进房地产企业动态能力的提升。
参考文献（略）