第 1 章 绪论
1.1 研究背景
近代物业率先在英国出现。英国革命之前，全国 80%的人口居住在农村，当英国率先进入工业技术革命，机械化的实现大大提高了社会生产力，随着生产力和发展力的提高，社会中各行各业都在快速的扩大规模，城市的快速发展离不开自由劳动者，社会从农业向手工业转变，农村饱和的劳动力进入城市。城市中外来人口的增多，对居住设施的需求日益增多。而当时英国各城市中并没有制定合理有效的房屋管理举措，从而出现了城市中原居民的房屋遭到破坏，生活环境恶化的社会严重情况。鉴于这种情况，当地原有居民为了保护自有房屋不被破坏，避免自己的利益收到侵害，制定了相应的居住规范要求。该方法经过不断地传播和改进，逐渐形成了一套房屋管理的规范，这就是最早关于物业管理的概念。
在经历两次世界大战后，美国经济水平遥遥领先于其它国家，成了资本主义世界的经济中心。城市高速发展进程中建筑业也在不断发展，崭新的城市面貌，充满现代化气息。物业管理不断发展，便产生了现代物业管理。现代物业管理与近代物业相比，不再是各个房屋所有者对居住者的规范要求，而是由房屋建筑管理人员成立了关于管理建筑物的物业组织，该组织中，各管理人员能够进行沟通和协商解决管理中的问题。逐渐房屋居住者也加入了房屋管理人员协会，加强了双方的沟通交流，推动了现代物业的快速发展。
物业管理理念的发展也印证着经济的快速增长，建筑业的蓬勃发展。中国的物业管理理念是由香港引入大陆，从发达的沿海城市逐渐向内陆城市延伸。随着越来越多的物业管理公司成立，通过政府的引导和市场机制的调节物业管理功能也在逐渐健全，物业管理制度不断公开、透明。物业公司有了从管理向服务的转变，提升服务品质，让客户信赖、满意。
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1.2 研究目的和研究意义
1.2.1 研究目的
本文的研究目的在于通过分析 A 物业公司目前在成本管理方面存在的问题，改进其成本管理制度，对 A 物业公司成本进行准确核算和有效标准控制。以实际应用的方法检验标准成本法与作业成本法相结合的方式是否能适用于 A 物业公司服务项目成本管理控制，是否能提高核算的准确性和精确度。对比标准作业成本法与传统成本法施行后获得的成本信息的差异情况，以期得出该物业公司服务项目运用标准成本法与作业成本法相结合的方式进行成本控制的研究结论，为该物业公司有效提升作业成本管理效率提供参考解决方案。
1.2.2 研究意义
在现阶段，大多数国内物业服务公司正在采用配额管理方法来进行实施成本和费用控制。但是，从本质上看，物业管理公司随着现代化的不断地发展，其提供的服务项目也变得多样化，事先很难合理有效制定消费配额。物业管理公司之间的竞争非常激烈，利润范围越来越小，物业公司想要增强竞争力，既要不断的提高服务质量，更要做好成本核算工作。
此时，物业公司应该建立精准的成本消耗核算体系，对标准成本进行有效控制，有效降低经营成本，同时提供优质的房地产服务，从而提升公司在市场上的竞争力。
物业管理公司运用标准成本法与作业成本法相结合的方式进行成本核算的研究，结合后的成本管理方法会把物业公司提供的成本数据变得更为真实化与有效化，通过分析成本差异信息，改进作业进行成本控制，以期为公司降低成本消耗，提升公司的盈利能力。本文研究对新成本法进一步运用于物业公司服务项目的成本核算开展了有益的尝试，为物业管理公司开展有效的成本核算提供了借鉴与参考，具有一定的指导意义。
物业管理公司运用标准成本法与作业成本法相结合的方式进行成本核算的研究，结合后的成本管理方法会把物业公司提供的成本数据变得更为真实化与有效化，通过分析成本差异信息，改进作业进行成本控制，以期为公司降低成本消耗，提升公司的盈利能力。本文研究对新成本法进一步运用于物业公司服务项目的成本核算开展了有益的尝试，为物业管理公司开展有效的成本核算提供了借鉴与参考，具有一定的指导意义。
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第 2 章 相关理论基础
2.1 成本管理
2.1.1 成本管理理论
1）概念
成本管理是运用管理学方法在保证产品质量的前提下，对企业生产经营过程的各个环节进行的科学管理。目的在于以最少的成本支出获取最大的生产效益。成本管理是成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。
2）过程
成本管理过程如图 2 所示。
成本管理从成本预算工作开始，通过成本目标内容制作成本计划，同时注重成本核算工作，建立有效成本核算制度，采用适合的成本核算方法，得出精细的成本信息，注重成本分析工作，发现问题及时纠正，在考核方面，正确评价各部门的成本管理业绩，调动各部门成本管理的积极性，促进企业不断改善成本管理措施，提高企业的成本管理水平。
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2.2 物业管理
物业管理将对建筑物的管理，扩展到为建筑物使用者提供健康、清洁、环保、便利及良好的生活空间环境。
物业管理需要专业的团队，有丰富的物业管理经验和管理能力，为开发商交付业主后的房屋及其设备、基础设施与公共环境进行专业化管理，为业主提供优质的居住环境。
2.2.1 物业管理的内容
物业管理以基本服务、专门业务和发展服务为主要管理内容。
1）基本服务
基本服务是物业服务传统的服务项目类型，保障辖区内居民最基本的生活秩序稳定，生活环境安全且优美。具体的基本服务由以下项目类型组成：
保洁绿化：小区内卫生环境的好坏最能给人留下深刻直观的印象，小区内绿化区域的绿化物需要定期的修整、打理，共用部分的环境卫生打扫，及时处理小区内的垃圾桶里的生活垃圾等废弃物，维护美化的小区环境；
治安秩序管理：安保人员通过值守巡逻和监控系统及时发现小区内的安全隐患，切实保障小区内工作生活秩序稳定，维护良好的治安环境；
车辆管理：做好业主车辆的登记管理，停车场内完善监控系统，避免业主车辆丢失或者被损坏，合理规划交通路线，有序指挥业主停放车辆；
消防管理：物业公司建立相关制度和制定消防预案，定期举行消防演练，为业主宣传消防常识和传授实用的消防技能，确保消防通道的通畅；
工程管理维护：对建筑物及其公共设备设施、和附属的场地进行维修维护，确保楼体安全，保障水、电、燃气、供热系统管道通畅，使小区正常有序的运行；
档案文件管理：对业主登记的相关信息进行妥善管理，不能随意泄露业主隐私，物业公司在服务管理过程中对相关文件进行归档；
沟通机制：与业主委员会定期沟通，了解业主们所关心的权益需求，完善相关的管理规章制度，不断对物业服务进行改进和提高，与业主共同建造美好的家园。
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第 3 章 A 物业项目成本管理现状........................22第 2 章 相关理论基础
2.1 成本管理
2.1.1 成本管理理论
1）概念
成本管理是运用管理学方法在保证产品质量的前提下，对企业生产经营过程的各个环节进行的科学管理。目的在于以最少的成本支出获取最大的生产效益。成本管理是成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。
2）过程
成本管理过程如图 2 所示。
成本管理从成本预算工作开始，通过成本目标内容制作成本计划，同时注重成本核算工作，建立有效成本核算制度，采用适合的成本核算方法，得出精细的成本信息，注重成本分析工作，发现问题及时纠正，在考核方面，正确评价各部门的成本管理业绩，调动各部门成本管理的积极性，促进企业不断改善成本管理措施，提高企业的成本管理水平。
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2.2 物业管理
物业管理将对建筑物的管理，扩展到为建筑物使用者提供健康、清洁、环保、便利及良好的生活空间环境。
物业管理需要专业的团队，有丰富的物业管理经验和管理能力，为开发商交付业主后的房屋及其设备、基础设施与公共环境进行专业化管理，为业主提供优质的居住环境。
2.2.1 物业管理的内容
物业管理以基本服务、专门业务和发展服务为主要管理内容。
1）基本服务
基本服务是物业服务传统的服务项目类型，保障辖区内居民最基本的生活秩序稳定，生活环境安全且优美。具体的基本服务由以下项目类型组成：
保洁绿化：小区内卫生环境的好坏最能给人留下深刻直观的印象，小区内绿化区域的绿化物需要定期的修整、打理，共用部分的环境卫生打扫，及时处理小区内的垃圾桶里的生活垃圾等废弃物，维护美化的小区环境；
治安秩序管理：安保人员通过值守巡逻和监控系统及时发现小区内的安全隐患，切实保障小区内工作生活秩序稳定，维护良好的治安环境；
车辆管理：做好业主车辆的登记管理，停车场内完善监控系统，避免业主车辆丢失或者被损坏，合理规划交通路线，有序指挥业主停放车辆；
消防管理：物业公司建立相关制度和制定消防预案，定期举行消防演练，为业主宣传消防常识和传授实用的消防技能，确保消防通道的通畅；
工程管理维护：对建筑物及其公共设备设施、和附属的场地进行维修维护，确保楼体安全，保障水、电、燃气、供热系统管道通畅，使小区正常有序的运行；
档案文件管理：对业主登记的相关信息进行妥善管理，不能随意泄露业主隐私，物业公司在服务管理过程中对相关文件进行归档；
沟通机制：与业主委员会定期沟通，了解业主们所关心的权益需求，完善相关的管理规章制度，不断对物业服务进行改进和提高，与业主共同建造美好的家园。
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3.1 A 物业公司概括.............................22
3.1.1 A 物业公司管理项目情况.................................... 22
3.1.2 A 物业公司经营状况.............................. 23
第 4 章 标准作业成本法在 A 物业公司项目的构建与应用...................................39
4.1 A 公司将标准成本法与作业成本法相结合的必要性与可行性分析.........39
4.1.1 必要性分析................................39
4.1.2 可行性分析............................41
第 5 章 A 物业项目标准作业成本法与传统成本法比较分析................................48
5.1 标准作业成本法下的成本核算及结果..........................48
5.2 传统成本法下的成本核算及结果...................48
第 5 章 A 物业项目标准作业成本法与传统成本法比较分析
5.1 标准作业成本法下的成本核算及结果
应用标准作业成本法进行成本核算管理即采用标准成本法对直接材料和直接人工进行计算和成本控制，通过作业成本法细分间接服务费用，物业公司根据发生成本的环节找出各个作业中心，将间接服务的资源耗费分配到各作业中心中，在各作业中心找出成本动因，求得成本动因率，并根据各项目作业量的不同，得到不同的间接费用的分摊，将直接费用与间接分摊费用加和求出具体项目的成本总耗费。
A 物业一期的总成本=34.78+148.11=182.89(万元)
A 物业四期的总成本=46.41+199.41=245.82(万元)
运用标准作业成本法得到的核算结果：A 物业一期的物业管理总成本是 182.89万元，A 物业四期的成本是 245.82 万元。
应用标准作业成本法进行成本核算管理即采用标准成本法对直接材料和直接人工进行计算和成本控制，通过作业成本法细分间接服务费用，物业公司根据发生成本的环节找出各个作业中心，将间接服务的资源耗费分配到各作业中心中，在各作业中心找出成本动因，求得成本动因率，并根据各项目作业量的不同，得到不同的间接费用的分摊，将直接费用与间接分摊费用加和求出具体项目的成本总耗费。
A 物业一期的总成本=34.78+148.11=182.89(万元)
A 物业四期的总成本=46.41+199.41=245.82(万元)
运用标准作业成本法得到的核算结果：A 物业一期的物业管理总成本是 182.89万元，A 物业四期的成本是 245.82 万元。
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结论
本文介绍了 A 物业服务公司项目成本管理的基本情况，分析了该公司项目成本构成，并针对成本管理中存在的无法准确分摊所产生的费用，无法对成本发生是否合理做出准确的评估的问题进行分析。提出将标准成本法和作业成本法进行结合，应用在 A 物业公司服务项目成本管理过程中，以检验该方法是否能解决上述问题。通过研究，得出如下结论：
1）将标准成本法与作业成本法相结合的方式应用到公司项目的成本管理上是必要且可行的。使用作业成本法与标准成本法相结合的新方法能够确保物业公司服务项目得出准确的作业成本信息，进而有针对性的控制成本，给成本核算和控制提供了功能更强大的管理系统，对公司成本控制起到积极作用，节省了不必要的支出，使公司获得更多利润，同时补充了标准作业成本法在物业行业成本管理应用上的研究，其理论意义和应用价值都十分明显。
2）A 物业公司服务项目运用标准作业成本法进行研究分析，发现标准成本法与作业成本法二者并不相互排斥。通过新结合成本法和传统成本法的成本结果比较分析，标准作业成本体系的建立为物业公司项目的成本核算和控制提供了新理念。新时代背景下的标准作业成本法同时具备标准成本法的成本控制优势以及作业成本法的成本核算优势。直接费用按照标准成本理论进行制定目标，间接费用通过作业成本法理论进行合理作业分摊，然后分析得到的成本信息，找出物业服务项目中的非增值作业，并对这些作业进行优化改进或消除，有助于物业项目更快地适应不断变化的市场环境，以自身优化成本的优势，在竞争中立于不败之地，健康发展。
3）物业公司要想增强公司的市场竞争力，离不开高层管理者的重视、完善的公司组织结构、严格标准作业成本法的运行。成本管理工作离不开公司管理层的支持以及财务人员的积极协作，同时，成本管理体系中需要对标准作业新成本法进行完善，多进行实践应用，只有实践才能检验理论的可行性，理论是实践的基础，先通过相关理论的研究，为实践应用提供指导思想，再通过实践应用后得出的结论以及遇到的问题返回来完善相关的理论，完成有效的成本管理方法创新。
参考文献（略）