第一章 绪论
1.1 研究背景目的和意义
1.1.1 研究背景
土地，是地方政府掌握的稀缺资源要素，近年来地方政府热衷于供给城市建设用地的现象引起广泛关注[1]。我国的城市化进程、工业化进程均与土地这一重要的生产要素相关。2010 年，我国土地出让金增幅再创新高，同比增长 70.4%，土地出让金占地方财政收入比例高达 76.6%[2]。现行制度下，土地出让金绝大部分留作地方的基金预算收入，成为地方政府的重要财政收入来源，成为名副其实的“第二财政”[3]。随着我国土地出让市场的活跃，在土地交易过程中存在的问题也逐渐显现出来。
坐标昆明市一环内核心区域的 K 项目，成为 2010 年昆明地王项目而备受瞩目。拿地对于开发商而言是项目实施的关键前提之一，S 公司在具备雄厚资金实力、拥有专业的运营团队及开发项目信心无比坚定的情况下，K 项目在土地出让的土地合同签订环节出现了问题,S 公司的开发计划被打断、一拖再拖，无奈之举向政府提出退地要求。为此，政府与企业之间展开了一场为时六年的博弈。
退地问题的处理解决，是政企双方在并不完全理性思考的前提下根据所掌握的信息权衡诸多问题做出的决策。论文通过分析参与人、策略空间和支付函数，研究政企双方的行为在相互作用时运用所掌握的信息采取决策，以及双方的决策组合是如何来决定均衡问题的。
1.1.2 研究目的
运用博弈论探讨由于信息的对称、信息的不对称以及政府行为出现变幻莫测、不稳定、模糊的状况引起政企双方博弈主体关系不协调的表现及根源，构建不同的博弈模型，分别对各阶段政企关系进行分析，即一方在选择策略前要考虑对方是如何想的。博弈过程中，政府和企业具有不完全理性思维，面对复杂的利益冲突下，各阶段双方均采用不同的行为策略。因此，探究在 K 项目退地中，何种策略能作为政府与企业的均衡策略，何种措施可以帮助政府与企业之间稳定的合作开发下去以及最终实现双方合作是本论文的目的。
......................
1.2 国内外研究综述
结合论文案例中政府与企业的关系，归属为土地出让合同签订主体两者的关系，二者利益关系的协调也就是属于合同主体间关系的范畴。
1.2.1 国内研究综述
（1）合同主体关系重要性研究
合同主体间的关系处于协同状态，是确保项目顺利合作及实施的前提。黄定轩提出了和谐合作项目对建筑项目的成功有最为重要的影响[4],合同主体之间的关系也同样直接影响项目的实施。有关合同主体之间的关系研究逐渐被重视起来，林鸣、沈玲把可否把满足合同主体利益需要作为项目是否成功的评判标准[5]。王进、许玉洁研究大型工程项目是否成功的指标时，核心考察项目的五大控制、各参建主体的满意度、利益需求、激励和各方关系和谐等来判定项目的成功与否[6]。徐旭认为合同主体的关系问题，因为满足建设项目利益相关者的利益需求及重视他们之间的利益关系是促使项目成功的重要因素之一，将会对项目建设的绩效有直接或间接影响[7]。所以，不同行业的学者均提出需要重视研究合同主体关系，王智雷等指出了在一些国内重大工程项目比如南水北调工程也日趋重视对于合同主体的管理[8]。另外，在研究南海石化工程时张辉平提出重视对合同主体之间关系的管理[9]。如果合同主体之间关系协调不好通常会导致约束和信任得消失，随着而来的是各方关系的麻烦[10]。如果协调不好，可能会造成资源的浪费、工程工程进度的推迟即成本的增加，同时也增加了工程的风险。龚宏伟、王雪青把合同各方对利益的认识和合作共赢的目标相结合产生的合同关系作为新的合同模式，要求合同各方超越敌对情绪、积极合作，共同协商解决分析、共同应对风险，以提高项目的收益和总体效率[11]。更有学者运用系统思维，对建立和维护合同主体间的合作关系，对其协调调度进行测评，以构建项目利益相关者的协调机制模型[12]。
图 1-1 论文采用的技术路线
第二章 相关概念和理论基础
2.1 国有土地使用权出让
2.1.1 土地使用权出让概念
土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为[53]。土地使用权出让应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。
城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定的国家所有的以外，属于农民集体所有。在我国土地的所有权和使用权是相分离的。
2.1.2 土地利用特点
（1）有偿使用
国有土地使用权以出让等有偿使用方式取得，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后，方可使用土地。在1986 年《中华人民共和国土地管理法》颁布前，我国土地的使用为行政划拨、无偿无限期使用的传统土地使用制度，颁布后，开始征收外商投资企业的土地使用费。1987 年，深圳以一宗居住用地出让为试点成功实现了国有土地使用权的有偿使用，土地的使用变为有偿、有限期和可以流动新型土地使用制度。
（2）用途管制
通过编制土地利用总体规划来规定：每宗土地的用途和使用年限，用途包括农用地、建设用地和未利用地，居住用地使用年限为 70 年，工业用地 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年，商业、旅游、娱乐用地 40 年，综合或者其他用地 50 年。严格控制建设用地的规模，限制农业用地转为建设用地。对耕地实行特殊保护，合理利用土地和保护耕地是我国的基本国策。
..............................
2.2 博弈论有关概念
2.2.1 博弈论基本概念和定义
博弈论的基本概念包括：参与人、行动、信息、战略、支付、结果和均衡，其中，参与人、战略和支付是描述一个博弈所需要的最基本的要素。参与人、行动和结果统称为“博弈规则”（the rules of the game）。博弈分析的目的是使用博弈规则预测均衡[55]。
（1）参与人（player），指一个博弈中的决策主体，其目的是通过选择行动或战略以让自己的支付最大化。参与人可能是自热人也可能是其他组织或法人代表。每个参与人必须有可供选择的行动和一个偏好函数。不作决策的被动主体通常被当做环境参数来处理。为方便分析，“自然”（nature）作为“虚拟参与人”（pseudo-player）来处理，“自然”，指决定外生的随机变量的概率分布机制。一般，我们用 i=1,...,n 来代表参与人，N 代表“自然”。
（2）行动（action or move），指参与人在某一个时点的决策变量。我们一般用 ai表示第 i 个参与人的一个特定行动，Ai={ai}表示可以供 i 选择的所有行动的集合（action set）。若在 n 人博弈中，n 个参与人的行动的有序集 a=(a1,...,ai,...an)称为“行动组合”（action profile），其中第 i 元素 ai是第 i 个参与人的行动。与行动相关的一个重要问题是行动的顺序（order of play）,即，在博弈过程中参与人可能是先后作出决策，也可能是同时作出决策。
（3）信息（information），是参约人有关博弈的知识，尤其是有关“自然”的选择、其他参与人的特征和行动的知识。信息集（information set），可以理解为参与人在特定时刻有关变量的值的知识。“共同知识”（common knowledge）是与信息有关的一个重要概念，指的是“所有参与人知道，所有参约人知道所有参与人知道，所有参与人知道所有参与人知道所有参与人知道......”的知识。
表 4-1 K 项目政企博弈第一阶段支付矩阵
第三章 K 项目主体关系分析 ..................17
3.1 K 项目背景介绍 .................................17
3.2 政企双方关系不协调的表现...........................17
第四章 K 项目政企博弈模型构建 ............................31
4.1 模型的基本假设 .........................31
4.1.1 参与人 ..................................31
4.1.2 不完全理性假设和部分共同知识假设....................31
第五章 分析讨论........................63
5.1 VUCA 的提出........................63
5.2 企业面临的挑战 ..............................63
第五章 分析讨论
5.1 VUCA 的提出
K 项目退地后，2017 年 3 月 W 区政府便与北京一房企签约落户在此。2018年 10 月进行网上挂牌交易，用地性质不变，容积率却由 6 调整到 4.3，建筑密度由 40%调整到 65%，起拍价约 9.47 亿元，土地单价约 2120 万元/亩，并且交易文件有明确要求，北京某房企拿地自然不言而喻。然而，K 项目却因无人报名而流拍。随之，第二次、第三次交易起拍价也分别降至 7.58 亿和 6 亿，均因无人报名遭遇流拍。去年 6 月，上海一房企又到该项目考察，因考察项目较多，选择的空间大，相对而言，K 项目区位优势明显、周边配套齐全、市场支撑良好，项目开发价值较高，但却未最终确定项目选址。
VUCA 是指组织或个人处于“Volatility（易变性）、Uncertainty(不确定性)、Complexity(复杂性)、Ambiguity(模糊性)”的状态之中。VUCA 一词最早起源于美国军方 20 世纪 90 年代，引用来描述冷战结束后越来越不稳定、不确定、复杂和模糊的模棱两可的世界。在 2001 年 9 月 11 日恐怖袭击后，这一概念和首字母缩写才真正被确定。随后，“VUCA”被战略性商业领袖用来描述已成为新常态的、混乱的和快速变化的商业环境[59]。不可否认，我们身处的环境变化越来越快，知识边界被不断突破，信息的饱和状态打破暂时的平衡局面。不变只是暂时，不断的变化将成为未来发展的一种趋势。
.....................
第六章 结论与不足之处
6.1 结论
本文主要运用博弈论，通过整个 K 项目退地过程的动态博弈分析，构建了政府与企业四个阶段的博弈模型。由于博弈双方信息完全且对称或信息不完全不对称引起的关系不协调，进行博弈模型分析，采用逆推法求得模型的纳什均衡。通过整个博弈过程的分析，发现在动态博弈过程中若达不成均衡，博弈将进入下一阶段。最后，分别站在企业层面和政府层面，分析二者良好合作关系的最优路径，为实现政府和企业的双赢提出建议。
（1）在博弈的第一阶段，如果企业一开始就发现了政府不坦诚，就不会进入土地交易，政府也就失去了通过前期招商引资努力吸引进来的企业。该博弈就不会发生。政府修改了博弈规则，而且对信息进行了控制，对于企业而言信息不完全不对称。
（2）在博弈的第二阶段，企业为了控制交易成本采取的调整容积率策略。如果是本地企业，对当地政府的环境有所掌握，对各级政府官员也熟识，容积率问题很可能很快解决；而外地企业就没那么容易，这也是信息的不完全不对称导致。
（3）在博弈的第三阶段，通过博弈模型分析，企业存在选择开发为占优策略，在企业坚持开发的情况下政府配合最有利，但，与实际情况不符。通过将博弈一方的主体进行了替换，即政府更换为官员。对于企业，开发策略为最优；而对于官员，由于政府官员实行任期制，只要考虑配合和不配合哪个更优。配合有风险，不配合无风险，从风控角度考虑，官员选择了不配合。
（4）最后阶段，为完全信息静态博弈，已知均衡解为：企业协商、政府协商。企业若诉讼，不仅还花诉讼成本，还因诉讼时间长导致增加沉没成本，而且因官司还要损失商誉；政府若诉讼，不仅损失利息相抵的费用，还要损失诉讼成本，以及政府声誉上也受损。
参考文献（略）