第一章 绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
进入 21 世纪以来，随着国民经济的高速发展，我国的房地产业也迎来了空前的发展机遇期，当时只要投资房地产都可以赚得盆满钵盈，房地产业作为国民经济的支柱产业的地位也逐步确定。
房地产业在我国起步较晚，发展初期享受国家宏观经济快速发展和行业机遇期的红利，其在国民经济中所占的比重越来越大。由于我国的人口众多，随着经济的发展及人民生活水平的提高，越来越多的农村人口拥入城市，城市化发展进程加快，给房地产业带来了广阔而稳定的市场。因此，过去四十年，中国房地产高速增长是中国市场增长的结果，而非企业实力提升的结果。
随着中国市场的持续增长及房地产的蓬勃发展，也吸引了越来越多的房地产投机者，从而导致房价虚高不下形成泡沫。为了给房价降温稳定市场，政府先后出台了多种宏观调控政策，因城施策、分类指导，包括信贷紧缩、上调贷款利率和首付款比例，以及限购、限售、限价等，尤其在党的十九大中，习见平总书记在政府工作报告中首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，要求切实贯彻“房住不炒”政策，不断升温的房价连同商品房成交量双双迅速回落。因此，房地产的投资资金难以快速回笼，许多中小型房地产企业资金出现了断链而濒临倒闭，房地产行业暴利时代宣告结束。
2015 年中国经济发展速度开始放缓，经济发展进入了新常态，相应地房地产行业的发展也只能换档放缓增速。在新的市场环境和宏观调控政策下，银行的银根继续收紧、融资渠道越来越窄，资金压力越来越大。房地产企业的生存环境日益严峻，为了企业的生存和发展，就必须进行改革创新和转型升级，加快项目开发速度，缩短开发周期，实现投资资金快速回款形成高周转。近期，许多大型标杆房企也都相继提出了自己的高周转模式。率先提出高周转的是十多年前万科提出的“5986 模式”，即拿地 5 个月动工、9 个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅，这让很多房地产业的同行都难以望其项背。随后碧桂园的“456 模式”更是将高周转做到了极致，即拿地 4 个月开盘预售、5 个月资金回笼、6 个月资金再周转，也因此，碧桂园迅速跃居为行业老大。
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1.2 国内外文献研究现状综述
房地产高周转是特定市场环境孕育下的产物，近些年才开始在我国兴起，因此国内外学者的相关研究相对较少，尤其对于高周转周期的直接研究更是鲜有人涉足。但由于房地产高周转是涉及财务杠杆率、工程施工周期等的复合问题，为了充分了解其形成原因及其研究现状，本文分别对房地产市场影响因素、房地产融资，以及与房地产高周转相关的财务杠杆率、工程施工工期等国内外研究文献进行了梳理。
在中国知网中，搜索“房地产高周转”、“财务杠杆率”、“施工周期”的学术趋势，可得到学术关注度的走势图（见图 1-1~1-3）。截止 2020 月 6 月 20 日，中国知网有关研究“房地产高周转”的文献共 23 篇、研究“房地产财务杠杆”的文献共 13 篇、研究“施工周期”的文献共 1808 篇，根据关注度趋势图关注热度均集中在最近 5～10年调控政策持续收紧期间。
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第二章 高周转相关基础理论与评价指标
2.1 基础理论
高周转策略理论作为引领全文的基础理论，为论文的研究思路、研究内容、逻辑架构提供了理论支撑，而工期优化理论主要为高周转周期确定提供理论支撑。
2.1.1 高周转策略理论
高周转不等于简单的快周转，也不是追求项目开发全过程都要“快”，而是快在从拿地到预售阶段的项目开发前半段，即“快速拿地、快速出图、快速报建、快速开工、快速销售”，最大程度地减少项目投入资金的占用时间，实现资金的高速流通[2,18]。通俗地讲，高周转并非简单意义的房子造得快，而是现金流流转快，是开发速度快、存货去化快、资金回笼快的有机组合。高周转同时也是企业综合能力的集中体现，不仅体现企业的规模化、标准化程度，也体现企业的专业管理能力、技术创新水平、资源调配能力以及流程高效程度等。
1、基本原理
高周转策略是指通过提高项目前期开发速度，实现现金流快速回笼，降低资金使用成本，从而提高资金周转率。高周转的核心价值就是使投资资金能够快速地反复循环，其理想模型是，今天花 1 亿成本买了 30 亩地，3 个月后利用地块融资 1 个亿又买了 30亩地，6 个月后卖房收入 3 个亿又买了 90 亩地，9 个月后用地块融资 3 个亿，卖房又收入 3 个亿，如此快速反复循环。而所有工程款、税款都滞后支付，如此反复，手中既有大量的现金流周转，又能促进企业规模快速扩张。曾经杨国强拜会小米雷军时，雷军就告诉他，有规模自然有利润，规模越大，利润越大。而且规模扩大了，TOP 排名就会上升，品牌效应越加显现，相应地融资难度和融资成本也会降低。
2、在本文中的应用
高周转策略理论是贯穿全文的纲领性理论，对新常态下我国及广东省房地产的现状进行阐述，对房地产行业高周转出现的新问题以及高周转形成原因进行诠释。随着调控政策持续收紧，在融资渠道受限、融资成本增加、利润率下滑的情况下，不难理解实施高周转策略是房企最好的选择。
在确定高周转周期时，高周转策略理论提供了有力的理论支撑。利用高周转周期策略理论，有助于正确理解高周转内涵，有利于确定周期的准确性等。
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2.2 房地产高周转关键性评价指标
如何判定一个项目是否达到高周转，主要看三个指标：⑴.从土地摘牌到开工及开盘预售的时间（即狭义高周转周期）；⑵.销售去化速度；⑶.现金流回正时间（即广义高周转周期）。根据上述指标不难发现，高周转战略涉及的版块较多，包括规划、设计、报建、施工、销售等项目开发的主要阶段，综合性较强、实施起来也比较复杂。
但是，无论其有多么复杂，目的都一样，就是通过投资实现企业收益最大化。那么，投资收益最大化如何实现呢？我们可以通过盈利模型公式 M=S×f 来分析。其中，M 是投资回报（投资收益或利润），S 是指开发规模或销售额，f 是指收益率（回报率）。因此，要实现投资收益（M）最大化，可以通过扩大规模增加销售额（S），或者做优做强提高收益率（f）两种途径。而开发规模 S 是客观存在的，取决于企业的实力即资本金量，中小房企也无法跟房企巨头抗衡。在 S 值较小的情况下，要想快做大 S，只能通过高周转模式进行快速扩张，比如当初的碧桂园。
有别于其他行业，房地产开发的投资收益率 f 并不是简单的利润率，而是利润率、周转率（经营杠杆率）、财务杠杆率的连乘结果。即 f=f1×f2×f3，其中 f1是利润率，f2是周转率（或者是经营杠杆率），f3是财务杠杆率。如果要提高 f，就必须要提高 fl、f2或 f3。
随着限购、限售等调控政策的常态化，房地产市场形势越加严峻，行业利润率（f1）也呈现逐年下降趋势。同时，随着土地成本的增加和去杠杆政策的逐步深入，房地产开发投资的杠杆率（f3）也越来越低。因此，提高投资回报率（f）的最好方法就是增加经营杠杆提高周转率（f2），也就是通常所说的高周转模式。根据近几年房地产销售排行榜，从万科到恒大、再到碧桂园，无一不是通过高周转来实现快速扩张，从而坐上行业老大的位置。依据明星房企的成功经验，在开发规模扩张后，推行产品系列化、标准化、采购战略化、施工标框架化等创新的管理方法，不仅可以提高周转率 f2，利润率 f1 和财务杠杆率 f3 也能相应提高。因为，根据规模效应理论，当开发规模扩大后单位成本就会降低，相应利润率就会提高，而且当企业达到一定规模后，通常都会考虑上市并产生品牌效应，进而拓宽融资渠道、降低融资成本，财务杠杆率自然也会增加[38,55]。
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第三章 广东省房地产行业及高周转发展背景研究............................18
3.1 我国房地产的发展回顾.............................18
3.2 广东省房地产行业及高周转发展现状分析........................19
第四章 基于多种研究方法确定高周转合理周期 ................................31
4.1 高周转周期的确定方法及其选择原因..............................31
4.1.1 确定思路和方法.................................31
4.1.2 优缺点分析与选择原因............................32
第五章 HQB 项目案例分析与验证.............................79
5.1 项目概况与定位.............................79
5.2 首次开盘预售节点进度控制计划制定.....................80
第五章 HQB 项目案例分析与验证
5.1 项目概况与定位
HQB 项目位于江门市蓬江区滨江新区，建设用地面积 2.69 万 m2，2018 年 4 月 2日摘牌，是 HQ 集团进军江门市场的首个项目。规划建设 4 栋 30 层高层住宅楼（1~4#楼）、4 栋 7+1 层多层洋房（5～8#楼）、1 栋 2 层售楼处（销售完成后改为商业及物业用房）、1 栋 2 层水电设备房，1 层整体地下室车库，总建筑面积约 10 万 m2，具体布局及效果详见图 5-1~图 5-3。
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结论与建议
房地产高周转模式是特定市场环境下孕育的产物，自在我国诞生以来就一直受到房企的青睐，并助力我国房地产业的快速发展。尤其在当前房地产新常态下，“房住不炒”的调控政策持续收紧并逐步精准化，市场格局和竞争形势不断变化，房地产企业应根据自身条件，理清思路勇于创新与转型，加快房地产开发节奏，制定适合自身的高周转管理模式。从而加快资金流通、快速占有市场，通过规模效益来提高企业利润，既可以做强企业又可以提升竞争力。但是，高周转也有底线，其模式并非千篇一律，也不等于越快越好，所以进行高周转决策时，房企应遵循科学规律，切莫一味地追求进度快，而忽视工程品质和施工安全，否则必将遭到反噬，适得其反。
为了使房企在进行高周转决策时能够有所参考，避免出现“拍脑袋决策”而引发工程事故，本文对高周转模式进行了深入分析，并对各种模式所需的合理周期进行了剖析与总结，以期能对高周转决策起借鉴作用。首先，论文通过对房地产市场环境、高周转相关理论基础、高周转的产生原因等进行系统分析和阐述，说明房企推行高周转既是无奈之举，也是企业做大做强的主动选择；其次，分别利用经验总结法、层次分析法和统计分析法多方案对比分析确定相对合理高周转周期，再采用未确知测度评价法对研究成果进行评价，进而提高研究成果的可信度和合理性；最后，通过 HQB 项目工程实例进行验证，进一步证明研究成果具有普适性和合理性。
通常，研究成果的合理度、可信度，与所选择的研究方法密切相关。可是世界上没有哪研究方法是完美无缺的，每种研究方法都有一定的局限性。因此笔者尝试运用多种研究方法，从多方面、多视角来分析高周转合理周期。论文首先选择经验总结法对高周转理论周期进行归纳总结，因其操作简单灵活，且结论均源自于以往工程实例的经验积累与教训反思，研究成果更具实践性和合理性，同时又能发挥笔者多年累积的工作经验优势；但是，经验总结法通常带有个人主观性，而层次分析法则可以利用其较强的系统性，通过广泛征求前沿专家意见进行系统分析，来避免经验总结法带来的个人主观偏见性；随后采用统计分析法进行验证，不仅因其结论同样来源于对已发生项目的总结，而且操作更加简便、相通性强，便于比较分析确定高周转周期；然而，影响高周转周期的不确定性因素比较复杂，若想研究成果的可信度更高就得对不确定性因素的影响进行分析研究，可是上述研究方法并不能定量分析不确定因素对工期的影响，因此最后采用未确知测度评价方法对研究成果进行评价，进而提高研究成果的合理度。
参考文献（略）